Phân khúc đất nền năm 2024: Không còn sốt đất - Thị trường phát triển dựa vào tiềm năng thực tế khu vực - Sen Vàng Data - Cổng thông tin Bất động sản hàng đầu Việt Nam

Phân khúc đất nền năm 2024: Không còn sốt đất – Thị trường phát triển dựa vào tiềm năng thực tế khu vực

25 Tháng Một, 2024

Năm 2024 đánh dấu một bước ngoặt quan trọng trong thị trường bất động sản với sự biến đổi rõ rệt trong phân khúc đất nền. Không còn mặc kệ cho làn sóng sốt đất từng làm nổi loạn thị trường, năm nay, hãy cùng Sen Vàng Group chứng kiến sự chuyển đổi đáng chú ý: “Phân khúc đất nền năm 2024: Không còn sốt đất – Thị trường phát triển dựa vào tiềm năng thực tế khu vực.”

I. Nhìn lại chu kỳ sốt đất 30 năm qua

Phân tích: Các nút thắt và giải cứu thị trường Bất động sản Việt Nam

Thị trường bất động sản luôn phát triển theo một chu kỳ nhất định. Mỗi chu kỳ bất động sản thường kéo dài từ 7-9 năm gồm 5 giai đoạn: Phục hồi – Tăng trưởng – Bùng nổ – Suy thoái – Đóng băng. Quyết định rót vốn vào thời điểm nào là một trong những nhân tố quyết định sự thành bại của nhà đầu tư, tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư còn “non”, thiếu kinh nghiệm lại mắc phải một sai lầm phổ biến mang tên “mua đúng đỉnh”.

Trong 30 năm qua, thị trường BĐS Việt Nam trải qua 4-5 đợt sốt đất. Nguồn: Sen Vàng

Đọc thêm: Chu kỳ thị trường Bất động sản Việt Nam 30 năm qua

Trong 30 năm, bất động sản Việt Nam có 3 điểm đóng băng, điểm đóng băng lần 1 từ năm 1995 đến năm 1999, điểm đóng băng lần 2 từ năm 2003 đến năm 2006 và đóng băng lần 3 từ năm 2011 đến năm 2013. Đồng thời, một số đơn vị cũng dự đoán giai đoạn 2020 đến năm 2024 là giai đoạn đóng băng.

Vậy tại sao thị trường giai đoạn 2020-2024 lại đóng băng? Điều này được lý giải là do ảnh hưởng của các sắc lệnh quy định về chính sách ruộng đất, cải cách ruộng đất và Luật Đất đai sửa đổi. Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 (được sửa đổi và bổ sung vào năm 1998 và 2001), Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi và bổ sung năm 2009), Luật Đất đai năm 2013 là các luật gắn với những đợt đóng băng của thị trường bất động sản. Các năm 1993, 2003, 2013, 2023 là khoảng thời gian của chu kì 10 năm, các đợt đóng băng dao động trước trong hoặc sau chu kì 10 năm kể trên.

Tình hình giao dịch đất nền trong năm 2023 cũng trầm lắng. Lượng giao dịch thứ cấp đất nền dự án tại Hà Nội giảm khoảng 45,4%, TP. HCM giảm 60,1%, Đà Nẵng giảm 49,4%, Bình Dương giảm 48,1%, Hải Phòng giảm 30,3%, Đồng Nai giảm 59,4%.

Nguồn: Sen Vàng tổng hợp

II. Xu hướng chung thị trường BĐS 2024 – 2025 : Không còn sốt đất, tập trung vào tiềm năng thực tế

Nửa đầu năm 2023, thị trường bất động sản tiếp tục trạng thái giao dịch trầm lắng. Bằng nhiều biện pháp quyết liệt của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và các địa phương để tháo gỡ khó khăn, đã mang lại những kết quả nhất định, các vướng mắc từng bước được tháo gỡ, tình hình thị trường đã có những chuyển biến theo chiều hướng tích cực.

Đọc thêm: 09 điểm nhấn thị trường đất nền năm 2023 – Trầm lắng và giảm sâu

Thị trường bất động sản thời gian tới sẽ không phát triển nóng, chộp giật như quãng tăng trưởng trước mà sẽ phát triển theo hướng lành mạnh và bền vững. Thị trường sẽ diễn ra quá trình thanh lọc những khách hàng ra quyết định dựa trên cảm tính, lạm dụng đòn bẩy tài chính, giữ lại những khách hàng thực, có trình độ, kiến thức và hiểu biết về thị trường.

Thị trường đất nền không còn tình trạng “sốt nóng” như thời kỳ trước. Các sản phẩm đất nền trải qua nhiều nhịp giảm giá, cắt lỗ đến 30-40% nhưng vẫn khó thanh khoản. Tuy nhiên, mức giảm này được hiểu là so với đỉnh sốt, vẫn chưa thực sự tiệm cận sát với giá trị thực.

Luật Đất đai (sửa đổi) đang được xem xét thông qua tại kỳ họp bất thường có những quy định để tránh các trường hợp “gom đất”, gây nguy cơ “sốt đất ảo”, ảnh hưởng tới sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản.

Những điểm mới đáng chú ý trong Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS

Nguồn: Sen Vàng

Nội dung sửa đổi trong Luật Đất đai thì việc tiếp cận đất đai sẽ được điều chỉnh theo hướng công khai, minh bạch. Cơ hội là công bằng và bình đẳng cho tất cả các đối tượng. Thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu, “phần thắng” sẽ giành cho các doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực và lịch sử sử dụng đất hiệu quả. Cơ chế mới sẽ giảm thiểu tối đa các quan hệ “xin – cho”. Điều này sẽ góp phần tích cực, tạo ra môi trường cạnh tranh một cách công bằng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Luật Đất đai sửa đổi theo hướng phân nhóm các dự án. Theo đó, nhóm các dự án phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, Nhà nước sẽ điều hành và chủ động giải quyết các vấn đề để chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho phù hợp, đúng với quy hoạch. Đối với các dự án của doanh nghiệp, chỉ đơn thuần phục vụ kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp thì doanh nghiệp cần tuân thủ đúng theo quy định.

Sự ảnh hưởng của Luật Nhà ở & Luật Kinh doanh BĐS. Nguồn: Senvangdata.com

Quy định này là phù hợp, vừa không cứng nhắc, tạo điều kiện cho các dự án vì mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội chung, vừa giúp Nhà nước kiểm soát được kế hoạch sử dụng đất. Tránh các trường hợp “gom đất”, gây nguy cơ “sốt đất ảo”, ảnh hưởng tới sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, quy định này chỉ đạt được mục đích, khi việc quy định về cách phân loại phải thật sự rõ ràng, cụ thể và phù hợp.

III. Đất nền – thị trường luôn có nhu cầu thật – nhu cầu đầu tư cao nhất- sốt cũng là phân khúc sốt nhiều nhất, giá cao nhất và hỗn loạn nhất

Có thể thấy, đất nền đã và đang giảm sức nóng đáng kể so với thời đỉnh sốt. Tuy nhiên, theo chuyên gia và các nhà đầu tư nhiều kinh nghiệm, đất nền chỉ giảm nhiệt so với chính nó, còn so với đa số các loại hình khác thì vẫn là phân khúc giàu sức hút bậc nhất với những tay to có nhu cầu trú ngụ dòng tiền dài hạn.

Đất nền là loại hình mà bất kỳ thành viên nào của thị trường cũng có thể đầu tư do sự đa dạng về diện tích, mức giá, khu vực. Với các địa phương có tốc độ phát triển kinh tế, những khu đất ở nơi này vẫn sẽ tăng trưởng bền vững.

Nhu cầu sở hữu bất động sản của người Việt vẫn luôn hiện hữu. Nguồn: Sen Vàng tổng hợp

Luật Đất đai sửa đổi hiện vẫn chưa được Quốc hội thông qua trong khi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản tới ngày 1/1/2025 mới chính thức có hiệu lực nên những chính sách mới của hai luật này vẫn chưa thể áp dụng ngay trong năm 2024.

Tuy nhiên quy định siết chặt hoạt động phân lô bán nền của Luật Kinh doanh bất động sản mới có thể tác động tới nguồn cung, tâm lý người mua và giá cả của phân khúc này trong thời gian tới. Nhu cầu mua và giá giao dịch đối với các lô đất có diện tích lớn dự báo tiếp tục giảm. Ngược lại, đối với các lô đất có diện tích nhỏ tính thanh khoản sẽ cải thiện hơn và giá giao dịch thứ cấp có thể tăng nhẹ so với năm 2023.

65% người được hỏi dự định mua bất động sản trong một năm tới. Trong đó, 60% người mua để đầu tư. Đất nền là loại hình được người mua tiềm năng hướng đến nhiều nhất (33%), tiếp theo là nhà riêng (26%) và chung cư (24%).

Biểu đồ tăng giá đất nền từ 2018 -2023. Nguồn: Sen Vàng tổng hợp

Dù sụt giảm mạnh nhưng đây vẫn luôn là phân khúc thu hút sự quan tâm lớn ở thị trường BĐS Việt Nam, chiếm đến 28% tỷ trọng lựa chọn mua của khách hàng tham gia một khảo sát của Batdongsan.com.vn. Trong đó, 46% nhà đầu tư lựa chọn sẽ xuống tiền mua đất nền, 32% nhóm khách hàng có nhu cầu mở rộng không gian sống cũng chọn đất nền để mua vào.

Ảnh minh họa. Sen Vàng tổng hợp

IV. Đất nền – đã qua kỳ sốt đất, thị trường trở lại nhu cầu thật

Dự báo thời gian tới, thị trường đất nền sẽ tiếp tục gặp khó khăn, đặc biệt là lô lớn. Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi chính thức có hiệu lực từ đầu năm 2025 sẽ siết chặt hoạt động phân lô bán nền, có thể sẽ khiến mức độ quan tâm đối với đất nền tiếp tục sụt giảm. Mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm, nhất là đối với những lô đất to.

Sau một thời kỳ sốt đất quyết liệt, thị trường đất nền hiện đang trải qua một giai đoạn hồi phục tích cực, đặc trưng bởi sự trở lại của nhu cầu thực tế từ phía người mua và nhà đầu tư. Nhiều khu vực đã chứng kiến sự ổn định hoặc tăng giá đất, là dấu hiệu rõ ràng về sự phục hồi của thị trường bất động sản.

Một trong những yếu tố chính đằng sau sự hồi phục này là sự xuất hiện của các dự án mới, điều này làm tăng cơ hội cho người mua và nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội đầu tư tiềm năng. Giá đất, mặc dù có thể tăng, nhưng cũng thể hiện sự ổn định hơn so với giai đoạn sốt đất trước đó.

Ngoài ra, tâm lý đầu tư đang trở nên tích cực hơn do sự tin tưởng trong tình hình kinh tế địa phương và quốc gia, cũng như các biện pháp chính sách hỗ trợ phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Các chuyên gia dự báo rằng thị trường đất nền có thể tiếp tục chứng kiến sự hồi phục và phát triển tích cực trong thời gian tới.

Dự báo phân khúc đất nền trong năm 2024, Viện Kinh tế xây dựng nhận định tình hình giao dịch dự báo vẫn chưa thể sôi động. Khả năng thanh khoản thấp trong năm 2023 và tâm lý của nhà đầu tư vẫn cẩn trọng trong việc đưa ra quyết định đầu tư khiến cho thị trường đất nền 2024 vẫn cần thêm thời gian để hồi phục.

Trên đây là những thông tin tổng quan về “Phân khúc đất nền năm 2024: Không còn sốt đất – Thị trường phát triển dựa vào tiềm năng thực tế khu vực” do Sen Vàng Group cung cấp. Hy vọng với những thông tin trên có thể giúp cho các doanh nghiệp bắt kịp được những xu hướng trong thời đại mới. Ngoài ra để xem thêm các bài viết về tổng kết thị trường BĐS 2023 và dự báo năm 2024 anh chị, bạn đọc có thể truy cập trang web senvangdata.com/.