Chung cư có tiếp tục tăng giá? Có nên tiếp tục đầu tư chung cư?

1 Tháng 10, 2025

Thị trường chung cư tại các đô thị lớn của Việt Nam đang trải qua một giai đoạn “tăng trưởng nóng” chứ không phải “sốt ảo”, thiết lập một mặt bằng giá mới được củng cố bởi các yếu tố nền tảng. Các động lực chính bao gồm sự khan hiếm nguồn cung tại các khu vực lõi, chi phí cấu thành bất động sản (đặc biệt là vật liệu xây dựng và tài chính) tăng cao, dòng vốn đầu tư mạnh mẽ, và các chính sách hỗ trợ tích cực từ chính phủ. Hiện tượng này được nhìn nhận là một sự tái cấu trúc có chủ đích nhằm định vị lại giá trị bất động sản tại các siêu đô thị như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, tạo đà cho sự phát triển của các khu vực vệ tinh.

Dự báo trong ngắn hạn (2025 – đầu 2026), giá chung cư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục tăng trưởng ở mức trung bình 7-10% trước khi bước vào giai đoạn ổn định hoặc tăng chậm lại, chứ khó có khả năng giảm sâu.

Về khuyến nghị, đối với người mua để ở, đây là thời điểm nên ra quyết định sớm. Đối với nhà đầu tư, cần đặc biệt thận trọng với các sản phẩm tại khu vực trung tâm do giá đã ở mức rất cao và tỷ suất cho thuê không còn hấp dẫn; cơ hội tốt hơn có thể nằm ở các dự án tại đô thị vệ tinh hoặc các phân khúc khác như đất nền có pháp lý rõ ràng.

Mục lục

Phân Tích Tình Hình Thị Trường Chung Cư Hiện Tại (Bắc – Trung – Nam)

Thị trường chung cư trên cả nước đang cho thấy những diễn biến sôi động nhưng không đồng nhất, với sự khác biệt rõ rệt giữa các khu vực.

Hà Nội: Thị trường vẫn đang trong đà tăng giá mạnh, được mô tả là “ảo ảo”. Giá các dự án mới đã phổ biến ở mức 80-100 triệu VNĐ/m². So với 5 năm trước (quý 1/2019), giá chung cư Hà Nội đã tăng gần gấp đôi, một mức tăng được xem là “bất thường”. Tuy nhiên, một số khu vực trong lõi đô thị như Cầu Giấy, Tây Hồ đã bắt đầu có dấu hiệu chững lại, thậm chí một vài dự án ghi nhận giảm nhẹ. Tâm lý và hành vi đầu tư của người miền Bắc được cho là yếu tố chính thúc đẩy sự tăng trưởng nóng này.
Thành phố Hồ Chí Minh: Có sự phân hóa rõ rệt.
- TP.HCM (cũ): Thị trường có phần chậm lại do nguồn cung hạn chế, mặt bằng giá đã ở mức rất cao và các thủ tục pháp lý chưa thông thoáng như các tỉnh lân cận.
- Vùng phụ cận (“Sài Gòn mới”): Khu vực Bình Dương đang là điểm nóng, chiếm “spotlight” với hơn 10 dự án mới được tung ra trong quý vừa qua. Dòng tiền đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ về các thị trường có tính thanh khoản cao hơn như Bình Dương (phân khúc căn hộ) và Long An (phân khúc đất nền, nhà phố). Giá tại Bình Dương đã tăng gần gấp rưỡi chỉ trong một năm, từ mức trung bình 30 triệu/m² lên gần 50 triệu/m² cho các khu vực tương tự.
Đà Nẵng: Thị trường căn hộ đang thu hút một dòng vốn đầu tư “khủng khiếp” từ miền Bắc. Giá đã tăng mạnh, tiệm cận 70-80% mức giá của Hà Nội và TP.HCM. Một số dự án cao cấp đã vượt mốc 100 triệu VNĐ/m², trong khi phân khúc trung cấp cũng đã chạm ngưỡng 50-60 triệu VNĐ/m². Có hiện tượng giá chung cư tại Đà Nẵng thậm chí còn cao hơn giá đất nền ở một số khu vực.

Động Lực Chính Thúc Đẩy Tăng Giá

Sự tăng giá của thị trường chung cư không phải là ngẫu nhiên mà đến từ sự cộng hưởng của nhiều yếu tố từ chi phí đầu vào đến các tác động vĩ mô.

Các Yếu Tố Cấu Thành Giá Bán

Giá bán một căn hộ chung cư được hình thành từ nhiều loại chi phí, và hầu hết các chi phí này đều đã tăng trong thời gian qua:

Chi phí đất và giải phóng mặt bằng: Nền tảng của giá.
Chi phí xây dựng: Chiếm gần 50% tổng chi phí dự án, trong đó 60% là chi phí nguyên vật liệu. Giá các vật liệu xây dựng chủ chốt như thép, xi măng, cát đã tăng đột biến trong 5 năm gần đây.

Chi phí tài chính và lãi vay: Chi phí vốn mà chủ đầu tư phải chịu trong suốt quá trình phát triển dự án.

Chi phí pháp lý, bán hàng, marketing, quản lý.
Lạm phát: Với một dự án kéo dài 2-3 năm, yếu tố lạm phát (CPI khoảng 3-4%/năm) có thể cộng thêm hơn 10% vào giá thành.
Biên lợi nhuận và thương hiệu của chủ đầu tư.

Các Yếu Tố Vĩ Mô và Thị Trường

Sự khan hiếm nguồn cung (Tiết cung): Đây là lý do chính gây ra tâm lý FOMO (Fear Of Missing Out). Nhận thức rằng quỹ đất tại Hà Nội và TP.HCM ngày càng cạn kiệt và chủ trương hạn chế phát triển nhà thấp tầng trong nội đô đã đẩy giá chung cư lên cao.
Kỳ vọng giá: Nhà đầu tư và người mua đang định vị giá bất động sản Việt Nam theo các siêu đô thị trong khu vực như Thượng Hải, Singapore, tạo ra kỳ vọng về một mặt bằng giá cao hơn trong tương lai.
Dòng vốn đổ vào bất động sản: Một lượng vốn lớn và đột ngột đã tham gia vào thị trường từ nhiều nguồn:
- Tín dụng ngân hàng: Chính sách nới lỏng, các gói vay ưu đãi cho người mua nhà.
- Kiều hối: Luật nhà ở sửa đổi cho phép người gốc Việt được sở hữu nhà đã khơi thông mạnh mẽ dòng vốn này.
Chính sách hỗ trợ của Chính phủ: Các luật mới (Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh Bất động sản) được thông qua đã giúp thị trường minh bạch hơn, bảo vệ người mua tốt hơn, cộng với việc giải ngân đầu tư công mạnh mẽ vào hạ tầng đã tạo ra cú hích lớn.

Đánh Giá Rủi Ro: Tăng Trưởng Nóng Hay Sốt Ảo?

Các chuyên gia trong buổi thảo luận phân biệt rõ hai khái niệm: thị trường đang trong giai đoạn “tăng trưởng nóng” chứ không phải “sốt ảo“.

Tiêu Chí	Tăng Trưởng Nóng (Hiện tại)	Sốt Ảo (Giai đoạn 2021-2022)
Bản chất	Dựa trên các yếu tố nền tảng, có sự hỗ trợ của chính sách. Là một chu kỳ “xác lập mặt bằng giá mới”.	Dựa trên tâm lý đám đông, dòng tiền rẻ, đầu cơ ngắn hạn.
Yếu tố hỗ trợ	Kinh tế vĩ mô ổn định, pháp lý rõ ràng, chính phủ điều phối và hỗ trợ.	Dòng tiền bị “ép” ra thị trường do lãi suất thấp kỷ lục, các kênh đầu tư khác bị giới hạn (do COVID-19).
Sản phẩm	Chủ yếu là các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn.	Chủ yếu là đất nền phân lô, dự án “trên giấy”, đấu giá bỏ cọc.
Người tham gia	Có sự tham gia của người mua ở thật và nhà đầu tư dài hạn.	Chủ yếu là nhà đầu tư F0, đầu cơ lướt sóng (chiếm 70%).

Kết luận được đưa ra là giai đoạn hiện tại là một sự tái cấu trúc thị trường cần thiết. Việc thiết lập mặt bằng giá mới tại các đô thị lõi không chỉ phản ánh chi phí gia tăng mà còn nhằm tạo cơ sở giá cho các khu vực đô thị vệ tinh phát triển, phục vụ cho các chiến lược phát triển dài hạn như mô hình TOD (Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng).

Xác Định Đỉnh Thị Trường và Dự Báo Xu Hướng

Để nhận biết khi nào thị trường đạt đỉnh và có nguy cơ đảo chiều, cần theo dõi 5 chỉ số quan trọng sau:

Khả năng chi trả: Khi tỷ lệ trả nợ trên thu nhập của người dân vượt ngưỡng chịu đựng, thị trường sẽ chững lại.
Tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê: Nếu tỷ suất này quá thấp (ví dụ: căn 10 tỷ chỉ cho thuê được 2%/năm) so với các kênh đầu tư an toàn khác (như tiết kiệm ngân hàng), dòng tiền đầu tư sẽ rút lui. Hiện tại, tỷ suất ở Hà Nội khoảng 3.7%, ở Bình Dương tốt hơn (4-6%).
Sự hấp dẫn của sản phẩm thay thế: Khi giá một căn chung cư đủ để mua được các sản phẩm thay thế có giá trị hơn (ví dụ, một căn chung cư 10 tỷ có thể mua được một lô đất xây nhà ở ven đô cách 30km), người mua sẽ cân nhắc lại.
Mức độ hấp thụ của thị trường: Tốc độ bán hàng chậm lại là một dấu hiệu cảnh báo.
Thẩm định giá của ngân hàng: Đây là công cụ kiểm chứng giá trị thực tế của tài sản. Nếu ngân hàng định giá thấp hơn nhiều so với giá thị trường, đó là một dấu hiệu rủi ro.

Dự báo xu hướng (2025 – Đầu 2026):

Hà Nội và TP.HCM: Giá sẽ tiếp tục tăng, nhưng với tốc độ chậm hơn, trung bình khoảng 7-10%. Sẽ không có sự sụt giảm giá mạnh mà thay vào đó là sự phân hóa và đi ngang sau giai đoạn tăng trưởng nóng.
Bình Dương: Có khả năng giá sẽ đi ngang do nguồn cung trong tương lai là rất lớn (dự kiến lên tới 800.000 căn đến năm 2030).

Khuyến Nghị Đầu Tư: Có Nên Tiếp Tục Mua Chung Cư?

Quyết định đầu tư vào chung cư tại thời điểm này phụ thuộc rất nhiều vào mục đích và năng lực tài chính của mỗi cá nhân.

Đối với người mua để ở:
- Khuyến nghị: Nên mua càng sớm càng tốt, đặc biệt tại các vị trí đẹp, có quy hoạch tốt. Giá tại những khu vực này được dự báo sẽ chỉ tăng hoặc đi ngang chứ khó giảm do quỹ đất không còn nhiều.

Đối với nhà đầu tư:
- Góc nhìn thận trọng: Cần hết sức cẩn trọng khi đầu tư vào chung cư tại các khu vực lõi đô thị Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng ở thời điểm hiện tại. Lý do là mặt bằng giá đã bị đẩy lên rất cao, khiến tỷ suất sinh lời từ cho thuê không còn hấp dẫn và tiềm năng tăng giá trong ngắn hạn bị hạn chế. Giai đoạn này được xem là “đỉnh ngắn hạn”.
- Lời khuyên: Thay vì đầu tư dòng tiền (cho thuê), nhà đầu tư nên tập trung vào mục tiêu tăng giá trị vốn. Các cơ hội tốt hơn có thể nằm ở:

Các dự án tại các đô thị vệ tinh, nơi mặt bằng giá còn thấp và có tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ nhờ các cú hích về hạ tầng và quy hoạch.
Chờ đợi các chính sách hỗ trợ tốt hơn từ chủ đầu tư và ngân hàng khi nguồn cung dồi dào hơn trong tương lai (dự kiến từ 2026).

Lời khuyên chung:
- Xác định rõ mục tiêu: Mua để ở, đầu tư dài hạn, hay lướt sóng.
- Đánh giá năng lực tài chính: Hạn chế tối đa việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức. Vốn tự có nên chiếm ít nhất 30-50% giá trị tài sản.
- Nghiên cứu kỹ lưỡng: Quyết định dựa trên dữ liệu về vị trí, pháp lý, uy tín chủ đầu tư, tiện ích, và tiềm năng phát triển của khu vực, thay vì chạy theo tâm lý đám đông.

Trên đây là những thông tin tổng quan về “Chung cư có tiếp tục tăng giá? Có nên tiếp tục đầu tư chung cư?” do Sen Vàng Group cung cấp. Hy vọng với những thông tin trên giúp chủ đầu tư, nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản có cái nhìn tổng quan về tiềm năng phát triển bất động sản. Ngoài ra để xem thêm các bài viết về tư vấn phát triển dự án, anh chị, bạn đọc có thể truy cập trang web senvangdata.com/.