Bất động sản luôn là môi trường sinh lời tiềm năng dành cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, việc thiếu kiến thức trong quá trình rót vốn khiến cho không ít cá nhân và cả doanh nghiệp gặp tình trạng “khóc dở mếu dở”. Bà Nguyễn Thị Bích Ngọc – Founder Sen Vàng Group, thông qua quá trình đồng hành cùng các chủ đầu tư cá nhân lẫn doanh nghiệp suốt 14 năm qua, đã nhận thấy 6 sai lầm lớn nhất trong đầu tư BĐS bao gồm: Mua đúng đỉnh, đòn bảy tài chính cao, đầu tư dàn trải, danh mục xấu, tâm lý tiếc và thiếu network.
Vậy nhà đầu tư muốn thành công cần trang bị gì để tránh những sai lầm này? Sen Vàng Group sẽ cùng quý vị tìm hiểu chi tiết về những bài học dành cho nhà đầu tư bất động sản thông qua bài viết về chủ đề “06 bài học lớn nhất về đầu tư bất động sản nhà đầu tư cần biết”.
6 sai lầm nhà đầu tư BĐS thường gặp
Thị trường bất động sản luôn phát triển theo một chu kỳ nhất định. Mỗi chu kỳ bất động sản thường kéo dài từ 7-9 năm gồm 5 giai đoạn: Phục hồi – Tăng trưởng – Bùng nổ – Suy thoái – Đóng băng. Quyết định rót vốn vào thời điểm nào là một trong những nhân tố quyết định sự thành bại của nhà đầu tư, tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư còn “non”, thiếu kinh nghiệm lại mắc phải một sai lầm phổ biến mang tên “mua đúng đỉnh”.
Trong 30 năm qua, thị trường BĐS Việt Nam trải qua 4-5 đợt sốt đất
“Mua đúng đỉnh” là tình trạng nhà đầu tư nhảy vào khi thị trường bất động sản đang ở trong giai đoạn tăng trưởng quá nóng. Nửa đầu năm 2022, thị trường BĐS Việt Nam chứng kiến nhiều đợt sốt đất ảo tại nhiều địa phương do các nhà đầu tư, giới cò tạo nên. Nhiều nhà đầu tư trước những lời mời gọi ngon ngọt của cò đất, cộng với mong muốn thu lợi nhuận tốt trong thời gian ngắn đã thi nhau đổ tiền vào bất động sản. Để rồi khi thị trường BĐS bước vào giai đoạn hạ nhiệt, không ít nhà gặp cảnh “giữ cũng không được, bán cũng không xong” do đã qua nhiều năm nhưng vẫn chưa được giao đất, giấy chứng nhận sử dụng đất, hay không bán được đất,..
Nguồn: Sen Vàng tổng hợp
Đối với tình trạng trên, bà Nguyễn Thị Bích Ngọc dành lời khuyên thiết thực cho các chủ đầu tư: “Để không rơi vào tình trạng mua đúng đỉnh, chúng ta cần phải biết chu kỳ của thị trường, hiểu được những dấu hiệu của thị trường đang đạt đỉnh”. Bà cũng đã chỉ ra một số biểu hiện thị trường bất động sản tăng trưởng quá nóng như: tín dụng lớn, giá đất quá cao so với thị trường, tăng giá chóng mặt trong cùng một thời điểm,… Khi nhận thấy những dấu hiệu này, nhà đầu tư phải thật tỉnh táo, tránh lướt đỉnh để rồi gặp phải những sai lầm đáng tiếc.
Đòn bẩy tài chính là thuật ngữ không còn xa lạ với nhiều nhà đầu tư bất động sản, bởi đây là giải pháp hiệu quả cho vấn đề thiếu hụt vốn của doanh nghiệp và chủ đầu tư cá nhân. Theo ThS. Nguyễn Bá Huy (Trường Đại học Tài Nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh), đòn bẩy tài chính trong bất động sản đem lại nhiều lợi ích như giảm chi phí cơ hội, tối ưu hoá dòng vốn, đạt lợi nhuận cao từ sự biến động nhanh chóng của thị trường BĐS.
Tuy nhiên, một khi nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao, nó có thể trở thành con dao hai lưỡi. Khoản vay quá lớn, thêm mức lãi suất đột ngột tăng cao khiến nhiều người điêu đứng do không có khả năng trả nợ.
Tăng Minh Phụng – “ông trùm của các ông trùm BĐS Sài Gòn” những năm thập niên 90, với tổng giá trị tài sản BĐS của ông ước tính lên tới khoảng 20 nghìn tỷ, sở hữu nhiều bất động sản vị trí đắc địa tại Sài Thành ở đường Hoàng Nguyễn Huệ, Nam Kỳ Khởi Nghĩa… Trong cuộc khủng hoảng kinh tế năm 1997, dù thị trường BĐS chưa đóng băng, nhưng việc phải vay nợ vốn đầu tư quá nhiều, bị Nhà Nước thu hồi tất cả các khoản vay cùng một lúc đã khiến ông vỡ nợ và bị tịch thu toàn bộ BĐS. Sớm nhìn ra tiềm năng của đầu tư bất động sản, nhưng bài toán về nợ vay trong đòn bẩy tài chính khiến ông gặp phải nhiều nuối tiếc. Vậy bài học mà các nhà đầu tư BĐS có thể rút ra từ Tăng Minh Phụng là gì? Hãy thật cẩn trọng khi sử dụng đòn bẩy tài chính!
Vụ án của Tăng Minh Phụng gây rúng động thị trường BĐS Việt Nam lúc bấy giờ Nguồn ảnh: Sen Vàng tổng hợp
Để tránh rủi ro trong sử dụng đòn bẩy tài chính, nhà đầu tư nên tính toán vay trong một khoảng tỉ lệ an toàn. Mức vay khoảng 25-30% trên tổng số tài sản dự định đầu tư là tỉ lệ được nhiều chuyên gia khuyến nghị. Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng nhấn mạnh tới yếu tố uy tín của chủ đầu tư. Bởi nếu gặp rủi ro chủ đầu tư “bỏ của chạy lấy người”, tiến độ công trình không đảm bảo,… nhà đầu tư sẽ gặp tình trạng chôn vốn nhưng phải tiếp tục trả cả gốc lẫn lãi cho ngân hàng.
Đối với việc sử dụng đòn bẩy tài chính trong bất động sản, bà Nguyễn Thị Bích Ngọc đề cao tính thanh khoản của tài sản khi vay vốn đầu tư. Với bà, sản phẩm bất động sản dù đẹp mấy, nhưng chủ đầu tư không có khả năng trả nợ khi sử dụng đòn bẩy tài chính thì nên bán để chuyển đổi sang các sản phẩm có tính thanh khoản tốt hơn.
Không ít nhà đầu tư khi lựa chọn danh mục đầu tư BĐS lại quyết định rót vốn vào những mảnh đất “xấu” như đất rừng, đất đồi, đất trang trại,… Tuy nhiên, đất rừng hay đất nông nghiệp đều tồn tại rủi ro nhất định về mặt pháp lý và triển khai dự án.
Một trong những trường hợp tiêu biểu đó chính là vụ phân lô bán nền trái phép đất rừng ở Cao Lộc, Lạng Sơn. Những thửa đất rừng dưới bàn tay của một số cá nhân và cán bộ địa phương đã được chuyển đổi mục đích sang đất ở, kèm theo đó lời hứa hẹn béo bở về khoản lợi nhuận khổng lồ dành cho những nhà đầu tư mua đất. Tuy nhiên, khi Cảnh sát điều tra tỉnh Lạng Sơn ra thông cáo bề việc vi phạm quy định quản lý đất đai tại nơi đây, người mua đất có nguy cơ mất trắng tiền vì rất khó thực hiện việc mua bán những lô đất này. Nhiều chuyên gia cũng khuyến cáo rằng đối với những bất động sản như đất nông nghiệp chưa được cấp phép, chưa có chủ trường đầu tư hoặc được hợp thức hoá trái pháp luật, chủ đầu tư cần phải thật tỉnh táo trước những quảng cáo cắt lỗ, giá rẻ, tránh bị dẫn dắt trong thời điểm thị trường bất lợi.
Vậy làm thế nào để lựa chọn được danh mục bất động sản tốt? Theo lời chia sẻ của bà Ngọc, “Đẹp – Phù hợp – An toàn” là ba tiêu chí quan trọng để xác định chất lượng BĐS. Vị trí đẹp luôn là yếu tố đầu tiên ảnh hưởng đến quyết định đầu tư, tuy nhiên, các nhà đầu tư cũng cần lựa chọn những BĐS phù hợp cả về tài chính, gu đầu tư của cá nhân. An toàn cũng là điều mà các nhà đầu tư cần lưu tâm, bởi thị trường BĐS luôn ẩn chứa những rủi ro bất ngờ, đòi hỏi cần những kế hoạch phòng tránh để tránh rót vốn vô ích.
Đẹp – Phù hợp – An toàn là 3 yếu tố NĐT BĐS nên cân nhắc
Khi thị trường đi xuống, việc thiếu đi network nhiều nhà đầu tư phải ôm đất trong thời gian dài do “không biết bán cho ai”, “tìm khách ở đâu để bán”. Quá trình đầu tư bất động sản đòi hỏi nhà đầu tư cần có một mạng lưới network thực sự đa dạng, bởi nó sẽ giúp nhà đầu tư có quyết định mua đúng đắn và đảm bảo cả đầu ra tài sản được thông suốt.
Trước khi quyết định xây dựng mối quan hệ trong ngành bất động sản, nhà đầu tư cần xác định được đối tượng và mục đích networking của mình. Mối quan hệ tốt với môi giới tại các khu vực giúp nhà đầu tư có lợi thế trong quá trình mua và linh hoạt đầu ra sản phẩm khi muốn bán. Hay mối quan hệ với những nhà đầu tư lão luyện có thể cho chúng ta kinh nghiệm cũng như lời khuyên đối với chiến lược đầu tư cá nhân. Khi tạo network, các nhà đầu tư cũng cần áp dụng nguyên tắc win – win với đối tác, qua đó giúp cho quá trình networking hiệu quả và bền vững hơn.
Bên cạnh networking trực tiếp, networking online cũng là một trong những phương thức xây dựng mối quan hệ hiệu quả. Hiện nay, có rất nhiều các hội nhóm BĐS online ở trên các nền tảng mạng xã hội như FaceBook, Zalo được lập ra để kết nối giữa nhà đầu tư BĐS – môi giới BĐS, hay giữa chính các môi giới và nhà đầu tư BĐS với nhau. Khi toàn thế giới dần tích hợp công nghệ số trong cuộc sống, sử dụng công nghệ vào network BĐS là lựa chọn tốt giúp các nhà đầu tư phát triển và tiết kiệm thời gian trong xây dựng quan hệ.
Bà Nguyễn Thị Bích Ngọc – Founder Sen Vàng Group trong sự kiện của Realcom –
Cộng đồng uy tín dành cho những người làm nghề bất động sản tại Việt Nam
Tâm lý chần chừ, tiếc, kỳ vọng,… là những tâm lý mà rất nhiều nhà đầu tư bất động sản gặp phải. Trong quá trình mua, nhiều nhà đầu tư tuy tìm được lô đất ưng ý nhưng lại chần chừ, dẫn dến việc hụt mất cơ hội sở hữu tài sản tiềm năng. Hay những khi thị trường bước vào thời kỳ đóng băng và suy thoái, nhiều chủ đầu tư lại sinh ra tâm lý “tiếc”, chậm chạp trong việc cắt lỗ để rồi đem đến hậu quả tất yếu là kẹt hàng, mãi không thể bán đi bất động sản.
Những điều ở trên cho chúng ta thấy rằng: Người mua và người bán bất động sản cần trang bị cho bản thân cả về tinh và trí. Tinh – tinh thần quyết đoán, để luôn tỉnh táo ứng phó với những bất động của thị trường; Trí – lý trí để chủ đầu tư có thể đưa ra những quyết định, chiến lược đầu tư khôn ngoan và sáng suốt nhất.
Nhà đầu tư bất động sản chỉ thực sự phát huy “tinh trí” hiệu quả trong quá trình đầu tư khi có mục tiêu và lộ trình đầu tư minh bạch, thống nhất.
Ngay khi quyết định đầu tư vào một lô đất, ta cần xác định mục tiêu của số tiền này là gì. Có 5 mục tiêu mà các nhà đầu tư cần lưu ý trước khi quyết định rót vốn:
Thứ nhất , mục tiêu là kiếm tiền từ lợi nhuận hàng tháng hay lợi nhuận sau khi bán bất động sản. Mục tiêu ngắn hạn và mục tiêu dài hạn ảnh hưởng đến loại hình bất động sản nhà đầu tư lựa chọn, đòi hỏi người mua cần có những nghiên cứu và phân tích phù hợp.
Thứ hai đó chính là tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Trước khi quyết định sở hữu lô đất nào đó, đưa tính thanh khoản lên đầu tiên là tất yếu, bởi bởi nếu sở hữu bất động sản đẹp đến mấy, thì tài sản không có tính thanh khoản, tính thanh khoản thấp sẽ khiến nhà đầu tư chôn vốn.
Thứ ba là mức độ chấp nhận rủi ro. Quá trình đầu tư bất động sản luôn tồn tại vô số rủi ro tiềm ẩn và có thể biến việc đầu tư thành thảm hoạ, khiến chủ đầu tư gặp nhiều vấn đề như ôm đất, kẹt đất, lỗ vốn,… đời hỏi nhà đầu tư cân nhắc tính an toàn để tránh gặp phải rắc rối trong tương lai.
Thứ tư, xu hướng hiện tại của thị trường là gì? Khu vực đầu tư sẽ có tác động đáng kể đến lợi nhuận trong tương lai, do vậy việc nắm bắt xu hướng đầu tư trong khu vực mà bản thân đang nhắm tới là nhân tố quan trọng trong quá trình tiền đầu tư.
Cuối cùng là lựa chọn phân khúc thị trường bất động sản để đầu tư. Không phải phân khúc nào cũng đem lại cơ hội tăng giá và đầu tư, do vậy để đảm bảo tính thanh khoản của sản phẩm, nhà đầu tư nên phân tích thực trạng cũng như tiềm năng phát triển của từng phân khúc, tránh lãng phí khoản đầu tư vào những phân khúc sinh lợi thấp.
Sau khi xác định mục tiêu, nhà đầu tư cần lên được lộ trình đầu tư phù hợp với bản thân. Theo bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, xây dựng lộ trình đầu tư hiệu quả cần dựa vào ba bước “ Hiểu mình – Hiểu luật chơi – Chọn cách chơi”.
Một khi nắm vững 3 bước trên, các nhà đầu tư bất động sản có thể tập trung vào những danh mục đầu tư phù hợp với mục tiêu của mình, thoát khỏi tình trạng đầu tư dàn trải, rơi vào cảnh bỏ vốn “mỗi nơi một ít” mà lợi nhuận thu về lại chẳng bao nhiêu.
Trên đây là bài viết “06 bài học lớn nhất về đầu tư bất động sản nhà đầu tư pcần biết” do Sen Vàng Group cung cấp. Hy vọng thông quá những bài học kể trên, các nhà đầu tư có thể xây dựng được nguyên tắc đầu tư bất động sản phù hợp nhất với bản thân quý vị. Quý vị có thể xem chi tiết phân tích và những bài học mà Founder Sen Vàng Group – Bà Nguyễn Thị Bích Ngọc trực tiếp chia sẻ tại: Sai lầm thường gặp khi đầu tư bất động sản| Tiêu điểm & Bình luận – YouTube
Ngoài ra, để tìm hiểu thêm thông tin các bài phân tích của các tỉnh thành trên cả nước, bạn đọc có thể truy cập trang web https://senvangdata.com.vn/.
Nguồn: Sen Vàng Group -Tổng hợp: Ngọc Anh
Thông tin liên hệ
Website: https://senvangdata.com/
Hotline: 0948.48.48.59
