Điểm tin thị trường Bất động sản tuần 2 tháng 7/2025

15 Tháng 7, 2025

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn “phục hồi chọn lọc”, tuần thứ hai của tháng 7/2025 chứng kiến nhiều tín hiệu rõ rệt cho thấy sự chuyển mình đồng bộ từ chính sách, nguồn cung, cho tới hành vi đầu tư. Từ làn sóng cải cách hành chính, hạ tầng giao thông tăng tốc, đến dòng vốn FDI tái cấu trúc và thị trường căn hộ cao cấp Hà Nội – TP.HCM phân hóa mạnh mẽ, toàn cảnh bất động sản Việt Nam đang hình thành một chu kỳ phát triển mới với những chuẩn mực và yêu cầu khác biệt. Báo cáo tuần này từ Sen Vàng Group và nền tảng dữ liệu Senvangdata sẽ cung cấp cho nhà đầu tư và chủ đầu tư cái nhìn tổng quan, hệ thống và chiến lược về các diễn biến nổi bật, nhằm hỗ trợ ra quyết định chính xác và bền vững hơn.

Mục lục

I. KINH TẾ VĨ MÔ

Việt Nam đang thực hiện cải cách mạnh mẽ bộ máy hành chính, với việc sáp nhập các đơn vị cấp xã và huyện. Số đơn vị hành chính cấp xã giảm từ hơn 10.000 xuống còn 3.321 – tương đương 70%, không còn cấp huyện độc lập. Điều này giúp bộ máy điều hành tinh gọn và hiệu quả hơn.

Sau sáp nhập, TP.HCM trở thành siêu đô thị đầu tiên của Việt Nam, quy mô GRDP tăng 1,4 lần, đạt khoảng 100 tỷ USD. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch rõ nét: dịch vụ chiếm 69%, công nghiệp – xây dựng tăng lên 23%, nông nghiệp gần như không còn. Lợi thế của TP.HCM là trung tâm tài chính – sản xuất – logistics quốc tế. Tuy nhiên, thách thức lớn là tích hợp quy hoạch vùng và giải quyết bài toán hạ tầng kết nối.

Toàn cảnh kinh tế Việt Nam đang bước vào chu kỳ mới: tăng trưởng có cơ hội, nhưng cũng nhiều thách thức. Thuận lợi đến từ dòng vốn FDI ổn định, cải cách pháp lý BĐS, chuỗi cung ứng phục hồi. Trong khi đó, áp lực đến từ kinh tế thế giới chậm lại, lạm phát, chi phí đầu vào tăng và nội lực cạnh tranh trong nước còn yếu.

Đặc biệt, làn sóng “Trump 2.0” và căng thẳng thương mại Mỹ – Trung khiến doanh nghiệp toàn cầu tìm cách đa dạng hóa mạng lưới sản xuất. Theo CBRE, Việt Nam đứng thứ 3 trong số các thị trường được cân nhắc mở rộng – chỉ sau Ấn Độ và Trung Đông. Các tập đoàn lớn như Nestlé, SYME, SPX Express… đã công bố kế hoạch đầu tư mới tại Việt Nam từ quý III/2025. Đây là cơ hội để Việt Nam thu hút dòng vốn dịch chuyển sản xuất, đặc biệt vào khu công nghiệp xanh, logistics và đô thị công nghệ cao.

Tuần qua, một trong những chỉ đạo quan trọng mang tính bước ngoặt về cấu trúc giao thông và phát triển đô thị đến từ Hà Nội, khi thành phố chính thức ban hành lộ trình cấm xe máy và ô tô cá nhân chạy xăng dầu trong khu vực trung tâm. Theo Chỉ thị 20/CT-TTg, kể từ ngày 1/7/2026, Hà Nội sẽ cấm xe máy chạy xăng trong Vành đai 1. Từ năm 2028, lệnh cấm được mở rộng tới Vành đai 2 và 3, tiến tới loại bỏ hoàn toàn xe cá nhân sử dụng nhiên liệu hóa thạch vào năm 2030. Động thái này không đơn thuần là chính sách môi trường, mà là tín hiệu chiến lược định hướng lại mô hình phát triển đô thị: từ đô thị xe máy sang đô thị điện – từ ngẫu nhiên sang quy hoạch có kiểm soát.

Đáng chú ý, loạt chính sách hậu thuẫn đang được xây dựng song song như ưu đãi thuế/phí cho xe điện, hỗ trợ vay vốn, phát triển hạ tầng sạc mini và vùng phát thải thấp (LEZ). Với bài học từ Trung Quốc, nếu Việt Nam triển khai hiệu quả, không chỉ hành vi người dân thay đổi, mà toàn bộ quy hoạch đô thị, cơ cấu dự án nhà ở và hạ tầng kỹ thuật sẽ bước vào một chu kỳ chuyển hóa lớn. Các chủ đầu tư cần chuẩn bị chiến lược sản phẩm mới thích ứng với dòng di cư xe điện, nhu cầu nhà ở gần trạm giao thông xanh, và dịch vụ hậu cần cho khu vực phi xăng dầu.

Một xu hướng đang nổi bật tại các đô thị lớn là phát triển kinh tế sáng tạo dựa trên giá trị di sản. Các chuyên gia quốc tế như Martin Rama – Cựu Kinh tế trưởng World Bank, đã nhiều lần khẳng định rằng nét văn hóa như bia hơi, cà phê vỉa hè chính là biểu tượng nhận diện của đô thị Việt Nam. Đây không chỉ là yếu tố văn hóa – xã hội, mà còn là tài sản mềm tạo ra dòng tiền từ du lịch, trải nghiệm và sáng tạo đô thị.

II. BẤT ĐỘNG SẢN – TÀI CHÍNH – NGUỒN VỐN – ĐẦU TƯ

Tuần 2 tháng 7 đánh dấu bước chuyển mình của dòng vốn đầu tư lớn, khi hai siêu dự án mang tính biểu tượng của TP.HCM chính thức được định giá đất để chuẩn bị triển khai. Lotte Eco Smart City tại Thủ Thiêm – dự án được đề xuất từ 1997 – cuối cùng đã được phê duyệt giá đất hơn 16.190 tỷ đồng, mở đường cho đại đô thị tích hợp lấy cảm hứng từ Vịnh Hạ Long và ruộng bậc thang, với quy mô khách sạn – trung tâm thương mại – khu dân cư nằm ngay lõi trung tâm Thủ Thiêm. Trong khi đó, Vinhomes Green Paradise – siêu đô thị lấn biển tại Cần Giờ, được định giá đất ở mức 27.300 tỷ đồng, trở thành một trong những dự án có quy mô và chi phí giải phóng mặt bằng lớn nhất miền Nam hiện nay. Những con số này không chỉ phản ánh quy mô tài chính, mà còn khẳng định niềm tin thị trường vào bất động sản đô thị tích hợp quy mô lớn, đặc biệt là những dự án ven biển, có thiết kế sinh thái và hạ tầng đồng bộ.

Ở chiều ngược lại, dòng vốn công cũng thể hiện vai trò dẫn dắt khi Thủ tướng chỉ đạo khởi công giải phóng mặt bằng 2 tuyến đường sắt mới từ ngày 19/8, cùng lúc 3 dự án cao tốc Bắc – Nam sẽ thông xe ngay trong tháng 8. Cầu Nhơn Trạch kết nối TP.HCM – Đồng Nai qua tuyến Vành đai 3 cũng sắp hoàn thiện vào tháng 9. Đây là tín hiệu rõ ràng cho thấy thị trường bước vào pha hồi phục hạ tầng liên kết vùng – tiền đề cho giai đoạn phát triển bất động sản công nghiệp, logistics và khu dân cư vệ tinh. Một điểm nhấn quan trọng khác là Hà Nội ghi nhận mức thu ngân sách đột phá từ bất động sản, với hơn 87.000 tỷ đồng đến từ nhà – đất trong 6 tháng, chiếm 22% tổng thu – mức đóng góp lớn nhất trong cơ cấu tăng trưởng. Điều này xác nhận vai trò của thị trường địa ốc như một trụ cột ngân sách đô thị, thúc đẩy các địa phương đẩy mạnh đấu giá đất và khai thác quỹ đất công trong thời gian tới.

III. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN – PHÁP LÝ – QUY HOẠCH

Tuần này, Hà Nội đề xuất thí điểm miễn công chứng hợp đồng cho tặng trong các dự án bất động sản, nếu được thông qua sẽ giúp rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, giảm chi phí giao dịch và tăng thanh khoản cho các sản phẩm chuyển nhượng nội bộ, thừa kế hoặc hợp tác đầu tư.

Cũng tại Hà Nội, HĐND Thành phố đã cho phép khai thác đất bãi sông, bãi nổi vào mục tiêu phát triển nông nghiệp kết hợp du lịch sinh thái, một động thái mới trong xu hướng chuyển đổi đất nông nghiệp ven đô thành khu dịch vụ nông nghiệp trải nghiệm – farmstay – điểm đến xanh. Đây là cơ hội cho các nhà đầu tư hướng đến mô hình BĐS nông nghiệp – du lịch chất lượng cao, gắn với sinh thái và văn hóa bản địa.

TP.HCM cũng tiếp tục cho thấy sự linh hoạt trong chính sách khi phê duyệt 17 dự án cho người nước ngoài được mua nhà, đồng thời thiết lập dấu mốc mới khi Union Square trở thành tòa nhà đầu tiên kết nối trực tiếp với tuyến metro số 1 (ga Nhà hát Thành phố). Theo quy hoạch, sẽ có 5 toà nhà cao tầng tại trung tâm thành phố có lối xuống ga metro, mở ra thời kỳ mới cho BĐS gắn hạ tầng ngầm – đô thị đi bộ – TOD. Việc phát triển các dự án có kết nối metro không chỉ nâng tầm giá trị sản phẩm, mà còn tạo lợi thế cạnh tranh tuyệt đối trong thị trường nhà ở cao tầng nội đô đang bão hòa.

IV. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Thị trường căn hộ Hà Nội đang nổi lên như một “ngôi sao sáng” với sự gia tăng mạnh mẽ về nguồn cung mới, chủ yếu đến từ phân khúc căn hộ cao cấp. Các dự án mới ra mắt tại trung tâm và khu vực vành đai đều có thiết kế tiêu chuẩn cao, đáp ứng nhu cầu của nhóm khách hàng có thu nhập trên trung bình và giới thượng lưu. Xu hướng này phản ánh niềm tin vào sự phục hồi của kinh tế nội địa, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất dần ổn định và thị trường chứng khoán tăng trưởng tích cực.

Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ có dấu hiệu chững lại, cho thấy khả năng “cơn sốt nguồn cung” đang vượt qua nhu cầu thực tế. Theo phân tích, trong khi phân khúc thấp tầng – nhà ở gắn liền với đất ghi nhận mức hấp thụ tăng do nguồn cung hạn chế, thì phân khúc căn hộ lại đang có sự suy giảm nhẹ. Điều này đặt ra yêu cầu cao hơn về chiến lược phát triển sản phẩm: không chỉ đẹp và tiện ích, mà cần pháp lý minh bạch, tiến độ đảm bảo và gắn với hệ sinh thái sống.

Chuyển hướng về miền Nam, TP.HCM đang chứng kiến sự dịch chuyển rõ rệt với triển vọng gần 80% nguồn cung căn hộ mới đến từ khu vực ngoại thành. Sự dịch chuyển này không chỉ vì giá đất nội thành quá cao, mà còn là chiến lược hợp lý của các chủ đầu tư nhằm đón đầu cao tốc TP.HCM – Mộc Bài, Vành đai 3 và các tuyến metro mở rộng.

Đáng chú ý, sau sắp xếp hành chính tỉnh/thành, nguồn cung đất công nghiệp được “mở khóa” đáng kể. Ở miền Bắc, tổng diện tích đất công nghiệp cấp 1 tăng từ 10.200 ha lên 14.500 ha, tập trung tại các tỉnh như Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, và các khu vực khác như Bắc Ninh, Vĩnh Phúc. Sự mở rộng này không chỉ tăng nguồn cung mà còn đa dạng hóa các loại hình sản phẩm, với trọng tâm vào các khu vực có ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN). Tương tự, tại TP.HCM, diện tích đất công nghiệp tăng từ 2.500 ha lên 15.500 ha sau sáp nhập, gấp 6.2 lần. Các khu vực mở rộng mạnh mẽ (Kv2) ghi nhận giá thuê cạnh tranh, từ $160-180/m²/tháng, trong khi khu vực mới nổi (Kv3) đạt $120-140/m²/tháng. Điều này tạo ra lựa chọn thuê đa dạng hơn, thúc đẩy sự lan tỏa đầu tư ra ngoại vi, nhưng cũng đòi hỏi đánh giá kỹ rủi ro về hạ tầng kết nối để tránh tình trạng “nguồn cung ảo”.

Sen Vàng Group cam kết tiếp tục đồng hành cùng chủ đầu tư, chính quyền địa phương và nhà phát triển dự án trong việc phân tích chính sách, xu hướng thị trường và xây dựng chiến lược phát triển bất động sản phù hợp với yêu cầu xanh – thông minh – bền vững – chuẩn ESG.

TÀI LIỆU SEN VÀNG

Link tải tài liệu: Tại đây

Trên đây là những thông tin tổng quan về “Điểm tin thị trường Bất động sản tuần 2 tháng 7/2025” do Sen Vàng Group cung cấp. Hy vọng với những thông tin trên giúp chủ đầu tư, nhà đầu tư và doanh nghiệp có thêm những thông tin về một trong những tiêu chí cần cân nhắc, xem xét trước khi đầu tư. Ngoài ra để xem thêm các bài viết về tư vấn phát triển dự án, anh chị, bạn đọc có thể truy cập trang web https://senvangdata.com.vn/.