Khi mua hoặc đầu tư nhà, chung cư hay bất kỳ một sản phẩm bất động sản nào đều cần có sự phân tích và đánh giá thực tế về sản phẩm đó. Dưới đây là các phân tích thiết kế đối với chung cư mà bất động sản Sen Vàng nghiên cứu được.
Về mật độ xây dựng ta cần biết mật độ xây dựng của dự án là bao nhiêu đối với chung cư hạng A mật độ xây dựng không được qua 45%. Mật độ xây dựng càng thấp thì dự án được đánh giá càng cao.
Mật độ cây xanh tại dự án được cư dân đánh giá rất cao vì họ muốn được tận hưởng không gian xanh, không khí trong lành chính bởi vậy tỉ lệ khoảng xanh tại dự án chiếm càng nhiều thì chúng ta sẽ đánh giá cao ví dụ như dự án những dự án được thiết kế theo tiêu chuẩn công trình xanh lại được đánh giá cao hơn nữa bởi vì tại Việt Nam các dự án chung cư được áp dụng công trình xanh còn chưa phổ biến. Vì chi phí thực hiện cũng như vận hành còn khá lớn.
Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của toàn bộ công trình (diện tích này sẽ không bao gồm tầng hầm và tầng mái nhà bạn nhé) với diện tích tất cả lô đất đang sử dụng. Đơn vị tính theo mét vuông (m2).
Hệ số sử dụng đất càng cao thì tính kinh tế cũng sẽ cao vì tăng được diện tích sàn xây dựng cũng như tăng diện tích mật độ xây dựng. Từ đó giúp tiết kiệm được quỹ đất mà quy mô dự án không thay đổi. Hệ số này cũng sẽ tỷ lệ thuận với mật độ dân cư sinh sống tại khu vực đó. Cụ thể là hệ số sử dụng đất càng thấp thì mật độ dân cư tại dự án sẽ càng thấp, đây chính là chỉ số tác động rất nhiều đến quyền lợi của chủ sở hữu.
Ta sẽ xét xem dự án có đặc điểm nào nổi bật nhất so với các dự án khác tương đồng và cùng phân khúc không.
Tiện ích có khép kín hay không
Bảo mật tại dự án là bao nhiêu lớp
Thiết kế tổng quan có độc lạ và tối ưu hay không
Các yếu tố kĩ thuật có gì đặc biệt….
Tỉ lệ ánh sáng Tất cả các phòng ngủ + Phòng Khách + phòng Bếp có mặt thoáng hay không, có tận dụng được ánh sáng và môi trường tự nhiên, các phòng được thiết kế cửa sổ lớn tận dụng tầm view đẹp hay không, cảm giác không khí trong căn hộ ra sao.
Về màu sắc có hài hòa hay không, có điểm nhấn gì bắt mắt so với các dụ án xung quanh hay không. Ví dụ như dự án được thiết kế theo phong cách riêng biệt ít các dự án có được thì được đánh giá cao.
Về thiết kế mặt ngoài phần khối đế phải đảm bảo tíhn trong suốt (See through ) phải được thiết kế là những ô kính cho phần khối để để khách hàng có thể nhìn thấy những hoạt động giao thương bên trong.
Diện tích hầm phải đạt đủ diện tích và kĩ thuật theo tiêu chuẩn, khu để xe phải đáp ứng được nhu cầu tại dự án tối thiểu ít nhất mỗi căn hộ có một chỗ để oto và 3 chỗ để xe máy.
Theo thiết kế chung cư của từng cấp hạng nhà, sảnh hành lang phải đủ rộng từ 1,6-1,8m.
Sảnh Thang máy phải đạt chuẩn theo tiêu chuẩn của bộ xây dựng tối thiểu từ 1,5-1,8m đối với cấp chung cư hạng A và B.
Thang thoát hiểm với khoảng cách Tối đa 25m kể từ vị trí thoát hiểm xa nhất.
Thang máy phải cung cấp đầy đủ để phục vụ cho cư dân như đối với chung cư sẽ không quá 40 căn/thang và hạng B là 50 căn/tháng
Thang máy thoát hiểm cần có lộ điện riêng để tránh trường hợp mất điện thì còn xử lý riêng biệt, và thang thoát hiểm cần được kiểm chứng và đạt tiêu chuẩn với các lớp chống cháy ổn định.
Về kiến trúc căn hộ chúng ta cần lưu ý và đánh giá các tiêu chí sau:
Cơ cấu sản phẩm chúng ta cần biết tại dự án đang có bao nhiêu căn 1PN, 2PN, 3PN… xét tỉ lệ phần trăm loại căn hộ nào là nhiều nhất hoặc ít nhất và loại căn hộ nào là hiếm nhất tại dự án cũng như trên thị trường. Đối với nhà đầu tư thì lại quan tâm tới loại căn hộ nào có tính thanh khoản tốt nhất.
Ví dụ: những căn 1 ngủ diện tích nhỏ sẽ có tính thanh khoản cao vì giá trị căn hộ thấp diện tích nhỏ đầu tư thích hợp để cho thuê lúc thanh khoản cũng dễ dàng hơn những loại có diện tích lớn. Hoặc những loại căn hộ mà tại thị trường rất hiếm, hầu như không có và nguồn cầu lại lớn đối với khu vực nên những căn như vậy sẽ được nhiều nhà đầu tư quan tâm tới.
Thiết kế về tổng thể căn hộ có vuông vắn hay không, hình dạng căn hộ có bị lệch căn hộ có dầm trục ở giữa nhà hay là sử dụng bằng vách ngăn chịu lực và dây cáp dưỡng lực. Diện tích sử dụng trong căn hộ có tối ưu hay là nhiều diện tích chết trong căn hộ. Hầu như tất cả các căn hộ đều thiết kế căn hộ dạng hình chữ nhật và hình vuông để đảm bảo được tất cả các yếu tố như ánh sáng , nắng và gió tràn vào tự nhiên cũng như giảm thiểu được diện tích chết trong căn hộ.
Các cửa của căn hộ tại dự án không nên đối diện nhau, tránh hướng hành lang đi thẳng vào nhà vì theo phong thủy được gọi là đường đâm và sẽ mất mĩ quan và diện tích khi hai cửa nhà đối diện nhau.
Các phòng trong căn hộ cũng vậy nên tránh đối diện nhau để tiết kiệm diện tích và cửa phòng ngủ nên tránh không đối diện trực tiếp cửa nhà vệ sinh về mĩ quan và phong thủy thì điều đó là không nên.
Logia cũng cần đủ diện tích và không gian ít nhất phải đặt được máy giặt và cục nóng điều hòa , cùng với đó là các đầu chờ như đường điện, đường nước cần đầy đủ.
Phòng khách cần có đủ ánh sảng, nắng và gió để đảm bảo độ thông thoáng tạo cảm giác thoải mái khi ngồi trò chuyện và phải đủ rộng để đặt được bộ sofa, bàn uống nước ti vi và kệ tivi. Phòng khách cũng cần ít nhất một khoảng không gian cho cây xanh đề đảm bảo không khí được điều hòa.
Phòng bếp cần có logia riêng hoặc cửa sổ để đảm bảo sự thông thoáng, thoát khí và tốt nhất nên tách biệt với phòng khách để không bị ám mùi vào phòng khách. Cùng với đó phòng bếp tối thiểu cũng cần đủ diện tích để đặt tủ bếp trên, tủ bếp dưới và tủ lạnh cũng như đồ vật gia dụng khác.
Phòng ngủ tránh thiết kế đối diện nhau và cần phải đủ ánh sáng tràn vào tất cả các phòng ngủ trong căn hộ diện tích cần đủ để đặt giường, tủ quần áo và tủ để đồ cá nhân và tivi. Đầu giường trong phòng ngủ không nên thiết kế áp vào phòng bếp hoặc đối diện phòng vệ sinh.
Phòng vệ sinh cũng cần được thiết kế để đảm bảo có ánh sáng vào được tất cả các phòng vệ sinh là tối ưu nhất để tránh tình trạng ẩm ướt gây ra mốc tường và bốc mùi, Cũng cần thiết kế cửa nhà vệ sinh tránh đối diện với phòng ngủ , phòng ăn và phòng bếp để không bị ảnh hưởng bởi mùi, mĩ quan và phong thủy.
Bàn thờ trong nhà không nên áp lưng, đối diện nhà vệ sinh.
Chất lượng bàn giao nội thất xét xem nội thất được bàn giao với thiết bị hạng nào cao cấp, trung cấp hay bình thường. Nội thất nhập khẩu hay được sản xuất nội địa…
