Trải qua những thăng trầm của thị trường bất động sản, năm 2023 đánh dấu một giai đoạn đặc biệt đối với thị trường shophouse khi chứng kiến một sự giảm giá đáng kể. Việc này đã gây nhiều quan ngại và thắc mắc trong cộng đồng đầu tư và người tiêu dùng. Điều gì đã dẫn đến tình trạng rớt giá trầm trọng của shophouse trong năm 2023? Trong bối cảnh kinh tế và xu hướng thị trường thay đổi, hãy cùng Sen Vàng Group tìm hiểu về những yếu tố ảnh hưởng và giải mã nguyên nhân đằng sau hiện tượng này.
Shophouse, hay còn được gọi là nhà phố thương mại, là một loại hình bất động sản mới mẻ nhưng đã thu hút sự quan tâm đáng kể trên thị trường bất động sản Việt Nam. Mô hình shophouse kết hợp giữa chức năng nhà ở và kinh doanh buôn bán, tạo nên một không gian sống đa năng và tiềm năng kinh doanh.
Shophouse có mặt tại hầu hết các dự án bất động sản, từ các dự án cao cấp đến các dự án bình dân. Shophouse là loại hình bất động sản tích hợp cả hai chức năng là nhà ở và kinh doanh, vừa đáp ứng nhu cầu an cư, vừa mang lại tiềm năng sinh lời cao.
Shophouse nhanh chóng trở thành xu hướng đầu tư hấp dẫn bởi khả năng thanh khoản tốt, lợi nhuận ổn định và dễ dàng cho thuê. Shophouse sở hữu những ưu điểm vượt trội so với đất nền và chung cư, phù hợp với tâm lý “ăn chắc mặc bền” của người Việt. Shophouse vừa có thể dùng để ở, vừa cho thuê và có tính pháp lý rõ ràng, an toàn, hiệu quả.
Lấy ví dụ ác dự án Vingroup mở bán trong năm 2023 đều có shophouse, bao gồm:
Nguồn: Sen Vàng tổng hợp
Đọc thêm: Top 10 mô hình BĐS tại Việt Nam
Trước đây, shophouse từng là điểm đến hấp dẫn đối với nhiều chủ đầu tư, thu hút họ “lao đầu” vào cuộc săn lùng cơ hội kinh doanh. Tuy nhiên, đối mặt với sự đóng băng của thị trường, những ngôi nhà phố thương mại này nay trở thành gánh nặng đáng kể cho các nhà đầu tư, khó khăn trong việc giữ và tiếp tục khó khăn khi muốn bán chúng. Trong bối cảnh thị trường bất động sản giảm nhiệt, giá shophouse giảm liên tục tại nhiều địa điểm. Tình trạng vắng khách thuê không chỉ xảy ra đối với những shophouse có vị trí đẹp mà thậm chí khi có người muốn thuê, giá cũng bị ép xuống mức rất thấp.
Ghi nhận của VnExpress, hơn chục căn shophouse khối đế của một dự án chung cư 8 block tọa lạc trên đường Mai Chí Thọ, TP Thủ Đức hiện dừng hoạt động kinh doanh, treo biển cho thuê lại hoặc sang cửa hàng, bán shop
Tình trạng các shophouse trống rỗng bên trong, bên ngoài treo biển cho thuê có thể thấy ở một loạt khu đô thị tại nhiều nơi. Tại Hà Nội, hàng loạt shophouse của các dự án ở quận Hoàng Mai, Long Biên, Hà Đông đều rơi vào tình trạng ế ẩm. Các shophouse ở những khu xa trung tâm hơn như tại Hoài Đức thì vắng vẻ, xuống cấp, bởi cư dân chưa chuyển đến sống.
Nguồn: Sen Vàng tổng hợp
Trong các báo cáo nghiên cứu thị trường bất động qua 2 năm (2022 và 2023) của 2 đơn vị có uy tín là Savills và CBRE thì phân khúc shophouse, nhà phố thương mại liên tục có sự sụt giảm về giá bán và giá thuê. Savills cũng chỉ ra rằng 50% số lượng các đơn vị bán lẻ, nhà cung cấp dịch vụ có doanh thu sụt giảm 50% trong 2 năm qua. Các đơn vị nhà hàng, kinh doanh dịch vụ ẩm thực, ăn uống ở phân khúc trung đến cao cấp đều có sự cắt giảm về mặt bằng kinh doanh. Ở chiều hướng khác, thương mại điện tử tại Việt Nam liên tục gia tăng, tâm lý “ở nhà rồi tiêu tiền” tăng mạnh từ thời điểm dịch cho đến hiện tại.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý I/2023 các sản phẩm biệt thự/shophouse, nhà phố, đất nền tại nhiều khu vực gần như không có giao dịch. Bởi hiện nay giá các sản phẩm này vẫn cao, trong khi niềm tin của khách hàng xuống thấp. Cùng đó, chi phí lãi vay vẫn cao khiến việc mua đi bán lại bất động sản để ăn chênh lệch trở nên rủi ro.
Theo báo cáo mới nhất của CBRE, với thị trường nhà shophouse, biệt thự, kiền kề (nhà thấp tầng trong các khu đô thị) trong quý II/2023 vừa qua chỉ có 152 căn được mở bán mới từ 2 dự án ở Thanh Xuân và Hưng Yên (giáp ranh Hà Nội). Đây là mức mở bán mới thấp nhất ghi nhận tại Hà Nội
Đọc thêm: Toàn cảnh thị trường bất động sản năm 2023 và dự báo năm 2024
Một trong những nguyên nhân chính khiến shophouse nhà phố thương mại ế ẩm là do concept sản phẩm, thiết kế giống nhau, không rõ ràng, không hấp dẫn, không có câu chuyện. Phần lớn các shophouse trên thị trường hiện nay đều được thiết kế theo phong cách hiện đại, sang trọng, nhưng lại thiếu tính sáng tạo, độc đáo. Điều này khiến cho các shophouse trở nên nhàm chán, không thu hút được khách hàng.
Shophouse thường được kỳ vọng sẽ là điểm đến hấp dẫn cho các hoạt động kinh doanh, vui chơi, giải trí. Tuy nhiên, trên thực tế, các mô hình kinh tế đêm, chợ đêm, phố đi bộ tại các khu đô thị nơi có shophouse lại không hấp dẫn, mờ nhạt. Điều này khiến cho việc kéo dân đến chơi là cực kỳ hữu hạn, dẫn đến shophouse không có khách thuê.
Đọc thêm: Kinh tế đêm và ứng dụng triển khai dự án bất động sản đô thị
Các khu đô thị bỏ hoang, không có người ở, không có hoạt động kinh doanh sẽ khiến cho các shophouse tại khu vực đó trở nên ế ẩm. Nguyên nhân là bởi shophouse cần có lượng lớn khách hàng tiềm năng xung quanh để có thể hoạt động hiệu quả.
Nguồn: Sen Vàng tổng hợp
Năm 2023, thị trường bất động sản có nhiều biến động, ảnh hưởng bởi các yếu tố như lạm phát, lãi suất tăng, kinh tế suy thoái. Trong bối cảnh đó, nhu cầu đầu tư vào shophouse đã giảm sút đáng kể.
Tình hình chung: 1300 Doanh nghiệp BĐS giải thể năm 2023. Doanh nghiệp BĐS là khối doanh nghiệp duy nhất đi lùi trong năm 2023 về số doanh nghiệp thành lập mới.
Nguồn: Sen Vàng tổng hợp
Số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới là 4.725, còn số lượng doanh nghiệp giải thể là 1.286. So với năm 2022, số lượng doanh nghiệp thành lập mới giảm 45%, trong khi số lượng doanh nghiệp giải thể tăng 7,7%. Tính trung bình, mỗi tháng có khoảng 107 doanh nghiệp địa ốc rời bỏ thị trường.
Nguồn: Sen Vàng tổng hợp
Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng ghi nhận khoảng 3.271 căn, giảm 62% so với năm 2022. Sức cầu thị trường giảm mạnh với 366 căn được bán ra, tương đương 6% so với năm ngoái. Giao dịch đa phần tập trung tại những dự án có mức giá dưới 10 tỷ đồng/căn.
Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, trong tháng 4 cũng chỉ có 2 dự án và đều là dự án mới với 20 căn, tăng 33% so với tháng trước nhưng vẫn còn ở mức rất thấp không đáng kể, tập trung chủ yếu ở Phú Quốc và Tuyên Quang.
Sức cầu thị trường vẫn còn khiêm tốn, chỉ tương đương 1% so với cùng kỳ năm 2022. Các dự án mới đều có tình hình bán hàng chậm, riêng dự án sơ cấp có hơn 60% dự án đóng giỏ hàng không ghi nhận giao dịch.
Nguồn: Sen Vàng tổng hợp
Trong những năm gần đây, số lượng shophouse được triển khai trên thị trường ngày càng nhiều. Điều này khiến cho nguồn cung shophouse trở nên dư thừa, dẫn đến cạnh tranh gay gắt. Trong bối cảnh đó, shophouse khó có thể tăng giá, thậm chí có thể bị giảm giá.
Mức giá shophouse hiện nay đang ở mức khá cao, thậm chí có thể cao gấp 2 – 3 lần so với giá nhà phố bình thường. Tuy nhiên, chức năng của shophouse lại không có gì nổi bật, chỉ là nơi để kinh doanh, buôn bán. Trong bối cảnh đó, nhiều nhà đầu tư sẽ lựa chọn các loại hình bất động sản khác có giá cả hợp lý, chức năng đa dạng hơn.
Một dự án ví dụ là Five Star Mỹ Đình ở quận Nam Từ Liêm được quảng bá là dự án sở hữu vị trí đắc địa tại khu vực người Hàn Quốc sinh sống, khả năng kinh doanh cực kỳ sầm uất, mang lại lợi nhuận cho thuê cao.
Song thực tế, mỗi căn nhà hiện được cho thuê khoảng 70 triệu đồng/tháng và so với lãi suất ngân hàng đối với khoản tiền đầu tư ban đầu từ khoảng 17 tỷ đồng/căn, rõ ràng lợi nhuận cho thuê thấp hơn.
Công ty tư vấn JLL Việt Nam cũng cho rằng, nếu chỉ xét về tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng so với vốn bỏ ra, shophouse thậm chí còn thấp hơn so với các loại hình khác. Nhà đầu tư shophouse chủ yếu kỳ vọng vào việc tăng giá trị của bất động sản trong tương lai hoặc sử dụng cho việc tự kinh doanh nhưng điều này đòi hỏi họ dòng vốn phải dài hạn, trường vốn rất nhiều năm mới có thể có được tỷ suất sinh lời cao.
Bên cạnh đó, hiện giá shophouse đang bị nâng lên nhiều lần dẫn tới kỳ vọng giá thuê quá cao so với thực tế, trong khi lượng khách hàng có phần hạn chế khiến cho việc kinh doanh không hiệu quả. Theo JLL, quy mô dân số trong dự án không đủ để shophouse kinh doanh hiệu quả. Trên thực tế chỉ có khoảng 80% khách hàng mua sắm, sử dịch vụ cung cấp bởi khách thuê tại các shophouses này đến từ cư dân của dự án.
Sự phát triển của thương mại điện tử đã khiến cho thói quen mua sắm của người tiêu dùng thay đổi. Thay vì đến các cửa hàng truyền thống, nhiều người đã lựa chọn mua sắm trực tuyến. Điều này đã ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động kinh doanh của các shophouse.
Ước tính, với doanh thu 20,5 tỷ USD trong năm 2023, tỷ trọng doanh thu thương mại điện tử B2C chiếm khoảng 7,8- 8% so với tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng cả nước.
Với 74% người dân sử dụng Internet, Việt Nam có khoảng 59-62 triệu người tiêu dùng mua sắm trực tuyến và giá trị mua sắm mỗi người ước đạt khoảng 300-320 USD. Con số này năm 2022 là 288 USD
Nguồn: Sen Vàng tổng hợp
Theo thống kê của Hiệp hội Thương mại điện tử Việt Nam, Riêng 6 tháng đầu năm 2023, doanh số thương mại điện tử bán lẻ Việt Nam đạt 10,3 tỷ USD, tăng khoảng 25% so với cùng kỳ, chiếm 7,7% doanh thu hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng cả nước. Dự báo trong giai đoạn 2022 – 2025, kinh tế Internet Việt Nam sẽ có tốc độ tăng trưởng dẫn đầu khu vực đạt khoảng 31%/năm.
Anh Phạm Quốc Thái, một nhà đầu tư có hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực shophouse, đã chia sẻ quan điểm của mình với Vnbusiness. Theo anh Thái, nếu chỉ xem xét khía cạnh cho thuê, tỷ suất sinh lời của shophouse hiện đang ở mức thấp, chỉ trên dưới 1% mỗi năm, thấp hơn nhiều so với lãi suất huy động tại các ngân hàng hiện tại, dao động từ 6 – 8% mỗi năm.
Ví dụ cụ thể là căn shophouse tại khu Sala, Thủ Thiêm, TP.HCM, mà anh Thái đang sở hữu. Căn này có diện tích 7x24m, 1 trệt 3 lầu, trị giá gần 150 tỷ đồng và hiện đang được cho thuê với giá 150 triệu/tháng, tức là hơn 1,5 tỷ đồng/năm. Tỷ suất sinh lời từ cho thuê chỉ là hơn 1% mỗi năm, mức lợi nhuận thấp so với các lựa chọn khác như gửi tiết kiệm.
Anh Thái nhấn mạnh rằng, mặc dù tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê thấp, nhưng nhiều người đầu tư shophouse vẫn chọn đầu tư vào chúng do tiềm năng gia tăng giá trị. Anh chia sẻ ví dụ về một người bạn của mình đầu tư một căn shophouse tại Vinhomes, diện tích 150m2 (2 lầu), lúc mua chỉ với 13 tỷ đồng, cho thuê với giá 200 triệu/tháng. Hiện tại, giá của căn shophouse này đã tăng lên 28 tỷ đồng, vượt xa mức lãi suất ngân hàng, đồng thời làm tăng giá trị tài sản.
Thực tế cho thấy, đa số những người đầu tư shophouse không tập trung quá nhiều vào lợi nhuận từ việc cho thuê, mà họ chủ yếu quan tâm đến khả năng tăng giá trị của tài sản. Do đó, theo ý kiến của chuyên gia, shophouse hiện nay được coi là một “cuộc chơi” dành cho những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, không sử dụng đòn bẩy tài chính.
Nguồn: Sen Vàng tổng hợp
|
Trên đây là những thông tin tổng quan về “Shophouse rớt giá trầm trọng trong năm 2023? Tại sao lại thế? ” do Sen Vàng Group cung cấp. Hy vọng với những thông tin trên có thể giúp cho các chủ đầu tư, nhà đầu tư, doanh nghiệp BĐS có những nhìn nhận về các loại hình trên để xây dựng chiến lược đầu tư cho năm 2024. Ngoài ra để xem thêm các bài viết về tư vấn phát triển dự án, anh chị, bạn đọc có thể truy cập trang web senvangdata.com/. |
|
————————–
Dịch vụ tư vấn Báo cáo phát triển bền vững: Xem chi tiết
Xem thêm các dịch vụ / tài liệu khác của Sen Vàng :
————————–
Khóa học Sen Vàng:
Xây dựng tiêu chí lựa chọn Bất động sản
Khóa học R&D – Nghiên cứu và phát triển bất động sản
Hoạch định chiến lược đầu tư bất động sản cá nhân
—————————
Bất động sản Sen Vàng – Đơn vị tư vấn phát triển dự án bất động sản uy tín, chuyên nghiệp Việt Nam
Website: https://senvanggroup.com/
Website: https://senvangdata.com/
Youtube: https://tinyurl.com/vt82l8j
Hotline: 0948 48 48 59
Group cộng đồng Kênh đầu tư Sen Vàng : https://zalo.me/g/olgual210
#senvanggroup #senvangrealestate #kenhdautusenvang #dịch_vụ_tư_vấn_phát_triển_dự_án #thị_trường_bất_động_sản_2023 #phat_triển_dự_án #tư_ vấn_chiến _ lược_kinh_doanh #xây_dựng_kế_hoạch_phát_triển #chiến_lược_tiếp_thị_dự_án
