Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2022 được ví như “một cục máu đông” bởi sự tắc nghẽn của dòng vốn lưu thông mà mất thanh khoản. Các nhà quản lý và cả phía doanh nghiệp đều đang đau đầu tìm biện pháp tháo gỡ cho nguồn vốn hiện tại. Trong bài viết này, Sen Vàng sẽ gửi tới quý vị thông tin thực trạng của top 9 dòng tiền dẫn vốn cho Bất động sản năm 2022.
Chỉ là một trong số 9 kênh dẫn vốn cho thị trường nhưng tín dụng ngân hàng chiếm tới 70% vốn đầu tư kinh doanh bất động sản là vốn vay ngân hàng, 65% tài sản đảm bảo vốn vay là bất động sản. Điều này cũng cho thấy sự bất hợp lý trong cơ cấu nguồn vốn theo phát biểu của Bộ trưởng Bộ Xây Dựng Nguyễn Thanh Nghị trong phiên chất vấn Quốc Hội tháng 11 vừa qua.
(Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)
Mặc dù là kênh phổ biến hàng đầu nhưng doanh nghiệp bất động sản đang khó gọi vốn từ ngân hàng nhất. Nguyên nhân bởi sự thắt chặt tín dụng vì mục tiêu điều hành chính sách tiền tệ góp phần kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và đảm bảo an toàn hoạt động của hệ thống. Vì vậy nên việc mở rộng tín dụng cho thị trường BĐS sẽ gây khó khăn cho Ngân hàng nhà nước. Bởi xu hướng tăng mức lãi suất huy động để ổn định lạm phát nhưng lại hạ lãi suất cho vay để giảm bớt khó khăn cho Doanh nghiệp dẫn đến tình trạng tỷ lệ dư nợ tín dụng âm tại một số ngân hàng thương mại.
Bà Nguyễn Thị Hồng, Thống đốc ngân hàng nhà nước khẳng định chính sách điều hành tín dụng của Ngân hàng Nhà nước thời gian tới vẫn kiên định với các mục tiêu nói trên. Ngoài ra, bà cho biết thêm tín dụng đối với lĩnh vực BĐS là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro về thanh khoản. Số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến 30/6/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt trên 2.36 triệu tỷ đồng, tăng 14.07% so với cuối năm 2021.
(Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)
Mới đây, ngân hàng nhà nước cũng đã ra quyết định nới room tín dụng 1.5-2% bơm 240 nghìn tỷ vào thị trường. Tuy nhiên số tiền này chỉ ưu tiên cho các lĩnh vực như nông nghiệp nông thôn, xuất khẩu, doanh nghiệp nhỏ và vừa, công nghiệp phụ trợ…, các động lực tăng trưởng theo đúng chủ trương của Chính phủ. Đối với bất động sản chỉ ưu tiên cho các phân khúc nhà ở cấp thấp trong khi lãi suất cho vay hiện tại vẫn đang ở mức cao 13-14% và hàng nghìn hồ sơ tín dụng của các doanh nghiệp đang “xếp hàng” chờ cấp. Vì vậy, việc nới room này cũng chưa tác động toàn diện tới thị trường bất động sản hiện tại.
Tại thời kỳ “tiền rẻ” vừa qua hầu hết các doanh nghiệp đều đem nguồn vốn đầu tư dàn trải các ngành nghề khác nhau và M&A nhiều dự án lớn. Tuy nhiên đến giai đoạn thoái trào của nền kinh tế hiện tại thì đó lại là “con dao hai lưỡi” đối với các chủ đầu tư. Câu chuyện Novaland là một điển hình tiêu biểu khi doanh nghiệp đẩy mạnh phát triển các đại đô thị ở nhiều địa phương với tổng quy mô hàng nghìn hecta. Tại thời điểm 30/9 Novaland là đơn vị có hàng tồn kho lớn nhất thị trường lên tới 129,636 tỷ đồng, gấp 2.4 lần so với Vinhomes.
Các khoản vay trước đây dùng cho các hoạt động đầu tư của các doanh nghiệp Bất động sản đến thời điểm hiện tại khi lãi suất ngân hàng neo cao thì lại trở thành những món nợ khổng lồ. Số nợ ấy ở Novaland chiếm tới 83% tổng tài sản, chiếm 59% với Vinhomes, 60% với Becamex (Báo cáo KQKD quý III/2022).
(Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)
Các doanh nghiệp giải quyết khó khăn bằng cách chiết khấu hàng tồn kho nhằm đẩy ra thị trường khiến tài sản sụt giảm nhanh chóng. Tuy nhiên thông qua những hình thức như trả góp, các dạng hợp đồng mua bán mà số hàng bán ra chưa thu ngay được dòng tiền. Vì vậy, nợ lớn, tiền chưa thu được về khiến hầu hết các doanh nghiệp đều chật vật trước khó khăn.
Ngoài ra, tại Nghị định 2/2022/NĐ-CP ban hành tháng 1/2022 về việc quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản trong đó có quy định Vốn chủ sở hữu với các dự án BĐS. Cụ thể vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư dự án bất động sản căn cứ theo quy mô sử dụng đất (không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án sử dụng đất từ 20ha trở lên). Đồng thời áp dụng thống nhất các khung mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản. Điều này khiến các doanh nghiệp các thêm bế tắc trước việc cơ cấu nguồn vốn.
Tính đến hết tháng 10/2022, giá trị trái phiếu bất động sản đang lưu hành có quy mô 445,000 tỉ đồng, tức chiếm gần 34% trong tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ đang lưu hành và chiếm gần 50% của các tổ chức doanh nghiệp phi tài chính.
Khối lượng trái phiếu khổng lồ gần đến ngày đáo hạn tuy nhiên khả năng đáo hạn thành công còn mù mờ bởi năng lực tài chính của các công ty hiện tại còn nhiều bất cập. Đặc biệt, những vụ sai phạm về phát hành trái phiếu chiếm đoạt tài sản của các tập đoàn như Vạn Thịnh Phát, Tân Hoàng Minh vừa qua khiến các nhà đầu tư đánh mất niềm tin vào thị trường.
Cơ cấu Trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam năm 2022 (Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)
Nghị định 65/2022/NĐ-CP về việc chào bán, giao dịch trái phiếu riêng lẻ cũng được Chính phủ ban hành vào tháng 9/2022 sau những sai phạm của các doanh nghiệp kể trên. Nghị định nhằm tăng cường trách nhiệm và nghĩa vụ của doanh nghiệp phát hành trong việc sử dụng tiền thu từ phát hành trái phiếu đúng mục đích, bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư, ổn định thị trường trái phiếu trong dài hạn. Tuy nhiên so với thời điểm hiện tại Nghị định 65 lại theo hướng thắt quá chặt khiến doanh nghiệp khó phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng như đáp ứng các yêu cầu về xếp hạng tín nhiệm, tài sản bảo đảm… Hiện Nghị định này đang được lấy ý kiến sửa đổi nhằm phù hợp hơn.
Đối với thị trường chứng khoán được coi là thị trường vốn quan trọng nhất của doanh nghiệp. Tuy nhiên tính đến ngày 29/12/2022, thị trường chứng khoán đã có pha suy giảm khoảng 34% kể từ đỉnh 1536.2 điểm vào hồi tháng 4 đầu năm. Nguyên nhân bởi sự đồng pha với suy giảm của thị trường tài chính thế giới. Mối lo ngại về lạm phát và chiến tranh Nga-Ukraine.
(Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)
Đối với các cổ phiếu Bất động sản có 2 pha giảm sốc vào tháng 4 và tháng 11 sau khi ra các tin về những sai phạm trái phiếu của các chủ doanh nghiệp Bất động sản kể trên. Các cổ phiếu bất động sản như DIC CORP (DIG), Phát Đạt (PDR), Novaland (NVL),… bị bán giải chấp (Call margin) hàng loạt. Tập đoàn Novaland và Phát Đạt (PDR) đều bị bán sàn 17 phiên liên tiếp tính từ đầu tháng 11. Nhiều cổ phiếu tăng gấp nhiều lần vào năm 2021 như L14, DXG,.. đến thời điểm hiện tại cũng đã chia hai, ba lần giá trị vốn hóa.
Số liệu vừa được Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) công bố, tính đến ngày 20/12/2022, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt gần 27.72 tỷ USD, bằng 89% so với cùng kỳ năm 2021. Trong số này, vốn đăng ký mới đạt gần 12.45 tỷ USD, giảm 18.4% so với cùng kỳ; vốn đầu tư thông qua góp vốn, mua cổ phần đạt 5.15%, giảm 25.2% so với cùng kỳ.
(Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)
Nhận xét về tình hình thu hút đầu tư nước ngoài năm 2022, Cục Đầu tư nước ngoài cho biết, tổng đầu tư trong năm 2022 giảm so với năm 2021 do khó khăn chung của nền kinh tế thế giới, xu hướng đầu tư ra nước ngoài của các quốc gia phát triển có dấu hiệu giảm sút.
Về cơ cấu dòng vốn đầu tư, bất động sản đứng thứ hai trong danh sách được rót vốn đạt 4.45 tỷ USD, chiếm 16.1% tổng vốn đầu tư đăng ký. Tuy vậy, một khó khăn chung đó là hiện tại chưa có nhiều doanh nghiệp, chủ đầu tư tại Việt Nam đủ tiêu chí đạt chuẩn để hút các dòng vốn FDI do các vướng mắc về thủ tục pháp lý, đình trệ dự án,…
Khi chính sách tiền tệ đang thắt chặt, thị trường sẽ kỳ vọng vào vốn ngân sách nhà nước qua đầu tư công sẽ phần nào làm giảm “cơn khát tiền”. Mặc dù thực tế rất ít doanh nghiệp đủ điều kiện có thể tiếp cận được nguồn vốn này do năng lực trúng thầu các gói đầu tư của nhà nước.
Tuy nhiên, theo Bộ Tài chính, ước tỷ lệ giải ngân vốn đầu tư công của cả nước 11 tháng năm 2022 mới đạt 52.43% kế hoạch. Nếu so với kế hoạch Thủ tướng Chính phủ giao, tỷ lệ giải ngân đạt 58.33%, thấp hơn so với cùng kỳ năm 2021 (63.86%).
(Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)
Lý do cho kết quả này bởi ngoài các nguyên nhân chung ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện và giải ngân các dự án như giá cả nguyên vật liệu tăng cao, tình hình thời tiết, khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng… thì tại nhiều địa phương hiện đang triển khai thực hiện lập quy hoạch. Do đó, nhiều địa bàn thực hiện các thủ tục điều chỉnh quy hoạch cục bộ đối với khu đất được giới thiệu, chấp thuận địa điểm của dự án nên ảnh hưởng đến tiến độ chung của dự án.
Do vậy cũng khó khăn cho các doanh nghiệp trông đợi vào nguồn vốn nhà nước bù đắp sự suy giảm từ các kênh khác.
Đây có thể được coi là điểm sáng cho các kênh dẫn vốn của bất động sản. Bất chấp những biến động khó lường trên thế giới cùng xu hướng chuyển dịch dòng tiền về các nền kinh tế phát triển, dòng vốn đầu tư gián tiếp (FII) vẫn chưa rời bỏ thị trường Việt Nam. Thậm chí, thị trường vừa đón nhận thêm một quỹ ETF mới đến từ Hong Kong. Hơn nữa trên thị trường chứng khoán vừa qua đã chứng kiến 23 phiên mua ròng liên tiếp đến từ các quỹ ngoại.
Cụ thể, VEIL của Dragon Capital vừa giải ngân 123 triệu USD tương đương gần 3,000 tỷ đồng vào thị trường Việt Nam. Tổng giá trị tài sản ròng của quỹ tính đến đầu tháng 12 là 1,581 tỷ USD. Với quy mô trên, VEIL là một trong những quỹ đầu tư tích cực mua ròng chứng khoán Việt Nam chỉ sau Fubon FTSE Vietnam ETF. Hoặc một quỹ khác là Fubon ETF đã giải ngân 1,889 tỷ đồng trong một tháng qua. Và nhiều những quỹ khác như DC Developing Markets Strategies Public Company, Hanoi Investments Holding Limited, Norges Bank…
(Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)
Có thể thấy năm 2022 hầu hết các quỹ ngoại này đều ghi nhận thua lỗ và nâng tỷ trọng tiền mặt lên mức cao nhất. Tuy nhiên hành động mạnh tay giải ngân vào cuối năm cho thấy sự lạc quan và niềm tin trở lại vào thị trường của nhóm này.
Các hoạt động M&A cũng ghi nhận những tiến triển tích cực. Trong 3 quý đầu năm tổng giá trị các hoạt động M&A bất động sản đạt khoảng 1.5 tỷ USD, mức cao nhất trong vòng 5 năm qua. Các thương vụ tập trung chủ yếu vào các phân khúc văn phòng, công nghiệp, nhà ở tại các thành phố trọng điểm TP.HCM, Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai,.. Tiêu biểu có thể kể đến như thương vụ chuyển nhượng 74 nghìn mét vuông khu công nghiệp Bắc Tiền Phong giữ DEEP C và BW Industrial.
Đối với nguồn vốn này hiện nay vẫn còn, nhưng người dân đang mất niềm tin vào thị trường, họ sẽ chờ đợi các tín hiệu đảo chiều rồi mới xuống tiền. Lãi suất đang ở mức cao (lãi suất huy động tại mức 8-9.5% ở hầu hết các NHTM) nên người dân sẽ lựa chọn gửi tiền vào ngân hàng như một kênh đầu tư an toàn, thay vì đầu tư vào bất động sản, thị trường tài chính trong giai đoạn rối ren hiện nay.
(Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)
Hiện nay, các cơ quan quản lý và chuyên gia cũng đang dự thảo các đề xuất chiết khấu giá bất động sản các phân khúc về mức giá hợp lý nhằm huy động vốn trong dân và tạo thanh khoản cho thị trường.
Hiện tại, những chủ đầu tư đang muốn tập trung vào những nguồn kiều hối gần như không có nhiều, trong khi đó đây là một thị trường đầy tiềm năng. Trong hai năm vừa qua xu hướng của những người Việt đã thành công và có những khoản đầu tư tại ngoại quốc đang rút dần và đầu tư về Việt Nam bởi tiềm năng kinh tế của quốc gia ngày một tăng.
Tính đến đầu tháng 12, kiều bào đã có khoảng 400 dự án đầu tư tại Việt Nam với tổng vốn đăng ký ước tính đạt khoảng 12.5 tỷ USD và vốn góp vào hàng nghìn doanh nghiệp tại Việt Nam. Tổng lượng kiều hối về Việt Nam dự báo có thể tăng trưởng 4.4% trong năm 2022 (năm 2021 cũng tăng 5% ) và tăng 3.6-4.5% trong năm tiếp theo. Trong đó, lượng kiều hối về Thành phố Hồ Chí Minh dẫn đầu cả nước dự báo đạt khoảng 6.8 tỷ USD theo NHNN chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh.
(Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)
Do đó, việc các chủ đầu tư cơ cấu lại danh mục sản phẩm và có những chính sách bán hàng mới thu hút các dòng tiền kiều hối sẽ giúp giải quyết những bế tắc phần nào trong bối cảnh khó khăn hiện tại.
Có thể thấy năm 2022 là một năm tắc nghẽn của những dòng vốn lớn cho thị trường Bất động sản khiến thị trường dự báo còn nhiều những “sóng gió”. Tuy nhiên lại mang nhiều những điểm sáng bởi sự xuất hiện của những kênh vốn tiềm năng như kiều hối hay FDI, FPI từ các quỹ tín thác, đầu tư tài chính nước ngoài. Điều này giúp cơ cấu lại tỷ trọng nguồn vốn giữa các kênh trên thị trường một cách phù hợp để phát triển trong dài hạn.
Trên đây là bài viết về Top 9 dòng tiền dẫn vốn cho BĐS năm 2022 do Sen Vàng Group thực hiện. Để có thêm những thông tin chi tiết khác, quý vị có thể vui lòng tham khảo tại: https://senvangdata.com.vn/
Nguồn tổng hợp: Sen Vàng Group – BTV Thành Nguyễn
Thông tin liên hệ:
Website: https://senvangdata.com/
Hotline: 0948.48.48.59
