Recap 6 điểm khác biệt thị trường bất động sản TP.HCM với các tỉnh thành khác

21 Tháng 3, 2025

01. CÁC YẾU TỐ VĨ MÔ

1.1. Kinh tế – Văn hóa – Xã hội

TP.HCM là trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, thu hút dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước, đặc biệt là từ các tập đoàn đa quốc gia. Điều này khiến nhu cầu về nhà ở cao cấp và bất động sản thương mại tăng mạnh.
Hà Nội có lợi thế là trung tâm hành chính – chính trị, với nhiều cơ quan nhà nước, trường đại học lớn, tạo ra nhu cầu nhà ở dài hạn, đặc biệt là nhà phố và đất thổ cư.
Các tỉnh lân cận TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai hưởng lợi từ dòng vốn FDI và phát triển công nghiệp, dẫn đến nhu cầu bất động sản tăng cao, chủ yếu là nhà ở cho chuyên gia và công nhân.
Văn hóa mua nhà cũng khác biệt:
- Người Sài Gòn linh hoạt, thực dụng, chọn bất động sản có tính thanh khoản cao.
- Người Hà Nội thận trọng, chú trọng phong thủy, thích giữ tài sản lâu dài.

1.2. Quy hoạch – Định hướng phát triển

TP.HCM: Quy hoạch đô thị đa trung tâm (TP. Thủ Đức, khu Tây, khu Nam…), giúp phân bổ dân cư và phát triển hạ tầng đồng đều.
Hà Nội: Định hướng phát triển đô thị vệ tinh (Hòa Lạc, Đông Anh, Gia Lâm…), nhưng thực tế tốc độ phát triển chưa cao.
Các tỉnh khác: Định hướng phát triển chủ yếu theo khu công nghiệp (Bình Dương, Bắc Ninh) hoặc du lịch nghỉ dưỡng (Đà Nẵng, Phú Quốc, Nha Trang).

1.3. Một vài yếu tố đặc thù khác

TP.HCM chịu ảnh hưởng bởi ngập lụt, sụt lún đất, nước biển dâng, làm thay đổi xu hướng đầu tư bất động sản.
Hà Nội có nền đất cao hơn, ít rủi ro thiên tai hơn.
Các tỉnh miền Trung có nguy cơ bão lũ cao, ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

02. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

2.1. Nguồn cung bất động sản

1. Tổng diện tích nhà ở thương mại (NOTM) giai đoạn 2021 – 2025 (ha)

TP.HCM có diện tích nhà ở thương mại đạt 827,44 ha, lớn hơn hẳn so với các tỉnh khác.
So sánh với Hà Nội (3.469,79 ha) thì thấp hơn đáng kể, cho thấy Hà Nội có kế hoạch phát triển nhà ở thương mại quy mô lớn hơn.
Bình Dương (970 ha) và Hải Phòng (757,9 ha) có diện tích NOTM tương đối thấp, do định hướng phát triển bất động sản công nghiệp nhiều hơn.

⏩ Nhận xét:

TP.HCM tập trung vào các dự án nhà ở thương mại nhưng có diện tích phát triển thấp hơn so với Hà Nội.
Các tỉnh như Bình Dương, Hải Phòng có quy mô nhỏ hơn, chủ yếu phục vụ nhu cầu ở gần khu công nghiệp.

2. Nhà ở xã hội (NOXH) giai đoạn 2022 – 2025

TP.HCM có kế hoạch phát triển 26.200 căn NOXH, cao nhất trong các tỉnh thành.
Hà Nội chỉ có 18.700 căn, thấp hơn đáng kể so với TP.HCM.
Bình Dương (46.400 căn) dẫn đầu về số lượng NOXH, do nhu cầu nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp.

⏩ Nhận xét:

TP.HCM đẩy mạnh phát triển NOXH nhưng vẫn thua xa Bình Dương, nơi có nhu cầu lớn từ công nhân khu công nghiệp.
Hà Nội có số lượng NOXH thấp hơn TP.HCM, có thể do định hướng phát triển khác (ưu tiên nhà ở thương mại hơn).

3. Khu công nghiệp – cụm công nghiệp (KCN – CCN) đang hoạt động

TP.HCM có 3.791,84 ha KCN đang hoạt động, đứng thứ 3 sau Hải Phòng (5.052,73 ha) và Bình Dương (10.283,07 ha).
Bình Dương dẫn đầu về diện tích KCN, cho thấy trọng tâm phát triển công nghiệp mạnh hơn TP.HCM.

⏩ Nhận xét:

TP.HCM có diện tích KCN lớn nhưng không bằng Bình Dương và Hải Phòng. Điều này phản ánh TP.HCM tập trung vào dịch vụ – thương mại hơn là sản xuất công nghiệp.

4. KCN – CCN đang triển khai (2021 – 2030)

TP.HCM có 754,3 ha KCN đang triển khai, thấp hơn đáng kể so với Bình Dương (8.317 ha) và Bà Rịa – Vũng Tàu (7.210 ha).
Điều này cho thấy TP.HCM đang hạn chế mở rộng khu công nghiệp, nhường chỗ cho các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An phát triển.

⏩ Nhận xét:

TP.HCM không tập trung phát triển KCN mới mà ưu tiên các mô hình kinh tế dịch vụ, đô thị thông minh.

5. Đô thị giai đoạn 2021 – 2030

TP.HCM có 31.099 ha đất đô thị, lớn nhất cả nước.
Hà Nội có 22.751,01 ha, thấp hơn so với TP.HCM.
Các tỉnh khác như Bình Dương (13.953 ha) và Hải Phòng (10.921 ha) có diện tích phát triển đô thị nhỏ hơn nhiều.

⏩ Nhận xét:

TP.HCM có kế hoạch mở rộng đô thị lớn nhất, cho thấy sự tập trung phát triển mô hình đô thị đa trung tâm, nhất là khu vực TP. Thủ Đức.
Hà Nội cũng mở rộng đô thị nhưng có vẻ chậm hơn TP.HCM.

6. Đất thương mại – dịch vụ (TMDV) giai đoạn 2021 – 2030

TP.HCM có 3.118 ha đất TMDV, nhiều hơn Hà Nội (2.945,06 ha).
Các tỉnh khác như Bình Dương (1.924 ha) và Hải Phòng (6.214 ha) có xu hướng tập trung vào dịch vụ công nghiệp hơn.

⏩ Nhận xét:

TP.HCM có diện tích đất thương mại – dịch vụ lớn, phù hợp với định hướng phát triển thành trung tâm tài chính – kinh tế hàng đầu Việt Nam.

👉 Kết luận:

TP.HCM dẫn đầu về diện tích đô thị và đất thương mại – dịch vụ, phù hợp với định hướng trở thành trung tâm kinh tế – tài chính của Việt Nam.
Bình Dương có thế mạnh về phát triển khu công nghiệp, cung cấp số lượng lớn nhà ở xã hội cho công nhân.
Hà Nội phát triển nhà ở thương mại mạnh mẽ hơn TP.HCM, nhưng ít đất thương mại – dịch vụ hơn.
Hải Phòng và Bà Rịa – Vũng Tàu có thế mạnh về khu công nghiệp và cảng biển, hỗ trợ phát triển kinh tế công nghiệp – logistics.

2.2. Thị trường hiện tại

TP.HCM:
- Bất động sản khu trung tâm khan hiếm, giá cao, chủ yếu phát triển theo mô hình căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê.
- Thị trường mở rộng ra các quận ven đô có kết nối giao thông tốt.
- TP.HCM chuộng căn hộ chung cư do quỹ đất nội đô khan hiếm. Số lượng người nước ngoài ở TP Hồ Chí Minh lớn, khách nước ngoài rất thích chung cư. Đất nền tại TP Hồ Chí Minh đã quá đắt so với các nơi khác
Hà Nội:
- Nhà phố nội đô, đất thổ cư vẫn là lựa chọn phổ biến.
- Đô thị vệ tinh chưa phát triển mạnh, dẫn đến nguồn cung chung cư cao cấp tập trung ở trung tâm.
Các tỉnh khác:
- Bất động sản công nghiệp và khu đô thị mới tăng trưởng mạnh.
- Tỉnh ven biển đẩy mạnh bất động sản nghỉ dưỡng.

Hạ tầng giao thông ảnh hưởng lớn đến quyết định mua nhà
- TP.HCM: Người mua quan tâm đến vị trí gần trung tâm, gần metro, tránh kẹt xe.
- Hà Nội: Người mua quan tâm đến khoảng cách đến chỗ làm, ít bị ảnh hưởng bởi metro hơn.
- Các tỉnh: Người mua chủ yếu chọn nhà gần khu công nghiệp hoặc trung tâm hành chính.
- TP.HCM có xu hướng chọn căn hộ ở các khu vực ven đô nhưng kết nối tốt, như TP. Thủ Đức, Bình Chánh, Nhà Bè.

Thị trường bất động sản chung cư tại TP. Hồ Chí Minh so với các tỉnh thành khác:

Giá bán cao nhất trong cả nước
- - Mức giá trung bình căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh năm 2024 đạt 91 triệu đồng/m², cao hơn cả Hà Nội (72 triệu đồng/m²) và gấp đôi Đà Nẵng (60 triệu đồng/m²) hay Bình Dương (50 triệu đồng/m²).
  - Điều này cho thấy TP. Hồ Chí Minh vẫn là khu vực có bất động sản chung cư đắt đỏ nhất cả nước.
Sự sụt giảm mạnh về nguồn cung
- - Số căn mở bán tại TP. Hồ Chí Minh giảm đáng kể từ 13.587 căn (2021) xuống chỉ còn 5.000 căn (2024).
  - So với Hà Nội, nơi nguồn cung đang tăng mạnh (29.700 căn năm 2024), TP. Hồ Chí Minh có sự thắt chặt đáng kể về số lượng dự án mới.
Tỷ lệ hấp thụ cao, phản ánh sức cầu lớn
- - Năm 2022, TP. Hồ Chí Minh bán được 18.545 căn trên tổng 15.700 căn mở bán, cho thấy mức hấp thụ rất cao.
  - Dù nguồn cung giảm vào năm 2023 và 2024, mức giá vẫn tăng, chứng tỏ thị trường này có sức hút lớn.
Biến động mạnh theo chu kỳ kinh tế
- - Năm 2021 và 2022, TP. Hồ Chí Minh có lượng căn mở bán và giao dịch cao, nhưng năm 2023 nguồn cung giảm mạnh còn 7.500 căn và 2024 còn 5.000 căn.
  - Trong khi đó, Hà Nội có xu hướng tăng trưởng ổn định hơn về nguồn cung.
Dự báo phục hồi từ năm 2025
- Theo đồ thị dự báo, giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục tăng 7-10%/năm trong giai đoạn 2024-2026.
- Điều này thể hiện kỳ vọng lớn từ thị trường, dù hiện tại nguồn cung đang bị hạn chế.

2.3. Đối tượng mua và tâm lý khách hàng mua BĐS

1. Top 10 dự án chung cư tăng giá nhanh nhất 2019-2024

Danh sách gồm các dự án tại TP. Hồ Chí Minh với mức tăng giá mạnh.
Một số dự án nổi bật: Căn hộ Phú Mỹ Hưng, Empire City, Vinhomes Central Park,…
Tăng giá trung bình từ 5% – 17% mỗi năm, cho thấy tiềm năng đầu tư cao.

2. Sự khác biệt về văn hóa & tác động đến BĐS

Người Sài Gòn: Thực dụng, linh hoạt, quan tâm giá trị đầu tư.
Người Hà Nội: Truyền thống, thận trọng, thích tài sản bền vững.
Những khác biệt này ảnh hưởng đến cách lựa chọn loại hình BĐS.

3. Hành vi mua BĐS để ở

TP. HCM: Chọn vị trí đẹp, tiện ích tốt, thanh khoản cao.
Hà Nội: Ưu tiên BĐS lâu dài, chú trọng phong thủy.

4. Hành vi đầu tư BĐS dòng tiền

TP. HCM: Ưu tiên căn hộ cao cấp cho thuê, gần trung tâm & khu công nghiệp.
Hà Nội: Thích nhà phố, chung cư cao cấp nội đô.
Các tỉnh khác: Chuộng BĐS du lịch & nhà trọ gần KCN.

5. Hành vi đầu tư đất thổ cư

TP. HCM: Đất nội đô khan hiếm, tập trung đầu tư ven đô (Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè).
Hà Nội: Giữ đất lâu dài, thích khu nội thành & vùng ven như Đông Anh, Hoài Đức.
Tỉnh khác: Đầu tư đất nền, lướt sóng nhiều hơn.

6. Rủi ro thiên tai & tác động đến tâm lý mua BĐS

TP. HCM: Nguy cơ ngập lụt, sụt lún đất, nước biển dâng.
Hà Nội: Địa hình cao hơn, ít bị ngập, ổn định hơn.
Miền Trung: Rủi ro bão lũ cao.

2.4. Khác biệt thị trường Bất động sản dòng tiền

Chuyên gia Nguyễn Minh Ngọc – Chuyên gia đầu tư phát triển BĐS sinh thái đa dụng nhận định:

Hà Nội: Thị trường nhà ở đơn sắc, tập trung vào giá trị lâu dài.
TP. HCM: Thị trường đa dạng, năng động, linh hoạt theo xu hướng sống hiện đại.

1. Giá trị nơi ở và văn hóa (Cổ kính vs. Hiện đại)

Hà Nội: BĐS mang giá trị để kinh doanh, hướng đến người nước ngoài, gắn với lịch sử.
TP. HCM: BĐS phản ánh nhịp sống hiện đại, gắn với hơi thở thời đại.
Xu thế giá trị:
- Hà Nội: Giá nhà gắn với vị trí gần hồ (tĩnh).
- TP. HCM: Giá nhà gắn với vị trí gần sông (động).

2. Động lực phát triển giá trị nhà ở

Hà Nội: Nhà ở hướng đến việc giữ giá trị, tích lũy của cải vật chất.
TP. HCM: Nhà ở gắn với giá trị sống hiện tại, tập trung vào tiện ích và dịch vụ cao cấp.

3. Cấu trúc đô thị ảnh hưởng đến BĐS

Hà Nội: Chỉ có một trung tâm đô thị chính.
TP. HCM: Nhiều trung tâm phát triển mạnh (Thảo Điền, Phú Mỹ Hưng,…).

4. Giao thoa văn hóa và tác động đến BĐS

Hà Nội: Giao thoa văn hóa không rõ nét, mang tính truyền thống và ổn định.
TP. HCM: Văn hóa đa dạng, hội nhập quốc tế mạnh, tạo ra giá trị sống đa mục tiêu.

2.5. Khác biệt thị trường Bất động sản

Chuyên gia Lưu Quang Tiến – Chuyên gia từ Dat Xanh Services nhận định

TP.HCM: Thị trường năng động, dễ tiếp nhận các loại hình BĐS mới.
Người mua ưu tiên giá trị thực & tính thanh khoản, hạn chế rủi ro khi giao dịch.

1. Thị trường TP.HCM có độ mở cao & sẵn sàng tiếp thu xu hướng mới

Do đặc thù về văn hóa, dân cư và vị trí địa lý, thị trường BĐS TP.HCM dễ dàng tiếp nhận các loại hình mới như officetel, dual-key…
TP.HCM thường là nơi thử nghiệm các xu hướng tiên phong như chứng khoán hóa BĐS, cải tạo căn hộ thành homestay…
Các chủ đầu tư, đặc biệt là nước ngoài, ưu tiên chọn TP.HCM làm nơi thử nghiệm sản phẩm BĐS mới.

2. Người mua nhà tại TP.HCM chú trọng giá trị thực và tính thanh khoản

Người mua thường cân nhắc giá trị sử dụng thực tế, hiệu quả khai thác BĐS so với số tiền bỏ ra.
Tính thanh khoản khi cần bán lại là yếu tố quan trọng.
Hầu hết dự án tại TP.HCM tránh tình trạng over-pricing để không gây khó khăn khi giao dịch thứ cấp.
Nhà đầu tư tại TP.HCM đôi khi rơi vào trạng thái FOMO khi đầu tư vào các khu vực chưa có định hướng phát triển rõ ràng.

KẾT LUẬN

Thị trường bất động sản TP.HCM có sự khác biệt rõ rệt so với các tỉnh thành khác do các yếu tố vĩ mô như kinh tế, văn hóa, xã hội, quy hoạch, rủi ro thiên tai, cũng như đặc điểm thị trường như nguồn cung, nhu cầu và hành vi người mua. Những yếu tố này tạo nên một thị trường năng động, dẫn đầu xu hướng và có tính thanh khoản cao hơn nhiều so với các khu vực khác.

II. QnA

Q&A với Luật sư Đỗ Đăng Khoa

Câu hỏi 1: Giá đất trong bảng giá đất được tính theo chiều rộng của mặt đường như thế nào?

Q: Giá đất trong bảng giá đất được tính theo chiều rộng của mặt đường. Vậy chiều rộng này được tính theo lòng đường giao thông hay bao gồm cả vỉa hè?

Luật sư Đỗ Đăng Khoa: Trước tiên, giá đất trong bảng giá được xác định theo tên đường. Một khi đã xác định giá theo đường có tên, thì không còn quan tâm đến chiều rộng của lòng đường hay vỉa hè nữa.

Nếu đường có tên trong bảng giá đất, thì giá sẽ áp dụng theo đường đó, bất kể lòng đường rộng bao nhiêu hay có vỉa hè hay không. Ngược lại, những con đường nhỏ, hẻm hay ngõ không có tên thì giá đất mới được xác định dựa trên chiều rộng thực tế của lòng đường.

Trên thực tế, những con đường chính thường có vỉa hè, trong khi các hẻm nhỏ ít khi có vỉa hè nên việc xác định chiều rộng đường thường chỉ áp dụng với các tuyến hẻm. Tuy nhiên, tôi cũng đã đọc bảng giá đất của TP.HCM và Hà Nội nhưng không tìm thấy quy định cụ thể nào giải nghĩa rằng chiều rộng của đường trong bảng giá được tính theo lòng đường hay bao gồm cả vỉa hè.

Câu hỏi 2: Khiếu nại về bồi thường thu hồi đất bị chậm giải quyết, tôi nên làm gì?

Q: Tôi có khiếu nại về quyết định bồi thường thu hồi đất. Huyện trả lời công văn nhưng tôi không đồng ý và đã khiếu nại lần hai lên phòng tiếp dân của huyện. Họ hẹn 10 ngày có kết quả, nhưng khi tôi lên thì họ lại bảo phải chờ 45 ngày kể từ ngày nhận. Giờ đã 32 ngày nhưng tôi vẫn chưa nhận được phản hồi. Như vậy có đúng luật không? Nếu họ không trả lời, tôi nên làm gì tiếp theo?

Luật sư Đỗ Đăng Khoa: Đây là một trong những vấn đề khá phức tạp liên quan đến bồi thường, thu hồi đất và giải phóng mặt bằng. Theo quy định của pháp luật, quá trình giải quyết khiếu nại được thực hiện theo hai cấp: lần một và lần hai, và đều có thời hạn xử lý cụ thể.

Nếu hết thời hạn theo quy định mà cơ quan giải quyết khiếu nại không phản hồi, bạn có thể xác định đây là hành vi không thực hiện trách nhiệm giải quyết khiếu nại theo luật. Khi đó, bạn có quyền nộp đơn khởi kiện ra Tòa án Hành chính để yêu cầu giải quyết vụ việc thay vì tiếp tục theo đuổi con đường khiếu nại. Đây là một lựa chọn hợp pháp và giúp bảo vệ quyền lợi của bạn trong trường hợp cơ quan có thẩm quyền chậm trễ hoặc không giải quyết khiếu nại đúng hạn.

Câu hỏi 3: Tình hình giá bất động sản tại Đắk Nông hiện nay như thế nào?

Q: Em muốn biết thêm về giá bất động sản ở Đắk Nông hiện nay.

Ms. Bích Ngọc: Về thị trường Đắk Nông, có thể nói rằng đây là một khu vực đang có nhiều tiềm năng phát triển trong thời gian tới. Tuy nhiên, để đưa ra một đánh giá chính xác về giá bất động sản hiện tại, chúng ta cần xem xét nhiều yếu tố, đặc biệt là định hướng phát triển và những thay đổi sắp tới trong quy hoạch.

Theo những thông tin đang được bàn luận, Đắk Nông cùng với các tỉnh Tây Nguyên có khả năng sẽ có những điều chỉnh về quy hoạch, bao gồm việc sáp nhập một số khu vực và phát triển hạ tầng giao thông. Điều này sẽ ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản, có nơi tăng mạnh nhưng cũng có nơi giảm.

Một điểm đáng chú ý là việc đấu nối hạ tầng giữa các tỉnh Tây Nguyên với các tuyến đường ra biển. Nếu hạ tầng được đầu tư đúng hướng, giá trị bất động sản tại những khu vực hưởng lợi từ quy hoạch có thể tăng đáng kể, đặc biệt là những nơi gần cửa khẩu hoặc các khu kinh tế trọng điểm.

Lời khuyên của tôi là bạn nên theo dõi sát các thông tin quy hoạch, đặc biệt là các dự án giao thông, khu kinh tế và cửa khẩu. Những khu vực có tiềm năng phát triển về hạ tầng và kinh tế chắc chắn sẽ có giá trị gia tăng trong tương lai.

Câu hỏi 4: Đất nông nghiệp có nhiều mảnh thì liệu có bị đánh thuế như đất ở trong tương lai không ạ?

Q: Em có nhiều mảnh đất nông nghiệp, vậy liệu trong tương lai có bị đánh thuế giống như đất ở không ạ?

Luật sư Đỗ Đăng Khoa: Đây là một câu hỏi rất hay, và tôi hiểu rằng bạn đang quan tâm đến việc có thể bị đánh thuế khi sở hữu nhiều bất động sản, đặc biệt là đất nông nghiệp.

Hiện nay, đất nông nghiệp được Nhà nước khuyến khích mở rộng và đưa vào sản xuất, chứ không bị đánh thuế theo cách đất ở đang được cân nhắc trong các dự thảo chính sách thuế mới. Tuy nhiên, nếu đất nông nghiệp không được sử dụng mà bị bỏ hoang trong thời gian dài, Nhà nước có thể áp dụng các biện pháp xử lý, từ xử phạt hành chính cho đến thu hồi quyền sử dụng đất. Ví dụ:

Đất trồng lúa bỏ hoang quá 12 tháng có thể bị xử phạt.
Đất trồng cây hàng năm bỏ hoang 10 tháng cũng bị xử lý.
Đất trồng cây lâu năm (18 tháng) và đất rừng sản xuất (24 tháng) không được sử dụng cũng có thể bị thu hồi.

Về vấn đề thuế đối với nhiều mảnh đất, nếu có chính sách đánh thuế trong tương lai, có khả năng nó sẽ tập trung vào đất ở và những trường hợp đầu cơ, để hạn chế tình trạng sở hữu nhiều đất nhưng không sử dụng. Đất nông nghiệp hiện tại chưa có quy định đánh thuế theo cách này, nhưng bạn cũng nên theo dõi các thay đổi trong chính sách thuế trong thời gian tới.

Trên đây là những thông tin tổng quan về ” 6 điểm khác biệt thị trường bất động sản TP.HCM với các tỉnh thành khác ” do Sen Vàng Group cung cấp. Hy vọng với những thông tin trên giúp chủ đầu tư, nhà đầu tư và doanh nghiệp có thêm những thông tin về một trong những tiêu chí cần cân nhắc, xem xét trước khi đầu tư. Ngoài ra để xem thêm các bài viết về tư vấn phát triển dự án, anh chị, bạn đọc có thể truy cập trang web senvangdata.com