Các Nghịch Lý Của Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam: Vì Sao Giá Nhà Vô Lý & Đâu Là Lối Ra?

4 Tháng 12, 2025

Mục lục

Nghịch Lý 1: Cung – Cầu Lệch Pha Trầm Trọng (Thừa Cao Cấp, Thiếu Bình Dân)

Nghịch lý này vẫn dai dẳng và rõ nét nhất. Phân khúc cao cấp, hạng sang và bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục được đẩy mạnh, trong khi nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội – nơi có nhu cầu thực lớn nhất – vẫn khan hiếm nghiêm trọng.

Chẳng hạn, trong 9 tháng đầu năm 2025, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP.HCM đạt hơn 26.000 căn, nhưng hơn 70% thuộc phân khúc cao cấp, dẫn đến giao dịch giảm sút do không phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân.

Nguyên nhân là gì?

Biên lợi nhuận: Các chủ đầu tư ưu tiên lợi nhuận cao từ phân khúc sang trọng.
Chính sách chưa đủ hấp dẫn: Cơ chế khuyến khích nhà ở xã hội chưa đủ hấp dẫn về thuế và tín dụng để thu hút doanh nghiệp tham gia.

Hệ lụy trực tiếp Đại đa số người dân thu nhập trung bình bị loại khỏi thị trường, gia tăng bất bình đẳng xã hội và làm suy yếu nền tảng phát triển bền vững của thị trường.

Nghịch Lý 2: Giá Nhà Vô Lý So Với Thu Nhập (Giá Tăng Bất Chấp Kinh Tế)

Giá nhà tại các đô thị lớn đã vượt xa thu nhập trung bình, với mức tăng phi mã bất chấp kinh tế phục hồi chậm.

Ví dụ, tại Hà Nội, từ 2014 đến giữa 2025, thu nhập bình quân đầu người tăng gấp đôi (lên 8,3 triệu đồng/tháng), nhưng giá căn hộ tăng gấp ba đến bốn lần, đạt trung bình 87 triệu đồng/m² – gấp hơn 23 lần thu nhập hộ gia đình trung bình.

Nguyên nhân là gì?

Đầu cơ và tích trữ: Dòng tiền đầu cơ coi bất động sản như kênh trú ẩn an toàn.
Chi phí bị đẩy lên cao: Chi phí đất đai, chi phí pháp lý không chính thức và tình trạng thiếu minh bạch quy hoạch liên tục đẩy giá thành.

Hệ lụy trực tiếp Điều này tiềm ẩn rủi ro “bong bóng”, làm giảm sức mua chung của xã hội và dồn nguồn lực quốc gia vào đất đai thay vì sản xuất, kinh doanh.

Nghịch Lý 3: “Đô Thị Ma” & Lãng Phí Tài Nguyên (Xây Xong Nhưng Không Ai Ở) – Người cần nhà thì không mua được nhà, người mua nhà thì mua không để ở ( mua đầu tư là chính)

Hình ảnh các khu đô thị hiện đại, shophouse và biệt thự trị giá hàng chục tỷ đồng nhưng vắng bóng cư dân vẫn phổ biến, đặc biệt ở vùng ven đô.

Một ví dụ điển hình là Khu đô thị Quang Minh và Vườn Cam (Tây Hà Nội), nơi hàng chục khu biệt thự hoàn thành nhiều năm nhưng đến 2025 vẫn hoang vắng, tỷ lệ lấp đầy chỉ khoảng 20-30%.

Nguyên nhân là gì?

Phát triển thiếu đồng bộ: Dự án xây xong nhưng thiếu hạ tầng xã hội thiết yếu (trường, trạm, chợ).
Định vị sản phẩm sai: Sản phẩm chỉ nhắm đến nhà đầu tư thứ cấp, không phải người ở thực.

Hệ lụy trực tiếp Gây lãng phí khổng lồ về đất đai và “chôn” vốn xã hội, làm xấu bộ mặt đô thị và cản trở phát triển kinh tế địa phương.

Nghịch Lý 4: Sốt Đất Nền Cục Bộ, Phi Lý (Giá Tăng Theo Tin Đồn)

Các cơn “sốt đất” ảo vẫn xảy ra thường xuyên tại nhiều địa phương, đẩy giá đất tăng dựng đứng chỉ dựa trên tin đồn quy hoạch.

Cụ thể, cuối quý I/2025, hiện tượng này bùng nổ tại Bắc Ninh, Phú Thọ, Ninh Bình sau thông tin sáp nhập tỉnh. Giá đất tại xã Tiến Xuân (Hà Nội) nhảy từ 27-30 triệu đồng/m² lên 29-32 triệu đồng/m² chỉ trong vài tuần.

Nguyên nhân là gì?

Tâm lý đám đông (FOMO): Tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội khi thấy người khác kiếm lời.
Thao túng thị trường: Giới “cò đất” tung tin giả để tạo sóng, trục lợi.
Thiếu kênh đầu tư: Dòng tiền nhàn rỗi không biết đổ vào đâu.

Hệ lụy trực tiếp Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ “đu đỉnh” mất trắng tài sản, tạo ra mặt bằng giá ảo cản trở giải phóng mặt bằng, gây bất ổn xã hội.

Nghịch Lý 5: Nhà Ở Xã Hội (Vừa Thiếu, Vừa Khó Tiếp Cận)

Nhà ở xã hội, vốn là trụ cột an sinh, lại đang đối mặt với hai vấn đề lớn: nguồn cung quá thiếu và người cần thì lại quá khó tiếp cận.

Toàn quốc, dù hoàn thành 36.862 căn trong 7 tháng đầu năm 2025, thị trường NƠXH vẫn rơi vào cảnh “vừa thiếu vừa ế” do quy định thu nhập chưa sát thực tế và thủ tục quá phức tạp.

Nguyên nhân là gì?

Lợi nhuận thấp: Chủ đầu tư không mặn mà tham gia.
Thủ tục phức tạp: Quy trình xét duyệt cho người mua quá rườm rà, nhiều tầng nấc.
Quỹ đất hạn hẹp: Các địa phương chưa quyết liệt ưu tiên quỹ đất sạch cho NƠXH.

Hệ lụy trực tiếp Vấn đề an cư của công nhân, người lao động thu nhập thấp không được giải quyết, ảnh hưởng đến an sinh xã hội và gây nguy cơ “chảy máu lao động” ở các trung tâm kinh tế.

Nghịch Lý 6: Quá Lệ Thuộc Vào Vốn Tín Dụng Ngân Hàng

Toàn bộ thị trường, từ chủ đầu tư đến người mua, đang phụ thuộc nặng nề vào đòn bẩy tài chính từ ngân hàng.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 8/2025, dư nợ tín dụng bất động sản vượt 4,08 triệu tỷ đồng, tăng gần 19% so với cùng kỳ năm trước và chiếm 24% – tương đương gần 1/4 tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Điều này có nghĩa, các doanh nghiệp, cơ sở kinh tế trong hơn 20 ngành kinh tế khác đang phải “chia nhau” 3/4 dư nợ tín dụng còn lại.

Đây là con số tăng trưởng cao nhất trong nhiều năm, phần nào cho thấy đà phục hồi của thị trường bất động sản sau giai đoạn trầm lắng. Đáng chú ý, theo số liệu mới nhất, dư nợ kinh doanh bất động sản đạt 1,79 triệu tỷ đồng – tăng 23,87%, cao hơn hẳn mức 12,4% của vay tiêu dùng và tự sử dụng bất động sản. Nhìn rộng hơn, nếu tính từ năm 2019 đến nay, dư nợ tín dụng bất động sản đã tăng gấp 2,5 lần, tốc độ tăng trưởng liên tục cao hơn tín dụng chung của nền kinh tế.

Nguồn: Báo Reatimes

Nguyên nhân là gì?

Thiếu kênh huy động vốn đa dạng: Thị trường vốn (trái phiếu, quỹ REITs) chưa phát triển.
Tâm lý vay mượn: Thói quen sử dụng đòn bẩy tài chính cao của cả bên bán và bên mua.

Hệ lụy trực tiếp Thị trường cực kỳ nhạy cảm với thay đổi lãi suất. Khi tín dụng bị siết lại, thị trường ngay lập tức “đóng băng”, tạo ra rủi ro mang tính hệ thống cho cả ngành bất động sản và ngân hàng.

Đâu Là Lối Ra Bền Vững Cho Thị Trường?

Từ phân tích 6 nghịch lý trên, Sen Vàng nhấn mạnh cần giải pháp đồng bộ tập trung vào 3 trụ cột chính:

Công Cụ Thuế & Minh Bạch Hóa: Áp thuế cao với bất động sản bỏ hoang, thuế lũy tiến giao dịch ngắn hạn để chống đầu cơ. Số hóa quy hoạch và giao dịch để ngăn “sốt đất” ảo.
Cải Cách Cơ Chế Nhà Ở Xã Hội: Bắt buộc doanh nghiệp tham gia với ưu đãi thuế, tín dụng; đơn giản hóa thủ tục “một cửa” để tăng tiếp cận, giải “cơn khát” nhà ở.
Đa Dạng Hóa Kênh Vốn: Phát triển quỹ tín thác bất động sản (REITs) và thị trường trái phiếu chuyên nghiệp để giảm phụ thuộc ngân hàng, tạo kênh dẫn vốn trung – dài hạn minh bạch.

Thị trường bất động sản Việt Nam chỉ bền vững khi quay về giá trị cốt lõi: nhà là để ở, không phải để đầu cơ.

Trên đây là những thông tin tổng quan về “Các Nghịch Lý Của Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam: Vì Sao Giá Nhà Vô Lý & Đâu Là Lối Ra? ” do Sen Vàng Group cung cấp. Hy vọng với những thông tin trên giúp chủ đầu tư, nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản có cái nhìn tổng quan về tiềm năng phát triển bất động sản. Ngoài ra để xem thêm các bài viết về tư vấn phát triển dự án, anh chị, bạn đọc có thể truy cập trang web senvangdata.com/.