BĐS TUẦN 3 THÁNG 12 - LẠI TIẾP TỤC SỬA ĐỔI LUẬT NHÀ Ở - KINH DOANH BĐS NĂM 2026? - Sen Vàng Data - Cổng thông tin Bất động sản hàng đầu Việt Nam

BĐS TUẦN 3 THÁNG 12 – LẠI TIẾP TỤC SỬA ĐỔI LUẬT NHÀ Ở – KINH DOANH BĐS NĂM 2026?

23 Tháng 12, 2025

Bối cảnh kinh tế – xã hội Việt Nam đang chứng kiến những chuyển dịch mang tính nền tảng, được thúc đẩy bởi ba động lực chính: (1) một đợt cải cách pháp lý sâu rộng, (2) sự tái cấu trúc mạnh mẽ của thị trường bất động sản dưới áp lực lãi suất, và (3) một làn sóng đầu tư hạ tầng quy mô chưa từng có.

Về Pháp lý: Quốc hội khóa 15 đã thông qua một khối lượng lập pháp kỷ lục với 51 luật trong kỳ họp thứ 10, cho thấy nỗ lực quyết liệt trong việc hoàn thiện thể chế. Đáng chú ý nhất là kế hoạch tiếp tục sửa đổi các luật xương sống của thị trường là Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản vào năm 2026, báo hiệu một môi trường pháp lý sẽ còn tiếp tục biến đổi.

Về Thị trường Bất động sản: Thị trường đang đối mặt với thách thức lớn từ lãi suất thả nổi tăng cao, đã chạm mốc 15% đối với các khoản vay mới. Trong bối cảnh đó, bất động sản công nghiệp nổi lên như một điểm sáng, liên tục “bứt tốc” nhờ làn sóng FDI. Đồng thời, đang có sự thay đổi trong tư duy về nhà ở xã hội, hướng tới việc xây dựng các công trình chất lượng cao với đầy đủ tiện ích và quy hoạch tiên tiến, thay vì chỉ là nhà ở giá rẻ.

Về Hạ tầng và Đô thị: Việt Nam đang bước vào giai đoạn được mô tả như “cả một đất nước xây dựng”. Một loạt dự án hạ tầng khổng lồ trên cả nước đã được khởi công và khánh thành, với mục tiêu hoàn thành 3.345 km cao tốc vào cuối năm 2025. Các tập đoàn tư nhân lớn đóng vai trò tiên phong trong việc triển khai các dự án này thông qua cơ chế đối tác công-tư (PPP) và xây dựng – chuyển giao (BT) đã được điều chỉnh. Song song đó, các mô hình phát triển đô thị hoàn toàn mới như phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD), đại đô thị (Mega City), đô thị sân bay, và trung tâm tài chính quốc tế đang định hình lại diện mạo quốc gia.

Cập nhật Môi trường Pháp lý

Khối lượng Lập pháp Kỷ lục

Quốc hội khóa 15 đã thể hiện nỗ lực làm việc cật lực khi ban hành 51 luật tại kỳ họp thứ 10, đây là khối lượng lập pháp lớn nhất kể từ đầu nhiệm kỳ. Các luật này bao quát toàn diện mọi lĩnh vực kinh tế – xã hội, tạo ra một khung khổ pháp lý mới cho sự phát triển của đất nước. Một số luật đáng chú ý có ảnh hưởng đến lĩnh vực bất động sản và đô thị bao gồm:

Luật Quy hoạch Đô thị và Nông thôn
Luật Xây dựng
Luật Đầu tư
Luật Kinh doanh Bảo hiểm
Luật về Tòa án chuyên biệt tại Trung tâm Tài chính Quốc tế
Luật về Tình trạng khẩn cấp (có thể liên quan đến các vấn đề thiên tai, dịch bệnh)

Cơ chế Lập pháp Đổi mới

Quá trình xây dựng và ban hành luật đã có những đổi mới quan trọng:

Phân định vai trò: Chính phủ là cơ quan trình dự án luật và chịu trách nhiệm đến cùng. Quốc hội thực hiện vai trò cơ quan lập pháp, có quyền quyết định thông qua hoặc không thông qua dự án luật nếu không đảm bảo chất lượng.
Cơ chế đặc biệt: Nghị quyết số 20625 của Quốc hội cho phép Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành các văn bản quy phạm pháp luật để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc một cách kịp thời.

Dự kiến Sửa đổi Luật Trọng điểm vào năm 2026

Một thông tin quan trọng được đưa ra là dự kiến đến năm 2026, Chính phủ và Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục sửa đổi hai luật có tác động sâu sắc đến thị trường là Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản. Điều này cho thấy chu kỳ điều chỉnh chính sách sẽ tiếp tục diễn ra nhằm thích ứng với thực tiễn thị trường.

Phân tích Thị trường Bất động sản

Thách thức từ Lãi suất Tăng cao

Một trong những áp lực lớn nhất đối với thị trường hiện nay là mặt bằng lãi suất. Các khoản vay mới theo lãi suất thả nổi đã tăng lên mức rất cao, được ghi nhận lên đến 15%, tăng mạnh so với mức khoảng 13% chỉ một tháng trước đó. Mức lãi suất này tạo ra sự phân hóa mạnh mẽ trên thị trường và ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định của cả nhà đầu tư và người mua nhà.

Các Phân khúc Nổi bật và Xu hướng

Bất động sản Công nghiệp: Đây là phân khúc được nhấn mạnh là đang “bứt tốc” và “bắt nhịp làn sóng FDI”. Sự tham gia của nhiều nhà đầu tư lớn cho thấy sức hấp dẫn và tiềm năng tăng trưởng của phân khúc này ở cả hai miền Nam – Bắc.
Bất động sản Nghỉ dưỡng: Phân khúc này vẫn đang trong giai đoạn “chờ thời cơ bứt phá”. Mặc dù còn nhiều thách thức, nhưng có kỳ vọng sẽ ổn định hơn vào năm sau.
Tái định nghĩa Nhà ở Xã hội: Có một sự thay đổi mạnh mẽ trong tư duy về phát triển nhà ở xã hội. Quan điểm mới cho rằng:

◦ Nhà ở xã hội không phải là “nhà giá rẻ” hay “nhà sập sệ” dành cho người nghèo.

◦ Đây phải là “nhà ở có chính sách hỗ trợ” của nhà nước, cần được áp dụng tư duy quy hoạch và kiến trúc tiên tiến.

◦ Các dự án nhà ở xã hội vẫn phải đảm bảo đầy đủ tiện ích, công trình xanh và chất lượng sống tốt cho cư dân.

Sáng kiến Quản lý Thị trường

Sàn giao dịch Bất động sản Quốc gia: Có đề xuất về việc thành lập Sàn giao dịch Bất động sản Quốc gia vào Quý 1 năm 2026.
Mã hóa Định danh Môi giới: Đề xuất mã hóa định danh toàn bộ môi giới và sàn giao dịch bất động sản nhằm tăng cường tính minh bạch và chuyên nghiệp hóa thị trường.

Làn sóng Phát triển Hạ tầng Quy mô Lớn

Việt Nam đang trải qua một giai đoạn bùng nổ về xây dựng hạ tầng, với hàng loạt dự án được triển khai đồng loạt trên cả nước.

Các Số liệu Tổng quan

Mục tiêu cao tốc: Hoàn thành 3.345 km đường cao tốc vào cuối năm 2025.
Tổng mức đầu tư: 234 công trình hạ tầng trên cả nước được khởi công và khánh thành đồng loạt với tổng vốn đầu tư lên tới 3,4 triệu tỷ đồng.

Các Dự án Tiêu biểu

Tên Dự án	Quy mô / Vốn đầu tư	Đơn vị Thực hiện / Liên quan	Ghi chú
Trục Cảnh quan Sông Hồng	Quy mô ~11.000 ha; Vốn 855.000 tỷ đồng	Liên danh Đại Quang Minh, Văn Phú, Mic Group, Thaco, TNT Group, Hòa Phát	Dự án quy mô rất lớn tại Hà Nội.
Cao tốc Cần Thơ – Cà Mau	N/A	Bộ Xây dựng	Chính thức khai thác từ ngày 22/12, tạo cú hích cho logistics miền Tây.
Cầu Trần Hưng Đạo (Hà Nội)	N/A	Liên danh Sun Group và các đối tác	Thực hiện theo phương thức PPP, hợp đồng LBT (xây dựng – chuyển giao, đổi đất).
Tàu điện tại Phú Quốc	N/A	Sun Group	Chuyến tàu điện đô thị đầu tiên tại Phú Quốc.
Cao tốc qua Đô thị Thể thao Olympic	Mặt cắt rộng 120m	Đề xuất mới	Tuyến đường kết nối Quốc lộ 21C với Quốc lộ 1A và cao tốc Pháp Vân – Cầu Rẽ.
Đường cửa ngõ Đô thị Hoa Lư (Ninh Bình)	Vốn đầu tư 4.000 tỷ đồng	Tỉnh Ninh Bình	Tạo ra cửa ngõ mới cho đô thị.

Vai trò của Doanh nghiệp Tư nhân và Phương thức Đầu tư

Các tập đoàn kinh tế tư nhân lớn như Sun Group, Vin Group, TNT Group đang đóng vai trò “đầu đàn” trong việc triển khai các siêu dự án hạ tầng. Phương thức đầu tư đối tác công-tư (PPP) và xây dựng – chuyển giao (BT), mà cụ thể hơn là LBT (Land for BT – đổi đất lấy hạ tầng), đang được áp dụng trở lại. Mô hình này tạo động lực lớn cho doanh nghiệp vì họ có thể đẩy nhanh tiến độ xây dựng hạ tầng (đường, điện) để phát triển và tăng giá trị cho các khu đô thị mà họ được giao xung quanh.

Các Mô hình Phát triển Đô thị Hoàn toàn Mới

Sự bùng nổ hạ tầng đang đi kèm với việc áp dụng các khái niệm quy hoạch đô thị tiên tiến, phần lớn là hoàn toàn mới tại Việt Nam.

Phát triển Đô thị theo Định hướng Giao thông Công cộng (TOD – Transit-Oriented Development):

◦ Khái niệm: Xây dựng các khu đô thị bám dọc theo các trục giao thông công cộng như metro, đường sắt cao tốc.

◦ Ví dụ điển hình: Mô hình xây dựng nhà ở (bao gồm cả nhà ở xã hội) trực tiếp trên các tuyến metro. Một công ty của “đại gia Đường Bia” đã thử tải thành công mô hình hạ tầng tích hợp này, cho thấy tính khả thi của giải pháp nhằm tiết kiệm diện tích và tận dụng tối đa hạ tầng giao thông.

Các Khái niệm Đô thị Mới khác:

◦ Đại đô thị (Mega City): Xu hướng phát triển các khu đô thị với quy mô dân số và diện tích cực lớn.

◦ Đô thị Chuyên biệt: Sự hình thành các khu đô thị theo chức năng như đô thị công nghiệp, đô thị nghiên cứu công nghệ, và đặc biệt là đô thị sân bay.

◦ Trung tâm Kinh tế Mới: Quy hoạch và xây dựng các trung tâm tài chính quốc tế và khu thương mại tự do, đòi hỏi các cơ chế đặc thù về đất đai và môi trường.

Hạ tầng Thế hệ Mới: Song song với các mô hình đô thị, các loại hình hạ tầng mới đang được xây dựng bao gồm cầu vượt biển, đường sắt cao tốc, và hệ thống metro, báo hiệu một sự thay đổi toàn diện về cấu trúc không gian và kết nối của quốc gia.

Trên đây là những thông tin tổng quan về “TBĐS TUẦN 3 THÁNG 12 – LẠI TIẾP TỤC SỬA ĐỔI LUẬT NHÀ Ở – KINH DOANH BĐS NĂM 2026?” do Sen Vàng Group cung cấp. Hy vọng với những thông tin trên giúp chủ đầu tư, nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản có cái nhìn tổng quan về tiềm năng phát triển bất động sản. Ngoài ra để xem thêm các bài viết về tư vấn phát triển dự án, anh chị, bạn đọc có thể truy cập trang web senvangdata.com/.