Thị trường căn hộ chung cư tại các đô thị lớn của Việt Nam, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM, đang trong một giai đoạn được định nghĩa là “ngáo giá” với mức tăng trưởng chưa từng có trong lịch sử. Tuy nhiên, hiện tượng này đang dần định hình thành một “bình thường mới”, thiết lập một mặt bằng giá cao hơn hẳn và khó có khả năng quay về mức cũ. Báo cáo này tổng hợp và phân tích các động lực, nghịch lý và xu hướng chính của thị trường, dựa trên các dữ liệu và nhận định từ nguồn cung cấp.

Bối Cảnh Thị Trường Bất Động Sản 2025

Thị trường bất động sản năm 2025, đặc biệt là phân khúc chung cư, đang trải qua một giai đoạn biến động mạnh mẽ, được đánh dấu bằng những nghịch lý và xu hướng chưa từng có tiền lệ.

Nghịch Lý: Giá Tăng Kỷ Lục, Giao Dịch Chững Lại

Quý 3 năm 2025 chứng kiến một nghịch lý đáng chú ý: giá căn hộ và đất nền tại các thành phố lớn tiếp tục leo thang, trong khi tổng lượng giao dịch thành công lại sụt giảm.

• Xu hướng giá:
  • Hà Nội: Giá chung cư sơ cấp tăng mạnh, kéo mặt bằng giá toàn thị trường lên cao, chạm ngưỡng 180 triệu đồng/m². Một số dự án như Nobu có giá khoảng 240 triệu đồng/m², StarLake cũng có mức giá tương tự.
  • TP.HCM: Giá chung cư trung tâm ở thị trường sơ cấp vượt ngưỡng 200 triệu đồng/m². Các dự án hạng sang có thể đạt mức 413 triệu đồng/m² (khu vực Bến Vân Đồn) và thậm chí 600-700 triệu đồng/m².
• Thực trạng giao dịch:
  • Lượng giao dịch toàn quốc trong Quý 3/2025 giảm 13% so với Quý 2/2025.
  • Tồn kho chung cư và nhà riêng tăng 137% so với quý trước.

Lệch Pha Cung – Cầu Nghiêm Trọng

Thị trường đang đối mặt với tình trạng mất cân đối nghiêm trọng về cơ cấu sản phẩm.

• 62% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, với mức giá từ 160 đến 270 triệu đồng/m².
• Trong khi đó, phân khúc nhà ở bình dân và nhà ở xã hội gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp, đẩy giá nhà vượt xa thu nhập trung bình của người dân. Giá căn hộ Hà Nội được ghi nhận cao gấp 23 lần thu nhập trung bình.

Động Lực Mua Chính: Nhà Đầu Tư và “Đại Gia Tỉnh Lẻ”

Lực cầu trên thị trường chủ yếu đến từ giới đầu tư, thay vì người có nhu cầu ở thực.

• Nhà đầu tư chiếm phần lớn: Các giao dịch được thúc đẩy bởi nhu cầu lướt sóng, tích trữ tài sản. Đây được xem là kênh trú ẩn an toàn và hiệu quả trong bối cảnh các kênh đầu tư khác như chứng khoán, crypto còn nhiều rủi ro và tâm lý người Việt vẫn ưa chuộng tích lũy đất đai, vàng.
• Dòng tiền từ các tỉnh: Một lượng lớn vốn từ các “đại gia tỉnh lẻ” bán tài sản ở quê và đổ về các thành phố lớn để mua nhà, với kỳ vọng Hà Nội và TP.HCM sẽ trở thành các siêu đô thị toàn cầu với mặt bằng giá tương đương Tokyo hay Thượng Hải.

Dữ Liệu Tăng Trưởng Giá Nổi Bật

Tốc độ tăng giá trong vòng một năm qua là cực kỳ đột biến, đặc biệt ở phân khúc cao cấp.

• Tại TP.HCM, các khu vực ghi nhận mức tăng trưởng giá bán chung cư mạnh nhất trong Quý 3/2025 bao gồm: Nhà Bè, Quận 7 (tăng 62%), Quận 2 (tăng 63%), và Bình Thạnh (tăng 58%).
• Mức tăng trung bình tại TP.HCM là 30%.

Phân Tích Nguyên Nhân Tăng Giá Phi Mã

Sự bùng nổ về giá bắt nguồn từ sự cộng hưởng của nhiều yếu tố từ cả phía cung, cầu và các tác động tâm lý thị trường.

Về Nguồn Cung

• Khan hiếm nguồn cung mới: Quỹ đất nội đô cạn kiệt, các vướng mắc pháp lý kéo dài làm chậm tiến độ ra hàng của nhiều dự án.
• Chi phí phát triển tăng vọt:
  • Chi phí đất đai và pháp lý có thể đội giá bán sản phẩm lên 20-30%.
  • Bảng giá đất mới (dự kiến áp dụng từ 2026) cho thấy mức chênh lệch tăng từ 50-100% ở nhiều khu vực tại TP.HCM, tạo áp lực tăng giá lên các dự án tương lai.
  • Chi phí nhân công, vật liệu xây dựng cũng đồng loạt tăng.
• Mất cân đối cơ cấu sản phẩm: Các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận, bỏ trống phân khúc bình dân.

Về Lực Cầu

• Nhu cầu ở thực tăng: Tỷ lệ đô thị hóa tại Việt Nam đạt 44,3% vào năm 2024, kéo theo nhu cầu nhà ở lớn tại các thành phố.
• Bất động sản là kênh đầu tư hàng đầu: Thiếu các kênh đầu tư hấp dẫn, dòng tiền nhàn rỗi trong dân đổ mạnh vào bất động sản như một kênh trú ẩn an toàn và có tiềm năng sinh lời cao.
• Dòng tiền rẻ và chính sách tín dụng hấp dẫn: Giai đoạn từ 2023 đến nay, lãi suất vay duy trì ở mức thấp. Các chủ đầu tư đưa ra chính sách bán hàng hấp dẫn như ân hạn nợ gốc, lãi suất 0% trong 2-3 năm, chỉ cần thanh toán 15-20% vốn ban đầu. Điều này thu hút một lượng lớn nhà đầu tư tham gia thị trường.

Các Yếu Tố Thúc Đẩy Khác

• Hoạt động đầu cơ và thao túng thị trường: Các hoạt động thổi giá, tạo sóng của giới đầu cơ và môi giới.
• Tâm lý đám đông (FOMO): Hiệu ứng sợ bỏ lỡ cơ hội khiến nhiều nhà đầu tư lao vào thị trường, chấp nhận mua chênh, mua vênh.

“Ngáo Giá” hay “Bình Thường Mới”?

Sự tăng giá hiện tại mang cả đặc điểm của một cơn sốt ảo và dấu hiệu của một mặt bằng giá mới được thiết lập.

Luận Điểm “Ngáo Giá” (Sốt Ảo)

• Tốc độ tăng giá bất thường: Mức tăng trưởng 40-50%, thậm chí 100% trong một năm đối với chung cư là hiện tượng cực kỳ đặc biệt, không phản ánh giá trị thực và nhu cầu ở bền vững. Tốc độ này được đánh giá là “tăng nóng”.
• So sánh với lịch sử: Giai đoạn khủng hoảng 2011-2013 xảy ra do dư thừa nguồn cung, khiến giá chung cư giảm tới 50%. Giai đoạn 2010 có hiện tượng mua tranh bán cướp nhưng mức độ tăng giá không đột biến như hiện nay. Mức tăng trung bình ổn định của thị trường Hà Nội trước đây chỉ khoảng 9-12%/năm.

Luận Điểm “Bình Thường Mới”

• Thiết lập mặt bằng giá mới: Giá cao được duy trì trong thời gian dài khiến thị trường dần chấp nhận. Đây cũng là một chiến lược “giải nén đô thị”, buộc phải đẩy giá nội đô lên cao để các dự án ở khu vực xa hơn (như Vinhome Ocean Park) có thể bán được ở mức giá 60-70 triệu/m².
• Chi phí đầu vào tăng vọt: Các chi phí cấu thành sản phẩm đã tăng lên một cách có hệ thống, khiến việc giảm giá là rất khó.
• Xu hướng đô thị đa cực, đa trung tâm: Quy hoạch mới của Hà Nội và TP.HCM theo mô hình đa trung tâm sẽ định hình lại giá trị bất động sản, trong đó các khu lõi cũ vẫn duy trì mức giá cao do tính khan hiếm.

Rủi Ro Bong Bóng và Tác Động Xã Hội

• Rủi ro cho nhà đầu tư: Có tới 70-80% người mua trên thị trường sơ cấp là nhà đầu tư, phần lớn sử dụng chính sách hỗ trợ tài chính. Khi các chính sách này hết hạn vào năm 2027-2028, cùng lúc hàng chục nghìn căn hộ được bàn giao (dự kiến 32.000 căn ở Hà Nội năm 2026) và nhà ở xã hội được đẩy mạnh, áp lực bán tháo có thể xảy ra, tạo ra nguy cơ bong bóng.
• Hệ lụy xã hội: Gánh nặng nhà ở vượt quá tầm với của người trẻ, dẫn đến các vấn đề như: trì hoãn kết hôn, lao động tri thức rời bỏ thành phố, bất ổn xã hội. Thực trạng này tạo áp lực lớn, buộc nhà nước phải có những chính sách can thiệp mạnh mẽ.

Lối Thoát và Khuyến Nghị Chiến Lược

Trước bối cảnh thị trường phức tạp, cả người mua nhà và nhà đầu tư cần có chiến lược phù hợp và tầm nhìn dài hạn.

Dự Báo và Các Yếu Tố Điều Chỉnh Thị Trường

• Nguồn cung bùng nổ từ 2026: Nhiều dự án lớn sẽ được triển khai ở các khu đô thị vệ tinh và ven đô. Việc gỡ vướng pháp lý và đẩy nhanh tiến độ nhà ở xã hội (mục tiêu 1 triệu căn vào năm 2030) được coi là “chìa khóa” giúp thị trường tự điều chỉnh và cân bằng trở lại.
• Giá nhà ở xã hội có thể hạ nhiệt: Khi các dự án nhà ở xã hội quy mô lớn tại cửa ngõ thành phố hoàn thành, giá nhà được dự báo có thể giảm 30-40% so với mặt bằng hiện tại.

Lời Khuyên Cho Người Mua Nhà Để Ở

Nếu việc mua một căn chung cư nội đô vượt quá khả năng tài chính, người mua nên cân nhắc 4 lựa chọn sau:

1. Thuê nhà nội đô: Giảm áp lực tài chính, linh hoạt trong việc thay đổi nơi ở. Dùng số tiền dự định mua nhà để đầu tư vào các kênh khác hoặc mua bất động sản ở ven đô.
2. Mua nhà ven đô: Tận dụng sự phát triển của hạ tầng giao thông công cộng (metro, đường vành đai). Giá nhà ở các khu vực cách trung tâm 10-20km (khoảng 49-58 triệu/m²) hợp lý hơn nhiều.
3. Mua nhà ở xã hội: Đây là cơ hội rất lớn cho những người trẻ đủ điều kiện trong 3 năm tới. Cần chủ động tìm hiểu thông tin, chuẩn bị hồ sơ để không bỏ lỡ các chính sách hỗ trợ của nhà nước.
4. Về tỉnh lập nghiệp: Các khu công nghiệp, khu kinh tế cửa khẩu, kinh tế biển tại các tỉnh như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Quảng Ninh… đang có nhu cầu lớn về lao động chất lượng cao với mức lương hấp dẫn. Chi phí sinh hoạt ở tỉnh chỉ bằng một nửa so với thành phố lớn, đồng thời có cơ hội ở gần gia đình.

Lưu Ý Cho Nhà Đầu Tư: Sự Trỗi Dậy của Mô Hình TOD

Quy tắc vàng “vị trí, vị trí, vị trí” trong bất động sản đang thay đổi về bản chất.

• Giá trị cũ: Vị trí đắc địa trước đây gắn liền với mặt đường lớn, ngã tư, trục giao thông chính.
• Giá trị mới (tương lai): Vị trí đắc địa sẽ là những nơi gần các ga metro, bến xe buýt, và các trạm trung chuyển công cộng. Mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông (TOD) sẽ trở thành tiêu chuẩn.
• Lý do:
• 

• Nhà nước sẽ khuyến khích người dân sử dụng phương tiện công cộng để giảm ùn tắc và ô nhiễm.
• Các khu vực TOD sẽ được ưu tiên phát triển hạ tầng, trung tâm thương mại, dịch vụ, giải trí, thu hút cả người ở và khách du lịch, người nước ngoài.
• Nhu cầu thuê ở các khu vực này sẽ rất lớn và bền vững.

Khuyến nghị: Nhà đầu tư, đặc biệt ở Hà Nội và TP.HCM, cần ưu tiên các dự án (cả chung cư và đất nền) nằm trong bán kính có thể đi bộ đến các trạm giao thông công cộng. Đây sẽ là những tài sản giữ giá và có tiềm năng tăng trưởng vượt trội trong tương lai, trong khi những bất động sản ở vị trí “đẹp” theo tiêu chuẩn cũ có thể sẽ đi ngang hoặc giảm giá trị tương đối.