06 Bí quyết đầu tư bất động sản trong năm 2024

25 Tháng Một, 2024

Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2024 được dự báo sẽ tiếp tục có những biến động tích cực, với nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, để thành công trong lĩnh vực này, các nhà đầu tư cần trang bị cho mình những kiến thức và kỹ năng cần thiết. Hãy cùng Sen Vàng Group tìm hiểu về 6 bí quyết đầu tư bất động sản trong năm 2024.

I. Nằm lòng 6 bài học lớn nhất:

Xem thêm: Sai lầm thường gặp khi đầu tư bất động sản

Bất động sản luôn là môi trường sinh lời tiềm năng dành cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, việc thiếu kiến thức trong quá trình rót vốn khiến cho không ít cá nhân và cả doanh nghiệp gặp tình trạng “khóc dở mếu dở”. Bà Nguyễn Thị Bích Ngọc – Founder Sen Vàng Group, thông qua quá trình đồng hành cùng các chủ đầu tư cá nhân lẫn doanh nghiệp suốt 14 năm qua, đã nhận thấy 6 sai lầm lớn nhất trong đầu tư BĐS bao gồm: Mua đúng đỉnh, đòn bảy tài chính cao, đầu tư dàn trải, danh mục xấu, tâm lý tiếc và thiếu network.

1. Cần hiểu được chu kỳ của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản luôn phát triển theo một chu kỳ nhất định. Mỗi chu kỳ bất động sản thường kéo dài từ 7-9 năm gồm 5 giai đoạn: Phục hồi – Tăng trưởng – Bùng nổ – Suy thoái – Đóng băng. Quyết định rót vốn vào thời điểm nào là một trong những nhân tố quyết định sự thành bại của nhà đầu tư, tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư còn “non”, thiếu kinh nghiệm lại mắc phải một sai lầm phổ biến mang tên “mua đúng đỉnh”.

Trong 30 năm qua, thị trường BĐS Việt Nam trải qua 4-5 đợt sốt đất

Bà Nguyễn Thị Bích Ngọc dành lời khuyên thiết thực cho các chủ đầu tư: “Để không rơi vào tình trạng mua đúng đỉnh, chúng ta cần phải biết chu kỳ của thị trường, hiểu được những dấu hiệu của thị trường đang đạt đỉnh”. Bà cũng đã chỉ ra một số biểu hiện thị trường bất động sản tăng trưởng quá nóng như: tín dụng lớn, giá đất quá cao so với thị trường, tăng giá chóng mặt trong cùng một thời điểm,… Khi nhận thấy những dấu hiệu này, nhà đầu tư phải thật tỉnh táo, tránh lướt đỉnh để rồi gặp phải những sai lầm đáng tiếc.

2. Sử dụng các đòn bẩy tài chính trong bất động sản hiệu quả

Bài học 2: Sử dụng các đòn bẩy tài chính trong bất động sản - Ms. Nguyễn Thị Bích Ngọc. Founder Sen Vàng Group. — Bài học 2: Sử dụng các đòn bẩy tài chính trong bất động sản – Ms. Nguyễn Thị Bích Ngọc. Founder Sen Vàng Group.

Đòn bẩy tài chính là thuật ngữ không còn xa lạ với nhiều nhà đầu tư bất động sản, bởi đây là giải pháp hiệu quả cho vấn đề thiếu hụt vốn của doanh nghiệp và chủ đầu tư cá nhân.

Khi một khi nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao, nó có thể trở thành con dao hai lưỡi. Khoản vay quá lớn, thêm mức lãi suất đột ngột tăng cao khiến nhiều người điêu đứng do không có khả năng trả nợ.

Để tránh rủi ro trong sử dụng đòn bẩy tài chính, nhà đầu tư nên tính toán vay trong một khoảng tỉ lệ an toàn. Mức vay khoảng 25-30% trên tổng số tài sản dự định đầu tư là tỉ lệ được nhiều chuyên gia khuyến nghị. Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng nhấn mạnh tới yếu tố uy tín của chủ đầu tư. Bởi nếu gặp rủi ro chủ đầu tư “bỏ của chạy lấy người”, tiến độ công trình không đảm bảo,… nhà đầu tư sẽ gặp tình trạng chôn vốn nhưng phải tiếp tục trả cả gốc lẫn lãi cho ngân hàng.

Đối với việc sử dụng đòn bẩy tài chính trong bất động sản, bà Nguyễn Thị Bích Ngọc đề cao tính thanh khoản của tài sản khi vay vốn đầu tư. Với bà, sản phẩm bất động sản dù đẹp mấy, nhưng chủ đầu tư không có khả năng trả nợ khi sử dụng đòn bẩy tài chính thì nên bán để chuyển đổi sang các sản phẩm có tính thanh khoản tốt hơn.

3. Cần xác định được các danh mục đầu tư bất động sản tốt

Bài học 3: Cần xác định được các danh mục đầu tư bất động sản tốt - Ms. Nguyễn Thị Bích Ngọc. Founder Sen Vàng Group. — Bài học 3: Cần xác định được các danh mục đầu tư bất động sản tốt – Ms. Nguyễn Thị Bích Ngọc. Founder Sen Vàng Group.

Không ít nhà đầu tư khi lựa chọn danh mục đầu tư BĐS lại quyết định rót vốn vào những mảnh đất “xấu” như đất rừng, đất đồi, đất trang trại,… Tuy nhiên, đất rừng hay đất nông nghiệp đều tồn tại rủi ro nhất định về mặt pháp lý và triển khai dự án.

Theo lời chia sẻ của bà Ngọc, “Đẹp – Phù hợp – An toàn” là ba tiêu chí quan trọng để xác định chất lượng BĐS. Vị trí đẹp luôn là yếu tố đầu tiên ảnh hưởng đến quyết định đầu tư, tuy nhiên, các nhà đầu tư cũng cần lựa chọn những BĐS phù hợp cả về tài chính, gu đầu tư của cá nhân. An toàn cũng là điều mà các nhà đầu tư cần lưu tâm, bởi thị trường BĐS luôn ẩn chứa những rủi ro bất ngờ, đòi hỏi cần những kế hoạch phòng tránh để tránh rót vốn vô ích.

4. Xây dựng Network – Chìa khóa thành công của nhà đầu tư bất động sản

Khi thị trường đi xuống, việc thiếu đi network nhiều nhà đầu tư phải ôm đất trong thời gian dài do “không biết bán cho ai”, “tìm khách ở đâu để bán”. Quá trình đầu tư bất động sản đòi hỏi nhà đầu tư cần có một mạng lưới network thực sự đa dạng, bởi nó sẽ giúp nhà đầu tư có quyết định mua đúng đắn và đảm bảo cả đầu ra tài sản được thông suốt.

Trước khi quyết định xây dựng mối quan hệ trong ngành bất động sản, nhà đầu tư cần xác định được đối tượng và mục đích networking của mình. Mối quan hệ tốt với môi giới tại các khu vực giúp nhà đầu tư có lợi thế trong quá trình mua và linh hoạt đầu ra sản phẩm khi muốn bán. Hay mối quan hệ với những nhà đầu tư lão luyện có thể cho chúng ta kinh nghiệm cũng như lời khuyên đối với chiến lược đầu tư cá nhân. Khi tạo network, các nhà đầu tư cũng cần áp dụng nguyên tắc win – win với đối tác, qua đó giúp cho quá trình networking hiệu quả và bền vững hơn.

Bên cạnh networking trực tiếp, networking online cũng là một trong những phương thức xây dựng mối quan hệ hiệu quả. Hiện nay, có rất nhiều các hội nhóm BĐS online ở trên các nền tảng mạng xã hội như FaceBook, Zalo được lập ra để kết nối giữa nhà đầu tư BĐS – môi giới BĐS, hay giữa chính các môi giới và nhà đầu tư BĐS với nhau. Khi toàn thế giới dần tích hợp công nghệ số trong cuộc sống, sử dụng công nghệ vào network BĐS là lựa chọn tốt giúp các nhà đầu tư phát triển và tiết kiệm thời gian trong xây dựng quan hệ.

5. Tính quyết đoán và lý trí là hành trang cần thiết cho các nhà đầu tư

Tâm lý chần chừ, tiếc, kỳ vọng,… là những tâm lý mà rất nhiều nhà đầu tư bất động sản gặp phải. Trong quá trình mua, nhiều nhà đầu tư tuy tìm được lô đất ưng ý nhưng lại chần chừ, dẫn dến việc hụt mất cơ hội sở hữu tài sản tiềm năng. Hay những khi thị trường bước vào thời kỳ đóng băng và suy thoái, nhiều chủ đầu tư lại sinh ra tâm lý “tiếc”, chậm chạp trong việc cắt lỗ để rồi đem đến hậu quả tất yếu là kẹt hàng, mãi không thể bán đi bất động sản.

Những điều ở trên cho chúng ta thấy rằng: Người mua và người bán bất động sản cần trang bị cho bản thân cả về tinh và trí. Tinh – tinh thần quyết đoán, để luôn tỉnh táo ứng phó với những bất động của thị trường, trí – lý trí để chủ đầu tư có thể đưa ra những quyết định, chiến lược đầu tư khôn ngoan và sáng suốt nhất.

6. Có mục tiêu và lộ trình đầu tư BĐS rõ ràng

Nhà đầu tư bất động sản chỉ thực sự phát huy “tinh trí” hiệu quả trong quá trình đầu tư khi có mục tiêu và lộ trình đầu tư minh bạch, thống nhất.

Ngay khi quyết định đầu tư vào một lô đất, ta cần xác định mục tiêu của số tiền này là gì. Có 5 mục tiêu mà các nhà đầu tư cần lưu ý trước khi quyết định rót vốn:

Thứ nhất , mục tiêu là kiếm tiền từ lợi nhuận hàng tháng hay lợi nhuận sau khi bán bất động sản.

Thứ hai đó chính là tính thanh khoản của tài sản bất động sản.

Thứ ba là mức độ chấp nhận rủi ro.

Thứ tư, xu hướng hiện tại của thị trường là gì?

Cuối cùng là lựa chọn phân khúc thị trường bất động sản để đầu tư.

Sau khi xác định mục tiêu, nhà đầu tư cần lên được lộ trình đầu tư phù hợp với bản thân. Theo bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, xây dựng lộ trình đầu tư hiệu quả cần dựa vào ba bước “ Hiểu mình – Hiểu luật chơi – Chọn cách chơi”.

Lộ trình đầu tư bất động sản hiệu quả. Nguồn: Sen Vàng

Một khi nắm vững 3 bước trên, các nhà đầu tư bất động sản có thể tập trung vào những danh mục đầu tư phù hợp với mục tiêu của mình, thoát khỏi tình trạng đầu tư dàn trải, rơi vào cảnh bỏ vốn “mỗi nơi một ít” mà lợi nhuận thu về lại chẳng bao nhiêu.

II. Hiểu rõ về Tháp tài sản trong bất động sản

Tháp tài sản bất động sản là gì?

Tháp tài sản là mô hình phân bổ từng loại tài sản vào các khối khác nhau. Mỗi tầng tương ứng một loại tài sản, đảm nhận một vai trò khác nhau trong cuộc sống. Tương tự như kim tự tháp của người Ai Cập cổ đại, tháp tài sản sẽ bền vững theo thời gian nhờ kết cấu vững chắc khi xây dựng tháp. Phần móng chắc chắn để nâng đỡ toàn bộ hệ thống tháp bên trên.

Hiện tại ở Việt Nam, dân đầu tư bất động sản vẫn chưa biết nhiều đến Tháp tài sản trong bất động sản. Tuy nhiên, quan điểm của Kênh đầu tư Sen Vàng, tháp tài sản bất động sản là chìa khóa trong xây dựng chiến lược đầu tư dài hạn, qua đó cơ cấu và hoạch định danh mục đầu tư tài sản của bản thân.

Theo quan điểm của bà Nguyễn Thị Bích Ngọc – Founder Sen Vàng Group, tháp tài sản bất động sản bao gồm 6 tầng xếp theo thứ tự từ đáy lên đỉnh: Tầng 1 là Lớp tài sản vô hình; Tầng 2 là lớp bảo vệ; Tầng 3 là lớp tạo thu nhập; tầng 4 là lớp tăng trưởng; tầng 5 là lớp rủi ro và tầng 6 là lớp di sản.

Tháp tài sản trong bất động sản. Nguồn: Sen Vàng

Lớp tài sản vô hình:

Lớp tài sản vô hình chứa 4 yếu tố cốt lõi gồm: Kiến thức, kinh nghiệm, network, mức độ chuyên sâu. Đây cũng chính là tầng mà hầu hết các nhà đầu tư F0 hiện tại đang thiếu, việc này dẫn đến sự đổ vỡ trong cấu trúc quản trị tài sản bất động sản của rất nhiều nhà đầu tư.

Theo bà Bích Ngọc, việc xây dựng những yếu tố thuộc lớp tài sản này sẽ đảm bảo nguồn tài sản luôn ổn định. Kiến thức càng tốt, kinh nghiệm càng sâu, kiến thức càng rộng thì mức lợi nhuận đạt được có thể gấp 2, gấp 3, đạt 100%, 1000%, thậm chí là vô giá. Thậm chí đây chính là tầng bảo vệ rất tốt cho các tài sản bất động sản của các nhà đầu tư.

Nhận định của Ms. Bích Ngọc - Founder Sen Vàng Group về cấu trúc tháp tài sản. — Nhận định của Ms. Bích Ngọc – Founder Sen Vàng Group về cấu trúc tháp tài sản.

Theo bà Bích Ngọc, Nhà đầu tư thổ địa, thổ dân ở khu vực sẽ luôn là người GIỎI nhất, bởi có thể thấy rằng, có nhiều người tuy lý thuyết đầu tư sâu rộng, nắm nhiều kinh nghiệm đầu tư chưa chắc có thể nắm vững tình hình tự nhiên, kinh tế xã hội và cơ hội đầu tư, từng thông tin đầu tư chính xác của 1 vùng như chính các nhà đầu tư thổ địa, thổ dân sinh sống và đầu tư lâu năm tại đó.

Lớp bảo vệ:

Lớp này được ví như tấm khiên bảo vệ dòng vốn của nhà đầu tư bất động sản. Gọi là lớp bảo vệ bởi đây là lớp tài sản có tính thanh khoản tốt, nhiều khi sẽ là lớp tài sản bảo vệ, phòng vệ tốt cho những biến động lên xuống của thị trường. Thực tế, không ít nhà đầu tư khi gặp vấn đề thanh khoản với các mảnh đất ở xa sẽ bán bớt các khu đất lõi trung tâm có tính thanh khoản tốt để bảo toàn vốn. Khi đó, các khu lõi này được coi là “lớp bảo vệ” .

Nhận định của Ms. Bích Ngọc - Founder Sen Vàng Group về lớp bảo vệ trong cấu trúc tháp tài sản. — Nhận định của Ms. Bích Ngọc – Founder Sen Vàng Group về lớp bảo vệ trong cấu trúc tháp tài sản.

Tiêu chí của lớp bảo vệ bao gồm nhà đất có sổ đỏ, đất nền có pháp lý rõ ràng, chuyển đổi 60 – 70% giá trị định giá ngân hàng trở lên, khu lõi trung tâm (tại tất cả các tỉnh).

Khi thị trường rơi vào thời điểm ảm đạm, đóng băng thì đất đẹp đến đâu cũng sẽ khó chuyển giao. Lúc này nhà đầu tư có 2 lựa chọn thanh khoản: 1 là dùng tài sản bất động sản đó vay tại các ngân hàng và 2 là bán lại cho các nhà đầu tư thổ cư, thổ địa tại địa phương. Với hạng mục tài sản bảo vệ tại lớp bảo vệ, nhà đầu tư có thể an tâm nên mua những khu lõi trung tâm bởi chúng pháp lý thường sẽ an toàn và giá luôn ở mức ổn định. Mức lợi nhuận của mức trên ở khoảng 0-15% được coi là mức lợi nhuận an toàn và chấp nhận được.

Lớp tạo thu nhập:

Lớp tạo thu nhập là lớp tài sản bất động sản giúp nhà đầu tư BĐS có nguồn thu nhập dài hạn. Lớp này dành cho các bất động sản dòng tiến hàng tháng, hàng quý như các bất động sản cho thuê, xây sửa bán/ cho thuê, tại các khu vực có đông nhu cầu thương mại (dân cư đông).
Trong 10 năm tới, “đô thị hoá” sẽ trở thành từ khóa phổ biến khi dân cư có xu hướng đổ về những khu vực có dòng tiền lớn đổ về. Trường hợp thực tế chúng ta có thể thấy rõ như tỉnh Bắc Ninh thu hút lượng lớn dân cư nhờ nguồn vốn FDI và sắp tới là tỉnh Bắc Giang. Đặt chân sớm vào những thị trường có tiềm năng thu hút vốn trong tương lai cũng là phương án không tồi dành cho các nhà đầu tư BĐS.

Mức lợi nhuận kỳ vọng ở lớp này được kỳ vọng ở mức 5-15% bởi nhà đầu tư sẽ vừa giữ đất, vừa đầu tư vào lợi nhuận và tăng trưởng trong lớp này. Trong 3-5 năm, BĐS ở lớp này có thể tạo ra mức lợi nhuận từ 15-50%.

Bà Ngọc cũng đưa ra lời khuyên các nhà đầu tư nên luôn giữ BĐS dòng tiền, bởi khi tài sản dồn vào lớp tăng trưởng sinh rủi ro mà không có nguồn BĐS dòng tiền tạo lợi nhuận dài hạn thì buộc các nhà đầu tư phải bán bớt các lớp bảo vệ có tính thanh khoản tốt.

Lớp tăng trưởng:

Lớp tăng trưởng tập trung các tài sản ở các khu quy hoạch tiềm năng phát triển trong vòng 3-5 năm tới, khu vực trung tâm, dòng tiền lớn đổ về và có tỷ lệ kỳ vọng thu nhập ở mức 15-50%.

Các nhà đầu tư có thể ưu tiên sử dụng phương pháp phù hợp nhất với danh mục và sở thích đầu tư của bản thân, nhưng ở lớp này chúng ta nên ưu tiên BĐS giá trị trong 3-5 năm tới. Nhiều nhà đầu tư hay nhầm lớp tăng trưởng này với lớp đầu tư mạo hiểm, thường mua một bất động sản theo quy hoạch nhưng tầm nhìn là 10 năm, do vậy rất dễ mua đúng đỉnh sốt bất động sản và cuối cùng là kẹp hàng, không bán được hàng và có thể “chết trên đống tài sản” vì mua sai tài sản tăng trưởng.

Nếu lựa chọn đầu tư ở lớp tăng trưởng, nhà đầu tư cần đặc biệt chú ý tới thời hạn hiện thực triển khai, đi vào sử dụng của dự án là bao lâu để biết được điểm bán, bởi các dự án từ kế hoạch tới mở cửa cho dân cư sinh sống sẽ tốn rất nhiều thời gian, có thể vài năm, có thể lên tới 10 năm, và khi không biết điểm bán trong trường hợp dự án kéo dài nhà đầu tư sẽ dễ “đu đỉnh” bất đắc dĩ.

Lớp rủi ro:

Bà Bích Ngọc xếp những khu vực có tỷ lệ lợi nhuận trên 50% vào lớp rủi ro như sau: những khu vực có quy hoạch trên 5 năm hoặc hoàn toàn trên giấy, mới có chủ trương, hoặc các sản phẩm cận cuối chu kỳ như cuối chu kỳ thay đổi Luật đất đai, nhưng bất động sản đợi chuyển đổi như đất rừng, đất nông nghiệp…. Đây đều là những khu đất có tỷ lệ lợi nhuận lớn nhưng tiềm ẩn rủi ro lớn về quy hoạch, pháp lý….

Thị trường bất động sản luôn gắn với chu kỳ. Nguồn: Sen Vàng

Trong 1 chu kỳ (10 năm) thị trường sẽ có những thời điểm tăng đỉnh hoặc chạm đáy nhất định. Tuy nhiên để xác định ĐỈNH VÀ ĐÁY của chu kỳ là vô cùng khó khăn, những khi thị trường rơi vào trạng thái tăng đỉnh hay giảm đáy, nhiều nhà đầu tư nhảy vào mà không biết mình đã bị “mua đỉnh, bắt đáy” với hy vọng thu được khoản lợi nhuận tốt trong ngắn hạn. Thường trong giai đoạn tăng trưởng nóng, khả năng nhà đầu tư “đu đỉnh, bắt đáy” có tỷ lệ rất cao, rất ít nhà đầu tư có thể dự đoán được, phần lớn họ đều là những người nắm trước được thị trường hoặc thuộc nhóm đầu cơ, đội lái có nhiều thông tin. Trong kỳ tăng trưởng và tăng trưởng nóng, phương án đầu tư “mua cận đáy, bán cận đỉnh” sẽ là giải pháp an toàn, ít rủi ro hơn mà các nhà đầu tư nên lựa chọn.

Mua bán BĐS có may có rủi và tất cả các tài sản BĐS đều ẩn chứa rủi ro. Tháp tài sản của bà Bích Ngọc – Founder Sen Vàng Group không đề cập tới tỷ lệ rủi ro của các danh mục đầu tư bởi điều này hoàn toàn phụ thuộc vào “khẩu vị rủi ro” của từng nhà đầu tư riêng biệt.

Lớp di sản:

Tài sản thuộc lớp di sản có thể hiểu đơn giản là những kiến thức, tài sản thuộc dạng đầu tư phát triển (kế hoạch, công thức, quy trình, công ty đầu tư, công trình di sản của chủ đầu tư (mô hình mô hình xây sửa bán, mô hình BĐS dòng tiền, mô hình phát triển farm living, farmstay,…). Những di sản này là dấu ấn nhất định, thể hiện phong cách của các nhà đầu tư. Đây cũng chính là đích đến lớn nhất của các Nhà đầu tư cá nhân nói chung, cũng như rất nhiều các nhà phát triển bất động sản, các chủ đầu tư bất động sản nói riêng.

Tổng kết lại, bà Bích Ngọc đưa ra lời khuyên cuối về phân chia tháp tài sản BĐS dành cho các nhà đầu tư BĐS.

Thứ nhất, nhà đầu tư cần cơ cấu danh mục đầu tư và kỳ vọng lợi nhuận dựa trên nguyên tắc đầu tư của bản thân.Hiểu mình chính là QUAN TRỌNG NHẤT TRONG QUÁ TRÌNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN.

Thứ hai, nhà đầu tư cần tích lũy lớp tài sản vô hình hàng năm bởi đây là lớp dưới cùng, ảnh hưởng lớn tới các lớp ở bên trên.

Thứ ba, cần phân chia và tái cơ cấu danh mục đầu tư theo thời gian quy định. Khi đạt được mức lợi nhuận nhất định ở lớp tăng trưởng hoặc rủi ro, nhà đầu tư không nên dồn hết lợi nhuận vào lớp tài sản đó mà nên quy định phân bổ lợi nhuận đó xuống các lớp bên dưới , tạo ngày càng nhiều lớp bảo vệ và lớp tạo thu nhập thì mới có thể giữ lời. Quản trị đầu tư cũng là một từ khóa vô cùng quan trọng giúp cho nhà đầu tư giữ kỷ luật, một cái đầu lạnh trong quá trình đầu tư của mình.

III. Hiểu rõ về 3 xu hướng đầu tư Bất động sản 10 năm tới

3 xu hướng đầu tư Bất động sản 10 năm tới. Nguồn: Sen Vàng

Bất động sản là thương phẩm xa xỉ, giá trị cao, việc đầu tư vào bất động sản cũng đem đến cho các nhà đầu tư dòng tiền lớn hơn so với nhiều các sản phẩm đầu tư khác. Vậy nên các nhà đầu tư bất động sản cần phải nghiêm túc lựa chọn loại hình đầu tư dành cho bản thân để có thể sắp xếp thời gian hợp lý và tiến hành đầu tư hiệu quả và tránh gặp nhiều rủi ro.

Nếu nhà đầu tư F0 là những người mới chưa biết gì về BĐS thì kiểu nhà đầu tư tâm linh đã xác định được mục tiêu muốn mua của mình là gì. Yếu tố tâm linh ở đây là họ mua theo sở thích của bản thân hay mua theo đám đông mà không có sự đánh giá về các yếu tố khác. Rất nhiều nhà đầu tư có tâm lý “xuống tiền” mua vì quảng cáo quá hấp dẫn từ các môi giới bất động sản hay nhìn vào đám đông càng khiến họ lo lắng bỏ mất cơ hội đầu tư ở những dự án hấp dẫn. Cuối cùng, có không ít nhà đầu tư đã vỡ mộng vì bị chôn vốn và không thể thu hồi dòng tiền.

Đầu tư tích lũy là loại hình đầu tư phù hợp đối với những nhà đầu tư không có nhiều thời gian để tham gia và theo dõi thị trường bất động sản. Theo như bà Nguyễn Thị Bích Ngọc đánh giá, đây thuộc vào loại hình đầu tư bất động sản an toàn, phù hợp với những nhà đầu tư không thích việc đầu tư rủi ro. Không cần dành nhiều thời gian và an toàn, nhà đầu tư không bị áp lực quá nhiều khi thị trường biến động, loại hình đầu tư này cũng không đem đến kỳ vọng lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư.

Đầu cơ và kinh doanh bất động sản, những người xác định dành nhiều thời gian và coi đầu tư bất động sản như một nghề thực sự, dành nhiều thời gian cho việc đầu tư bất động sản có nghĩa là mua và bán lại bất động sản để sinh lời từ số tiền chênh lệch thu được. Do đó để có hiệu quả đòi hỏi người đầu tư phải có khả năng phán đoán loại hình bất động sản “hot” trong tương lai gần. Từ đó nắm bắt thời cơ mua lúc giá còn rẻ và bán vào lúc giá tăng cao theo biến động của thị trường. Đây cũng là cơ chế hoạt động sinh lời mà các nhà đầu tư hy vọng diễn ra suôn sẻ.

Cách tính chỉ số đầu tư cho các loại hình đầu tư dành cho Nhà đầu tư. Nguồn: Sen Vàng

Các nhà đầu tư theo loại hình này sẽ đầu tư dựa trên network có sẵn, mua được giá thấp, bán giá cao, lướt sóng bất động sản, tạo sóng bất động sản, đầu cơ bất động sản. Trái ngược với loại hình đầu tư tích lũy, các nhà đầu tư cần phải bỏ ra nhiều thời gian hơn cho loại hình này, cần phải có kiến thức và học chuyên sâu về tài chính, bất động sản.

IV. Hiểu rõ về Vòng đời tài sản bất động sản đầu tư

Tham khảo: Vòng đời tài sản Bất động sản Đầu tư

Chân dung nhà đầu tư BĐS chuyên nghiệp. Nguồn: Sen Vàng

Để một nhà đầu tư bất động sản trở thành chuyên nghiệp thì cần đáp ứng được những đặc điểm trên. Từ đó, nhà đầu tư đưa ra các sản phẩm phù hợp hay hỗ trợ đối tượng khách hàng mục tiêu .

Đây là lý do khiến rất nhiều nhà đầu tư bất động sản Việt Nam không có nhu cầu đầu tư quá lớn mà đầu tư theo cảm tính. Nguyên nhân là có rất nhiều vấn đề yêu cầu nhà đầu tư cần phải nghiên cứu nếu muốn khoản đầu tư của mình đúng đắn và thu lại được lợi nhuận lớn.

Vòng đời tài sản Bất động sản đầu tư. Nguồn: Sen Vàng

Trên đây là vòng đời trọn vẹn của một tài sản bất động sản bắt đầu từ khi khách hàng nảy sinh nhu cầu đầu tư bất động sản đến bước cuối cùng là khách hàng bán tài sản đó đi. Trái lại, có rất nhiều khách hàng lướt sóng họ có thể mua ngay từ khúc đầu, khúc giữa hay khúc cuối và việc này tùy thuộc vào nhu cầu của mỗi cá nhân. Theo bà Nguyễn Thị Bích Ngọc Founder của Sen Vàng Group cho rằng hiểu được vòng đời bất động sản là điều vô cùng quan trọng đối với chủ đầu tư để nắm bắt được tâm lý của khách hàng để đưa ra những sản phẩm phù hợp.

Nhận định của Ms. Bích Ngọc - Founder Sen Vàng về việc nắm bắt vòng đời tài sản. Nguồn: Sen Vàng — Nhận định của Ms. Bích Ngọc – Founder Sen Vàng về việc nắm bắt vòng đời tài sản. Nguồn: Sen Vàng

Sản phẩm bất động sản đang ở vòng nào, nhà đầu tư cần biết để chia sẻ cho khách hàng giúp khách hàng giảm bớt được lượng công việc cần làm. Không chỉ là chính sách chăm sóc khách hàng mà nó còn là chính sách cung cấp thông tin về sản phẩm để thu hút, thuyết phục và gia tăng lòng tin đối với khách hàng. Vào giai đoạn khó khăn, khuyến khích nhà đầu tư nên có những hội thảo về đầu tư, cung cấp thông tin và có những cam kết cho khách hàng để tăng niềm tin, an tâm hơn vào sản phẩm.

Mỗi một giai đoạn có nhu cầu mong muốn của khách hàng, có trải nghiệm của khách hàng đối với sản phẩm bất động sản. Các chủ đầu tư cần xem xét để từ đó đưa ra thành những chính sách, giải pháp và công bố giúp tăng thêm niềm tin cho khách hàng. Khi đó, khách hàng sẽ có cách nhìn về chủ đầu tư, người tư vấn sẽ rất đáng tin cậy, tâm lý tích cực trong đầu tư vô cùng quan trọng.

Đọc thêm: Vòng đời tài sản Bất động sản đầu tư

V. Hiểu rõ về Xây dựng tiêu chí lựa chọn Bất động sản

Sau khi hoàn thành việc xác định chiến lược đầu tư cá nhân, các nhà đầu tư cần tập trung vào việc xây dựng tiêu chí đầu tư bất động sản. Quá trình này có một số bước quan trọng như sau:

Xây dựng tiêu chí lựa chọn Bất động sản

Tiêu chí đầu tư Bất động sản. Nguồn: Sen Vàng

Xem thêm: 03 bước hoạch định chiến lược đầu tư bất động sản

Phân tích cụ thể: các tiêu chí đầu tư Bất động sản

Xây dựng tiêu chí lựa chọn Bất động sản

Bước 1. Xác định vĩ mô và cuộc chơi lớn:

Mỗi một thời điểm cần đầu tư thời gian để tìm hiểu vĩ mô và cuộc chơi. Các thông tin và từ khóa cần lưu ý là chu kỳ kinh tế, định hướng ngành, tâm lý bất động sản. Bên cạnh đó, những yếu tố tác động đến thị trường bất động sản cũng là một trong những lưu ý quan trọng mà các nhà đầu tư cần chú trọng đến. Bước này sẽ chiếm 20% tỷ lệ quan trọng trong quá trình đầu tư nhưng cũng là một trong những bước quan trọng không thể thiếu để chọn ra tiềm năng đầu tư bất động sản.

Bước 2: Xác định Chiến lược đầu tư

Dựa trên những thông tin đã tìm hiểu, nhà đầu tư phải xác định chiến lược đầu tư của mình. Điều này bao gồm việc chọn dòng sản phẩm, thời gian đầu tư, kỳ vọng về lợi nhuận và đòn bẩy tài chính. Có một chiến lược đầu tư rõ ràng giúp định hình nguyên tắc và kỷ luật riêng cho nhà đầu tư.

Xác định Chiến lược Đầu tư Bất động sản: Quan trọng nhất và chiếm 30% thành công

Để đạt được thành công trong đầu tư bất động sản, việc xác định một chiến lược đầu tư rõ ràng là vô cùng quan trọng. Dưới đây là những yếu tố cần được xem xét trong việc xác định chiến lược đầu tư:

Dòng sản phẩm: Lựa chọn dòng sản phẩm phù hợp là một yếu tố quan trọng. Điều này đòi hỏi nhà đầu tư nên nắm vững thông tin về thị trường, nhu cầu và tiềm năng tăng trưởng của các dòng sản phẩm bất động sản như nhà ở, căn hộ, văn phòng, trung tâm thương mại, khu công nghiệp, hay khu nghỉ dưỡng.
Thời gian đầu tư: Xác định thời gian đầu tư phù hợp làm cơ sở cho việc lựa chọn dự án và phương thức đầu tư. Có thể là đầu tư ngắn hạn, trung hạn hoặc dài hạn tùy thuộc vào mục tiêu và tài chính của nhà đầu tư.
Kỳ vọng lợi nhuận: Đặt kỳ vọng lợi nhuận hợp lý và có căn cứ dựa trên nghiên cứu thị trường, khả năng phát triển và tiềm năng tăng giá của bất động sản trong khu vực đó.
Đòn bẩy tài chính: Đánh giá khả năng tài chính và sử dụng đòn bẩy tài chính một cách hợp lý để tăng hiệu quả đầu tư và giảm rủi ro.
Kỳ vọng khác: Cân nhắc những kỳ vọng khác như lợi nhuận từ cho thuê, phát triển chuyên nghiệp trong lĩnh vực bất động sản, hoặc tạo ra giá trị gia tăng từ dự án.

Cần chú trọng vào việc nghiên cứu, đánh giá và quản lý đầu tư một cách cẩn thận và chuyên nghiệp để đạt được kết quả tốt hơn trong đầu tư bất động sản.

Bước 3: Chọn Thị trường đầu tư – Phân khúc đầu tư

Lựa chọn thị trường và phân khúc: Nhà đầu tư cần lựa chọn thị trường và phân khúc phù hợp với chiến lược đầu tư. Điều này bao gồm chọn khu vực để đầu tư và xác định dòng sản phẩm hay phân khúc sản phẩm mục tiêu. Việc chọn thị trường phù hợp rất quan trọng để đảm bảo thời gian đầu tư hợp lý.

Bước 4: Xây dựng NETWORK tại Thị trường và Phân khúc đầu tư đó

Xây dựng mạng lưới trong thị trường và phân khúc đầu tư bất động sản là một yếu tố quan trọng và chiếm một phần lớn trong việc đảm bảo thành công của một nhà đầu tư. Để xây dựng một mạng lưới hiệu quả, cần tiến hành các hoạt động như tìm hiểu kỹ thị trường và phân khúc đầu tư, nắm bắt xu hướng và tiềm năng phát triển, cũng như phân tích đặc điểm và nhu cầu của khách hàng trong từng phân khúc.

Việc xây dựng mối quan hệ vững chắc với các chuyên gia, chủ sở hữu bất động sản, đối tác và cộng đồng đầu tư là một yếu tố quan trọng khác. Qua việc giao lưu, hợp tác và chia sẻ kiến thức với những người có kinh nghiệm và hiểu biết sâu sắc về thị trường bất động sản, nhà đầu tư có thể nhận được thông tin quý giá, hỗ trợ và tạo ra cơ hội hợp tác mới.

Bước 5: Tiến hành Các bước Mua Bất động sản

Bước cuối cùng trong quá trình đầu tư bất động sản là thực hiện quyết định mua bất động sản dựa trên tiêu chí đầu tư đã xây dựng. Khi tiến hành mua bất động sản, nhà đầu tư cần áp dụng các tiêu chí đã xác định trước đó để đảm bảo lựa chọn đúng theo chiến lược đầu tư cá nhân.

Trước khi mua, nhà đầu tư nên xem xét và đánh giá kỹ các yếu tố như vị trí, tiềm năng phát triển, môi trường xung quanh, tiện ích gần đó, cơ sở hạ tầng, tiếp cận giao thông và các yếu tố pháp lý liên quan. Nắm vững thông tin về giá trị thị trường của bất động sản và thị trường chung cũng là điều cần thiết để đưa ra quyết định mua.

Ngoài ra, việc tham khảo ý kiến chuyên gia, tư vấn từ những người có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản cũng hỗ trợ quyết định mua đúng. Đánh giá mức độ rủi ro và tiềm năng sinh lợi của bất động sản, cùng với khả năng tài chính và lưu lượng tiền mặt cũng là yếu tố quan trọng để đảm bảo khả năng thực hiện giao dịch mua bất động sản.

Sau khi đã đánh giá kỹ lưỡng và thẩm định các yếu tố trên, nhà đầu tư có thể tiến hành các thủ tục pháp lý cần thiết để hoàn tất giao dịch mua bất động sản. Đây là bước cuối cùng trong quá trình mua bất động sản và đồng thời đánh dấu sự thực hiện của chiến lược đầu tư đã được xác định trước đó.

Tóm lại, để đầu tư bất động sản hiệu quả, nhà đầu tư cần có chiến lược đầu tư cá nhân, lựa chọn thị trường phân khúc phù hợp, xây dựng mạng lưới quan hệ, và thực hiện mua bất động sản dựa trên tiêu chí đầu tư đã xây dựng. Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong quá trình đầu tư bất động sản.

VI. Xây dựng Hệ sinh thái Môi giới – Ngân hàng – Đầu tư – Chuyên môn

Để thành công trong đầu tư bất động sản, các nhà đầu tư cần xây dựng cho mình một hệ sinh thái vững chắc, bao gồm các mối quan hệ với môi trường, ngân hàng, các nhà đầu tư khác và các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản.

Môi giới bất động sản đóng vai trò quan trọng trong hệ sinh thái này. Những chuyên gia này không chỉ có kiến thức sâu rộng về thị trường, mà còn có khả năng tư vấn về các cơ hội đầu tư hứa hẹn. Sự kết nối với môi giới giúp nhà đầu tư nắm bắt thông tin thị trường một cách nhanh chóng và chính xác, từ đó đưa ra quyết định đúng đắn.

Việc Quốc hội thông qua Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, cùng sự xuất hiện của Luật Đất đai sửa đổi trong tương lai sẽ cung cấp cơ sở giúp hoạt động môi giới trở nên chặt chẽ hơn, đảm bảo được năng lực và chứng chỉ hành nghề. Tuy nhiên, trước khi luật được triển khai, môi giới bất động sản cần tận dụng thời gian nâng cao năng lực, kiến thức của mình.

Thông tin thời gian gần đây, có đến 70% môi giới bất động sản đã chuyển nghề, hoặc rời bỏ ngành do tác động tiêu cực từ thị trường. Một số môi giới rời bỏ thị trường cũng là cơ chế sàng lọc tự nhiên, tạo ra sự công bằng cho thị trường với người môi giới có đầy đủ kỹ năng lẫn kinh nghiệm.

Ngân hàng: Ngân hàng là nguồn cung cấp vốn quan trọng cho các nhà đầu tư bất động sản. Bạn cần tìm hiểu các gói vay, lãi suất và điều kiện vay của các ngân hàng để lựa chọn được gói vay phù hợp nhất với nhu cầu của mình.

Tính tới cuối tháng 11/2023, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đã đạt hơn 1 triệu tỷ đồng, tăng gần 3% so với tháng trước.

Dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đạt gần triệu tỷ đồng. Nguồn: Sen Vàng tổng hợp

Ngân hàng cho bất động sản vay hơn 1 triệu tỷ đồng. Nguồn: Sen Vàng tổng hợp

Bộ Xây dựng dẫn số liệu từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho hay, tới cuối tháng 11/2023, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 1 triệu tỷ đồng, tăng gần 3% so với tháng trước; trong khi cuối tháng 10/2023, con số này là gần 994.000 tỷ đồng. Như vậy, tăng gần 3% so với tháng trước.

Theo Ngân hàng Nhà nước, điều này có thể cho thấy các giải pháp, nỗ lực của Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương trong việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản đang dần phát huy hiệu quả.

Đọc thêm: 09 điểm nhấn thị trường đất nền năm 2023.

Đầu tư: Các đội nhóm đầu tư có thể giúp bạn chia sẻ thông tin, kinh nghiệm và rủi ro. Tuy nhiên, cần lựa chọn các đội nhóm đầu tư uy tín và có hiệu quả. Đội nhóm đầu tư chơi một vai trò quan trọng trong việc chia sẻ thông tin, kinh nghiệm và rủi ro. Tuy nhiên, lựa chọn đội nhóm đầu tư uy tín và có hiệu quả là quan trọng để đảm bảo sự hỗ trợ đúng đắn và an toàn.

Chuyên môn: Các chuyên gia chuyên môn trong lĩnh vực bất động sản là nguồn thông tin quý báu. Họ có khả năng đánh giá tiềm năng của bất động sản, đưa ra những lời khuyên chính xác và hữu ích. Sự tư vấn của họ có thể giúp nhà đầu tư đảm bảo quyết định đầu tư được đưa ra trên cơ sở thông tin và phân tích chính xác nhất.

Tóm lại, hệ sinh thái môi giới – ngân hàng – đầu tư – chuyên môn là một yếu tố quan trọng giúp các nhà đầu tư bất động sản thành công. Các nhà đầu tư cần xây dựng và duy trì hệ sinh thái này một cách vững chắc để có thể đưa ra những quyết định đầu tư sáng suốt.

Trên đây là những thông tin tổng quan về “06 Bí quyết đầu tư bất động sản trong năm 2024” do Sen Vàng Group cung cấp. Hy vọng với những thông tin trên có thể giúp cho các doanh nghiệp bắt kịp được những xu hướng trong thời đại mới. Ngoài ra để xem thêm các bài viết về tổng kết thị trường BĐS 2023 và dự báo năm 2024 anh chị, bạn đọc có thể truy cập trang web senvangdata.com/.