Năm 2023 chứng kiến nhiều biến động trên thị trường căn hộ chung cư và sự tập trung hiện đang dồn vào năm 2024 với câu hỏi lớn: liệu thị trường này có tiếp tục tăng giá? Trước những thách thức từ tình hình kinh tế toàn cầu và những biến động khó lường, dự báo cho năm 2024 đang trở thành tâm điểm của sự quan tâm. Hãy cùng Sen Vàng Group phân tích những yếu tố ảnh hưởng và dấu hiệu mới có thể định hình diễn biến của thị trường, tạo nên sự hứng thú và lo ngại trong cộng đồng đầu tư bất động sản.
Đọc thêm: Thị trường chung cư năm 2023 – giữ giá – tăng nhẹ – khan hiếm nguồn cung
Thống kê theo thời điểm bàn giao cho thấy, trước năm 2023 có hơn 15 nghìn căn hộ chung cư đang mở bán và sắp mở bán, trong năm 2023 có hơn 16 nghìn và sau 2023 là gần 10 nghìn. Tổng nguồn cung là hơn 40 nghìn lượng căn hộ chung cư. Đây là tín hiệu tích cực về nguồn cung nói riêng và toàn thị trường bất động sản nói chung.
Phân khúc nhà chung cư trong năm qua có nhu cầu ở thực rất cao, nhưng sản phẩm đủ điều kiện bán ra thị trường chỉ đếm được trên đầu ngón tay. Những năm trước, người mua nhà chỉ chú trọng tìm các sản phẩm chung cư trong nội thành, gần trung tâm, tiện việc đi lại…, nhưng nay tình hình đã đảo ngược. Chung cư ngoại thành cũng nhanh chóng hết hàng.
Theo dự báo nguồn cung mới căn hộ tại TP.HCM trong 2023 vẫn ở mức thấp với khoảng 19.000-20.000 căn (-10% so với cùng kỳ) và khoảng 15.000 căn hộ tiêu thụ (-20% so với cùng kỳ).
Về nguồn cung tương lai trong năm 2024, dự kiến Hoàng Mai (Hà Nội) và Thủ Đức (TPHCM) sẽ dẫn đầu thị trường. Trong khi đó, giá bán biệt thự, liền kề tại TP.HCM và Hà Nội vẫn đắt đỏ nhất cả nước.
Những yếu tố tích cực:
1. Tăng cường nhu cầu từ người mua và đầu tư
Theo Bộ Xây dựng, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công trong quý 3 trên cả nước khoảng 29.723 giao dịch, giao dịch đất nền khoảng 91.277 giao dịch.
Cũng trong quý 3 năm nay, tồn kho trên thị trường bất động sản vào khoảng 16.940 sản phẩm, trong đó có 3.196 căn chung cư, 6.554 căn nhà ở riêng lẻ và 7.190 ô/nền đất.
Bên cạnh đó, mức độ quan tâm chung cư đã có dấu hiệu phục hồi, nhu cầu tìm mua tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý trước. Trong đó, các căn hộ có giá từ 2 – 4 tỷ đồng được tìm kiếm nhiều nhất.
Căn hộ chung cư là loại hình bất động sản duy nhất ít bị ảnh hưởng do phục vụ nhu cầu ở thực. Khi các loại hình khác đều có sự sụt giảm, lượt tìm mua chung cư trên cả nước tăng nhẹ 3%, lượt tìm thuê cũng tăng 6%. Nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội tăng 6%, TPHCM tăng nhẹ 1%.
Tỉ lệ giao dịch thành công căn hộ chung cư có dấu hiệu cải thiện, đây cũng là loại hình được kỳ vọng hồi phục tốt. Giá rao bán chung cư không có xu hướng giảm mà chỉ đi ngang, thậm chí tăng nhẹ ở một số sản phẩm và khu vực. So với quý 1/2023, giá bán chung cư Hà Nội trong quý 3/2023 tăng trung bình từ 4 – 5%, chung cư TPHCM đi ngang trong thời gian qua.
2. Chính sách hỗ trợ từ chính phủ
Tín hiệu phục hồi của thị trường rõ nét nhất là khi nhu cầu nhà ở thực tại các thành phố là rất lớn; các cơ sở pháp lý cũng đã được tháo gỡ khi 2 Luật Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản được Quốc hội thông qua.
Tỷ lệ hấp thụ vốn của thị trường bất động sản năm 2023 đã tăng dần theo từng quý. Tăng mạnh hơn cả là trong quý IV, khi lãi suất cho vay mới được các ngân hàng điều chỉnh giảm tương đương đầu năm 2022, ở mức từ 6% – 10%/năm cho kỳ hạn vay ngắn từ 3 – 6 tháng. Hết thời gian ưu đãi, lãi suất ở vào khoảng 10,5% – 13%/năm.
Lãi suất cho vay thấp là điều kiện cần, nhưng điều kiện đủ để tăng sức mua hơn nữa cũng như tạo dựng thị trường lành mạnh, việc điều chỉnh giá nhà chung cư tại các thành phố lớn về giá trị thực là vô cùng cần thiết lúc này.
Nếu Luật Đất đai 2023 được thông qua và có hiệu lực trong nửa cuối năm sau sẽ là cú hích gỡ nốt các nút thắt cuối cùng của thị trường trong phê duyệt dự án và nguồn cung nhà ở sẽ phục hồi hoàn toàn trong năm 2025.
Với chung cư cao cấp và hạng sang, chất lượng sản phẩm/dự án sẽ được cải thiện nhiều hơn để đáp ứng nhu cầu của các khách hàng sẵn sàng chi trả. Xu hướng mới với nhiều tiêu chí khắt khe hơn trong lựa chọn nhà ở đã được hình thành sau tác động của dịch Covid-19 và giai đoạn trầm lắng của thị trường vừa qua. Theo đó, dòng khách hàng của phân khúc này đòi hỏi nhiều hơn về chất lượng, đặc biệt là các yếu tố xanh, an toàn, gắn với lợi ích lâu dài cho sức khỏe của cư dân.
Bước sang năm 2024 tỷ lệ hấp thụ ở thị trường chung cư sẽ duy trì ở mức khả quan. Vì nguồn cung trong năm 2024 cũng không có quá nhiều sản phẩm đắt tiền hay sản phẩm hạng sang mà có nhiều sản phẩm phù hợp với túi tiền của người dân hơn, và nếu giá có cao hơn thì chất lượng cũng tốt hơn nên người dân cũng sẵn sàng chi trả cho những sản phẩm như vậy.
Yếu tố tiêu cực:
1. Tăng chi phí xây dựng và vật liệu có thể làm chi phí đầu vào tăng lên, làm giá chung cư tăng lên
Giá vật liệu xây dựng trong thời gian gần đây có xu hướng tăng cao, đặc biệt là các nguyên liệu như sắt thép, xi măng, gạch,… Điều này khiến cho chi phí xây dựng chung cư tăng lên.
Chỉ số giá nguyên nhiên vật liệu dùng cho xây dựng tăng 6,96% trong năm ngoái. Tuy nhiên, giá các mặt hàng vật liệu xây dựng leo thang không phải do cầu thị trường tăng mà do tác động của giá nguyên liệu đầu vào từ quốc tế như xăng, dầu, than, giá cước vận tải… tăng cao và khan hiếm, dẫn đến chi phí khai thác và sản xuất đều tăng, đặt gánh nặng lớn cho các doanh nghiệp.
Sự trầm lắng của thị trường bất động sản do tín dụng ngành này bị siết chặt khiến thị trường vật liệu xây dựng cuối năm ngoái với hàng trăm loại sản phẩm từ sắt thép, xi măng, thiết bị vệ sinh… rơi vào cảnh khó khăn.
2. Tiềm ẩn rủi ro từ thị trường tài chính:
Từ đầu năm đến nay, NHNN cũng đã giảm mạnh lãi suất tái chiết khấu, lãi suất tái cấp vốn và trần lãi suất ngắn hạn.
Hiện dư nợ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản tăng thấp hơn so với tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế. Trong đó, dư nợ tín dụng vào hoạt động kinh doanh bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2023 tăng trưởng 17,41%, vượt tốc độ tăng trưởng của cả năm 2022 (10,73%). Ngược lại, tín dụng tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản giảm 1,12%.
Biến động thị trường chứng khoán và nguồn vốn cũng có thể ảnh hưởng đến thị trường chung cư. Khi thị trường chứng khoán biến động, các nhà đầu tư có thể rút vốn khỏi thị trường bất động sản, khiến cho nguồn vốn đầu tư vào thị trường chung cư bị hạn chế.
Với khung pháp lý mới có hiệu lực vào năm 2025, thị trường hứa hẹn sẽ phục hồi mạnh mẽ, với lượng hấp thụ ổn định hơn và môi trường kinh doanh minh bạch, lành mạnh hơn.
Trong năm 2024, nguồn cung mới được kỳ vọng sẽ tăng trưởng trở lại ở hai thành phố. Tại Hà Nội, thị trường dự kiến ghi nhận gần 16.000 căn hộ chung cư và hơn 6.000 căn nhà ở thấp tầng mở bán mới, phần lớn đến từ các dự án đại đô thị ở phía tây và phía đông thành phố.
Tại TP.HCM, nguồn cung mới trong năm 2024 dự kiến vẫn hạn chế, đạt hơn 9.000 căn hộ chung cư và 1.000 căn nhà ở thấp tầng.
Bên cạnh đó, giá căn hộ trong năm 2024 sẽ tiếp tục tăng khoảng 3 – 8%. Nếu không gặp khó khăn về dòng tiền, chủ đầu tư sẽ tiếp tục giữ giá bán ở mức cao để tối đa hóa lợi nhuận. Hiện tại, số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới rất ít và có xu hướng sụt giảm tiếp, đặc biệt là phân khúc bình dân, trung cấp.
Với quỹ đất đang ngày càng hạn hẹp và hạn chế ở các quận nội thành, nên nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM thời gian tới có xu hướng lan rộng ra ở các khu vực xa hơn, theo các định hướng quy hoạch cơ sở hạ tầng. Với việc thành lập thành phố Thủ Đức cùng với việc quỹ đất sẵn dồi dào, khu Đông dự kiến tiếp tục chiếm lĩnh thị trường căn hộ TP.HCM, Cushman & Wakefield Vietnam đánh giá.
Sự cạnh tranh giữa các nhà phát triển bất động sản là một yếu tố thúc đẩy giá tăng của phân khúc chung cư. Các nhà phát triển thường cạnh tranh nhau bằng cách tăng chất lượng dự án, tiện ích và dịch vụ, từ đó dẫn đến tăng giá bán.
Dự án chung cư phân khúc tầm trung sẽ khởi sắc trở lại trong năm 2024
Theo nhận định của các chuyên gia bất động sản, thị trường BĐS phía Nam đang có sự chuyển dịch từ phân khúc hạng sang và siêu sang sang phân khúc tầm trung, giá khoảng 2 – 3 tỷ đồng/căn. Dự báo trong năm 2024, phân khúc tầm trung và dự án nhà chung cư sẽ khởi sắc trở lại khi sức cầu vẫn rất cao.
Nguyên nhân của sự chuyển dịch này là do:
Giá bán căn hộ chung cư ở phân khúc trung bình – bình dân dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong năm 2024, với mức tăng khoảng 5 – 10% so với năm 2023. Nguyên nhân là do nhu cầu nhà ở của phân khúc này vẫn rất lớn, trong khi nguồn cung lại có hạn.
Trong khi đó, giá bán căn hộ chung cư ở phân khúc cao cấp dự kiến sẽ giảm trong năm 2024. Nguyên nhân là do nhu cầu nhà ở của phân khúc này đang có xu hướng giảm, do ảnh hưởng của lạm phát, lãi suất tăng cao và tâm lý e ngại rủi ro của nhà đầu tư.
Dựa trên tình hình cung và cầu dự kiến, khả năng tiếp tục tăng giá của phân khúc chung cư trong năm 2024 có thể xảy ra theo hai kịch bản sau:
Kịch bản nào sẽ xảy ra phụ thuộc vào một số yếu tố như:
|
Trên đây là những thông tin tổng quan về “Dự báo thị trường căn hộ chung cư năm 2024 – Liệu có tiếp tục tăng giá ?” do Sen Vàng Group cung cấp. Hy vọng với những thông tin trên có thể giúp cho các doanh nghiệp bắt kịp được những xu hướng trong thời đại mới. Ngoài ra để xem thêm các bài viết về tổng kết thị trường BĐS 2023 và dự báo năm 2024 anh chị, bạn đọc có thể truy cập trang web senvangdata.com/.
|
 |
————————–
Dịch vụ tư vấn Báo cáo phát triển bền vững: Xem chi tiết
Xem thêm các dịch vụ / tài liệu khác của Sen Vàng :
————————–
Khóa học Sen Vàng:
Xây dựng tiêu chí lựa chọn Bất động sản
Khóa học R&D – Nghiên cứu và phát triển bất động sản
Hoạch định chiến lược đầu tư bất động sản cá nhân
—————————
Bất động sản Sen Vàng – Đơn vị tư vấn phát triển dự án bất động sản uy tín, chuyên nghiệp Việt Nam
Website: https://senvanggroup.com/
Website: https://senvangdata.com/
Youtube: https://tinyurl.com/vt82l8j
Hotline: 0948 48 48 59
Group cộng đồng Kênh đầu tư Sen Vàng : https://zalo.me/g/olgual210
#senvanggroup #senvangrealestate #kenhdautusenvang #dịch_vụ_tư_vấn_phát_triển_dự_án #thị_trường_bất_động_sản_2023 #phat_triển_dự_án #tư_ vấn_chiến _ lược_kinh_doanh #xây_dựng_kế_hoạch_phát_triển #chiến_lược_tiếp_thị_dự_án
