Điểm tin thị trường Bất Động Sản tuần 5 tháng 7/2025

5 Tháng 8, 2025

Tuần thứ 5 của tháng 7/2025 ghi nhận nhiều tín hiệu đan xen trên thị trường bất động sản Việt Nam. Ở tầm vĩ mô, chỉ số PMI sản xuất vượt ngưỡng 50 điểm sau 4 tháng, phản ánh sự phục hồi sản xuất dù xuất khẩu còn khó khăn. Lợi nhuận doanh nghiệp bất động sản phân hóa mạnh, một số tăng trưởng đột biến, số khác vẫn chịu áp lực thanh khoản. Làn sóng đầu tư hạ tầng và dự án lớn tiếp tục lan rộng, tạo động lực dài hạn nhưng rủi ro bong bóng ở một số phân khúc vẫn ở mức cao. Điểm tin tuần của Sen Vàng Group sẽ phân tích toàn diện 4 mảng: Kinh tế vĩ mô; Bất động sản – Tài chính – Nguồn vốn – Đầu tư; Thị trường BĐS – Pháp lý – Quy hoạch; và Thị trường BĐS, giúp nhà đầu tư định vị xu hướng và chiến lược trong giai đoạn “đi ngang – tái cấu trúc”.

Mục lục

1. KINH TẾ VĨ MÔ

Tháng 7/2025 khép lại với một tín hiệu quan trọng từ khu vực sản xuất: Chỉ số PMI ngành sản xuất Việt Nam đạt 52,4 điểm – mức cao nhất trong vòng 4 tháng qua và lần đầu tiên vượt ngưỡng 50 điểm kể từ đầu năm. Điều này cho thấy hoạt động sản xuất đang mở rộng trở lại, bất chấp các thách thức từ thị trường xuất khẩu, đặc biệt là tác động tiêu cực của thuế quan từ Mỹ. Việc PMI tăng trở lại là một tín hiệu tích cực cho nền kinh tế nói chung và ngành bất động sản nói riêng, khi sự phục hồi của sản xuất thường kéo theo nhu cầu đầu tư hạ tầng, logistics, nhà xưởng và khu công nghiệp.

Bức tranh lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản trong quý II/2025 lại cho thấy sự phân hóa rõ rệt. Một số doanh nghiệp ghi nhận mức tăng trưởng vượt trội như An Gia (AGG) tăng hơn 4.000%, TTC Land (SCR) tăng 392%, Becamex IDC (BCM) tăng 358%, cho thấy khả năng tận dụng cơ hội thị trường và quản trị tốt nguồn vốn. Tuy nhiên, vẫn có nhiều doanh nghiệp chịu áp lực lớn, thậm chí thua lỗ, phản ánh thách thức về thanh khoản và chiến lược sản phẩm chưa phù hợp.

Một điểm sáng khác trong bức tranh kinh tế vĩ mô là Việt Nam đang nổi lên như trung tâm dữ liệu (Data Center) của Đông Nam Á. Quy mô thị trường Data Center ước tính đạt 654 triệu USD vào năm 2024 và có thể tăng lên 1,75 tỷ USD vào năm 2030, tương đương tốc độ tăng trưởng gần 18% mỗi năm. Nguyên nhân đến từ lợi thế chi phí xây dựng thấp hơn các trung tâm như Singapore hay Nhật Bản, vị trí địa lý kết nối thuận lợi và nguồn nhân lực cạnh tranh. Đặc biệt, nhu cầu về AI, điện toán đám mây và chuyển đổi số đang tăng mạnh, tạo ra làn sóng đầu tư hạ tầng công nghệ, kéo theo nhu cầu bất động sản công nghiệp và thương mại.

2. BẤT ĐỘNG SẢN – TÀI CHÍNH – NGUỒN VỐN – ĐẦU TƯ

Nguồn thu ngân sách từ đất trong 6 tháng đầu năm 2025 ghi nhận mức tăng mạnh, phản ánh sự phục hồi của thị trường giao dịch dự án và tiến độ hoàn thiện pháp lý. Tại Hà Nội, số thu từ đất đạt 86.751 tỷ đồng, tăng tới 602% so với cùng kỳ và vượt 77% so với cả năm trước. Kết quả này có được nhờ hàng loạt dự án lớn nộp tiền sử dụng đất như Vinhomes Wonder City của Vingroup, các dự án của Sunshine Group, Sun Group, NH Smart City… Tại TP.HCM, nguồn thu từ đất đạt hơn 65.319 tỷ đồng, chủ yếu từ các dự án đã được duyệt giá đất, và dự kiến còn tăng mạnh khi 9 dự án lớn tiếp tục nộp thêm khoảng 52.600 tỷ đồng trong thời gian tới, trong đó đáng chú ý là Vinhomes Green Paradise (27.300 tỷ đồng) và Lotte Eco Smart City (16.190 tỷ đồng).

Hà Nội thành lập Quỹ phát triển đất với vốn điều lệ gần 6.000 tỷ đồng – một công cụ tài chính quan trọng giúp thành phố chủ động tạo lập quỹ đất sạch, ứng vốn giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng. So với TP.HCM và Đà Nẵng, Hà Nội đang thể hiện mức độ chủ động cao hơn trong chiến lược phát triển quỹ đất, tạo nền tảng thu hút các dự án quy mô lớn trong tương lai.

Trên bình diện đầu tư, nhiều thương vụ và kế hoạch lớn được công bố trong tháng 7. Phú Mỹ Hưng lên kế hoạch mở rộng hoạt động tại miền Bắc với dự án khu đô thị mới ở Phú Thọ; Khánh Hòa phê duyệt hàng loạt dự án đô thị hàng nghìn tỷ đồng, như Khu đô thị hỗn hợp Cam Lâm (9.000 tỷ) hay Khu đô thị sinh thái núi Sông Cầu (5.800 tỷ); Hải Phòng đồng thời trở thành tâm điểm công nghiệp khi chấp thuận nhiều dự án khu công nghiệp mới, chuẩn bị thu hồi hơn 1.200 ha đất cho các dự án cảng biển và hạ tầng; Ecopark nghiên cứu phát triển mô hình đô thị sinh thái tại Thanh Oai (Hà Nội); Vingroup gây chú ý với kế hoạch đầu tư 14 tỷ USD vào khu bến cảng và trung tâm logistics tại Hải Phòng. Hệ thống bán lẻ cũng sôi động khi Aeon công bố kế hoạch mở rộng chuỗi trung tâm thương mại tại Ninh Bình.

Động lực hạ tầng tiếp tục duy trì sức nóng với hàng loạt dự án lớn: tuyến đường Thái Bình – Hưng Yên hơn 4.900 tỷ đồng; đề xuất xây dựng sân bay quốc tế Ninh Bình; quy hoạch bán đảo Quảng An (Hà Nội) với điểm nhấn nhà hát nửa tỷ USD; thúc đẩy tiến độ sân bay Long Thành; và hàng loạt dự án cao tốc, metro trọng điểm phía Nam. Đây là những yếu tố nền tảng giúp thị trường bất động sản giữ được sức hấp dẫn trong trung và dài hạn.

3. THỊ TRƯỜNG BĐS – PHÁP LÝ – QUY HOẠCH

Về chính sách thuế, Bộ Tài chính đã tạm thời không áp dụng đề xuất đánh thuế 20% trên lợi nhuận chuyển nhượng bất động sản. Điều này giúp thị trường tránh được một cú sốc chi phí giao dịch, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hoạt động mua bán và đầu tư trong bối cảnh thị trường vẫn đang tái cấu trúc.

Luật Đất đai 2024 cũng đang được đề xuất sửa đổi nhằm khắc phục bất cập về cơ chế định giá, thu hồi đất và quy hoạch. Điểm đáng chú ý là đề xuất bỏ nguyên tắc thị trường trong xác định giá đất, chuyển sang Nhà nước đóng vai trò quyết định giá – một thay đổi lớn có thể tác động đến định giá và chiến lược đầu tư dài hạn của doanh nghiệp bất động sản.

TP.HCM đang đẩy mạnh tháo gỡ vướng mắc pháp lý, dự kiến cấp sổ hồng cho hơn 87.500 căn hộ, giúp cải thiện niềm tin của người mua và thanh khoản thị trường. Bên cạnh đó, các quy định về điều chỉnh giấy phép xây dựng khi thay đổi chiều cao công trình cũng cần được các chủ đầu tư chú ý, tránh phát sinh rủi ro pháp lý trong quá trình triển khai.

4. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2025–2028 đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ rệt, với mức độ rủi ro bong bóng khác nhau giữa các phân khúc. Theo đánh giá một vài cá nhân, nhóm rủi ro cao nhất thuộc về đất nền vùng ven/vùng xa với tỷ lệ vỡ bong bóng ước tính lên tới 80%, tiếp theo là căn hộ trung – cao cấp tại Hà Nội và TP.HCM khoảng 70%, và shophouse, biệt thự dự án vùng ven ở mức 60%. Các phân khúc như condotel – bất động sản nghỉ dưỡng hay đất nông nghiệp pháp lý yếu cũng ở mức rủi ro cao, lần lượt 50% và 55%. Ngược lại, các loại hình như nhà ở xã hội giá dưới 2 tỷ, bất động sản công nghiệp – nhà xưởng hay đất nông nghiệp đang khai thác cho thấy mức độ an toàn cao hơn, với rủi ro chỉ từ 5% đến 20%.

Các chỉ số cảnh báo cho thấy một số phân khúc bất động sản đang ở mức rủi ro cao. Giá nhà/thu nhập tại Việt Nam hiện ở mức 20–30 lần, cao gấp nhiều lần so với ngưỡng bền vững 4–6 lần; tỷ lệ trả nợ/thu nhập lên tới 50–60%, vượt xa ngưỡng an toàn 20%; giao dịch giảm 40–70% so với thời kỳ sôi động. Nhóm dễ tổn thương nhất gồm đất nền vùng ven/vùng xa (rủi ro 80%), căn hộ trung – cao cấp tại Hà Nội, TP.HCM (70%) và shophouse, biệt thự dự án vùng ven (60%). Điều này làm dấy lên lo ngại về khả năng hình thành “bong bóng” bất động sản.

Tuy nhiên, nhìn sâu hơn, thị trường hiện không rơi vào trạng thái bong bóng đồng loạt. Thay vào đó, đây là giai đoạn phân hóa rõ nét giữa các phân khúc. Một số loại hình gắn với nhu cầu thực và giá trị bền vững vẫn duy trì sự ổn định, điển hình như nhà ở xã hội giá dưới 2 tỷ, bất động sản công nghiệp – nhà xưởng, hay đất nông nghiệp đang khai thác với rủi ro chỉ từ 5% đến 20%.

Bản chất giá trị thực của bất động sản không nằm ở biến động ngắn hạn của giá bán, mà ở 4 trụ cột cốt lõi:

Giá trị tích sản & chống trượt giá: Khả năng bảo toàn vốn và gia tăng giá trị qua thời gian, đặc biệt trong môi trường lạm phát.
Giá trị an cư & sử dụng: Đáp ứng trọn vẹn nhu cầu sống an toàn, tiện nghi, phù hợp thực tế.
Giá trị kết nối & cộng đồng: Hạ tầng giao thông đồng bộ, cộng đồng dân cư văn minh, khả năng tiếp cận tiện ích thuận tiện.
Giá trị pháp lý & sự chắc chắn: Sổ đỏ/sổ hồng minh bạch, không vướng quy hoạch, đảm bảo quyền sở hữu tuyệt đối.

Do đó, thị trường 2025–2028 không phải “bong bóng” chực chờ vỡ, mà là thị trường đang đi ngang và tái cấu trúc. Cơ hội vẫn rộng mở cho nhà đầu tư biết chọn phân khúc an toàn, ưu tiên giá trị thật và pháp lý minh bạch, thay vì chạy theo làn sóng đầu cơ ngắn hạn.

Sen Vàng Group cam kết tiếp tục đồng hành cùng chủ đầu tư, chính quyền địa phương và nhà phát triển dự án trong việc phân tích chính sách, xu hướng thị trường và xây dựng chiến lược phát triển bất động sản phù hợp với yêu cầu xanh – thông minh – bền vững – chuẩn ESG.

TÀI LIỆU SEN VÀNG

Link tải tài liệu: Tại đây

Trên đây là những thông tin tổng quan về “Điểm tin thị trường Bất động sản tuần 5 tháng 7/2025” do Sen Vàng Group cung cấp. Hy vọng với những thông tin trên giúp chủ đầu tư, nhà đầu tư và doanh nghiệp có thêm những thông tin về một trong những tiêu chí cần cân nhắc, xem xét trước khi đầu tư. Ngoài ra để xem thêm các bài viết về tư vấn phát triển dự án, anh chị, bạn đọc có thể truy cập trang web https://senvangdata.com.vn/.