Năm 2023 đánh dấu một chặng đường đầy thách thức và hứa hẹn cho thị trường chung cư. Trong bối cảnh kinh tế biến động và ảnh hưởng của những yếu tố toàn cầu, thị trường chung cư năm nay không chỉ phản ánh sự chín muồi của ngành bất động sản mà còn đặt ra nhiều câu hỏi về giữ giá, tăng trưởng nhẹ và sự khan hiếm nguồn cung. Hãy cùng nhìn nhận những đặc điểm độc đáo của thị trường này, khám phá những thách thức và cơ hội đồng thời tìm kiếm chiến lược phù hợp để tận dụng những biến động đang diễn ra.

Trong quý IV năm 2023, thị trường được cho là vẫn tiếp tục trong giai đoạn tích lũy để phục hồi. Tuy nhiên, sản phẩm chung cư đang ghi nhận khan hiếm hàng dù nhu cầu ở thật cao, đòi hỏi các doanh nghiệp phải cân đối lại các phân khúc nhà cung cấp ra thị trường.

Phân khúc nhà chung cư trong năm qua có nhu cầu ở thực rất cao, nhưng sản phẩm đủ điều kiện bán ra thị trường chỉ đếm được trên đầu ngón tay. Những năm trước, người mua nhà chỉ chú trọng tìm các sản phẩm chung cư trong nội thành, gần trung tâm, tiện việc đi lại…, nhưng nay tình hình đã đảo ngược. Chung cư ngoại thành cũng nhanh chóng hết hàng.

Đọc thêm: NHỮNG DỰ ÁN BĐS MỚI ĐANG VÀ SẮP MỞ BÁN TẠI HÀ NỘI NĂM NAY

Thống kê theo thời điểm bàn giao cho thấy, trước năm 2023 có hơn 15 nghìn căn hộ chung cư đang mở bán và sắp mở bán, trong năm 2023 có hơn 16 nghìn và sau 2023 là gần 10 nghìn. Tổng nguồn cung là hơn 40 nghìn lượng căn hộ chung cư. Đây là tín hiệu tích cực về nguồn cung nói riêng và toàn thị trường bất động sản nói chung.

Nếu nhìn vào nguyên nhân khiến thị trường khó khăn, đại dịch COVID-19 tiếp tục gây ảnh hưởng lớn đến thu nhập và nhu cầu mua nhà. Sự tăng cao của lãi suất cũng đóng góp vào tình hình khó khăn này, khiến chi phí mua nhà tăng và ảnh hưởng đến khả năng mua sắm của người dân. Biến động của thị trường chứng khoán và tiền ảo cũng tác động đến nguồn cung bất động sản. Các quy định siết chặt từ phía chính phủ cũng là một yếu tố quan trọng. Cuối cùng, chiến tranh Nga – Ukraine và Israel – Hamas góp phần làm tăng thêm khó khăn cho thị trường BĐS toàn cầu và Việt Nam.

Thị trường khó khăn này sẽ có những ảnh hưởng đáng kể đối với các sàn giao dịch bất động sản. Giảm nguồn thu là một thách thức lớn khi số lượng giao dịch giảm, đồng thời tăng chi phí với các chi phí cố định vẫn tồn tại trong khi nguồn thu giảm. Sự cạnh tranh trở nên khốc liệt hơn khi các sàn giao dịch phải đấu tranh để thu hút khách hàng.

Theo dự báo nguồn cung mới căn hộ tại TP.HCM trong 2023 vẫn ở mức thấp với khoảng 19.000-20.000 căn (-10% so với cùng kỳ) và khoảng 15.000 căn hộ tiêu thụ (-20% so với cùng kỳ).

Tháng 6/2023, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) thông báo sẽ giảm lãi suất tuy nhiên, thời điểm này mức giảm chưa thực sự đáng kể. Lãi suất cho vay vẫn ở mức cao từ 13% – 15%/năm.

Các sản phẩm giá trị lớn yêu cầu mức vay cao đi kèm lãi phải trả hàng tháng cũng ở mức “ngất ngưởng”. Bên cạnh đó, tình hình kinh tế bất ổn khiến những người có thu nhập tốt cũng băn khoăn về khả năng chi trả khoản vay trong thời gian dài.

Hệ quả, lượng căn hộ giao dịch thành công trong nửa đầu năm 2023 tại TP.HCM giảm 90% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo đó, chỉ có 1.170 căn hộ bán ra trong thời gian qua, trong đó số lượng căn hộ bán ra trong quý 1/2023 là 870 căn, gần như gấp 3 lần 3 tháng sau đó.

Phần lớn người mua căn hộ chung cư trong thời gian này chủ yếu có nhu cầu ở thực thay vì đầu tư, sản phẩm tìm kiếm là các căn hộ vừa túi tiền, giá rẻ. Có đến 62% lượng bán trong 6 tháng đầu năm năm ở phân khúc hạng C. Đây cũng là phân khúc dẫn dắt thị trường khi chiếm tới 77% trong cơ cấu nguồn cung mới.

Tỷ lệ hấp thụ nhìn chung qua các quý đều xấp xỉ 50% lượng nguồn cung. Trong đó, tính cả năm, Hà Nội chiếm ưu thế hơn với lượng giao dịch 10 nghìn căn, trong khi TPHCM chỉ đạt 6 nghìn giao dịch.

Một trong những thách thức lớn là quy hoạch và phê duyệt dự án, khiến cho việc triển khai các dự án mới trở nên khó khăn và kéo dài. Sự phức tạp trong quy trình này làm giảm khả năng cung cấp những lựa chọn mới cho thị trường chung cư, giữ cho giá cả duy trì sự ổn định.

Ngoài ra, Chủ đầu tư (CĐT) cũng đang đối mặt với thách thức lớn từ việc thiếu nguồn vốn đầu tư. Khả năng hạn chế trong việc huy động vốn tạo nên áp lực giữ giá, đồng thời cản trở quá trình phát triển của các dự án chung cư mới. Sự thiếu hụt nguồn vốn này không chỉ ảnh hưởng đến khả năng triển khai dự án mà còn làm tăng giá thành, ảnh hưởng đến giá bán chung cư.

Mặc dù thị trường đối mặt với những khó khăn, sự giữ giá và tăng nhẹ của chung cư cũng là kết quả của sự tăng cường nhu cầu từ cả người mua ở thực và nhà đầu tư. Đối với người mua ở thực, nhu cầu về nhà ở vẫn giữ ổn định và thậm chí tăng cao hơn, do nhu cầu an cư và đầu tư vào bất động sản được coi là lựa chọn an toàn trong thời kỳ không chắc chắn.

Chúng ta có thể nhìn thấy các thị trường chung cư ở 3 miền đều có biến động, tuy nhiên đều là biến động tăng giá. 

Lượng giao dịch chung cư có xu hướng giảm nhẹ thời điểm cuối năm 2024.

Tại Hà Nội, giá chung cư thấp nhất ở quận Thanh Trì 26-37 triệu đồng/m2 và cao nhất quận Ba Đình 110-150 triệu đồng/m2.

Tại thị trường TPHCM, giá cao hơn Hà Nội khoảng 20%, giá cao nhất thuộc khu vực Quận 1 và Thủ Đức khi chạm ngưỡng 190 – 550 triệu đồng/m2.

Về nguồn cung tương lai trong năm 2024, dự kiến Hoàng Mai (Hà Nội) và Thủ Đức (TPHCM) sẽ dẫn đầu thị trường. Trong khi đó, giá bán biệt thự, liền kề tại TP.HCM và Hà Nội vẫn đắt đỏ nhất cả nước.

Thị trường chung cư Hà Nội – Miền Bắc

Nguồn cung căn hộ mới trong quý IV/2023 đạt 2.876 căn, đã tăng 52% theo quý nhưng vẫn giảm 1% theo năm. Trong đó, nguồn cung chủ yếu đến từ giai đoạn tiếp theo của 4 dự án hiện hữu với 2.273 căn, chiếm 79% thị phần. Chỉ có 21% còn lại đến từ 4 dự án mới (Skyline Westlake, Epic Tower, CT4 Yên Nghĩa và The Wisteria). Nguồn cung sơ cấp giảm 40% theo quý và 41% theo năm, với 11.911 căn.

Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ được cải thiện đáng kể. Số lượng căn bán được đạt 3.045 căn, tăng 45% theo quý và 5% theo năm. Hạng B chiếm 84% số lượng căn bán được. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ 46%.

Cung giảm trong khi cầu lớn khiến giá chung cư vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Trong quý IV, giá sơ cấp ở mức 58 triệu đồng/m2, tăng 7% theo quý và 12% theo năm.

Các dự án đại đô thị sẽ đóng góp 35% nguồn cung tương lai. Trong đó bao gồm nguồn cung đến từ các dự án lớn trong tương lai như Vinhomes Cổ Loa (385 ha), BRG Smart City (272 ha) và Vinhomes Wonder Park (133 ha).

Tại các tỉnh lân cận như Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 203.000 căn hộ từ năm 2024 đến sau 2026. Cải thiện cơ sở hạ tầng, nhà ở giá cả phải chăng và tiện ích đa dạng là những yếu tố thành công then chốt.

Để có những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng chỉ đạo, hướng dẫn các doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại phân khúc, hạ giá thành sản phẩm. Đồng thời có giải pháp phù hợp, kịp thời, hiệu quả việc cơ cấu lại phân khúc cho người có nhu cầu thực, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và người có thu nhập thấp.

Thị trường chung cư miền Trung

Thị trường chung cư miền Trung trong những năm gần đây có sự phát triển mạnh mẽ, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Đà Nẵng, Huế, Quảng Nam,… Tuy nhiên, trong năm 2023, thị trường này đã có những dấu hiệu chững lại, thậm chí là suy giảm.

Thị trường Đà Nẵng còn có một điểm sáng mới, đó là dự án căn hộ chung cư FPT Plaza 2. Trong quý III, Công ty cổ phần Đô thị FPT Đà Nẵng đã giới thiệu ra thị trường dự án này và ghi nhận sức mua tốt.

Thị trường chung cư miền Nam 

Trong khi các phân khúc BĐS khác có dấu hiệu tạo đáy thì phân khúc căn hộ đã có những phục hồi cả về mua bán và cho thuê. Đối với cho thuê chỉ có phân khúc phòng trọ và căn hộ tăng trưởng dương đạt lần lượt 19% và 6% theo quý. Đối với khách hàng quan tâm mua, chỉ duy nhất phân khúc căn hộ tăng 1%. Thời điểm đáy của phân khúc chung cư là khoảng quý I/2023 khi các CĐT đưa ra nhiều chính sách giá ưu đãi lên đến 50%, phía ngân hàng cũng điều chỉnh giảm lãi suất đã qua. Thị trường BĐS dự báo đón dòng tiền chủ yếu vào phân khúc căn hộ.

Mức độ tìm kiếm căn hộ 2-4 tỷ chiếm 43% tại khu vực miền Nam, cao hơn phân khúc nhà dưới 2 tỷ (27%). Thực tế, BĐS có giá dưới 2 tỷ đã trở nên khan hiếm, người mua theo đó cũng nới ngân sách để sở hữu BĐS. Mặc dù vậy, với mức giá 2-4 tỷ tại các quận nội đô TPHCM đã trở nên cạn kiệt. TPHCM đẩy nhanh việc phát triển hạ tầng và phát triển một số đô thị vệ tinh để đón làn sóng giãn dân về các vùng phụ cận như Nhà Bè, Củ Chi, Bình Chánh… Các dự án càng gần các quận trung tâm có tầm giá dưới 4 tỷ lọt vào tầm ngắm của người mua ở và mua đầu tư.

Tuy nhiên, số lượng cung vẫn còn hạn chế, theo ghi nhận khu vực Nhà Bè và Nam Sài Gòn nguồn cung mới cuối năm 2023 hiện chỉ có khi căn hộ Khai Hoan Prime (xã Nhơn Đức) cạnh bên cầu Long Kiểng vừa mới khánh thành tháng 9/2023 mới chỉ đáp ứng cho thị trường gần 1300 căn hộ có khoảng giá 2-4 tỷ.

Trong giai đoạn 2024 đến 2026, dự kiến nguồn cung căn hộ có giá từ 2-5 tỷ đồng tại Thành phố Hồ Chí Minh giảm rõ rệt, trong khi các sản phẩm trong khoảng 5-10 tỷ đồng sẽ nổi lên chiếm lĩnh thị trường. Người mua ở Thành phố Hồ Chí Minh có thể lựa chọn khám phá các tỉnh lân cận để tìm kiếm những lựa chọn nhà ở giá cả phải chăng hơn. Vào năm 2024, Bình Dương, Đồng Nai và Long An dự kiến sẽ chiếm 96% nguồn cung căn hộ có giá dưới 5 tỷ đồng.

Trên đây là những thông tin tổng quan về “Thị trường chung cư năm 2023 – giữ giá – tăng nhẹ – khan hiếm nguồn cung” do Sen Vàng Group cung cấp. Hy vọng với những thông tin trên có thể giúp cho các doanh nghiệp bắt kịp được những xu hướng trong thời đại mới. Ngoài ra để xem thêm các bài viết về tổng kết thị trường BĐS 2023 và dự báo năm 2024 anh chị, bạn đọc có thể truy cập trang web senvangdata.com/.

————————–

Dịch vụ tư vấn Báo cáo phát triển bền vững: Xem chi tiết

Xem thêm các dịch vụ / tài liệu khác của Sen Vàng : 

Dịch vụ tư vấn  

Tài liệu

Báo cáo nghiên cứu thị trường

————————–

Khóa học Sen Vàng: 

Xây dựng tiêu chí lựa chọn Bất động sản

Khóa học R&D – Nghiên cứu và phát triển bất động sản

Hoạch định chiến lược đầu tư bất động sản cá nhân 

—————————

Bất động sản Sen Vàng – Đơn vị tư vấn phát triển dự án bất động sản uy tín, chuyên nghiệp Việt Nam

Website: https://senvanggroup.com/

Website: https://senvangdata.com/

Youtube: https://tinyurl.com/vt82l8j

Hotline: 0948 48 48 59

Group cộng đồng Kênh đầu tư Sen Vàng : https://zalo.me/g/olgual210

#senvanggroup #senvangrealestate #kenhdautusenvang  #dịch_vụ_tư_vấn_phát_triển_dự_án #thị_trường_bất_động_sản_2023 #phat_triển_dự_án #tư_ vấn_chiến _ lược_kinh_doanh #xây_dựng_kế_hoạch_phát_triển #chiến_lược_tiếp_thị_dự_án