TOP 5 rủi ro lớn nhất của thị trường bất động sản năm 2024

4 Tháng 2, 2024

Nhìn chung, năm 2023 những rủi ro như lạm phát, lãi suất ngân hàng, tỷ giá đều đã được vượt qua. Tuy nhiên năm 2024, Bất động sản Việt Nam vẫn sẽ cần phải đối mặt thêm với những rủi ro lớn như sau:

Rủi ro kinh tế vĩ mô thế giới – Việt Nam ảnh hưởng đến dòng vốn và tâm lý nhà đầu tư

Rủi ro kinh tế vĩ mô thế giới đang có những tác động tiêu cực đến dòng vốn và tâm lý nhà đầu tư Việt Nam. Cụ thể, dòng vốn FDI vào Việt Nam trong năm 2023 đã giảm 10% so với năm 2022, xuống còn 27,8 tỷ USD. Dòng vốn đầu tư trực tiếp của nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường chứng khoán Việt Nam cũng giảm 30% so với năm 2022, xuống còn 10,3 tỷ USD.

Tâm lý nhà đầu tư Việt Nam cũng có những thay đổi đáng kể. Theo khảo sát của Công ty Chứng khoán SSI, tỷ lệ nhà đầu tư kỳ vọng thị trường chứng khoán sẽ tăng trong 6 tháng tới đã giảm từ 73% trong quý 2/2023 xuống còn 57% trong quý 3/2023. Tỷ lệ nhà đầu tư kỳ vọng thị trường chứng khoán sẽ giảm trong 6 tháng tới đã tăng từ 19% trong quý 2/2023 lên 30% trong quý 3/2023.

Những rủi ro kinh tế vĩ mô thế giới tác động đến dòng vốn và tâm lý nhà đầu tư Việt Nam

Có nhiều rủi ro kinh tế vĩ mô thế giới đang tác động đến dòng vốn và tâm lý nhà đầu tư Việt Nam, trong đó có thể kể đến một số rủi ro chính như:

Lạm phát đang tăng cao ở nhiều nước trên thế giới, trong đó có Việt Nam. Lạm phát cao khiến chi phí sản xuất và sinh hoạt tăng, khiến các doanh nghiệp và người dân có xu hướng thắt chặt chi tiêu. Điều này dẫn đến giảm cầu đối với hàng hóa và dịch vụ, từ đó tác động tiêu cực đến tăng trưởng kinh tế.
Lãi suất đang tăng ở nhiều nước trên thế giới, trong đó có Việt Nam. Lãi suất tăng khiến chi phí vốn tăng, khiến các doanh nghiệp và nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trong việc đầu tư. Điều này dẫn đến giảm dòng vốn đầu tư, từ đó tác động tiêu cực đến tăng trưởng kinh tế.
Chiến tranh Nga – Ukraine đang gây ra những gián đoạn lớn cho chuỗi cung ứng toàn cầu, khiến giá hàng hóa và dịch vụ tăng cao. Điều này cũng khiến các doanh nghiệp và nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trong việc đầu tư.

Rủi ro tín dụng – chính sách cơ cấu nợ, giãn nợ hỗ trợ thị trường, tuy nhiên gần cuối năm 2023 thì tỷ lệ nợ xấu ngày càng lớn. Tiếp thêm cả năm 2023 có thêm hơn 1 triệu tỷ vào thị trường BĐS, đây cũng nợ rủi ro tiềm ẩn của thị trường

Tăng trưởng tín dụng năm 2023 ước tính chỉ đạt khoảng 10%- 11% do kinh tế khó khăn dẫn tới hấp thụ vốn kém. Sự phục hồi của nền kinh tế trong năm 2024 sẽ là động lực cho tốc độ tăng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế năm 2024 cải thiện và đạt khoảng 13%-14% so với cuối năm 2023.

Bên cạnh đó, PSI kỳ vọng Ngành bất động sản sẽ dần đi lên từ “vùng đáy” nhờ những nỗ lực tháo gỡ khó khăn từ Chính phủ. Nhóm Ngành bất động sản và xây dựng tăng nhu cầu vốn sẽ là động lực cơ bản cho tăng trưởng tín dụng trong năm 2024.

Hầu hết vốn huy động với lãi suất cao sẽ đáo hạn trong khoảng cuối năm 2023 và quý 1/2024 kết hợp với lãi suất huy động thấp khiến lượng tiền gửi không kỳ hạn tăng lên sẽ giúp cho các NHTM giảm chi phí vốn. PSI kỳ vọng NIM của các NHTM sẽ cải thiện từ quý 2/2024 sau khi giảm trong quý 3 và quý 4/2023.

Tuy nhiên, mức độ cải thiện sẽ phân hoá giữa các nhóm Ngân hàng. Trong đó, nhóm NHTM tư nhân có thể chứng kiến NIM cải thiện rõ ràng hơn (+20bps). Các Ngân hàng HDB, MSB, SHB, SSB có thể chứng kiến tăng trưởng NIM cao hơn mức trung bình của ngành.

Đối với nhóm các NHTM quốc doanh, áp lực duy trì lãi cho vay thấp để đảm bảo nhiệm vụ hỗ trợ nền kinh tế có thể khiến cho NIM tăng chậm hơn (+10bps).

Thu nhập từ hoa hồng bảo hiểm của các Ngân hàng thương mại giảm trong năm 2023 sau các bê bối liên quan tới dịch vụ Bancassurance của Ngân hàng và dự kiến có thể sẽ tiếp tục gặp khó khăn khi NHNN kiểm soát chặt chẽ hơn dịch vụ này để bảo vệ lợi ích của khách hàng đi vay.

Vì vậy, PSI cho rằng tăng trưởng thu nhập ngoài lãi của các Ngân hàng trong năm 2024 sẽ chủ yếu dựa vào hoạt động kinh doanh nguồn vốn (ngoại hối, vàng, đầu tư trái phiếu).

Thêm vào đó, giá trái phiếu có quan hệ nghịch đảo với lãi suất, do đó những NHTM sở hữu lượng lớn TPCP trong danh mục đầu tư của mình như MBB, OCB, LPB (giá trị TPCP nắm giữ trên 5% TTS) có thể sẽ ghi nhận thu nhập ngoài lãi tăng trưởng tích cực trong năm 2024.

Chất lượng tài sản ngành Ngân hàng đã suy giảm đáng kể trong năm 2023 với mức nợ xấu toàn ngành ước tính là khoảng 2,35% tổng dư nợ tín dụng (+75bps so với cùng kỳ).

Dù tốc độ tăng của nợ xấu đã bắt đầu chậm lại từ quý 3/2023 và nguy cơ hình thành nợ xấu mới cũng đã giảm, PSI vẫn lưu ý rủi ro này, đặc biệt là sau khi Thông tư 02/2023-TT/NHNN về tái cơ cấu, giữ nguyên nhóm nợ hết hạn vào 30/6/2024. Lợi nhuận ngành Ngân hàng, vì vậy, nhiều khả năng sẽ bị bào mòn bởi gánh nặng chi phí dự phòng rủi ro tín dụng.

Rủi ro về trái phiếu: Năm 2023 thị trường trái phiếu doanh nghiệp BĐS cũng vẫn đã bình yên vượt qua nhờ Nghị định 08, tuy nhiên năm 2024 vẫn còn là 1 bỏ ngỏ ( 150,000 tỷ đồng đáo hạn + lãi suất trái phiếu phải trả của doanh nghiệp BĐS năm 2024)

Tính từ đầu năm đến ngày 14/6, ước tính tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp chậm trả gốc, lãi ở mức 61 nghìn tỷ, chiếm 5,7% giá trị trái phiếu doanh nghiệp đang lưu hành. Trong đó bao gồm 9,3 nghìn tỷ trái phiếu doanh nghiệp đã đáo hạn không trả được gốc, còn lại là 51,8 nghìn tỷ trái phiếu chưa đến hạn nhưng chậm thanh toán lãi.

Lượng trái phiếu chậm trả bắt đầu tăng cao đột biến từ tháng 3 đến nay và vẫn chưa có xu hướng chậm lại.

Xét về cơ cấu các ngành, bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất với 71% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp chậm trả nợ, ghi nhận mức 42,4 nghìn tỷ. Nhóm tài chính bao gồm các tổ chức tín dụng và kinh doanh chứng khoán không ghi nhận lô trái phiếu nào chậm trả.

Dự tính sẽ có khoảng 150,6 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn vào nửa cuối năm 2023. Trong đó, lượng trái phiếu đáo hạn tập trung vào quý 3 với 91,8 nghìn tỷ, tăng 26% so với quý liền trước. Áp lực đáo hạn sau đó hạ nhiệt trong vòng 2 tháng trước khi tăng mạnh trở lại lên mức 30,6 nghìn tỷ vào tháng cuối năm 2023.

Nhóm bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất, đạt 63,3 nghìn tỷ đồng và chiếm 42% tổng giá trị đáo hạn trong 6 tháng cuối năm.

Rủi ro pháp lý: 1.1.2025 mới bắt đầu các chính sách pháp lý mới có hiệu lực, vì vậy năm 2024 vẫn là năm tắc nghẽn về pháp lý rất lớn đối với các CĐT

Rủi ro pháp lý là một trong những rủi ro lớn nhất đối với các chủ đầu tư bất động sản. Trong năm 2024, rủi ro pháp lý vẫn sẽ là một vấn đề đáng lo ngại đối với các chủ đầu tư, do một số nguyên nhân sau:

Các chính sách pháp lý mới về bất động sản vẫn chưa có hiệu lực: Theo quy định của Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, các chính sách pháp lý mới về bất động sản sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Do đó, trong năm 2024, các chủ đầu tư vẫn phải tuân thủ các quy định pháp lý cũ, vốn đã có nhiều bất cập.
Luật Kinh doanh bất động sản
Tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn giữa các quy định pháp lý: Hiện nay, hệ thống pháp luật về bất động sản còn nhiều bất cập, có nhiều quy định chồng chéo, mâu thuẫn, gây khó khăn cho các chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án.
Thời gian giải quyết thủ tục pháp lý còn kéo dài: Thời gian giải quyết thủ tục pháp lý đối với các dự án bất động sản vẫn còn kéo dài, gây ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án và khả năng thu hồi vốn của các chủ đầu tư.

Lòng tin xuống tiền: Người dẫn vẫn chưa có thấy niềm tin và khả quan của thị trường chung và thị trường BĐS nên vẫn chờ đợi, tâm lý chờ đợi, chưa xuống tiền khiến cho thị trường BĐS trầm lắng, khả năng sẽ có thêm 1 năm 2024 tiếp tục trầm lắng.

Cơn khủng hoảng của thị trường vẫn kéo dài cho đến tận cuối năm 2023, bất chấp việc dịch bệnh đã được kiểm soát hoàn toàn, kinh tế vĩ mô trong nước tăng trưởng ổn định, lạm phát được kiểm soát ở mức an toàn, vốn đầu tư công thực hiện toàn xã hội tăng cao và hệ thống ngân hàng cũng liên tục điều chỉnh lãi suất cho vay mua nhà về mức 5% – dưới 10% (thấp nhất trong vòng 15 – 17 năm qua)… Ngoại trừ phân khúc BĐS khu công nghiệp đạt tốc độ tăng trưởng ổn định, còn lại tất cả các phân khúc khác vẫn chìm sâu trong khủng hoảng nguồn cung.

Căn cứ vào số liệu báo cáo, thống kê từ Hội môi giới Bất động sản Việt Nam có thể thấy rõ sự đi xuống của thị trường. Cụ thể, trong quý I/2023, tổng nguồn cung đạt 25.000 sản phẩm (thấp tầng, đất nền chiếm tới 50%), tỷ lệ tiêu thụ 11% bằng 50% so với cùng kỳ năm 2022. Bước vào quý II, ghi nhận có tới hơn 200 dự án nhà ở mở bán, nguồn cung chỉ khoảng 20.000 sản phẩm, lượng giao dịch đạt 18% nhưng cũng chỉ bằng 60% so với cùng kỳ năm trước.

Sang quý III, cả nước ghi nhận hơn 250 dự án nhà ở đang mở bán, cung cấp ra thị trường khoảng 20.000 sản phẩm, lượng giao dịch đạt 28%, nhưng chỉ bằng 50% so với cùng kỳ năm 2022. Tình hình thị trường cũng không có tiến triển tốt hơn trong quý IV, trong khi hầu hết các DN kinh doanh BĐS phải đối diện với việc đáo hạn trái phiếu và đang cần thanh khoản sản phẩm để thu hồi vốn, xoay vòng sản xuất.

Thực tế, nhiều chuyên gia cho rằng, các giải pháp nhằm “gỡ rối” cho thị trường bất động sản trong năm 2023 mới chỉ dừng lại ở mức “trấn an tinh thần”. Còn thực tế, thị trường bất động sản chưa thể có ngay một sự thay đổi.

Việc điều chỉnh luật mới, văn bản dưới luật chậm dẫn đến chưa thể tháo gỡ một cách triệt để các rào cản. Khoảng 1.200 dự án vướng mắc với giá trị 30 tỷ USD, trong đó trên 500 dự án đang được tháo gỡ, còn lại vẫn phải “xếp hàng” chờ đến lượt. Doanh nghiệp BĐS tiếp tục gặp khó khăn về nguồn vốn do không bán được hàng và huy động nguồn vốn trả trước…

Trên đây là những thông tin tổng quan về “TOP 5 rủi ro lớn nhất của thị trường bất động sản năm 2024” do Sen Vàng Group cung cấp. Hy vọng với những thông tin trên có thể giúp cho các doanh nghiệp bắt kịp được những xu hướng trong thời đại mới. Ngoài ra để xem thêm các bài viết về tư vấn phát triển dự án, báo cáo phát triển bền vững anh chị, bạn đọc có thể truy cập trang web senvangdata.com/.