Siêu Đô Thị TP. HCM Mở Rộng: Tái Định Hình Thị Trường Bất Động Sản Vùng

23 Tháng 6, 2025

Q1: Theo ông/bà, việc đồng bộ hóa quy hoạch và chính sách cho thuê, ưu đãi thuế đất đai giữa TP. HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ tác động như thế nào đến việc phân bổ và khai thác hiệu quả quỹ đất cho nhà ở, công nghiệp và thương mại trong siêu đô thị vùng?\

Việc đồng bộ hóa quy hoạch và chính sách cho thuê, ưu đãi thuế đất đai giữa TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ tạo ra bước chuyển mang tính chiến lược trong phân bổ và khai thác hiệu quả quỹ đất toàn vùng. Đây là nền tảng để hình thành một siêu đô thị tích hợp – đa trung tâm, có sức cạnh tranh khu vực và quốc tế.

1. Phân bổ không gian chức năng hiệu quả hơn

TP.HCM sẽ đóng vai trò trung tâm tài chính – công nghệ – dịch vụ cao cấp. Bình Dương giữ vị trí là trung tâm sản xuất, công nghiệp hỗ trợ và kho vận. Bà Rịa – Vũng Tàu trở thành cực logistics – du lịch biển – công nghiệp cảng biển. Khi quy hoạch và ưu đãi đất đai được đồng bộ, việc phân bố nhà ở xã hội, khu công nghiệp, đô thị vệ tinh sẽ dựa trên thế mạnh từng địa phương, tránh chồng lấn chức năng và lãng phí tài nguyên đất.

2. Tăng hiệu quả sử dụng đất và minh bạch thị trường

Một chính sách cho thuê đất – ưu đãi thuế thống nhất sẽ giúp doanh nghiệp dễ lập kế hoạch đầu tư dài hạn. Giảm tình trạng “xí đất chờ tăng giá” hoặc chuyển nhượng lòng vòng, nhờ rõ ràng về định giá và điều kiện sử dụng đất. Dữ liệu quy hoạch và quỹ đất vùng có thể số hóa, giúp minh bạch hóa thị trường và cải thiện môi trường đầu tư.

3. TP.HCM với cơ chế đặc thù – Động lực lan tỏa cho vùng

Việc TP.HCM được trao cơ chế đặc thù theo Nghị quyết 98 là đòn bẩy thể chế đặc biệt, cho phép thành phố:

Tăng vai trò điều phối vùng: chủ động đầu tư hạ tầng liên kết (vành đai 3, vành đai 4, đường sắt TP.HCM – Cái Mép), kéo gần không gian phát triển giảm chi phí logistics cho vùng công nghiệp vệ tinh.
Huy động dòng vốn và PPP vùng: trở thành trung tâm điều phối ngân sách và đầu tư công – tư, đóng vai trò là “máy phát vốn” cho các khu công nghiệp mới tại Bình Dương và BR-VT.
Thí điểm cải cách thể chế: như cấp phép đầu tư nhanh, trung tâm tài chính quốc tế, mô hình chính quyền đô thị hiện đại. Điều này tạo áp lực cải cách tích cực cho các tỉnh lân cận, từ đó nâng cao năng lực cạnh tranh toàn vùng.

Q2. Ước tính, số lượng dự án nhà ở, khu đô thị mới có thể tăng bao nhiêu lần so với hiện nay? Những phân khúc nào (nhà ở xã hội, căn hộ trung cấp, biệt thự, shophouse…) sẽ phát triển mạnh nhất?

Sau sáp nhập, số lượng dự án nhà ở và khu đô thị mới tại vùng TP.HCM mở rộng có thể tăng gấp 2–3 lần so với hiện nay trong 10–15 năm tới, nhờ không gian phát triển mở rộng, hạ tầng liên kết và cơ chế đầu tư thông thoáng hơn

Phân khúc phát triển mạnh nhất gồm:

Nhà ở xã hội và nhà ở công nhân: tập trung tại các khu công nghiệp ở Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu.
Căn hộ trung cấp: phù hợp nhu cầu ở thực, phát triển quanh các trục metro – vành đai.
Shophouse, biệt thự trong các khu đô thị tích hợp: bùng nổ ở ven đô, ven biển nhờ xu hướng giãn dân và nghỉ dưỡng cuối tuần.
Đặc biệt, sẽ nở rộ các dự án theo mô hình TOD (Transit-Oriented Development) – phát triển đô thị gắn với trạm metro, nhà ga, giúp cư dân dễ dàng tiếp cận giao thông công cộng, tiết kiệm thời gian di chuyển, đồng thời tăng giá trị bất động sản nhờ hạ tầng đồng bộ và kết nối nhanh vào trung tâm.

Q3: Khi vùng liên kết này trở thành cực tăng trưởng mới, quy mô các dự án khu công nghiệp, logistics có thể đạt đến mức nào, với số lượng khu công nghiệp ước tính bao nhiêu? Có thể hình dung ra những “cực công nghiệp” mới nổi ở khu vực nào?

Tổng quan sau sáp nhập, vùng công nghiệp hợp nhất gồm TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu xác lập vị thế trung tâm công nghiệp số 1 cả nước. Với 57 KCN đang hoạt động, quy mô gần 20.000 ha, và 74 KCN trong quy hoạch đến 2030, khu vực không chỉ dẫn đầu về số lượng mà còn về diện tích và mức độ chuẩn bị cho giai đoạn tăng trưởng tiếp theo. Dù cụm công nghiệp (CCN) chưa thực sự nổi bật về số lượng (xếp hạng 19), nhưng với 2.444 ha quy hoạch thêm đến 2030, khu vực đang từng bước hoàn thiện mạng lưới công nghiệp hỗ trợ, tạo nền tảng cho phát triển chuỗi cung ứng nội vùng và tăng giá trị gia tăng.

Các “cực công nghiệp – logistics” mới có thể hình dung gồm: Châu Đức – Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu): “Cực công nghiệp cảng biển” kết nối Cái Mép – Thị Vải, thu hút mạnh FDI các ngành chế biến sâu, công nghiệp nặng, năng lượng. Bắc Tân Uyên – Bàu Bàng (Bình Dương): Trung tâm công nghiệp hỗ trợ – công nghệ cao – kho vận phía Bắc, có hạ tầng đồng bộ và nguồn lao động dồi dào. Thủ Đức – Long Thành – Nhơn Trạch: Cực logistics vùng lõi, kết nối trực tiếp sân bay Long Thành, tuyến metro, trung tâm R&D và các đô thị thông minh. Trục Biên Hòa – Vũng Tàu và vành đai 3, 4: Là hành lang vàng cho các KCN mới theo mô hình xanh – thông minh – tích hợp giao thông, thích hợp cho logistics và sản xuất sạch.

Q4. Từ góc độ đầu tư, ông/bà đánh giá thế nào về quy mô dòng vốn đổ vào bất động sản trong siêu đô thị tương lai này? Có thể kỳ vọng mức tăng trưởng vốn hóa toàn thị trường đạt bao nhiêu phần trăm?

Các yếu tố nền tảng định hình mặt bằng giá bất động sản mới

Vị trí chiến lược quốc tế: TP.HCM mở rộng nằm ngay tuyến hải trình quốc tế, tương tự Singapore – Thượng Hải, trở thành một cực logistics – tài chính mới của châu Á.
Tích hợp hạ tầng cảng – sân bay – vành đai: Cảng Cái Mép – Thị Vải và sân bay Long Thành khi kết nối với vành đai 3 – 4 giúp định vị lại các khu công nghiệp, đô thị và logistics, đặc biệt tại các vùng giáp ranh.
Khu tài chính quốc tế Thủ Thiêm: Nếu phát triển đúng tầm, Thủ Thiêm sẽ kéo mặt bằng giá văn phòng – nhà ở cao cấp lên tầng cao mới, tương đương các trung tâm tài chính khu vực.
Đòn bẩy du lịch – nghỉ dưỡng: BR-VT và vùng ven đô Bình Dương sẽ trở thành cực phát triển của bất động sản nghỉ dưỡng ven đô, wellness resort, đô thị sinh thái cuối tuần.
Nếu TP. HCM sáp nhập BR-VT và Bình Dương, thành phố sẽ tiệm cận mô hình của Seoul Metropolitan Area hoặc Shanghai Megacity Region.

Tính đến năm 2035, TP. HCM có thể trở thành:

🔸 Trung tâm kinh tế biển Đông Nam Á
🔸 Điểm đến đầu tư công nghiệp & công nghệ toàn cầu
🔸 Thị trường bất động sản giá trị cao, dẫn đầu Việt Nam
🔸 Trung tâm tài chính quốc tế thứ 2 của khu vực, sau Singapore.

Q5: Theo ông/bà, diện mạo bất động sản toàn vùng sẽ mang những đặc trưng gì nổi bật – về quy hoạch không gian, kết nối hạ tầng, sự phân bố các loại hình bất động sản, và vai trò trung tâm của từng địa phương?

Diện mạo bất động sản toàn vùng TP.HCM – Bình Dương – Bà Rịa – Vũng Tàu sau sáp nhập sẽ mang những đặc trưng nổi bật sau:

1. Quy hoạch không gian đa trung tâm – phân tầng chức năng

Hình thành mô hình “siêu đô thị vùng” gồm nhiều cực phát triển, không dồn nén vào lõi TP.HCM.
Không gian đô thị được phân tầng: trung tâm tài chính, vùng công nghiệp, vùng logistics, vùng đô thị – sinh thái.

2. Kết nối hạ tầng xuyên suốt – tích hợp giao thông đa phương thức

Các tuyến vành đai 3, 4, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, metro số 1, sân bay Long Thành… tạo nên mạng lưới giao thông liên kết toàn vùng.
Xu hướng phát triển bất động sản TOD (Transit-Oriented Development) quanh các trạm metro, ga đường sắt, cảng biển sẽ bùng nổ.

3. Phân bố đa dạng loại hình bất động sản

Bất động sản công nghiệp – logistics chiếm ưu thế tại BR-VT, Bình Dương.
Nhà ở xã hội – trung cấp phát triển mạnh tại các đô thị vệ tinh, giáp ranh TP.HCM.
Bất động sản nghỉ dưỡng – sinh thái mở rộng tại ven biển BR-VT, ven sông Đồng Nai.
Bất động sản tài chính – thương mại cao tầng tập trung tại Thủ Thiêm, Thủ Đức.

4. Vai trò trung tâm của từng địa phương

TP.HCM: Trung tâm điều phối vùng, tài chính, công nghệ cao, đổi mới sáng tạo.
Bình Dương: Thủ phủ công nghiệp – công nghệ – kho vận phía Bắc.
Bà Rịa – Vũng Tàu: Trung tâm logistics – cảng biển – công nghiệp nặng và du lịch biển.

Q6: Với đề xuất xây dựng mô hình “Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý” vận hành tương tự như thị trường chứng khoán, ông/bà đánh giá với hạ tầng, cơ sở dữ liệu hiện tại, ông/bà đánh giá mô hình này có khả thi?

Mô hình này là một định hướng chiến lược, phù hợp với xu hướng minh bạch hóa và số hóa thị trường bất động sản. Tuy nhiên, với hạ tầng và cơ sở dữ liệu hiện tại, việc triển khai trên diện rộng chưa thực sự khả thi. Dữ liệu đất đai tại Việt Nam vẫn còn phân tán, thiếu đồng bộ giữa các địa phương, và hệ thống số hóa chưa liên thông toàn diện. Khung pháp lý liên quan đến giao dịch bất động sản qua sàn tập trung cũng chưa được hoàn thiện, đặc biệt là các quy định về định giá, đấu giá, và quản lý giao dịch. Việc thí điểm tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội, hoặc Bình Dương – nơi có cơ sở dữ liệu đất đai tương đối hoàn chỉnh và nhu cầu giao dịch cao – là khả thi để đánh giá hiệu quả trước khi nhân rộng. Để thành công, cần đầu tư mạnh vào hạ tầng công nghệ, chuẩn hóa dữ liệu, và xây dựng hành lang pháp lý rõ ràng.

Q7: Nếu được triển khai đồng bộ, mô hình này có thể tác động thế nào đến bài toán thuế phí, giá nhà trong giao dịch bất động sản thay đổi, biến động thời gian qua? Thị trường bất động sản có thể tiến tới sự minh bạch và bớt sốt ảo?

Nếu được triển khai đồng bộ, mô hình này có thể mang lại sự minh bạch đáng kể cho thị trường bất động sản. Việc giao dịch qua sàn tập trung, tương tự thị trường chứng khoán, sẽ giúp công khai thông tin về giá cả, nguồn cung, và lịch sử giao dịch, từ đó giảm thiểu tình trạng “sốt ảo” và đầu cơ. Về thuế phí, hệ thống giao dịch tập trung cho phép cơ quan thuế giám sát chặt chẽ các giao dịch, giảm thất thoát thuế do kê khai giá thấp hơn thực tế. Giá nhà có thể ổn định hơn nhờ cơ chế định giá minh bạch và cạnh tranh, nhưng sẽ cần thời gian để thị trường thích nghi. Tuy nhiên, để đạt được hiệu quả, cần kèm theo các biện pháp kiểm soát đầu cơ và chính sách thuế phù hợp, tránh tình trạng giá bị đẩy lên do chi phí vận hành sàn hoặc phí giao dịch tăng.

Trên đây là những thông tin tổng quan về “Siêu Đô Thị TP.HCM Mở Rộng: Tái Định Hình Thị Trường Bất Động Sản Vùng” do Sen Vàng Group cung cấp. Hy vọng với những thông tin trên giúp chủ đầu tư, nhà đầu tư và doanh nghiệp có thêm những thông tin về một trong những tiêu chí cần cân nhắc, xem xét trước khi đầu tư. Ngoài ra để xem thêm các bài viết về tư vấn phát triển dự án, anh chị, bạn đọc có thể truy cập trang web https://senvangdata.com.vn/.