Bài viết này sẽ là một chủ đề quan trọng đối với các chủ đầu tư cũng như các nhà đầu tư đó là “Thị trường bất động sản 2023, Dự báo xu hướng 2024 – 2030”. Từ đây quý bạn đọc có thể thấy được tình hình thị trường khu vực nào sẽ phát triển tốt, phân khúc nào sẽ là phân khúc được ưa chuộng trong năm 2023, ngoài ra, sẽ giúp các nhà đầu tư tái cơ cấu lại các danh mục đầu tư, danh mục dự án có dự định đầu tư.

1. Dự đoán Thị trường bất động sản 2023

Thị trường bất động sản 2023. (Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)

Bên cạnh các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, nhà đầu tư cần xem xét đến xu hướng thị trường sẽ biến động như thế nào trong năm 2023. Trên đây là 4 khía cạnh lớn mà nhà đầu tư cần chú ý đó là Các yếu tố vĩ mô, Chu kỳ, Ngành BĐS, Thị trường. 

Các yếu tố vĩ mô: 

• Tình hình chính trị thế giới, lạm phát vẫn là một vấn đề/FED vẫn dự định tăng lãi suất đến hết tháng 6/2023. Đặc biệt tình hình Mỹ vẫn là một trong những đối tác xuất khẩu rất lớn của Việt Nam, kim ngạch xuất khẩu sang Mỹ chiếm 30% tổng kim ngạch xuất khẩu tại Việt Nam.

• Tình hình chính trị thế giới vẫn chưa hết bất ổn, Nga-Ukraine, Trung Quốc – Đài Loan.
• Tình hình kinh tế Việt Nam dự đoán thấp hơn, dự báo tăng trưởng 7,5%. Tuy nhiên Chính phủ và bên Bộ tài chính sẽ đưa ra dự đoán chỉ tiêu GDP sẽ tăng từ 6 đến 6,5% thậm chí thấp hơn so với năm 2022.
• Doanh nghiệp trong nước bị ảnh hưởng lớn, và tình trạng này sẽ kéo dài đến năm 2023. Suy thoái toàn bộ thế giới sx ảnh hưởng đến nền kinh tế Việt Nam, và nền kinh tế Việt Nam sẽ chậm hơn so với thế giới sẽ chậm hơn so với thế giới khoảng từ 6 tháng đến một năm và năm 2023 sẽ là một năm đầy thử thách đối với các nhà đầu tư và doanh nghiệp không chỉ riêng ngành bất động sản mà còn của nhiều ngành kinh doanh khác đặc biệt là những ngành liên quan đến sản xuất như ngành may mặc.
• Trái lại, Việt Nam được đánh giá là điểm đến đầu tư an toàn tại châu Á. Việt Nam có rất nhiều chỉ số tích cực, được đánh giá là một trong top 15 các nước tại châu Á có tốc độ phát triển GDP tốt, Việt Nam cũng đánh giá là đứng thứ 5 trên toàn bộ thị trường sau Indonesia, Malaysia, Singapore và Thái Lan.

Yếu tố Chu kỳ

• Chu kỳ thế giới đi vào giai đoạn suy thoái.
• Chu kỳ bất động sản theo các chuyên gia dự đoán trong năm 2023 sẽ đi vào giai đoạn đóng băng.

Ngành bất động sản

• Doanh nghiệp thiếu vốn trầm trọng, đây là một điều vô cùng khó khăn trong năm 2023, thậm chí rất nhiều doanh nghiệp phải đi vay tín dụng để cố gắng duy trì, bù đắp những khoản thất thu.
• Trái phiếu vẫn là nỗi lo lắng rất lớn, mặc dù Nhà nước Chính phủ cũng đã có các biện pháp giải cứu, tuy nhiên trong giai đoạn tới là năm thanh tra về trái phiếu. Vì vậy trái phiếu khi đã mất niềm tin thì việc phát hành trái phiếu mới sẽ cực kỳ khó khăn đây là kênh dẫn vốn lớn chỉ sau kênh tín dụng, kênh trái phiếu dành cho doanh nghiệp bất động sản không còn nữa do thiếu hụt niềm tin. 
• Dự thảo luật đất đai dự kiến đến cuối năm 2023 mới được thông qua.
• Gói kích thích dự báo cuối năm 2023 và Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.
• Nguồn cung vẫn khan hiếm, vẫn còn những vấn đề liên quan đến pháp lý bới đến quý 1 năm 2024 thì mới ban hành những văn bản thông tư cho luật Đất đai sửa đổi năm 2023. Chình vì vậy, nguồn cung chỉ có thể phát triển tốt, nở rộ và thông qua vào năm 2024. 

Thị trường

• Tình trạng thao túng/ làm giá/ đấu giá/ đội lái … đã ít đi do thiếu sản phẩm. 
• Tín hiệu giao dịch thị trường rất kém, chủ yếu giao dịch nhiều tài sản nợ, M&A thâu tóm, chuyển đổi sẽ là Keyword có ảnh hưởng lớn trong năm 2023. Những keyword đó là Tái cấu trúc, tái cấu trúc danh mục đầu tư, tái cấu trúc nợ, thâu tóm chuyển đổi, tài sản nợ xấu. 
• Giá bất động sản rẻ hơn  so với giá trị thực ở một vài phân khúc
• Tâm lý Nhà đầu tư tiêu cực
• Xu hướng đầu tư : Quay về đầu tư an toàn hoặc giữ tiền mặt chờ đợi. Một số người đang bán những tài sản không an toàn để chờ đợi một cơ hội đầu tư trong những năm tới.

2. Chu kỳ kinh tế – Chu kỳ bất động sản phụ thuộc lớn vào chu kỳ kinh tế. 

Chu kỳ thị trường chứng khoán sẽ phản ánh thị trường kinh tế và tình hình làm ăn của các doanh nghiệp, niềm tin của các doanh nghiệp, nhà đầu tư. Trong thời gian vừa qua, nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào Việt Nam rất lớn, nguồn FDI rất tốt và dòng FPI đầu tư gián tiếp cũng như vậy. Nguồn FPI đầu tư vào chứng khoán rất đông, khối ngoại mua ròng các mã của bất động sản lớn. Nhà đầu tư cần chờ đến những thời điểm mà bất động sản có thể phục hồi, đây cũng là những dấu hiệu nhận biết khá tốt liên quan đến ngành bất động sản. 

Dự kiến thị trường bất động sản, theo các chuyên gia, chu kỳ đóng băng của bất động sản năm 2023-2024 hiện giờ đang ngắn hơn. Hiện giờ chu kỳ kinh tế đang bị lệch do nhiều nguyên nhân” phi kinh tế” như Covid 19, hay những vụ đại án, những dấu hiệu không thể lường trước được, yếu tố tác động khác nhau lên thị trường khiến chu kỳ bị bẻ cong, điều này sẽ là một bài toán vô cùng lớn và sức ép phục hồi kinh tế phải sớm hơn.

Tuy nhiên, việt Nam với nhiều lợi thế đang hợp tác  nhiều đơn vị như Nhật Bản, Trung Quốc, Mỹ đều là những nước có nền kinh tế lớn nhất thế giới. Chính sách ngoại giao cây tre của Chính phủ khi có mối quan hệ ngoại giao độc lập, hợp tác phát triển với nhiều nước trên thế giới, đây sẽ là cơ hội tốt để Việt Nam phục hồi lại.

Chu kỳ bất động sản. (Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)

Chu kỳ bất động sản đánh giá suy thoái vào năm 2022, đóng băng vào năm 2023, phục hồi vào năm 2024 đến năm 2026 và sẽ tăng trưởng sẽ vào năm 2027 và 2029. 

Giai đoạn Suy thoái:

• Đặc điểm 

• • Nguồn tiền bắt đầu thu về
  • Kinh tế suy thoái
  • Thị trường bất động sản nhiều tin xấu
  • Nguồn cung vượt cầu hoặc có sự lệch pha cung cầu trong các phân khúc bất động sản.

• Dấu hiệu nhận biết:

• Thị trường bất động sản Chỉ số lạc quan đầu tư kém
• Bán tháo/ cắt lỗ BĐS diễn ra nhiều
• Dòng tiền quay về BĐS trung tâm, BĐS trú ẩn, phòng thủ có yếu tố an toàn cao
• BĐS Dòng tiền lên ngôi là những sản phẩm bất động sản cho thuê để ra dòng tiền.

Giai đoạn Đóng băng:

• Đặc điểm 

• • Cung vượt quá cầu
  • Thị trường đi ngang
  • Không có nhiều thông tin tốt 

• Dấu hiệu nhận biết: 

• Bán tháo và cắt lỗ nhiều
• Thị trường tiêu cực, giao dịch gần như không có nhỏ lẻ, mua bán nợ, M&A thâu tóm lên ngôi
• BĐS mua ở thực/ nhu cầu thực lên ngôi, đất nền trung tâm lên ngôi
• BĐS Cao cấp/ Nghỉ dưỡng giảm mạnh. Ngoài ra hai loại hình sẽ gặp khó khăn sẽ mất niềm tin của doanh nghiệp và nhà đầu tư là bất động sản phân lô bán nền và bất động sản ngôi nhà thứ hai.

Giai đoạn phục hồi:

• Đặc điểm 

• • Kinh tế vĩ mô có dấu hiệu phục hồi
  • Luật đất đai 2023 có hiệu lực
  • Dòng tiền được bơm ra thị trường
  • Nhiều chính sách phát triển được áp dụng ( gói tín dụng, các tin tốt). Giống như giai đoạn năm 2011 – 2013, năm 2013 có dấu hiệu gói 30 nghìn tỷ, rất nhiều những thông tin tích cực cho ngành bất động sản.

• Dấu hiệu nhận biết:

• Chỉ số lạc quan đầu tư tăng dần
• Dòng tiền quay về BĐS, nguồn cầu tăng lên, nguồn cung bắt đầu tăng lên
• BĐS đầu tư phát triển tại các tỉnh có nhiều thông tin tích cực. Bắt đầu từ trung tâm và lan dần theo vết dầu loang
• Sản phẩm BĐS trung tâm: chung cư, đất nền, KĐT gia tăng nguồn cầu
• BĐS nghỉ dưỡng bắt đầu vào đà. 

Sẽ xuất hiện ở sản phẩm bất động sản ở những tỉnh lớn, những tỉnh có động lực phát triển ví dụ như đầu tư công lớn, chỉ số liên quan đến hấp dẫn đầu tư FDI, FPI sẽ có nhiều tín hiệu phục hồi tích cực tại những tỉnh này. 

Giai đoạn tăng trưởng: 

• Đặc điểm

• • Nguồn tiền cung ra thị trường lớn
  • Thị trường kinh doanh khởi sắc
  • Chỉ số lạc quan đầu tư cao
  • Nguồn cầu liên tục tăng mạnh

• Dấu hiệu nhận biết: 

• Kinh tế đi vào giai đoạn tăng trưởng tích cực
• Chỉ số lạc quan đầu tư tăng mạnh
• Xuất hiện sốt nóng cục bộ hoặc trên diện rộng
• Nhiều loại hình BĐS theo trend bùng nổ
• Nguồn tiền chảy mạnh vào BĐS
• Các kênh tài chính tăng mạnh
• Lệch pha nguồn cung và phân khúc

3. Xu hướng thị trường và các phân khúc bất động sản trong giai đoạn 2023 – 2030Xu hướng thị trường bất động sản sẽ xuất hiện những dòng bất động sản như:

Giai đoạn Suy thoái:

• BĐS dòng tiền
• BĐS phòng thủ
• BĐS quý hiếm
• BĐS cho nhu cầu ở thực
• Giấy tờ BĐS giá trị

Đây là thời điểm có rất nhiều cuộc thâu tóm và thu mua. Doanh nghiệp niêm yết trên thị trường chứng khoán tuy nhiên doanh nghiệp vừa và nhỏ chiếm số lượng lớn trong thời gian tới.

Giai đoạn đóng băng: 

• BĐS nhu cầu ở thực
• BĐS Dòng tiền
• Đất nền có sổ, tại tỉnh, vị trí trung tâm
• Phân khúc BĐS bình dân tại các khu vực đô thị lớn
• Tài sản nợ xấu

Giai đoạn phục hồi:

• BĐS trung cấp tại các khu đô thị lớn
• BĐS KĐT mới tại các đô thị vệ tinh, đô thị lõi tại các tỉnh TOP 20 – TOP 30. Hiện tại rất nhiều xu hướng liên quan đến khu đô thị, quy hoạch các khu đô thị ở trung tâm thành phố để đảm bảo dân cư không quá dồn vào những trung tâm lớn. Những khu đô thị vệ tinh có cơ sở hạ tầng, đầu tư công sẽ phát triển rất tốt giảm áp lực khi người lao động dồn về trung tâm thành phố, đây sẽ là chiến lược rất lớn trong 10 năm tới. Và các khu đô thị lõi trung tâm, khu đô thị vệ tinh có được sự phát triển có nguồn vốn FDI đổ vào rất lớn có số lượng dân cư đông chắc chắn sẽ phát triển về đô thị rất tốt. Đây là chiến lược rất đáng chú ý dành cho các nhà đầu tư đang phát triển dự án   
• BĐS nghỉ dưỡng ( cuối 2025) – tuy nhiên nguồn cung vẫn rất cạnh tranh và sẽ chỉ phát triển ở những vùng liên quan đến ven biển trước còn những bất động sản liên quan đến hồ và đồi sẽ lâu hơn.

Kỳ tăng trưởng:

• BĐS Nhiều phân khúc và khắp các tỉnh
• BĐS đầu tư – BĐS nghỉ dưỡng – ngôi nhà thứ 2

Tóm lại, trên đây là “Thị trường Bất động sản 2023, Dự báo xu hướng thị trường bất động sản năm 2024-2030” do Sen Vàng Group cung cấp. Ngoài ra, để tìm hiểu thêm thông tin các bài phân tích của các tỉnh thành trên cả nước, bạn đọc có thể truy cập trang web https://senvangdata.com.vn/.

Nguồn: Sen Vàng Group – Tổng hợp: Dương Anh

Thông tin liên hệ: 

Website: https://senvangdata.com/

Hotline: 0948.48.48.59