Sáp nhập hành chính 34 tỉnh thành: Định hình lại chiến lược phát triển bất động sản trong thời kỳ siêu vùng

15 Tháng 7, 2025

Mục lục

Một cuộc cải tổ hành chính – nhiều hệ luỵ tiềm tàng về đất đai

Ngày 1/7/2025 đánh dấu cột mốc lớn trong lịch sử hành chính Việt Nam khi toàn quốc chính thức thực hiện sáp nhập, thu gọn từ 63 xuống 34 tỉnh/thành. Đây là bước đi chiến lược nhằm tinh gọn bộ máy, tăng cường hiệu quả quản lý và tạo động lực hình thành siêu vùng kinh tế, hành lang phát triển liên tỉnh, hướng đến năng lực cạnh tranh khu vực.

Xem thêm các bài viết: Việt Nam có 34 tỉnh, thành phố: Cơ hội tái cấu trúc thị trường bất động sản

Việt Nam tái cấu trúc hành chính: Từ 63 xuống 34 tỉnh/thành, cơ hội và thách thức phát triển kinh tế và thị trường bất động sản

Xem thêm các bài viết về Phân tích các tỉnh sau sáp nhập

Tuy nhiên, đi kèm với kỳ vọng là những hệ lụy không thể xem nhẹ, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản – vốn nhạy cảm với thay đổi quy hoạch, địa giới và tâm lý đám đông.

“Kinh nghiệm từ các đợt sốt đất tại Mê Linh, Hà Đông, Thủ Đức cho thấy: nếu không kiểm soát tốt thông tin và dòng tiền, thị trường rất dễ rơi vào vòng xoáy tăng nóng – đóng băng – mất thanh khoản.”
— Nguyễn Thị Bích Ngọc, Founder Sen Vàng Group

Những biến số lớn ảnh hưởng đến thị trường bất động sản sau sáp nhập

1. Chênh lệch khung giá đất và nguy cơ áp đặt đồng bộ thiếu cơ sở

Việc sáp nhập đặt ra câu hỏi cấp thiết: liệu có áp dụng khung giá đất đồng nhất trên toàn tỉnh mới, hay tiếp tục phân cấp theo khu vực cũ? Ví dụ:

TP. Thủ Đức (TP.HCM): ~3.290 USD/m²
Vũng Tàu (cũ): ~1.365 USD/m²
Thủ Dầu Một (Bình Dương): ~834 USD/m²

Nếu áp dụng cơ học giá cao trên diện rộng, hệ lụy sẽ là:

Giá đất bị đẩy lên ảo, vượt khả năng chi trả thực
Nhà đầu tư thứ cấp hoang mang, thanh khoản sụt giảm
Người dân mất cơ hội an cư tại vùng chưa phát triển

Đây là lý do Sen Vàng Group khuyến nghị duy trì khung giá hiện hành trong 2–5 năm chuyển tiếp, phân hóa theo trung tâm – vệ tinh và theo mức độ hạ tầng – dân cư thực tế.

6 nhóm giải pháp kiến tạo thị trường bất động sản bền vững sau sáp nhập

Theo góc nhìn chiến lược của Nguyễn Thị Bích Ngọc (Founder – Sen Vàng Group)

1. Công khai quy hoạch – minh bạch thông tin là “van an toàn” đầu tiên

Bài học từ Mê Linh năm 2010 là minh chứng rõ ràng: khi quy hoạch không rõ ràng, thị trường dễ rơi vào tâm lý đầu cơ đám đông. Vì vậy:

Cần thiết lập các cổng thông tin quy hoạch điện tử tập trung, đồng bộ giữa các tỉnh thành sáp nhập.
Chính quyền phải chủ động công bố danh mục vùng phát triển ưu tiên, tránh mập mờ dẫn đến sốt đất lan rộng theo tin đồn.

2. Kiểm soát chặt dòng tiền và hành vi đầu cơ bất động sản

Trong ngắn hạn, chính quyền địa phương cần:

Tăng cường giám sát giao dịch đất nền tại vùng ven, vùng chuyển tiếp quy hoạch.
Xử phạt mạnh tay các hành vi như: bán ảo, thổi giá, đầu cơ lướt sóng.
Ưu tiên cấp phép và đẩy nhanh tiến độ nhà ở xã hội tại các địa phương công nghiệp đang thiếu hụt như Dĩ An, Quảng Ngãi.

“Nếu không có chính sách riêng cho nhóm người có nhu cầu ở thực, nhà ở xã hội sẽ tiếp tục bị lấn át bởi dòng vốn thương mại,” bà Ngọc nhấn mạnh.

3. Đầu tư vào hạ tầng liên vùng và phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD)

Để giảm áp lực lên khu vực trung tâm sau sáp nhập, cần phát triển:

Các tuyến trục động lực như Vành đai 4, cao tốc Bắc – Nam, tuyến ven biển.
Hình thành các đô thị vệ tinh theo mô hình Transit Oriented Development quanh các điểm giao thông công cộng: metro, đường sắt, trạm trung chuyển.

Mô hình quản lý thông minh tại One North District và Các khoảng xanh tối ưu hóa ở khu Punggol. Nguồn: Sen Vàng tổng hợp

Điều này không chỉ giúp mở rộng quỹ đất đô thị hóa mà còn tạo hành lang tăng trưởng dài hạn bền vững, gắn với nhu cầu thực.

4. Định hướng phát triển đô thị tích hợp công nghiệp – văn hóa – du lịch

Sen Vàng Group đề xuất khuyến khích các tập đoàn lớn phát triển các khu đô thị xanh, tích hợp chức năng sống – làm việc – nghỉ dưỡng, đặt tại:

Châu Đức (Bà Rịa – Vũng Tàu): Cửa ngõ công nghiệp cảng biển phía Nam
Hồ Tràm: Trung tâm du lịch sinh thái – nghỉ dưỡng
Tuyên Quang – Hà Giang: Vùng sinh thái đặc sắc gắn với văn hóa bản địa

5. Chính sách thuế định hướng: chống đầu cơ, kích thích phát triển hiệu quả

Đề xuất áp dụng:

Thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ đất: đất bỏ hoang, chậm triển khai bị đánh thuế cao.
Thuế giao dịch ngắn hạn để triệt tiêu lướt sóng.

Đây là biện pháp giúp giảm thiểu bong bóng đất và gia tăng nguồn lực tài chính cho hạ tầng xã hội.

6. Nhà đầu tư cần thay đổi tư duy: từ “săn đất” sang “đầu tư chiến lược dài hạn”

“Cơ hội lớn sau sáp nhập không nằm ở chạy theo thông tin lan truyền, mà ở việc hiểu đúng quy hoạch, lựa chọn điểm hạ tầng trọng yếu, và bám sát xu hướng phát triển liên vùng,” bà Ngọc kết luận.

Kết luận: Sáp nhập là bước đi chiến lược – nhưng thị trường bền vững cần chính sách chủ động và doanh nghiệp có tầm nhìn

Không thể phủ nhận rằng cải cách hành chính 34 tỉnh/thành mang lại cơ hội “vàng” cho việc mở rộng thị trường, quy hoạch lại cơ cấu đô thị, công nghiệp và dịch vụ. Tuy nhiên, để tránh vết xe đổ “sốt đất – đóng băng”, điều cần thiết là các chính sách đi trước thị trường, đi kèm sự chủ động của nhà đầu tư, đặc biệt trong giai đoạn chuyển tiếp nhạy cảm như hiện nay.

Trên đây là những thông tin tổng quan về “Sáp nhập hành chính 34 tỉnh thành: Định hình lại chiến lược phát triển bất động sản trong thời kỳ siêu vùng do Sen Vàng Group cung cấp. Hy vọng với những thông tin trên giúp chủ đầu tư, nhà đầu tư và doanh nghiệp có thêm những thông tin về một trong những tiêu chí cần cân nhắc, xem xét trước khi đầu tư. Ngoài ra để xem thêm các bài viết về tư vấn phát triển dự án, anh chị, bạn đọc có thể truy cập trang web https://senvangdata.com.vn/.