Shophouse, những đơn vị kinh doanh đa năng kết hợp giữa không gian thương mại và chỗ ở, từng được coi là “con gà đẻ trứng vàng” trong thị trường bất động sản. Tuy nhiên, với sự biến động không ngừng của thị trường và sự thay đổi trong nhu cầu của người tiêu dùng, câu hỏi đặt ra là liệu shophouse vẫn giữ được vị thế quan trọng và lợi nhuận trong chu kỳ mới từ năm 2024 đến 2030 hay không? Bài viết này sẽ cố gắng phân tích và đánh giá tình hình hiện tại cũng như đặt ra những triển vọng và thách thức mà thị trường shophouse có thể đối mặt trong thời gian tới.
Xem thêm: Shophouse rớt giá trầm trọng trong năm 2023? Tại sao lại thế?
Nguồn: Sen Vàng tổng hợp
Đại dịch COVID-19 đã tác động sâu sắc đến thói quen tiêu dùng của người dân Việt Nam, đặc biệt là xu hướng sử dụng thương mại điện tử.
Nguồn: Sen Vàng tổng hợp
Trước đại dịch, trung bình mỗi người Việt Nam dành khoảng 3,1 giờ để sử dụng Internet cho mục đích cá nhân. Tuy nhiên, trong thời kỳ giãn cách xã hội, con số này đã tăng vọt lên 4,2 giờ và hiện nay vẫn ở mức 3,5 giờ mỗi ngày.
80% người dùng cho rằng công nghệ là rất hữu ích trong thời kỳ đại dịch và đã trở thành một phần không thể thiếu trong cuộc sống hàng ngày.
Sự bùng phát của đại dịch đã khiến người dân phải hạn chế đi lại, giao tiếp, dẫn đến việc mua sắm trực tuyến trở nên phổ biến hơn bao giờ hết.
Theo số liệu của Hiệp hội Thương mại điện tử Việt Nam (VECOM), doanh thu thương mại điện tử B2C Việt Nam đã tăng trưởng liên tục trong những năm gần đây, từ 8 tỷ USD vào năm 2018 lên 16,4 tỷ USD vào năm 2022.
Nguồn: Sen Vàng tổng hợp
Trong năm 2023, xu hướng mua sắm trực tuyến của người tiêu dùng Việt Nam tiếp tục phát triển mạnh mẽ, với một số điểm nhấn sau:
Những thay đổi trong thói quen tiêu dùng của người dân Việt Nam sau đại dịch COVID-19 đã mang lại nhiều cơ hội cho các doanh nghiệp thương mại điện tử. Tuy nhiên, để thành công trong thị trường này, các doanh nghiệp cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về chiến lược, sản phẩm, dịch vụ, cũng như khả năng thích ứng với những thay đổi nhanh chóng của thị trường.
Nguồn: Sen Vàng tổng hợp
Dự đoán tốc độ phát triển của thương mại điện tử Việt Nam trong những năm tới sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ, với quy mô thị trường có thể đạt 50 tỷ USD vào năm 2025.
Bên cạnh đó, Thế hệ tiếp theo Gen Z và Alpha đang trở thành nhóm người tiêu dùng chủ lực của thương mại điện tử. Theo đại diện của sàn thương mại điện tử Lazada, Gen Z (sinh năm 1997 – 2012) sẽ nhanh chóng chiếm đến 30% tổng số khách hàng mua sắm. Cùng với đó, Gen Alpha (sinh năm 2013 – 2025) cũng sẽ sớm tham gia vào thị trường với sự nhạy bén hơn so với các thế hệ trước.
Điều này đã dẫn đến một khó khăn và thách thức rất lớn đối với các chủ đầu tư sở hữu loại hình shophouse
Mức giá shophouse hiện nay đang ở mức khá cao, thậm chí có thể cao gấp 2 – 3 lần so với giá nhà phố bình thường. Tuy nhiên, chức năng của shophouse lại không có gì nổi bật, chỉ là nơi để kinh doanh, buôn bán. Trong bối cảnh đó, nhiều nhà đầu tư sẽ lựa chọn các loại hình bất động sản khác có giá cả hợp lý, chức năng đa dạng hơn.
Một dự án ví dụ là Five Star Mỹ Đình ở quận Nam Từ Liêm được quảng bá là dự án sở hữu vị trí đắc địa tại khu vực người Hàn Quốc sinh sống, khả năng kinh doanh cực kỳ sầm uất, mang lại lợi nhuận cho thuê cao.
Song thực tế, mỗi căn nhà hiện được cho thuê khoảng 70 triệu đồng/tháng và so với lãi suất ngân hàng đối với khoản tiền đầu tư ban đầu từ khoảng 17 tỷ đồng/căn, rõ ràng lợi nhuận cho thuê thấp hơn.
Công ty tư vấn JLL Việt Nam cũng cho rằng, nếu chỉ xét về tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng so với vốn bỏ ra, shophouse thậm chí còn thấp hơn so với các loại hình khác. Nhà đầu tư shophouse chủ yếu kỳ vọng vào việc tăng giá trị của bất động sản trong tương lai hoặc sử dụng cho việc tự kinh doanh nhưng điều này đòi hỏi họ dòng vốn phải dài hạn, trường vốn rất nhiều năm mới có thể có được tỷ suất sinh lời cao.
Anh Phạm Quốc Thái, một nhà đầu tư có hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực shophouse, đã chia sẻ quan điểm của mình với Vnbusiness. Theo anh Thái, nếu chỉ xem xét khía cạnh cho thuê, tỷ suất sinh lời của shophouse hiện đang ở mức thấp, chỉ trên dưới 1% mỗi năm, thấp hơn nhiều so với lãi suất huy động tại các ngân hàng hiện tại, dao động từ 6 – 8% mỗi năm.
Ví dụ cụ thể là căn shophouse tại khu Sala, Thủ Thiêm, TP.HCM, mà anh Thái đang sở hữu. Căn này có diện tích 7x24m, 1 trệt 3 lầu, trị giá gần 150 tỷ đồng và hiện đang được cho thuê với giá 150 triệu/tháng, tức là hơn 1,5 tỷ đồng/năm. Tỷ suất sinh lời từ cho thuê chỉ là hơn 1% mỗi năm, mức lợi nhuận thấp so với các lựa chọn khác như gửi tiết kiệm.
Nguồn: Sen Vàng tổng hợp
Ngay cả khối đế thương mại chung cư – phân khúc được đánh giá giàu tiềm năng nhất của loại hình shophouse cũng đang lâm vào thế khó khi tỷ suất cho thuê thấp, nhiều thời điểm rơi xuống dưới mức 1%/năm, khả năng thanh khoản gần như bằng 0.
Nguồn: Sen Vàng tổng hợp
Thời gian gần đây, tình trạng ế ẩm của các dự án shophouse đang trở thành một vấn đề đáng lo ngại, khiến nhiều nhà đầu tư ngao ngán.
Tại TP.HCM, tình trạng này đang diễn ra phổ biến tại các khu đô thị mới. Tại một chung cư cao cấp nằm trên trục đường Nguyễn Hữu Thọ (quận 7), các căn shophouse dưới sảnh tòa nhà thời gian qua cũng vô cùng ảm đạm, chỉ có vài gian hàng tiện lợi, thương hiệu cà phê, đồ uống thuê mặt bằng, còn lại để trống treo biển cho thuê “siêu sale, siêu ưu đãi”.
Tương tự, tại Hà Nội, tình trạng này cũng đang diễn ra tại nhiều quận, huyện. Minh chứng là hàng loạt căn shophouse có giá trị từ vài tỷ đến vài chục tỷ, thậm chí trăm tỷ ở các quận như Hoàng Mai, Hà Đông, Nam Từ Liêm… cũng đang treo biển cho thuê “đại hạ giá”.
Nguồn: Sen Vàng tổng hợp
Theo dự đoán của Google, Temasek và Bain & Company, tới năm 2025, thương mại điện tử của Việt Nam có thể sẽ đạt quy mô thị trường khoảng 29 tỷ USD, tăng trưởng 34%, mức cao nhất trong khu vực.
Hiện nay, các doanh nghiệp thương mại điện tử Việt Nam với những thương hiệu như Thế giới Di động, Tiki, Sendo, Lazada, Shopee, Bách hóa Xanh và FPT Shop… đang tích cực đổi mới để đón đầu xu hướng trong bối cảnh hội nhập.
“Tổng giá trị hàng hoá của Việt Nam dự kiến đạt tỷ lệ tăng trưởng kép hàng năm ở mức 20%, từ 30 tỷ USD vào năm 2023 lên gần 45 tỷ USD vào năm 2025. Đặc biệt, tăng trưởng tổng giá trị hàng hoá trong 2 năm tới của kinh tế số tại Việt Nam sẽ được dẫn dắt bởi lĩnh vực thương mại điện tử” – Thứ trưởng Bộ Công thương Nguyễn Sinh Nhật Tân phát biểu
Nguồn: Sen Vàng tổng hợp
Đầu tư bất động sản hiện nay đã đa dạng hơn rất nhiều so với ngày xưa, shophouse có tỷ lệ an toàn và sinh lời ít hơn các loại hình đầu tư BĐS khác (homestay, chung cư cho thuê ngắn hạn, dài hạn..),
Shophouse có nhiều điểm yếu như:
Giá thành cao: Vị trí đẹp, tính thanh khoản cao và số lượng hạn chế đẩy giá của những căn shophouse này lên cao, tạo ra sự cạnh tranh và áp lực về mặt tài chính cho những nhà đầu tư.
Phụ thuộc vào số lượng cư dân và nhu cầu của khách hàng: Kinh doanh ở shophouse phụ thuộc nhiều vào lượng cư dân sinh sống tại chung cư và nhu cầu của họ. Mật độ dân cư thấp hoặc sự thay đổi trong nhu cầu có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận.
Thực tế cho thấy, đa phần người đầu tư shophouse đều trường vốn, không để tâm đến dòng tiền cho thuê, mà quan tâm đến mức tăng giá trị tài sản. Vì vậy, theo chuyên gia, shophouse hiện tại chỉ là “cuộc chơi” cho những người đi đường dài, không có cửa cho nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính.
Trong khi đó, ở góc nhìn chuyên gia, bà Trang Bùi, Giám đốc bộ phận thị trường JLL Việt Nam nhận xét, nhìn chung với loại hình shophouse nói chung và khối đế chung cư nói riêng phải đáp ứng các tiêu chí như dự án được đầu tư tốt, mật độ dân cư đông, tỷ lệ căn hộ và số lượng shophouse phù hợp thì mới có hy vọng đắt khách, tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê cũng tốt hơn.
Các chuyên gia từ CBRE Việt Nam thì khuyến cáo, shophouse chỉ thực sự có tiềm năng khi đạt được các yếu tố như dự án có khả năng lấp đầy nhanh, dịch vụ tiện ích thật tốt, có cộng đồng dân cư nội khu đủ lớn và có sự kết nối thông suốt, thu hút cộng đồng cư dân bên ngoài dự án. Nhà đầu tư không nên đầu tư vào shophouse trong ngắn hạn, mà phải có kế hoạch trung và dài hạn.
Shophouse là loại hình bất động sản kết hợp giữa kinh doanh và nhà ở, do đó mang lại nhiều lợi ích cho cả người mua ở và người mua kinh doanh. Tuy nhiên, shophouse cũng có những hạn chế nhất định như giá thành cao, khó tìm được vị trí đẹp, chi phí vận hành và bảo trì cao.
Với những ưu điểm và hạn chế như vậy, shophouse phù hợp với những nhà đầu tư có nhu cầu an toàn, muốn đầu tư lâu dài và gia tăng giá trị đất. Loại hình đầu tư này đặc biệt phù hợp với những người già, người có nguồn tài chính ổn định và không có nhu cầu thu hồi vốn nhanh. sinh lời ít hơn so với chứng khoán, vàng, crypto, tiền đầu tư lại lớn.
Do vậy, với sự đa dạng các loại hình đầu tư tài chính nói chung và đầu tư bất động sản nói riêng, cùng với sự thay đổi thói quen tiêu dùng, cách thức đầu tư của thế hệ trẻ mới, shophouse, nhà phố thương mại có thể sẽ không còn là con gà đẻ trứng vàng nữa.
Điều này khiến cho chủ đầu tư, những nhà phát triển dự án nhất định cần linh hoạt hơn, các chương trình và concept sản phẩm shophouse cần hấp dẫn, thực tế, tạo giá trị thật hơn mới có thể thu hút được các nhà đầu tư.
Đọc thêm: Toàn cảnh thị trường bất động sản năm 2023 và dự báo năm 2024
|
Trên đây là những thông tin tổng quan về “Shophouse liệu có vẫn còn là con gà đẻ trứng vàng trong chu kỳ mới 2024 – 2030” do Sen Vàng Group cung cấp. Hy vọng với những thông tin trên có thể giúp cho các chủ đầu tư, nhà đầu tư, doanh nghiệp BĐS có thêm thông tin về loại hình BĐS shophouse để xây dựng chiến lược đầu tư cho năm 2024. Ngoài ra để xem thêm các bài viết về tư vấn phát triển dự án, anh chị, bạn đọc có thể truy cập trang web senvangdata.com/. |
|
————————–
Dịch vụ tư vấn Báo cáo phát triển bền vững: Xem chi tiết
Xem thêm các dịch vụ / tài liệu khác của Sen Vàng :
————————–
Khóa học Sen Vàng:
Xây dựng tiêu chí lựa chọn Bất động sản
Khóa học R&D – Nghiên cứu và phát triển bất động sản
Hoạch định chiến lược đầu tư bất động sản cá nhân
—————————
Bất động sản Sen Vàng – Đơn vị tư vấn phát triển dự án bất động sản uy tín, chuyên nghiệp Việt Nam
Website: https://senvanggroup.com/
Website: https://senvangdata.com/
Youtube: https://tinyurl.com/vt82l8j
Hotline: 0948 48 48 59
Group cộng đồng Kênh đầu tư Sen Vàng : https://zalo.me/g/olgual210
#senvanggroup #senvangrealestate #kenhdautusenvang #dịch_vụ_tư_vấn_phát_triển_dự_án #thị_trường_bất_động_sản_2023 #phat_triển_dự_án #tư_ vấn_chiến _ lược_kinh_doanh #xây_dựng_kế_hoạch_phát_triển #chiến_lược_tiếp_thị_dự_án
