Trong năm 2024, thị trường Bất động sản (BĐS) dự kiến sẽ chứng kiến sự biến động mạnh mẽ và đầy thách thức, mở ra những cơ hội mới và kịch bản không ngờ. Ba kịch bản dưới đây sẽ diễn ra, đánh dấu bước ngoặt quan trọng trong hành trình phát triển của thị trường này, tạo nên bức tranh đa dạng và hứa hẹn cho những nhà đầu tư, nhà phát triển và người mua bất động sản. Hãy cùng Sen Vàng Group khám phá những tương lai khả thi và đầy triển vọng trong lĩnh vực BĐS năm 2024.
TỔNG KẾT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2023
Tín hiệu khó khăn của thị trường bất động sản bắt đầu bùng mạnh và lan rộng vào thời điểm cuối năm 2022. Bước sang năm 2023, khó khăn bao trùm toàn thị trường bất động sản. Tình trạng nhà đầu tư rao bán cắt lỗ, giảm giá diễn ra rầm rộ. Thậm chí nhiều chủ đầu tư dự án để bán được hàng cũng chấp nhận chiết khấu tới 40% giá bán.
Tham khảo: Toàn cảnh thị trường bất động sản 2023 và dự báo 2024
Tính đến 30/09/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với 31/12/2022, chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dự đối với nền kinh tế.
Tổng giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp bất động sản đạt hơn 75.000 tỷ đồng trong 11 tháng, tăng 13% so với cả năm 2022, nhưng thấp hơn nhiều so với con số hơn 200.000 tỷ đồng của năm 2021. Ước tính trái phiếu bất động sản đáo hạn năm 2024 ở mức gần 155.000 tỷ đồng, trong đó giá trị gốc trái phiếu là 122.200 tỷ đồng và chi phí lãi trái phiếu dự kiến là 32.600 tỷ đồng.
Trong năm 2023, lĩnh vực bất động sản đón hơn 1 tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài. đứng thứ 2 trên tổng các ngành. Tuy nhiên thị trường dần chậm lại do khó khăn trong pháp lý chuyển nhượng dự án và tình hình kinh tế suy thoái.
Tổng kết hơn 400 ngày chính phủ nỗ lực tháo gỡ thị trường Bất động sản.
2023 là một năm “đặc biệt” của ngành bất động sản, bởi chưa khi nào thị trường đón nhận nhiều trợ lực về mặt chính sách như vậy.
Thông qua Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản. Nhiều quy định đứng về phía người mua nhà, chung cư mini đã có nhiều quy định bảo vệ người mua.
Điểm đáng chú ý nhất trong Luật Nhà ở (sửa đổi) được nhiều người quan tâm là không quy định thời hạn sở hữu chung cư. Điều này được cho là đáp ứng đúng tâm tư nguyện vọng và nhu cầu của các chủ sở hữu nhà chung cư. Đặc biệt, Luật Nhà ở 2023 đưa ra nhiều điểm đáng chú ý trong việc phát triển nhà ở xã hội như: bổ sung thêm đối tượng được hỗ trợ là doanh nghiệp, hợp tác xã trong khu công nghiệp.
Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có quy định mới là chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Nhiều đồ án quy hoạch vùng/ tỉnh/ thành đã được chính phủ phê duyệt tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới
Xem các tóm tắt quy hoạch vùng/ tỉnh/ thành tại: Tóm tắt quy hoạch các tỉnh/ thành
Báo cáo thị trường các tỉnh/ thành trên cả nước: Báo cáo thị trường
Trong bức tranh trầm lắng của bất động sản 2023, sự lao đao của doanh nghiệp địa ốc là điểm nhấn đầy chú ý. Chỉ trong một năm, thị trường bất động sản đã chứng kiến sự ra đi của nhiều doanh nghiệp bất động sản. Thậm chí có doanh nghiệp phải tạm đóng cửa vì hết tiền.
1300 Doanh nghiệp BĐS giải thể năm 2023. Doanh nghiệp BĐS là khối doanh nghiệp duy nhất đi lùi trong năm 2023 về số doanh nghiệp thành lập mới.
Số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới là 4.725, còn số lượng doanh nghiệp giải thể là 1.286. So với năm 2022, số lượng doanh nghiệp thành lập mới giảm 45%, trong khi số lượng doanh nghiệp giải thể tăng 7,7%. Tính trung bình, mỗi tháng có khoảng 107 doanh nghiệp địa ốc rời bỏ thị trường.
Từ năm 2022, thị trường đã chứng kiến hàng loạt chủ tịch tập đoàn bất động sản lớn bị bắt như ông Trịnh Văn Quyết – Chủ tịch FLC, ông Đỗ Anh Dũng – Chủ tịch Tân Hoàng Minh, bà Trương Mỹ Lan – Chủ tịch Tập đoàn Vạn Thịnh Phát….
Đọc thêm: TOP 10 sự kiện pháp lý Bất động sản năm 2023
Bước sang năm 2023, liên tiếp các đại gia bất động sản ngã ngựa. Cụ thể, ngày 28/6/2023, Cơ quan An ninh điều tra – Công an TP Hà Nội ra thông báo về việc Quyết định khởi tố vụ án hình sự, bắt tạm giam đối với ông Nguyễn Đỗ Lăng – người sáng lập hệ sinh thái Apec Group, về tội Thao túng thị trường chứng khoán.
Những vụ án lớn được phanh phui từ năm ngoái tới nay đã phần nào tác động tới tâm lý của nhà đầu tư. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, yếu tố hoang mang của nhà đầu tư chỉ diễn ra trong ngắn hạn. Về dài hạn đây là cuộc thanh lọc và sắp xếp lại thị trường địa ốc, nhất là sau thời gian tăng trưởng nóng.
Kinh tế thế giới ảm đạm
Năm 2024, kinh tế thế giới đối diện với triền miên khó khăn khi xung đột leo thang, thương mại giảm, lãi suất cao và thảm họa khí hậu gia tăng. Ngân hàng Thế giới dự báo tăng trưởng toàn cầu sẽ giảm xuống 2,4%, là mức thấp nhất trong 30 năm qua. Các nền kinh tế đang phát triển cũng chịu ảnh hưởng, với dự đoán tăng trưởng chỉ 3,9%, thấp hơn 1 điểm phần trăm so với mức trung bình thập kỷ trước. Kết quả là, khoảng 40% quốc gia có thu nhập thấp dự kiến sẽ tiếp tục đối diện với nghèo đói vào cuối năm nay.
Năm 2024, kinh tế thế giới gặp thách thức lớn khi các quốc gia đầu tư hàng đầu vào Việt Nam dự báo GDP suy giảm. Cả Hoa Kỳ và Trung Quốc, hai nền kinh tế lớn nhất thế giới, dự kiến sẽ đối mặt với mức tăng trưởng kém hấp dẫn. GDP của Hoa Kỳ dự báo giảm từ 2,5% (2023) xuống 1,4% (2024), trong khi Trung Quốc có thể giảm tốc tăng trưởng từ 5,3% (2023) xuống 4,7% (2024).
Năm 2024, mặc dù tín hiệu tích cực là luật đất đai sửa đổi được thông qua, đồng bộ với luật kinh doanh bất động sản và luật nhà ở. Điều này thể hiện quyết tâm cao của Chính phủ và Quốc hội trong việc giải quyết các vướng mắc pháp lý và phát triển thị trường bất động sản theo hướng minh bạch và bền vững hơn, có thể hỗ trợ tâm lý chung của thị trường và từ từ có tác động tích cực đến phía nguồn cung dự án và phục hồi thị trường.
Mặc dù có những thay đổi về chính sách từ ngày 1/1/2025, nhưng trong năm 2024, không có sự đột biến nổi bật. Sự chậm trễ trong thông tin và pháp lý liên quan đến bất động sản, cùng với sự yêu cầu của các văn bản hướng dẫn từ địa phương, dự kiến sẽ tạo ra một thị trường chậm hấp thụ. Dự kiến năm 2025 mới là thời điểm thị trường bất động sản có thể trải qua sự thay đổi đáng kể, với nguồn cung tăng và sự tăng cường của các Chủ đầu tư, đẩy mạnh sự phát triển của thị trường.
Yếu tố Chu kỳ
Chu kỳ thế giới đi vào giai đoạn suy thoái.
Chu kỳ bất động sản theo các chuyên gia dự đoán trong năm 2024 vẫn sẽ đi vào giai đoạn đóng băng.
Doanh nghiệp thiếu vốn trầm trọng, đây là một điều vô cùng khó khăn trong năm 2023, thậm chí rất nhiều doanh nghiệp phải đi vay tín dụng để cố gắng duy trì, bù đắp những khoản thất thu.
Trái phiếu vẫn là nỗi lo lắng rất lớn, mặc dù Nhà nước Chính phủ cũng đã có các biện pháp giải cứu, tuy nhiên trong giai đoạn tới là năm thanh tra về trái phiếu. Vì vậy trái phiếu khi đã mất niềm tin thì việc phát hành trái phiếu mới sẽ cực kỳ khó khăn đây là kênh dẫn vốn lớn chỉ sau kênh tín dụng, kênh trái phiếu dành cho doanh nghiệp bất động sản không còn nữa do thiếu hụt niềm tin.
Chu kỳ thị trường chứng khoán thường phản ánh tình hình kinh tế và niềm tin của nhà đầu tư. Trong thời kỳ gần đây, sự tăng cường đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, đặc biệt là qua FDI và FPI, đã tạo đà tích cực cho thị trường chứng khoán. Sự chú ý đặc biệt đến ngành bất động sản thông qua FPI đã làm nổi bật tiềm năng phục hồi của thị trường này. Tuy nhiên, nhà đầu tư nên theo dõi cẩn thận và chờ đến dấu hiệu rõ ràng về phục hồi của bất động sản trước khi đưa ra quyết định đầu tư.
– Thế giới:
Năm 2024, Nhiệt độ trên toàn cầu tăng kỷ lục được dự báo sẽ tiếp tục gây ra những tác động tiêu cực. Cuộc khủng hoảng chi phí sinh hoạt đang khiến cuộc sống của người dân khắp thế giới ngày càng khó khăn hơn. Trong khi đó, căng thẳng leo thang ở Trung Đông có nguy cơ làm gia tăng xung đột trong khu vực.
Đó là chưa kể những rủi ro về địa chính trị lớn khi năm nay sẽ chứng kiến cuộc bầu cử tại 60 quốc gia trên thế giới.
Các nền kinh tế trên thế giới hiện đa số chưa có sự chuẩn bị để ứng phó với hậu quả của hiện tượng thời tiết khắc nghiệt, từ cú sốc với hệ thống lương thực cho tới thiệt hại về cơ sở hạ tầng. Trên thực tế, một số nghiên cứu cho thấy những thay đổi khó có thể đảo ngược với Trái đất vào những năm 2030 nếu nhiệt độ toàn cầu tiếp tục tăng.
Thông tin gây hiểu lầm và thông tin cố ý gây hiểu lầm được xem là rủi ro lớn thứ hai, có thể gây tổn thương niềm tin và leo thang chia rẽ chính trị. Ảnh hưởng của rủi ro này không chỉ giới hạn trong nước mà còn có thể tác động mạnh mẽ đến cuộc bầu cử trên toàn cầu, từ Mỹ, Nga, Ấn Độ đến Mexico và nhiều quốc gia khác. Đặc biệt, sự xuất hiện của nhiều nội dung được tạo ra bởi trí tuệ nhân tạo (AI) làm tăng nguy cơ thông tin gây hiểu lầm, đặt rủi ro này lên hàng đầu về mức độ nghiêm trọng trong danh sách năm nay.
– Việt Nam
Đầu tư tư nhân của doanh nghiệp nội địa dự kiến vẫn khó khăn năm 2024 do triển vọng kinh tế chưa rõ hoặc chưa ở giai đoạn tăng trưởng cao. Trong khi đó, nguồn vốn trung và dài hạn vẫn là một thách thức lớn khi môi trường lãi suất tăng trở lại.
Với thị trường bất động sản, cầu lớn nhưng vấn đề là phía cung/ pháp lý làm ảnh hưởng đến khả năng hoàn thành dự án và vấn đề khả thi cấp vốn vẫn là một thách thức lớn. Triển vọng năm 2024 vẫn chưa rõ và phụ thuộc lớn vào việc tập trung tháo gỡ nợ xấu trái phiếu doanh nghiệp và nợ vay bất động sản vì cho giãn hoãn vào 2024 và năm 2025 sẽ hạ cánh ra sao.
Rủi ro nội tại đối với kinh tế Việt Nam và ngành tài chính chủ yếu nằm ở triển vọng thị trường bất động sản và nguy cơ lan rộng sang lĩnh vực nợ xấu trái phiếu doanh nghiệp và tín dụng ngân hàng. Điều quan trọng cần theo dõi là thời điểm mà các nhà đầu tư giảm giá bất động sản và quá trình giải quyết vấn đề pháp lý được triển khai trên quy mô lớn. Điều này có thể tạo ra những ảnh hưởng sâu rộng đến thị trường, đặt ra thách thức cho ngành tài chính, đặc biệt là khi đối mặt với khả năng xuất hiện nợ xấu từ các doanh nghiệp và ngân hàng.
Xem thêm: Điểm tin tuần 03 tháng 1/2024 Thị trường Bất động sản Việt Nam
Các thành phần chính của GDP đang đối mặt với nhiều khó khăn, với sự biến động của tiêu dùng nội địa, hoạt động xuất khẩu, đầu tư công và đầu tư FDI. Trong bối cảnh này, tăng trưởng tiêu dùng và giải ngân đầu tư công của chính phủ đang phát triển mạnh mẽ, nhưng hoạt động sản xuất vẫn đối diện với thách thức. Đặc biệt, các dự án giao thông trọng điểm đang được đẩy mạnh.
Niềm tin của người tiêu dùng tăng cao ở các thị trường xuất khẩu quan trọng như Mỹ và EU, tạo điều kiện tích cực cho xuất khẩu. Trong khi đó, dòng vốn FDI tiếp tục duy trì ở mức cao, tuy nhiên, có khả năng phải đối mặt với áp lực khi có thuế tối thiểu toàn cầu được áp dụng. Tổng thể, sự đa dạng và phức tạp của các yếu tố này đều đặt ra những thách thức và cơ hội đồng thời cho tình hình kinh tế và đầu tư của quốc gia.
1. Kịch bản xấu:
Thị trường bất động sản tiếp tục suy thoái, nguồn cung tăng cao, giá bán giảm mạnh.
Thị trường bất động sản tiếp tục suy thoái, nguồn cung tăng cao, giá bán giảm mạnh.
Thị trường thế giới vẫn tiếp tục suy thoái, chiến tranh nổ ra lại tiếp tục xảy ra sẽ tác động tiêu cực đến nền kinh tế Việt Nam. Các doanh nghiệp Việt Nam tiếp tục gặp khó khăn, các dự án bất động sản bị chậm triển khai, nguồn cung tăng cao. Trong khi đó, sức mua của người dân giảm sút do thu nhập bị ảnh hưởng bởi tình hình kinh tế. Do đó, giá bán bất động sản sẽ có xu hướng giảm mạnh.
Thị trường sơ cấp và thứ cấp đều bị ảnh hưởng.
Thị trường sơ cấp sẽ bị ảnh hưởng trực tiếp bởi các yếu tố như lãi suất tăng, nguồn cung tăng cao. Các chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn trong việc huy động vốn, dẫn đến chậm triển khai dự án. Do đó, nguồn cung nhà ở mới sẽ giảm sút.
Thị trường thứ cấp cũng sẽ bị ảnh hưởng bởi yếu tố giá bán giảm. Người mua sẽ có xu hướng chờ đợi giá giảm thêm trước khi xuống tiền. Do đó, giao dịch trên thị trường thứ cấp sẽ giảm sút.
Nhiều dự án bất động sản bị chậm tiến độ, thậm chí bị bỏ hoang.
Các dự án bất động sản bị chậm triển khai do thiếu vốn, thủ tục pháp lý phức tạp, xung đột lợi ích giữa các bên liên quan. Trong trường hợp xấu nhất, nhiều dự án có thể bị bỏ hoang.
Với việc xuất hiện nhiều vụ bắt bớ, tăng cường khả năng rủi ro đối với các nhà đầu tư và doanh nghiệp là không tránh khỏi. Điều này làm gia tăng sự lo ngại và làm mất đi lòng tin từ phía cả nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Tóm lại, trong kịch bản xấu này, thị trường BĐS của Việt Nam đang đối mặt với những thách thức lớn từ cả yếu tố toàn cầu và vấn đề nội địa, tạo ra một môi trường không lường trước và đầy thách thức cho các nhà đầu tư và doanh nghiệp trong năm 2024.
2. Kịch bản khả thi:
Thị trường bất động sản sẽ dần ổn định, nguồn cung tăng nhẹ, giá bán tăng nhẹ.
Thế giới đã lấy lại đà tăng trưởng, các nền kinh tế lớn như Mỹ, Nhật, EU, Trung Quốc, Hàn Quốc đều có mức tăng trưởng tốt. FED hạ lãi suất sẽ giúp giảm áp lực lên chi phí vốn của doanh nghiệp, hỗ trợ phục hồi kinh tế. Niềm tin từ các nhà đầu tư về một thị trường ổn định đã bắt đầu quay trở lại.
Việt Nam có nhiều tín hiệu vui về kinh tế vĩ mô. Việt Nam tiếp tục nhận được tin vui về FDI, xuất khẩu và niềm tin từ các nhà đầu tư. Các doanh nghiệp Việt vượt qua khó khăn, sản xuất ổn định và tăng trưởng vào kỳ cuối năm 2024.
Các luật đất đai sửa đổi, luật kinh doanh bất động sản, luật nhà ở đã được thông qua và nhanh chóng áp dụng hiệu quả ngay, hàng loạt các dự án được gỡ rối. Niềm tin nhà đầu tư lại bắt đầu quay trở lại thị trường.
Gói chính sách hỗ trợ tiếp được tung ra, trong đó có các chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở cho người thu nhập thấp. Nguồn hàng phân khúc bình dân được tung ra ngoài thị trường kèm chính sách ưu đãi tốt hấp dẫn.
Do đó, thị trường bất động sản sẽ bắt đầu ổn định dần vào nửa cuối năm 2024, những tin hiệu tốt thực sự sẽ bắt đầu vào quý 3/2024.
3. Kịch bản tươi sáng:
Trong kịch bản này, thế giới đã chứng kiến sự lấy lại đà tăng trưởng mạnh mẽ, với Mỹ, Nhật, EU, Trung Quốc và Hàn Quốc đều ghi nhận mức tăng trưởng tích cực. Quan trọng hơn, FED đã hạ lãi suất, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phục hồi kinh tế và tăng cường niềm tin từ phía nhà đầu tư.
Việt Nam trong kịch bản này đón nhận nhiều tín hiệu vui về kinh tế vĩ mô. Thăng trầm tích cực từ FDI, xuất khẩu và niềm tin từ cộng đồng đầu tư đã giúp Việt Nam trở thành trung tâm sản xuất chip lớn toàn thế giới, mở ra cơ hội lớn cho nền kinh tế.
Các dự án FDI triển khai mạnh mẽ, đặc biệt là trong ngành sản xuất, giúp Việt Nam xây dựng uy tín mạnh mẽ trong cộng đồng quốc tế và thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư.
Sự thay đổi tích cực trong lĩnh vực pháp lý, với sự sửa đổi của các luật đất đai, kinh doanh bất động sản và nhà ở, đã giúp gỡ rối cho hàng loạt dự án. Chính sách mua nhà cho người nước ngoài và hỗ trợ người Việt kiều cũng được áp dụng mạnh mẽ, tăng cường động lực cho thị trường BĐS.
Chính sách hỗ trợ thị trường BĐS nghỉ dưỡng được ban hành, vực dậy niềm tin toàn bộ thị trường. Với sự chôn chân của nhiều nhà đầu tư BĐS, nếu có thêm các chính sách hỗ trợ kích cầu, thị trường BĐS toàn quốc ngay lập tức sẽ chứng kiến nhiều tín hiệu vui và sự quay trở lại mạnh mẽ trong năm 2024.
Tóm lại, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2024 có thể rơi vào một trong ba kịch bản: xấu, khả thi, hoặc tươi sáng. Kịch bản nào xảy ra phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó có tình hình kinh tế thế giới, kinh tế Việt Nam, các chính sách hỗ trợ của Chính phủ, và tâm lý của các nhà đầu tư.
|
Trên đây là những thông tin tổng quan về “03 kịch bản sẽ diễn ra cho thị trường BĐS 2024” do Sen Vàng Group cung cấp. Hy vọng với những thông tin trên có thể giúp cho các doanh nghiệp bắt kịp được những xu hướng trong thời đại mới. Ngoài ra để xem thêm các bài viết về tổng kết thị trường BĐS 2023 và dự báo năm 2024 anh chị, bạn đọc có thể truy cập trang web senvangdata.com/.
|
 |
————————–
Dịch vụ tư vấn Báo cáo phát triển bền vững: Xem chi tiết
Xem thêm các dịch vụ / tài liệu khác của Sen Vàng :
————————–
Khóa học Sen Vàng:
Xây dựng tiêu chí lựa chọn Bất động sản
Khóa học R&D – Nghiên cứu và phát triển bất động sản
Hoạch định chiến lược đầu tư bất động sản cá nhân
—————————
Bất động sản Sen Vàng – Đơn vị tư vấn phát triển dự án bất động sản uy tín, chuyên nghiệp Việt Nam
Website: https://senvanggroup.com/
Website: https://senvangdata.com/
Youtube: https://tinyurl.com/vt82l8j
Hotline: 0948 48 48 59
Group cộng đồng Kênh đầu tư Sen Vàng : https://zalo.me/g/olgual210
#senvanggroup #senvangrealestate #kenhdautusenvang #dịch_vụ_tư_vấn_phát_triển_dự_án #thị_trường_bất_động_sản_2023 #phat_triển_dự_án #tư_ vấn_chiến _ lược_kinh_doanh #xây_dựng_kế_hoạch_phát_triển #chiến_lược_tiếp_thị_dự_án
