Điểm tin thị trường Bất Động Sản tuần 3 tháng 8/2025

27 Tháng 8, 2025

Tuần 3 tháng 8/2025 khép lại với nhiều tín hiệu quan trọng trên cả bình diện kinh tế vĩ mô và thị trường bất động sản. Chứng khoán điều chỉnh tích lũy, Việt Nam nổi lên như trung tâm R&D mới của khu vực, trong khi loạt dự án hạ tầng chiến lược tiếp tục được triển khai từ Bắc vào Nam. Song hành cùng cơ hội là những thách thức về pháp lý, tồn kho và áp lực vốn, đòi hỏi doanh nghiệp và nhà đầu tư phải đánh giá kỹ bức tranh toàn cảnh. Bài điểm tin này sẽ cung cấp cái nhìn sâu về 4 nhóm chủ đề nổi bật: Kinh tế vĩ mô, Bất động sản – Tài chính – Nguồn vốn – Đầu tư, Pháp lý – Quy hoạch và diễn biến thị trường.

Mục lục

1. KINH TẾ VĨ MÔ

Thị trường chứng khoán bước vào nhịp điều chỉnh ngắn hạn sau giai đoạn tăng, với sắc đỏ lan rộng và khối ngoại bán ròng mạnh; dù vậy, quan điểm chủ đạo xem đây là nhịp “lấy đà” tích lũy cho xu hướng tăng trung hạn thay vì đảo chiều xu thế. VN-Index giảm do nhóm ngân hàng và các cổ phiếu trụ suy yếu, trong khi nhiều tổ chức dự báo dao động rung lắc vẫn tiếp diễn trong tuần này nhưng mang tính tích cực để tái tạo động lực.

Bên cạnh đó, Việt Nam nổi lên như “cứ điểm” R&D mới của khu vực nhờ mục tiêu chi tiêu R&D đạt 2% GDP đến năm 2030, hướng tới 40–50 tổ chức KH-CN top khu vực và trụ cột AI – bán dẫn. Hệ sinh thái các trung tâm nghiên cứu hiện hữu và mở rộng gồm Samsung R&D Hà Nội (220 triệu USD), Qualcomm AI R&D, NVIDIA hợp tác sâu với các đại học và startup, LG tại Hà Nội – Hải Phòng – Đà Nẵng, Bosch tại TP.HCM, Panasonic, SAP, cùng kế hoạch Viettel đầu tư trung tâm R&D ở Hòa Lạc; những động thái này kéo theo nhu cầu bất động sản văn phòng, nhà ở cho chuyên gia và hạ tầng đô thị công nghệ.

2. BẤT ĐỘNG SẢN – TÀI CHÍNH – NGUỒN VỐN – ĐẦU TƯ

Động lực hạ tầng tiếp tục dẫn dắt kỳ vọng thị trường khi TP.HCM khởi công mở rộng cao tốc Long Thành lên 8–10 làn, mục tiêu đồng bộ khai thác với sân bay Long Thành; song song, Đà Nẵng xúc tiến tuyến metro Đà Nẵng – Hội An – Chu Lai dài hơn 100 km, và Bắc Ninh đề xuất tuyến 10 làn kết nối sân bay Gia Bình với Hà Nội quy mô hơn 71 nghìn tỷ đồng nhằm giải bài toán quá tải Nội Bài và mở rộng cực tăng trưởng vùng. Các đề xuất trọng điểm như cảng hàng không quốc tế Ninh Bình 720 ha, hay nâng cấp tuyến kết nối Hà Nội – Hải Phòng với Cầu Giẽ – Ninh Bình tiếp tục củng cố trục giao thông – logistics liên vùng, tạo “đòn bẩy” cho chu kỳ dự án mới.

Hoạt động M&A ghi nhận sự sôi động với các thương vụ quy mô lớn do nhà đầu tư nước ngoài dẫn dắt và các tập đoàn trong nước tái cơ cấu vốn. Nổi bật, Masterise tăng vốn lên hơn 35.000 tỷ đồng và mở ngành hàng không sau thay đổi nhân sự cấp cao, cho thấy chiến lược đa ngành gắn với hệ sinh thái bất động sản – tài chính – hạ tầng.

Cùng thời điểm, địa phương như Gia Lai công bố danh mục mời gọi đầu tư hàng trăm dự án đa lĩnh vực, Huế sơ tuyển nhà ở xã hội Hương Sơ hơn 1.700 tỷ đồng, cho thấy “khẩu vị” vốn đang dịch chuyển mạnh sang các dự án có hạ tầng và pháp lý rõ ràng.

3. THỊ TRƯỜNG BĐS – PHÁP LÝ – QUY HOẠCH

Về quy hoạch – đất đai, hướng dẫn triển khai Nghị định 151/2025/NĐ-CP yêu cầu các địa phương trước mắt sử dụng chỉ tiêu từ quy hoạch tỉnh/huyện và đăng ký nhu cầu sử dụng đất để phục vụ điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất quốc gia đến 2030; mục tiêu là tháo gỡ độ trễ thủ tục khi chuyển sang mô hình phân cấp mạnh hơn ở cấp cơ sở.

Cùng lúc, tranh luận về định giá đất cho thấy phương pháp hiện hành còn “chạy theo” biến động thị trường, đặt ra nhu cầu xây dựng cơ chế định giá độc lập – minh bạch dựa trên dữ liệu chuẩn hóa để hạn chế khiếu nại và nâng tốc độ bồi thường – GPMB.

Dự thảo chính sách đáng chú ý gồm đề xuất bổ sung ba trường hợp thu hồi đất (cho dự án công khẩn cấp/chiến lược; thu hồi phần còn lại khi đã thỏa thuận trên 75% diện tích và số hộ; thu hồi để tạo quỹ đất sản xuất kinh doanh), đi kèm đề xuất bãi bỏ thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và xem xét bỏ khung – bảng giá đất, chỉ còn giá cụ thể tại thời điểm giao/thuê hoặc theo kết quả đấu giá. Các thay đổi này hướng đến giảm “nút thắt cổ chai” thủ tục và rủi ro pháp lý kéo dài. Đồng thời, Nghị định 230/2025/NĐ-CP quy định 10 trường hợp miễn tiền thuê đất trọn thời hạn, ưu tiên mạnh cho các trung tâm đổi mới sáng tạo, R&D công nghệ số, chip – AI, tạo khung ưu đãi cho dòng vốn công nghệ và khu công nghiệp thế hệ mới.

Ở phân khúc an sinh, gói tín dụng 145.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội mới giải ngân khoảng 5,7% đến tháng 6 do thiếu dự án đủ điều kiện và vướng mắc pháp lý; Thái Nguyên quy hoạch 60 vị trí với gần 177 ha phát triển NOXH, song yêu cầu đồng bộ tiêu chuẩn quản trị chung cư để giảm xung đột quỹ bảo trì cũng được nhấn mạnh nhằm nâng tính bền vững vận hành khu nhà ở.

4. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Nguồn cung mới tại Hà Nội gia tăng trong tháng 7–8 với khoảng 19 dự án, cung cấp gần 12.000 căn hộ cao tầng và 6.000 căn thấp tầng, tỷ lệ hấp thụ phổ biến từ 75% trở lên ở nội đô; mặt bằng giá sơ cấp 70–90 triệu đồng/m², có nơi tiệm cận 200 triệu đồng/m², trong khi các dự án tiêu điểm như Lumiere Prime Hills, The Prime Starlake, Alluvia City, Noble Palace phản ánh xu hướng ưu tiên vị trí gắn hạ tầng lớn. Ở phía Nam, TP.HCM dẫn đầu tăng giá, còn Long An bứt tốc nhờ liên kết giao thông; mô hình phát triển định hướng giao thông công cộng (TOD) trở thành lợi thế cốt lõi cho tăng giá và hiệu quả khai thác.

Tuy nhiên, áp lực tồn kho lập đỉnh khi tổng giá trị hàng tồn của 104 doanh nghiệp bất động sản và KCN đạt gần 570,3 nghìn tỷ đồng cuối quý 2, tăng 14% so với đầu năm; Novaland chiếm khoảng 150,1 nghìn tỷ đồng (26% toàn ngành), Kinh Bắc ghi nhận 23,8 nghìn tỷ đồng do biến động ở các dự án đô thị – KCN lớn. Có 15 doanh nghiệp có tỷ trọng tồn kho trên 50% tổng tài sản, phản ánh rủi ro chi phí vốn và yêu cầu giải phóng hàng tồn bằng điều chỉnh sản phẩm, chính sách bán hàng và nhấn mạnh dòng tiền thực.

Diễn biến địa phương cho thấy tín hiệu phân hóa: Đà Nẵng sôi động đất nền theo bước tiến hạ tầng và các đại dự án như FTZ – trung tâm tài chính quốc tế; tại thị trường phía Bắc, Ecopark được phép mở bán 77 căn liền kề tại Buôn Ma Thuột, Vinhomes mở bán 548 căn NOXH ở Hải Phòng; nhà đầu tư thứ cấp tái nhập cuộc khi số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới và quay lại hoạt động tăng. Một số doanh nghiệp lớn tuyên bố tái khởi động dự án cũ, trong khi các chủ đầu tư chuyển trọng tâm sang nhu cầu ở thực, giảm lệ thuộc kênh đầu cơ ngắn hạn.

Với người mua nhà, cảnh báo về đòn bẩy tài chính tiếp tục được nhắc lại trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà ở mức cao: nguyên tắc an toàn là chỉ vay tối đa khoảng 30% giá trị tài sản và đảm bảo thu nhập gấp nhiều lần số tiền gốc + lãi hằng tháng, nhằm hạn chế rủi ro thanh khoản khi thu nhập gián đoạn. Cách tiếp cận này phù hợp chu kỳ hiện tại khi chi phí vốn và tồn kho của doanh nghiệp còn ở mức cao, giúp người mua tối ưu an toàn tài chính gia đình.

Sen Vàng Group cam kết tiếp tục đồng hành cùng chủ đầu tư, chính quyền địa phương và nhà phát triển dự án trong việc phân tích chính sách, xu hướng thị trường và xây dựng chiến lược phát triển bất động sản phù hợp với yêu cầu xanh – thông minh – bền vững – chuẩn ESG.

TÀI LIỆU SEN VÀNG

Link tải tài liệu: Tại đây

Trên đây là những thông tin tổng quan về “Điểm tin thị trường Bất động sản tuần 3 tháng 8/2025” do Sen Vàng Group cung cấp. Hy vọng với những thông tin trên giúp chủ đầu tư, nhà đầu tư và doanh nghiệp có thêm những thông tin về một trong những tiêu chí cần cân nhắc, xem xét trước khi đầu tư. Ngoài ra để xem thêm các bài viết về tư vấn phát triển dự án, anh chị, bạn đọc có thể truy cập trang web https://senvangdata.com.vn/.