Trong lĩnh vực bất động sản, việc quản lý tài chính trong quá trình phát triển dự án đóng vai trò then chốt trong việc đảm bảo sự thành công và bền vững của mỗi dự án. Không chỉ đơn thuần là việc tính toán số tiền đầu tư và thu lợi nhuận, bài toán tài chính trong bất động sản bao gồm việc xác định nguồn vốn, dự báo thu chi, quản lý rủi ro và đảm bảo sự ổn định trong môi trường biến đổi liên tục.

Vai trò nhiệm vụ đầy thách thức của chủ đầu tư không chỉ đơn giản là tạo ra giá trị và lợi nhuận, mà còn là việc đối mặt với những rủi ro tài chính không ngừng tiềm ẩn và áp lực không tưởng.

Hãy cùng Sen Vàng Group trong bài viết dưới đây tìm hiểu tổng quan về một bài toán tài chính trong phát triển dự án!

Nguồn: Sen Vàng tổng hợp

Tầm quan trọng của quản lý tài chính trong quá trình phát triển dự án Bất động sản.

Trong quá trình phát triển dự án bất động sản, quản lý tài chính đóng một vai trò cực kỳ quan trọng và không thể bỏ qua. Việc hiểu và kiểm soát tình hình tài chính đảm bảo sự bền vững và thành công của dự án từ đầu đến cuối. ✓Đảm bảo nguồn vốn ổn định

✓Dự báo và ứng phó với rủi ro

✓Kiểm soát nguồn lực

✓Xây dựng lòng tin với các bên liên quan

✓Đảm bảo hoàn thành dự án

Tính phức tạp của dự án bất động sản 

Quy trình đa bước: Dự án bất động sản là một quá trình phức tạp và đa bước, từ khâu mua đất đến khâu tiếp thị và bán sản phẩm cuối cùng. Quy trình này bao gồm nhiều giai đoạn quan trọng, bắt đầu từ việc lựa chọn vị trí và mua đất phù hợp. Sau khi mua đất, giai đoạn thiết kế phải được tiến hành để xác định kiểu dáng, kết cấu và các yếu tố khác của dự án. Tiếp theo, quá trình xây dựng bắt đầu, trong đó cần thực hiện các công việc liên quan đến xây dựng và hoàn thiện cơ sở hạ tầng. Cuối cùng, sau khi dự án hoàn thành, công việc tiếp thị và bán hàng được thực hiện để tìm kiếm và thu hút khách hàng mua sản phẩm bất động sản.

Thời gian kéo dài: Một trong những đặc điểm phức tạp của dự án bất động sản là thời gian kéo dài của nó. Thường mất nhiều năm để hoàn thành một dự án bất động sản từ đầu đến cuối. Quá trình này không chỉ bao gồm thời gian xây dựng thực tế mà còn cả quá trình chuẩn bị, thiết kế, phê duyệt quy hoạch, xin giấy phép, và các thủ tục pháp lý liên quan. 

Các khía cạnh tài chính trong phát triển dự án bất động sản

Kế hoạch tài chính ban đầu

Ước tính chi phí đầu tư ban đầu có thể bao gồm chi phí về đất đai, chi phí về xây dựng, các chi phí khác. 

Trong Chi phí về xây dựng thường sẽ gồm các loại phí như

✓ Chi phí hạ tầng

✓Xây dựng

✓Chi phí thiết bị

✓Phí tư vấn

✓Quản lý dự án

✓Dự phòng phí

Một số chi phí khác có thể kể đến như: 

✓Chi phí thỏa thuận quy hoạch kiến trúc, môi trường, PCCC, cấp điện, cấp nước

✓Chi phí đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật

✓Lệ phí thẩm định dự án đầu tư XDCT

✓Bảo hiểm công trình xây dựng

✓Phí thẩm định hồ sơ thiết kế cơ sở

✓Chi phí thẩm định thiết kế kỹ thuật

✓Phí thẩm duyệt thiết kế PCCC

Xác định nguồn vốn cần thiết (từ nguồn vốn tự có, vay vốn ngân hàng, đối tác, v.v.)

Trong quá trình phát triển dự án, việc xác định và quản lý các nguồn tài trợ là một phần không thể thiếu để đảm bảo sự tiến triển suôn sẻ và thành công của dự án. Dưới đây là một số nguồn tài trợ dự án theo dự kiến:

Vốn huy động nội bộ: Đây chính là nguồn kinh phí được tập trung từ bên trong doanh nghiệp. Các tài nguyên này thường được sử dụng để đầu tư vào tài sản cố định như đất, xây dựng và cơ sở hạ tầng. Vốn huy động nội bộ có thể đến từ lợi nhuận hoạt động kinh doanh, tiết kiệm trong hoạt động sản xuất và cả việc tái đầu tư lợi nhuận.

Vốn vay: Việc sử dụng vốn vay để tài trợ dự án là một cách phổ biến để bổ sung nguồn tài chính. Vốn vay thường là các khoản vay ngắn, trung và dài hạn từ các tổ chức tài chính như ngân hàng, tổ chức tín dụng, hoặc cả các tổ chức tài trợ quốc tế. Sự lựa chọn giữa các khoản vay ngắn hạn và dài hạn phụ thuộc vào tính chất của dự án và khả năng thanh toán của doanh nghiệp.

Nguồn: Sen Vàng tổng hợp

Vốn cổ phần: Tăng vốn cổ phần là một cách để thu thập nguồn vốn tài trợ từ các nhà đầu tư bằng cách phát hành thêm cổ phiếu. Các nhà đầu tư mới sẽ mua cổ phiếu và trở thành cổ đông của doanh nghiệp. Qua việc tăng vốn cổ phần, doanh nghiệp có thể tìm kiếm các nguồn vốn mới để đảm bảo sự phát triển của dự án.

Việc chọn lựa và kết hợp các nguồn tài trợ thích hợp là một phần quan trọng trong quản lý tài chính dự án. Mỗi nguồn tài trợ có ưu điểm và hạn chế riêng, và việc cân nhắc kỹ lưỡng giữa chúng sẽ giúp tối ưu hóa hiệu suất tài chính và đảm bảo khả năng hoàn thành dự án một cách hiệu quả.

Quản lý nguồn vốn

Trong quá trình phát triển dự án, việc vay vốn thường là một phần quan trọng của việc quản lý nguồn vốn. Để thực hiện việc này một cách hiệu quả, việc lập kế hoạch vay vốn là bước cơ bản. Kế hoạch này nên xác định mục tiêu vay vốn, số tiền cần vay và thời gian vay. Ngoài ra, việc xác định lãi suất vay cũng là yếu tố quan trọng. Lãi suất vay có thể ảnh hưởng đến khả năng thanh toán của doanh nghiệp và cần phải được xem xét kỹ càng để đảm bảo tính khả thi của dự án. C. Dự báo thu chi trong quá trình phát triển

Dự báo thu chi

Dự báo thu chi và dòng tiền là một phần quan trọng trong quản lý tài chính của một tổ chức hoặc dự án. Thông thường các dư án sẽ có bản báo tài chính gồm: Dòng tiền ra, dòng tiền vào, Dòng tiền ròng, NPV, IRR (Trên Tổng mức đầu tư), ROE

Nguồn: Senvangdata.com

Quản lý rủi ro tài chính

Trong quá trình quản lý tài chính dự án bất động sản, việc xác định và đánh giá các yếu tố rủi ro là vô cùng quan trọng. Những yếu tố như biến động giá đất, thay đổi trạng thái thị trường bất động sản hoặc thậm chí là thay đổi trong quy định pháp lý có thể ảnh hưởng đến hiệu suất tài chính của dự án. Việc xem xét và dự đoán các yếu tố này giúp dự án chuẩn bị sẵn sàng đối mặt với các biến đổi không mong muốn.

Rủi ro về giá: Để giảm thiểu tác động của biến động giá đất, có thể áp dụng chiến lược mua đất theo thời gian để hạ giá trung bình đầu tư hoặc sử dụng các công cụ tài chính như hợp đồng tương lai để bảo vệ khỏi sự biến đổi giá không mong muốn.

Nguồn: Sen Vàng tổng hợp

Rủi ro về dòng tiền: Để đảm bảo dòng tiền ổn định cho dự án, cần phải xác định rõ các khoản thu và chi tiêu theo từng giai đoạn phát triển. Các kế hoạch tài chính và nguồn tài trợ cần được lập trình để đảm bảo rằng dự án có đủ tài chính để đáp ứng nhu cầu vận hành và phát triển.

Nguồn: Sen Vàng tổng hợp

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc NoVa (Novaland, mã chứng khoán NVL) nằm trong số các công ty bất động sản có giá trị tài sản lớn nhất trên sàn chứng khoán Việt Nam. Tuy nhiên, tài sản nhiều, không đồng nghĩa với tình hình tài chính khỏe mạnh, nhất là trong bối cảnh hiện nay.

Tổng tài sản của Novaland đạt mức 257.365 tỷ đồng (hơn 10 tỷ USD) vào cuối năm 2022, tăng gấp 5 lần sau 5 năm. Nhưng việc gia tăng tài sản trên bảng cân đối kế toán chủ yếu đến từ việc sử dụng nợ. Khi Novaland không thể tạo ra đủ dòng tiền để thanh toán các nghĩa vụ nợ của mình, công ty bắt đầu gặp các vấn đề tài chính, thậm chí đối mặt rủi ro phá sản

Bài học từ Novaland – Doanh nghiệp 30 năm phát triển và TOP đầu doanh nghiệp bất động sản Việt Nam vẫn gặp nguy cơ phá sản do bẫy tăng trưởng

Bẫy tăng trưởng là khi nhà lãnh đạo tin vào kết quả kinh doanh được hứa hẹn trong tương lai mà chấp nhận đánh đổi nguồn lực, thời gian và văn hóa của thương hiệu ngay cả khi chưa có sự chuẩn bị đầy đủ cho cú hích đó. 

Khi mắc phải bẫy tăng trưởng, hoạt động của doanh nghiệp sẽ trở nên kém hiệu quả, lợi thế cạnh tranh biến mất, lợi nhuận giảm sút và việc điều hành càng lúc càng tốn nhiều nguồn lực. Nếu không có sự chuẩn bị, viễn cảnh tăng trưởng mà nhiều người vẽ ra sẽ trở thành cái “bẫy xạ hương”. Nó hấp dẫn và khiến nhà lãnh đạo dấn sâu đến mức bỏ qua mọi lời cảnh báo, tiến sâu vào và thậm chí không nhận ra mình đang dần mắc kẹt.

Novaland là tập đoàn lớn luôn nằm trong TOP 3 các doanh nghiệp bất động sản phát triển, vốn hóa lớn nhất thị trường. 

Tháng 1/2022, Novaland nằm trong 13 doanh nghiệp BĐS dân dụng thuộc TOP 20 LNST lớn nhất, chỉ sau Vinhomes. 

13 doanh nghiệp BĐS dân dụng thuộc Top 20 LNST lớn nhất quý I/2022

Nguồn: Senvangdata.com

Trong suốt quá trình tiền rẻ, Việt Nam ở trong giai đoạn  “bùng nổ” của thị trường: tiền được bơm liên tục ra thị trường, lãi suất ngân hàng thấp, tiếp cận tín dụng dễ dàng, trái phiếu được phát hành ồ ạt. Tại thời điểm đó Novaland là một trong những đơn vị TOP đầu của thị trường, chính vì vậy họ dính phải bẫy tăng trưởng một cách nặng nề.

Tháng 9/2022, Novaland tạo chương trình 20,000 nguồn nhân lực chất lượng cao chào mừng kỷ niệm 30 năm thành lập, thế nhưng đến tháng 11/2022 (ngay sau sự kiện chấn động Vạn Thịnh Phát), Novaland đã có động thái cắt giảm lượng lớn nhân sự cực lớn, thậm chí là một thông tin cũng chấn động không kém trên thị trường bất động sản. 

Hiện tại, Novaland đang đứng trước thách thức chưa từng có, các ngân hàng dừng giải ngân các hợp đồng tín dụng đã ký, khách hàng không thể trả tiền mua nhà, nợ tới hạn chưa có cơ chế giãn/ân hạn. Tập đoàn buộc phải cắt giảm 50% nhân sự, bán rẻ tài sản, giảm một phần hoạt động thi công những dự án lớn.

Doanh nghiệp tăng trưởng quá nóng

Giai đoạn 2019-2022, Novaland là một trong những doanh nghiệp “tăng trưởng nóng” trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, ngay khi thị trường gặp vấn đề thanh khoản khó khăn khiến hoạt động bán hàng của các doanh nghiệp chững lại; dòng tiền của doanh nghiệp cũng trở nên khó khăn do có nhiều khoản nợ đến hạn, bao gồm cả nợ trái phiếu và nợ ngân hàng. 

Vay vốn tràn lan

Novaland là tập đoàn sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, huy động vốn dưới nhiều hình thức dẫn đến việc doanh nghiệp nợ đến hàng ngàn tỷ. Tính trong năm 2022, Novaland đi vay tổng cộng 64,576 tỷ đồng, tăng khoảng 4,000 tỷ đồng so với hồi đầu năm, trong đó nợ ngân hàng 11,019 tỷ đồng, nợ phát hành trái phiếu 44,169 tỷ đồng và vay bên thứ ba là 10,079 tỷ đồng. Một động thái khác của Novaland trong năm qua đó là hoạt động tái cơ cấu vốn doanh nghiệp. Tập đoàn Novaland vừa công bố nghị quyết của hội đồng quản trị về việc thông qua phương án phát hành cổ phiếu để chuyển đổi trái phiếu. Trước tiên là Novaland phát hành 270,729 cổ phiếu với giá 85,000 đồng/cổ phiếu để hoán đổi 5 trái phiếu (tương đương trên 23 tỷ đồng tính theo mệnh giá 200,000 đô la/trái phiếu) thuộc sở hữu của Citigroup Global Markets Limited.

Thông tin về các khoản nợ của Novaland và tác động của việc tái cơ cấu vốn của tập đoàn ảnh hưởng đến hoạt động của công ty. Ít ai có thể nghĩ rằng cổ phiếu Novaland của doanh nghiệp bất động sản hàng đầu phía Nam – CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va – của ông Bùi Thành Nhơn có ngày xuống mức 13,100 đồng/cp như sáng 27/12, thấp hơn nhiều so với mức 95,000 đồng/cp hồi đầu năm 2022 (giá điều chỉnh).

Trước đó, ngày 28/11, cổ phiếu Novaland chấm dứt chuỗi 18 phiên giảm sàn liên tiếp với hàng chục triệu cổ phiếu NVL được hấp thụ chỉ trong vài phút phiên chiều, qua đó đưa NVL về giá tham chiếu 20,450 đồng/cp. 

Cơ cấu nợ của Novaland đến 31/12/2022

Nguồn: Senvangdata.com

Có thể thấy, việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn của Novaland đã tạo hiệu ứng Domino các tập đoàn khác như Hải Phát, Đất Xanh… Nhìn chung, khi tiền không còn rẻ, lãi suất tăng nhanh và mạnh kể từ năm 2022, gánh nặng chi phí tài chính của Novaland càng trở nên rõ ràng.

Thiếu minh bạch – đầu cơ

Trong trạng thái thiếu minh bạch – đầu cơ diễn ra, doanh nghiệp sẽ có xu hướng tăng cường kỳ vọng và đầu tư nhiều dự án hơn. Đặc biệt trong giai đoạn tiền tẻ với nhiều lợi thế về dòng vốn, quy hoạch,… doanh nghiệp càng có nhiều lợi thế để đầu tư. Tuy nhiên, việc này đồng nghĩa với sự gia tăng rủi ro cho doanh nghiệp, đặc biệt khi thị trường đang trải qua nhiều biến động và không chắc chắn. Case Study của Novaland là một ví dụ điển hình cho bẫy tăng trưởng này.

Bài học của Novaland chỉ là một minh chứng tiêu biểu cho những vấn đề tài chính mà thị trường bất động sản tại Việt Nam đang gặp phải. Nếu để ý trên những trang thông tin, trong suốt thời gian qua đã có rất nhiều doanh nghiệp địa ốc gặp phải tình trạng như Novaland, tuy nhiên những vấn đề và rắc rối của họ vẫn chưa được giải quyết, nhiều dự án vẫn đang đối mặt tình trạng “vườn không nhà trống”. Từ đó gây ra những ảnh hưởng lớn đến tình hình kinh doanh của thị trường bất động sản nói riêng và môi trường đầu tư nói chung. 

Xem thêm: Case Study Novaland: Bài học đau xót về sập bẫy tăng trưởng trong chu kỳ tiền rẻ

Phân tích tài chính trong giai đoạn thực hiện dự án

Một mô hình phân tích tài chính phổ biến là mô hình FS (Financial Viability). Qua việc đánh giá khả năng tài chính của dự án, phân tích FS giúp xác định tính khả thi về mặt tài chính của dự án và mức độ bền vững của nó trong tương lai.

Các bước quản trị tài chính của dự án BĐS

Nguồn: Senvangdata.com

Đánh giá khả năng tài chính của dự án BĐS

Phân tích FS đòi hỏi việc thu thập và xử lý thông tin tài chính liên quan đến dự án bất động sản, bao gồm doanh thu, chi phí, lợi nhuận, dòng tiền và tình hình tài trợ. Điều này giúp xác định khả năng tài chính của dự án, bao gồm khả năng trả nợ, sinh lời và duy trì hoạt động.

Xác định mức độ bền vững tài chính của dự án

Phân tích FS không chỉ đánh giá khả năng tài chính hiện tại mà còn xác định mức độ bền vững của dự án trong tương lai. Việc dự báo và đánh giá tài chính dự kiến trong các giai đoạn phát triển và hoạt động của dự án giúp đảm bảo rằng dự án có thể duy trì và phát triển một cách ổn định.

MẪU THIẾT KẾ FILE FS BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THI – Ảnh minh họa

Nguồn: Sen Vàng tổng hợp

Xem thêm: Các mô hình phân tích xây dựng một dự án BĐS

Xem thêm nội dung các bài viết liên quan R&D chính: 

Quy trình xây dựng và triển khai phòng R&D cho doanh nghiệp bất động sản

Xem thêm báo cáo thị trường các tỉnh, thành vùng ĐBSH

Báo cáo nghiên cứu thị trường Quận Cầu Giấy 

Khóa học R&D bạn không nên bỏ qua: 

Khóa học R&D nghiên cứu và phát triển bất động sản