9 dòng tiền dẫn vốn thị trường bất động sản năm 2023

4 Tháng hai, 2024

1.TỔNG QUAN VỀ 9 DÒNG TIỀN

Thị trường bất động sản năm 2023 chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, trong đó có sự thay đổi của các dòng tiền dẫn vốn. Dưới đây là tổng quan về 9 dòng tiền dẫn vốn cho thị trường bất động sản năm 2023.

2.2023 – THIẾU VỐN TRẦM TRỌNG – DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN LAO ĐAO

A.Tín dụng ngân hàng – được giãn nợ, cơ cấu nhóm nợ tuy nhiên doanh nghiệp bất động sản vẫn kêu trời về khó tiếp cận dòng vốn tín dụng

Vấn đề của thị trường hiện tại xuất phát từ cả yếu tố khách quan và chủ quan. Khách quan là cuộc khủng hoảng thanh khoản, trái phiếu rồi lan tới bất động sản, khiến lãi suất tăng vọt. Còn chủ quan là khó khăn do vướng mắc pháp lý, các quá trình thực thi. “Có trường hợp chúng tôi cho vay mua dự án nhưng đến nay ba năm rồi vẫn nằm im. Bây giờ xử lý vấn đề bất động sản chủ yếu là cơ quan nhà nước, cần đẩy nhanh thể chế, khơi thông ách tắc pháp lý

Có một số nguyên nhân chính dẫn đến khó khăn trong tiếp cận vốn tín dụng của doanh nghiệp bất động sản, bao gồm:

Tình hình tài chính của doanh nghiệp bất động sản chưa thực sự ổn định: Nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn đang gặp khó khăn về tài chính, do tác động của dịch bệnh COVID-19 và các yếu tố khác. Điều này khiến các ngân hàng e ngại cho vay vốn cho các doanh nghiệp này.
Tỷ lệ nợ xấu của doanh nghiệp bất động sản vẫn còn cao: Tỷ lệ nợ xấu của doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam hiện nay vẫn còn cao, ở mức khoảng 15%. Điều này khiến các ngân hàng phải thận trọng hơn trong việc cho vay vốn cho doanh nghiệp bất động sản.
Quy trình cho vay vốn của ngân hàng còn phức tạp: Quy trình cho vay vốn của ngân hàng còn phức tạp, đòi hỏi doanh nghiệp bất động sản phải đáp ứng nhiều điều kiện. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong việc hoàn thiện hồ sơ vay vốn.

Giải pháp để tháo gỡ khó khăn trong tiếp cận vốn tín dụng của doanh nghiệp bất động sản

Để tháo gỡ khó khăn trong tiếp cận vốn tín dụng của doanh nghiệp bất động sản, cần có các giải pháp sau:

Tăng cường hỗ trợ tài chính cho doanh nghiệp bất động sản: Chính phủ cần tiếp tục có các giải pháp hỗ trợ tài chính cho doanh nghiệp bất động sản, như: giãn nợ, cơ cấu lại thời hạn trả nợ, giảm lãi suất cho vay,…
Tăng cường kiểm soát nợ xấu: Ngân hàng Nhà nước cần tăng cường kiểm soát nợ xấu của doanh nghiệp bất động sản, nhằm hạn chế tối đa rủi ro cho các ngân hàng.
Đơn giản hóa quy trình cho vay vốn: Ngân hàng cần đơn giản hóa quy trình cho vay vốn, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp bất động sản tiếp cận vốn tín dụng.

B.Vốn sở hữu – Vốn của Chủ đầu tư – Một năm 2023 Chủ đầu tư bất động sản cạn sạch nguồn vốn, phải bán bớt tài sản

Không đủ tiền, phải cắt giảm nhân sự kỷ lục

Bán nhiều tài sản giá trị, M&A bất động sản lên ngôi

Liên quan đến vấn đề thiếu hụt dòng tiền, đại diện một doanh nghiệp bất động sản chia sẻ, sút từ giữa năm 2022 đến nay, tuy các doanh nghiệp không có sản phẩm để bán nhưng vẫn phải bỏ ra ngân sách khá lớn để duy trì hệ thống. Thậm chí, lượng hàng bán được từ đầu năm 2022 đến nay vẫn chưa nhận phí môi giới bởi các chủ đầu tư “nghẽn” dòng tiền, dẫn đến “cơn khát” vốn lây lan từ chủ đầu tư sang công ty phân phối và ngay cả các nhà thầu cũng thiếu hụt tiền cuối năm.

Bên cạnh đó, tình hình khó khăn của thị trường bất động sản cũng tác động mạnh đến nhiều “ông lớn” trong ngành. Dựa trên số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, trong 10 tháng của năm 2023, bất động sản là ngành ghi nhận lượng doanh nghiệp giải thể lớn nhất. Trên cả nước có 1.067 doanh nghiệp bất động sản giải thể và tăng 9,5% so với cùng kỳ.

C.Trái phiếu doanh nghiệp – Một năm im lìm của thị trường

Các doanh nghiệp bất động sản có một năm “ì ạch” trong việc phát hành trái phiếu mới và khủng hoảng về việc số lượng trái phiếu đáo hạn khổng lồ của năm 2023, dự kiến tiếp tục khổng lồ của năm 2024 ( số liệu trong bài, check ảnh chart). Việc các doanh nghiệp bất động sản vừa không huy động được dòng vốn tín dụng ngân hàng, vừa không bán được hàng thu tiền về, cũng không huy động vốn qua kênh trái phiếu lại vẫn phải mua lại trước hạn trái phiếu, đáo hạn trái phiếu, chi trả chi phí quản lý vận hành doanh nghiệp đã khiến các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam năm 2023 có một năm “KHÓ THỞ”

D.Chứng khoán – Doanh nghiệp bất động sản bị bán giải chấp liên tục

Có một số nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng bán giải chấp cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản, bao gồm:

Tác động của chính sách siết tín dụng bất động sản: Chính phủ đã có nhiều giải pháp siết tín dụng bất động sản, nhằm kiểm soát rủi ro trong lĩnh vực này. Điều này khiến các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn tín dụng, dẫn đến tình trạng thiếu hụt vốn.
Tình hình tài chính của doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn: Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn về tài chính, do tác động của dịch bệnh COVID-19, giá bán bất động sản giảm,… Điều này khiến các doanh nghiệp này không có khả năng thanh toán các khoản nợ, dẫn đến tình trạng bị bán giải chấp cổ phiếu.
Tình trạng thao túng thị trường chứng khoán: Một số đối tượng đã lợi dụng tình hình khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản để thao túng thị trường chứng khoán, nhằm thu lợi nhuận bất chính.

( Các báo cáo vân dự báo cổ phiếu bất động sản năm 2024 vẫn rất bất lợi)

E.Dòng vốn FDI – Vẫn trụ vững vị trí thứ 2 tuy nhiên vẫn giảm

Trước tiên, Việt Nam cần thực hiện đối chiếu sâu rộng và đa chiều chính sách hỗ trợ nhà đầu tư nước ngoài từ các nước lân cận để tạo nguồn cho các giải pháp nâng cao sức cạnh tranh thu hút FDI. Từ đó, tập trung hoàn thiện thể chế về đầu tư theo hướng tạo thuận lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, ban hành các chính sách phù hợp với các lĩnh vực ưu tiên, xây dựng các quy định, tiêu chuẩn nhằm sàng lọc hiệu quả nhà đầu tư nước ngoài có công nghệ tiên tiến, thân thiện môi trường và năng lực sản xuất tốt.

Ngoài ra, định hướng chiến lược giúp doanh nghiệp nội địa được nâng tầm, “bắt tay” bình đẳng với doanh nghiệp nước ngoài, hay những nỗ lực từ phía Chính phủ trong việc nắm bắt yêu cầu của nhà đầu tư và chính quyền địa phương để từ đó đưa ra các hướng dẫn, tư vấn kết nối phù hợp giữa hai bên là hết sức cần thiết.

F.Vốn đầu tư công – hỗ trợ hạ tầng phát triển dự án bất động sản

Năm nay là 1 năm thành công, hỗ trợ thị trường bất động sản tốt hơn, các doanh nghiệp bất động sản có cả thi công, đặc biệt các doanh nghiệp bất động sản có nguồn tư xây dựng, các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp được hưởng lợi tốt.

G.Kiều hối về Việt Nam năm 2023 – Tràn đầy hy vọng

Ngày 25/1, một lãnh đạo Vụ Quản lý Ngoại hối – Ngân hàng Nhà nước cho biết, năm 2023 lượng kiều hối đạt 16 tỷ USD, tăng 32% so với năm 2022. Liên tục tăng qua các năm.

Năm ngoái, lượng kiều hối đạt 19 tỷ USD, tăng 5% so với năm 2021, đưa Việt Nam nằm trong top 10 quốc gia trên thế giới về nhận kiều hối. Tại báo cáo “Điểm lại tháng 8/2023”, Ngân hàng Thế giới dự báo kiều hối của Việt Nam năm 2023 đạt 14 tỷ USD và 14,4 tỷ USD trong năm 2024. Còn số liệu mới nhất của Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP HCM – địa phương chiếm hơn một nửa lượng kiều hối cả nước, cho biết trong 11 tháng, TPHCM này đã nhận gần 9 tỷ USD kiều hối, tăng 35% so với năm 2022, gần gấp 3 lần vốn FDI.

H.Dòng vốn gián tiếp

Hiện tại chỉ có thể đầu tư qua kênh trái phiếu, chứng khoán, chứng chỉ quỹ, quỹ mở bất động sản là chính.

Số liệu từ Hiệp hội Doanh nhân Việt Nam ở nước ngoài cho biết, hiện có khoảng 5,5 triệu người Việt Nam ở nước ngoài và hơn 1 triệu người là thế hệ F2, F3 mang quốc tịch nước ngoài có bố mẹ hoặc ông bà là người Việt Nam. Trong đó, có khoảng 600.000 – 700.000 người là doanh nhân, trí thức có trình độ cao (chiếm 10-12% cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài), nhiều người muốn trở về quê hương để đầu tư, kinh doanh hay sinh sống, nên nhu cầu mua nhà ở tại Việt Nam là rất lớn.

Theo quy định, để sở hữu nhà ở tại Việt Nam, người nước ngoài phải đáp ứng điều kiện về hình thức sở hữu. Thời hạn sở hữu nhà ở tối đa là 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận theo điểm c, Khoản 2, Điều 161, Luật Nhà ở năm 2014.

3.Nhà đầu tư cá nhân trong nước, người mua nhà

Thị trường khan hiếm nguồn cung – Niềm tin mua nhà còn thấp

Người dân không mặn mà với các sản phẩm đầu tư, chỉ có sản phẩm ở thực vẫn có nhu cầu, tuy nhiên người mua đa phần vẫn chê giá rất cao, trông đợi giá giảm tiếp nữa. Dòng vốn cho CĐT cơ bản trừ thị trường chung cư, ở thực là túc tắc có giao dịch, còn lại đều ế ẩm trên mọi mặt trận.

Nhận định trên được ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers (Việt Nam) đưa ra tại Báo cáo phân Thị trường Bất động sản Việt Nam quý II/2023 vừa chính thức được công bố.

Theo Tổng Giám đốc Colliers (Việt Nam), hiện số lượng yêu cầu tìm kiếm tài sản của nhà đầu tư nước ngoài cả cũ và mới đều tăng so với năm trước. Ngoài các nhà đầu tư đến từ Đông Bắc Á (Nhật Bản, Hàn Quốc, Hồng Kông, Đài Loan) và Singapore, nay các nhà đầu tư từ Malaysia, Pháp, Trung Đông và Thái Lan cũng ngày càng quan tâm hơn đến thị trường BĐS Việt Nam.

Các tài sản được chú ý gồm bất động sản (BĐS) công nghiệp (khu logistics, trung tâm dữ liệu, kho lạnh), văn phòng hạng A, BĐS du lịch nghỉ dưỡng và các dự án nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Dù vậy, các nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục giữ cách tiếp cận thận trọng, họ thường mua lại công ty và các tài sản thương mại tạo ra thu nhập vì có thể kích hoạt dòng tiền tức thời.

Tuy nhiên, với danh mục đầu tư lớn, khi cân nhắc các thế mạnh về thị phần và am hiểu pháp lý của bên bán (là các chủ đầu tư nội địa), họ sẽ nghiêng về hướng rót vốn bằng hình thức hợp tác, liên doanh hay chuyển nhượng cổ phần để nắm quyền điều hành và hưởng lợi tức thay vì mua lại toàn bộ dự án để phát triển.

Năm 2023 đầy sóng gió của thị trường bất động sản Việt Nam đã dần khép lại. Đây là một năm doanh nghiệp địa ốc phải đối mặt với nhiều thách thức, khó khăn bao trùm. Nhưng cuối năm đã xuất hiện những điểm sáng,, tạo bước đệm cho thị trường có khởi sắc trong những năm tới.

Trên đây là những thông tin tổng quan về “9 dòng tiền dẫn vốn cho thị trường bất động sản năm 2023 thế nào ?” do Sen Vàng Group cung cấp. Hy vọng với những thông tin trên có thể giúp cho các doanh nghiệp bắt kịp được những xu hướng trong thời đại mới. Ngoài ra để xem thêm các bài viết về tư vấn phát triển dự án, báo cáo phát triển bền vững anh chị, bạn đọc có thể truy cập trang web senvangdata.com/.