Nhịp đập Thị trường Bất động sản Việt Nam – Tháng 9/2025

2 Tháng 10, 2025

Thị trường bất động sản Việt Nam trong tháng 9/2025 tiếp tục thể hiện một bức tranh phức tạp: vừa sôi động mạnh mẽ, vừa tiềm ẩn nhiều rủi ro đáng kể. Dòng vốn tín dụng khổng lồ, dư nợ vượt mốc 4 triệu tỷ đồng, trở thành động lực chính thúc đẩy cả nguồn cung lẫn mặt bằng giá. Các dự án hạ tầng trọng điểm trên cả nước như tuyến vành đai, metro và sân bay tiếp tục là yếu tố then chốt định hình lại các thị trường vệ tinh và thúc đẩy kỳ vọng tăng giá.

Một điểm nổi bật là sự phân hóa rõ rệt giữa hai đầu đất nước. Thị trường bất động sản Hà Nội và các tỉnh phía Bắc chứng kiến một đợt bùng nổ nguồn cung mới, đặc biệt ở phân khúc chung cư, với mức giá liên tục xác lập đỉnh cao mới và tỷ lệ hấp thụ tốt. Ngược lại, tại TP.HCM và thị trường phía Nam, nguồn cung nội đô khan hiếm hơn, sự chú ý dồn vào các dự án ở Bình Dương và siêu dự án Vinhome Cần Giờ – một dự án lấn biển quy mô chưa từng có, thu hút sự quan tâm của toàn thị trường.

Tuy nhiên, thị trường đang đối mặt với những thách thức nghiêm trọng. Mức giá nhà, đặc biệt là giá chung cư tại các đô thị lớn, đã tăng đến mức báo động, gây áp lực lớn lên khả năng chi trả của người dân. Thủ tướng Chính phủ đã phải lên tiếng yêu cầu kiểm soát. Việc các chủ đầu tư lạm dụng chính sách ưu đãi tài chính như lãi suất 0% tiềm ẩn nguy cơ bong bóng và áp lực bán tháo trong 2-3 năm tới khi các chính sách này kết thúc. Các chuyên gia cảnh báo nếu không kiểm soát tốt, đây sẽ là “tử huyệt nguy hiểm” cho cả thị trường và nền kinh tế.

Mục lục

1. Tình hình Kinh tế Vĩ mô

Nền kinh tế vĩ mô Việt Nam trong tháng 9/2025 tiếp tục là điểm sáng, tạo nền tảng vững chắc cho hoạt động đầu tư vào thị trường bất động sản. Các chỉ số quan trọng cho thấy sự tăng trưởng ổn định và vị thế quốc tế ngày càng được cải thiện.

Mục tiêu Tăng trưởng: Chính phủ kiên định với mục tiêu tăng trưởng GDP từ 8.3% đến 8.5% cho năm 2025, dù thừa nhận đây là một mục tiêu khó khăn nhưng “khó mấy cũng phải làm”.

Nợ công: Tỷ lệ nợ công trên GDP đã giảm ấn tượng từ mức đỉnh 63.7% (năm 2016) xuống vùng an toàn khoảng 35-36%, thấp hơn nhiều so với trần 60% do Quốc hội quy định. Dư địa tài khóa dồi dào này cho phép Việt Nam đẩy mạnh đầu tư công có chọn lọc để nâng cấp hạ tầng.

Đầu tư & Thương mại:
- FDI: Tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam trong 8 tháng đầu năm đạt 26,14 tỷ USD. Vốn thực hiện đạt 15,4 tỷ USD, tăng 8,8% và là mức cao nhất trong 5 năm.

- Xuất nhập khẩu: Cán cân thương mại 8 tháng ghi nhận xuất siêu 13,99 tỷ USD. Việt Nam được xếp hạng thứ 6 toàn cầu về tốc độ tăng trưởng thương mại.
Các Chỉ số Quốc tế Nổi bật:
- Lao động: Việt Nam lọt vào top 30 quốc gia có lực lượng lao động lành nghề nhất thế giới (xếp thứ 26).

- Đổi mới sáng tạo: Đứng thứ 3 tại ASEAN về Chỉ số Đổi mới Sáng tạo Toàn cầu 2025, chỉ sau Singapore và Malaysia.

- Hạ tầng cảng biển: Cụm cảng TP.HCM và Cái Mép đã vượt qua cảng Dubai để lọt vào top 10 cảng biển lớn nhất thế giới.
Bối cảnh Khu vực: Trong khi nhiều quốc gia Đông Nam Á đối mặt với bất ổn chính trị, Việt Nam duy trì được hòa bình và ổn định, trở thành điểm đến an toàn, có tiềm năng thu hút dòng vốn, lao động chất lượng cao và chất xám từ khu vực.

2. Tài chính, Nguồn vốn & Đầu tư: Dòng tiền Ồ ạt và Hạ tầng Bùng nổ

Tháng 9/2025 ghi nhận dòng vốn tín dụng đổ vào bất động sản một cách mạnh mẽ, cùng với sự khởi động hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn, tạo ra động lực phát triển chưa từng có.

Dòng vốn Tín dụng

Quy mô Tín dụng Bùng nổ: Tính đến 31/07/2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã vượt mốc 4 triệu tỷ đồng, chiếm 23,68% tổng dư nợ toàn nền kinh tế và tăng gần 17% chỉ sau 7 tháng.

Vốn cho Chủ đầu tư: Dư nợ tín dụng cho các nhà phát triển bất động sản đạt 1,742 triệu tỷ đồng, tăng 19,9% so với đầu năm, một tốc độ tăng trưởng vượt xa mức trung bình của toàn hệ thống. Điều này cho thấy vốn ngân hàng đang chảy mạnh vào khâu cung ứng, báo hiệu nguồn cung sẽ dồi dào trong tương lai nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro nợ xấu.
Chính sách Bán hàng: Các chủ đầu tư đang tận dụng tối đa đòn bẩy tài chính với các chính sách ưu đãi như:
- Khách hàng chỉ cần đóng 10-15% giá trị sản phẩm.
- Ngân hàng giải ngân 70-80% còn lại.
- Hỗ trợ lãi suất 0% và ân hạn nợ gốc trong 24-36 tháng, thậm chí lâu hơn.
- Chính sách này kích cầu mạnh mẽ nhưng tạo ra rủi ro rất lớn cho các nhà đầu tư khi hết thời gian ưu đãi.

Các Dự án Hạ tầng Giao thông Trọng điểm

Khu vực	Dự án	Chi tiết
Hà Nội & Vùng Thủ đô	Đường Vành đai 4	Khởi công dự án thành phần 3 (PPP), đi qua Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh.
	8 dự án giao thông lớn	Khởi công trong năm 2025, chủ yếu là các cây cầu kết nối sang phía Đông và Đông Nam: Cầu Thượng Cát, Trần Hưng Đạo, Ngọc Hồi, Mễ Sở…
	Tuyến Metro số 2	Nam Thăng Long – Trần Hưng Đạo, dự kiến khởi công dịp 10/10 tại depot Xuân Đỉnh.
	Tuyến Metro số 5	Văn Cao – Láng Hòa Lạc, đã được phê duyệt.
	Đường sắt Lào Cai – Hà Nội – Hải Phòng	Vốn hơn 8 tỷ USD, dự kiến khởi công ngày 19/12/2025.
TP.HCM & Vùng lân cận	Cầu Cát Lái	Tỉnh Đồng Nai đặt mục tiêu khởi công vào năm 2026 để kết nối với TP.HCM.
	10 tuyến Metro ưu tiên	Sau sáp nhập, TP.HCM sẽ ưu tiên đầu tư 10 tuyến metro và đường sắt, bao gồm các tuyến nối dài Metro số 1, các đoạn của Metro số 2, và tuyến kết nối trung tâm đi Cần Giờ.
	Dự án chống ngập 10 tỷ đồng	TP.HCM phấn đấu khởi động lại dự án trong tháng 10/2025 sau gần một thập kỷ đình trệ.
Các tỉnh thành khác	Hải Phòng	Mở rộng đường Bùi Viện nối ra cao tốc Hà Nội – Hải Phòng (vốn hơn 3.500 tỷ), triển khai Vành đai 2 (vốn gần 8.600 tỷ).
	Tây Ninh	Xây dựng 3 cây cầu vượt sông vốn 4.100 tỷ đồng (vốn ODA) và tuyến đường sắt 57km kết nối với TP.HCM.
	Cần Thơ	Vay vốn ODA gần 9.300 tỷ đồng để làm 2 dự án giao thông chiến lược.
	Đà Nẵng – Hội An	Tập đoàn Đèo Cả đề xuất xây dựng tuyến đường sắt đô thị kết nối hai thành phố.

3. Pháp lý & Quy hoạch: Nỗ lực Tháo gỡ và Định hướng Phát triển Mới

Các cơ quan quản lý đang nỗ lực điều chỉnh khung pháp lý và quy hoạch để tháo gỡ các điểm nghẽn, thúc đẩy nguồn cung và định hướng phát triển đô thị theo các mô hình hiện đại.

Phân bổ Chỉ tiêu Sử dụng Đất: Chính phủ cho phép UBND cấp tỉnh được chủ động phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất, tăng tính linh hoạt và đẩy nhanh tiến độ các dự án tại địa phương.
Nhà ở Xã hội:
- Thực trạng: Việc phát triển nhà ở xã hội đang chậm tiến độ do 5 điểm nghẽn chính: thiếu sự quan tâm từ địa phương, tiến độ chậm, vướng mắc quỹ đất, năng lực chủ đầu tư hạn chế và chính sách chưa hấp dẫn.

Chính sách mới: Hà Nội đề xuất hỗ trợ 50% chi phí hạ tầng cho chủ đầu tư. Bắc Ninh cho phép công chức, viên chức mua thêm nhà ở xã hội nếu đi làm xa. TP.HCM cho phép người đã có nhà vẫn được mua nhà ở xã hội nếu có nhu cầu chính đáng.
Đấu giá đất: Đề xuất nâng mức đặt cọc đấu giá đất lên 50% giá khởi điểm (thay vì 20% như trước) nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ và bỏ cọc gây nhiễu loạn thị trường.

Mô hình Thành phố Sân bay (Aerotropolis): Mô hình này đang được chú trọng phát triển quanh các sân bay lớn như Long Thành (Đồng Nai) và Gia Bình (Bắc Ninh), hình thành các chuỗi đô thị TOD (Transit-Oriented Development) dọc theo các hành lang kết nối.
Quy hoạch Ven sông: Các đô thị lớn như TP.HCM (sông Sài Gòn) và Hà Nội (sông Hồng) đang đẩy mạnh quy hoạch các hành lang ven sông, biến chúng thành các trục cảnh quan, kinh tế (du lịch, logistics đường thủy) và không gian công cộng trung tâm.

Quản lý Căn hộ: Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) tiếp tục kiến nghị quản lý thay vì cấm cho thuê căn hộ ngắn ngày, nhằm tạo hành lang pháp lý minh bạch cho loại hình này.

4. Diễn biến Thị trường Bất động sản: Sốt giá lan rộng và Nguồn cung Bùng nổ

Thị trường tháng 9 sôi động trên mọi phân khúc, đặc biệt là chung cư tại các đô thị lớn. Giá bán liên tục thiết lập mặt bằng mới, trong khi nguồn cung dồi dào trở lại, đặc biệt tại Hà Nội.

Tổng quan

Mặt bằng giá: Thủ tướng bày tỏ lo ngại khi giá chung cư phổ biến ở mức 70-100 triệu đồng/m², vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Tăng trưởng giá 5 năm (2019-2024):
- Hà Nội: Tăng 112%
- Hải Phòng: Tăng 71%
- Đà Nẵng: Tăng 53%
- TP.HCM: Tăng 42%

Thị trường Hà Nội và Miền Bắc

Nguồn cung bùng nổ: Quý III/2025, Hà Nội có hơn 24.600 căn hộ chung cư và 5.700 căn thấp tầng đủ điều kiện mở bán, giải tỏa cơn khát nguồn cung.
Giá bán kỷ lục: Giá bán trung bình đạt 80 triệu đồng/m². Các dự án cao cấp có mức giá từ 120 – 270 triệu đồng/m². Thậm chí, một dự án tại trung tâm Bắc Giang cũng được chào bán với giá 60-70 triệu đồng/m².
Sức hấp thụ cao: Nhiều dự án ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt. Điển hình là dự án Jade Square (Tây Hồ) nhận được hơn 5.000 lượt booking cho đợt mở bán chỉ 300 căn, gây ra tình trạng “cháy hàng”
Phát triển Vệ tinh: Các “ông lớn” như Sun Group, Phú Mỹ Hưng, Bim Group đang rầm rộ đổ bộ vào các thị trường vệ tinh như Hà Nam, Hưng Yên, Vĩnh Phúc.

Thị trường TP.HCM và Miền Nam

Tâm điểm Vinhome Cần Giờ: Siêu dự án lấn biển quy mô 2.800 ha của Vingroup đã chính thức khởi động chiến dịch truyền thông và nhận booking, thu hút toàn bộ sự chú ý của giới đầu tư và môi giới cả nước. Dự kiến mở bán vào tháng 11/2025.
Nguồn cung Nội đô Khan hiếm: Các dự án mới trong nội thành TP.HCM rất ít, có hàng ra là bán hết với mức giá trung bình 89 triệu đồng/m². Các dự án mới thường có giá trên 100 triệu đồng/m².
Bình Dương là Nguồn cung Chính: Tỉnh Bình Dương tiếp tục là nguồn cung căn hộ chính cho cả khu vực với hàng loạt dự án quy mô vừa (khoảng 1.000 căn/dự án) và giá bán hợp lý hơn (dưới 40 triệu đồng/m²). Dù nguồn cung dồi dào, các dự án có chính sách tốt vẫn bán rất chạy.
So sánh Đầu tư: Bình Dương được đánh giá có tỷ suất lợi nhuận cho thuê (rental yield) tốt hơn (5-6%), trong khi TP.HCM có kỳ vọng tăng giá vốn cao hơn.

Các Xu hướng và Nhận định

Sự trở lại của các “Ông lớn”: Nhiều doanh nhân lớn từng tuyên bố rút khỏi bất động sản như Bầu Đức (HAGL), Lê Phước Vũ (Hoa Sen Group) đã bất ngờ quay trở lại thị trường.
Thế hệ khách hàng mới: Khách hàng trẻ tuổi (Gen Z) đang chiếm tới 40% tổng lượng giao dịch nhà ở, cho thấy sự thay đổi lớn trong cơ cấu người mua.
Bất động sản Sinh thái Đa dụng: Phân khúc này được dự báo là “cửa sáng” cho nhà đầu tư muốn nắm giữ đất đai lâu dài và khai thác dòng tiền, đặc biệt trong bối cảnh xu hướng “bỏ phố về rừng” và làm việc linh hoạt (remote/hybrid) ngày càng phổ biến.

Dự báo Quý IV/2025: Thị trường được dự báo sẽ tiếp tục sôi động trong quý cuối năm, vốn là “mùa gặt” của ngành bất động sản. Các chủ đầu tư sẽ tranh thủ thị trường tốt để đẩy mạnh ra hàng và chốt lợi nhuận. Tuy nhiên, rủi ro về một đợt điều chỉnh giá trong trung hạn vẫn hiện hữu.

Nhận định từ Bà Nguyễn Thị Bích Ngọc – Founder Sen Vàng Group: “Một trong những nghịch lý lớn nhất trên thị trường bất động sản hiện nay là câu chuyện về giá. Quyền định đoạt dường như không hoàn toàn nằm trong tay bên mua hay bên bán. Về phía cầu: Sức mua của thị trường đã chạm ngưỡng giới hạn. Người tiêu dùng có nhu cầu thực không thể tiếp cận sản phẩm do giá quá cao, dẫn đến tâm lý chờ đợi và làm giảm thanh khoản chung. Về phía cung: Dù đối mặt với áp lực bán hàng, các chủ đầu tư lại ở trong thế ‘tiến thoái lưỡng nan’. Mặt bằng chi phí đầu vào đã được thiết lập ở mức rất cao, bao gồm giá đất, chi phí xây dựng và đặc biệt là chi phí tài chính (lãi vay) tích tụ qua giai đoạn dài phát triển dự án. Điều này khiến giá thành sản phẩm bị neo chặt, và việc giảm giá đồng nghĩa với việc chấp nhận thua lỗ, điều mà ít doanh nghiệp nào có thể trụ vững. Do đó, bài toán đặt ra cho các nhà hoạch định chính sách là vô cùng thách thức. Bất kỳ giải pháp nào cũng cần một sự cân đối tinh tế giữa việc hỗ trợ sức mua của người dân và việc tháo gỡ các ‘điểm nghẽn’ về chi phí cho doanh nghiệp, từ đó mới có thể kỳ vọng vào một thị trường phát triển lành mạnh và bền vững.”

Nhìn chung, bức tranh thị trường bất động sản Việt Nam trong tháng 9/2025 được tô điểm bởi sự bùng nổ nguồn cung tại Hà Nội, tâm điểm Vinhome Cần Giờ ở miền Nam, và sự góp mặt của các “ông lớn” mới. Dù các chính sách pháp lý đang dần được tháo gỡ và nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, vấn đề giá nhà tăng cao và các rủi ro từ đòn bẩy tài chính đang trở thành mối lo ngại lớn nhất. Giai đoạn cuối năm dự kiến vẫn tiếp tục sôi động, nhưng các chuyên gia khuyến cáo cần có cái nhìn dài hạn và tỉnh táo để tránh những rủi ro tiềm ẩn, đảm bảo thị trường không rơi vào vòng xoáy bong bóng.

Trên đây là những thông tin tổng quan về “Nhịp đập Thị trường Bất động sản Việt Nam – Tháng 9/2025” do Sen Vàng Group cung cấp. Hy vọng với những thông tin trên giúp chủ đầu tư, nhà đầu tư và doanh nghiệp có thêm những thông tin về một trong những tiêu chí cần cân nhắc, xem xét trước khi đầu tư. Ngoài ra để xem thêm các bài viết về tư vấn phát triển dự án, anh chị, bạn đọc có thể truy cập trang web https://senvangdata.com.vn/.