Trong phần trước đó Sen Vàng Group đã gửi đến quý độc giả khái niệm về Chủ đầu tư, cách nhận diện những chiêu trò huy động vốn cho dự án của chủ đầu tư. Bài viết hôm nay, Sen Vàng Group tiếp tục gửi đến quý độc giả cách nhận diện những chiêu thức sai phạm trong xây dựng và mua bán bất động sản của chủ đầu tư thiếu uy tín.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản, một dự án chỉ được mở bán khi đã làm xong móng (đối với chung cư), xong hạ tầng (đối với dự án thấp tầng) và phải có văn bản chấp thuận đủ điều kiện bán hàng của Sở Xây dựng địa phương.
Tuy nhiên, hàng loạt chủ thầu vẫn lách luật sai phạm mang hàng ra bán dù chưa thi công bất cứ thứ gì. Công bố bán căn hộ, dự án cũng chưa xây dựng mà chỉ mới quây hàng rào, xây dựng căn hộ mẫu và mô hình của dự án. Khách hàng mua đất xong đến nửa năm tuy nhiên dự án cũng mới chỉ đang thi công đào móng.
Thậm chí, dù chưa thi công nhưng đã bán, nhiều chủ đầu tư còn có nhiều biểu hiện chèn ép khách hàng thu thuế giá trị gia tăng (VAT) không đúng quy định, yêu cầu khách hàng chấp nhận đơn giá xây dựng mà phía chủ đầu tư đưa ra, không cho phép khách hàng thuê đơn vị bên ngoài xây dựng; đưa ra hợp đồng mua bán với nhiều yêu cầu không có lợi cho khách hàng…Tuy nhiên, khi khách hàng không đồng ý đóng thuế VAT thì nhân viên của công ty liên tục gọi điện và “dọa” sẽ thanh lý hợp đồng nếu không đóng tiền thuế VAT đúng thời hạn.
Điển hình như dự án Gem Riverside (quận 2, TP Hồ Chí Minh) được Công ty Đất Xanh (DXG) mở bán rầm rộ tại năm 2018 dù tại thời điểm đó dự án còn chưa làm móng.
Hay dự án Samsora Riverside (tỉnh Bình Dương) vừa qua mặc dù đã được phân phối và bán hết từ lâu dù chưa có xác nhận của Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cho bán hàng, huy động vốn.
(Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)
Trong quá trình thi công bất động sản. Chủ đầu tư cũng có thể dễ dàng thực hiện những sai phạm trong việc lập bản vẽ và thi công sai với quy hoạch cho phép.
Theo đó, họ cố tình chậm trễ trong việc hoàn thành thủ tục liên quan đến bản vẽ thiết kế. Chủ đầu tư cho thi công dự án vượt ra khỏi phạm vi quy hoạch thông qua việc thay đổi tỷ lệ, kích thước bản vẽ hay thậm chí ngang nhiên thi công hạng mục không có trên bản vẽ. Tự đó kiếm lợi nhuận sai phạm từ khoản thi công vượt quy hoạch trái phép.
Mới đây nhất là vụ việc liên quan đến dự án chung cư CT6 tại phường Kiến Hưng, quận Hà Đông, do Công ty cổ phần sản xuất – xuất nhập khẩu Bemes là chủ đầu tư. Theo quy hoạch thiết kế được duyệt, dự án có hai tòa chung cư gồm CT6A và CT6B, với tổng số căn hộ được duyệt là 936 căn hộ chung cư cao tầng và 34 nhà thấp tầng, biệt thự liền kề.
Tuy nhiên, qua rà soát, kiểm tra thực tế, cơ quan chức năng phát hiện chủ đầu tư đã xây thêm tòa CT6C, nâng tổng số căn chung cư không phép là 654 và 4 căn biệt thự liền kề, nhà thấp tầng. Dù vậy, tất cả số căn chung cư không phép này đã được bán cho khách hàng và đưa vào sử dụng. Những người dân mua nhà tại tòa CT6C cho biết rơi vào tình trạng “dở khóc dở cười”.
Chung cư CT6, Kiến Hưng (Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)
Để có thể tối ưu hóa lợi nhuận lớn nhất, các chủ đầu tư thường sẽ có những tác động tới chất lượng thi công, chậm trễ trong việc tiến hành thi công cũng làm tăng giá nhân công (chiêu trò đối với những đơn vị thi công dự án xây dựng của nhà nước) và làm khống giá vật liệu thi công.
Cụ thể họ sẽ tiến hành áp dụng định mức, tính sai khối lượng đẩy lên cao (đối với chủ đầu tư thi công dự án nhà nước nhằm tăng giá dự toán) hoặc xuống thấp (đối với chủ đầu tư thi công tư nhân nhằm giảm thiểu chi phí xây dựng).
Cụ thể trong lần Thanh tra của Bộ Xây Dựng tại tỉnh Lào Cai đã chỉ ra nhiều dự án như: Dự án kè sông Hồng, di dân bố trí tái định cư khu vực Cánh Chín, xã Vạn Hoa,… do sai sót trong phê duyệt thiết kế đã làm đội giá dự toán lên hơn 6.8 tỷ đồng. Thanh tra bộ theo đó thực hiện rà soát kiểm tra và tiến hành yêu cầu giảm trừ thanh toán hàng tỷ đồng đối với các chủ đầu tư.
Một góc bờ kè sông Hồng chống sạt lở khu dân cư tại TP Lào Cai (Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)
Nhiều chủ đầu tư, do không đảm bảo được về nguồn lực tài chính. Nên tài sản là nhà ở dự án mặc dù đã đem đi thế chấp lấy nguồn vốn xây dựng. Tuy nhiên sau thi công vẫn đem rao bán cho khách hàng mua.
Chính vì vậy, không đủ thủ tục và các pháp lý liên quan khác. Đồng thời để có thể ăn chênh khoản tiền đảm bảo làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được ký kết trong hợp đồng mua bán nhà ở, các chủ đầu tư đã không thông qua các cơ quan chức năng để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho khách hàng. Ngoài ra, làm những điều kiện vòng vèo rắc rối liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong hợp đồng. Thậm chí nhiều chủ đầu tư cố tình chây ì, mất liên lạc né tránh , vấn đề cấp sổ sau khi đã nhận tiền mua.
Ví dụ vừa qua tại chung cư New Horizon City 87 Lĩnh Nam (Hà Nội), do sai phạm của chủ đầu tư mà nhiều căn hộ vẫn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể tại thời điểm năm 2021, gần 1,000 hộ dân của New Horizon vẫn chưa hề được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Chung cư New Horizon City (Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)
Nguyên nhân các căn hộ tại đây không được cấp “sổ đỏ” được Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho biết là do Sở này chưa nhận được hồ sơ, tài liệu của cơ quan chức năng thể hiện chủ đầu tư đã thực hiện khắc phục các sai phạm và nghĩa vụ tài chính tại dự án
Những dự án không đủ pháp lý, đủ tiêu chuẩn luật quy định, sau khi thi công xong, để có thể đẩy ra ngoài thị trường bắt buộc các chủ đầu tư phải bán chui không thông qua sàn hoặc liên kết với các sàn làm sai quy định.
Bằng cách bán Bất động sản không đủ điều kiện như: không được chủ đầu tư thông tin theo luật định; Bất động sản chủ đầu tư chưa xác nhận quyền sở hữu … Thậm chí sẵn sàng hợp thức hóa cho chủ đầu tư bằng cách chứng nhận Bất động sản có bán qua sàn, dù thực tế là không! Qua đó, sàn giao dịch và các chủ đầu tư cùng nhau chia chác lợi nhuận thu được.
(Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)
Trên đây là những thông tin mà Sen Vàng Group gửi đến quý vị cách nhận diện những chiêu trò trong việc xây dựng và mua bán bất động sản của chủ đầu tư. Để có thể đưa những quyết định đầu tư tránh mắc bẫy sai lầm, quý độc giả nhà đầu tư cần thận trọng nghiên cứu tìm hiểu rõ ràng dự án, quy hoạch chính thức tại khu vực để đưa ra những quyết định đầu tư đúng đắn.
Để có những nguồn thông tin báo cáo thị trường các vùng tỉnh, các quy hoạch và bản đồ quy hoạch của tất thảy 63 tỉnh thành trên cả nước một cách chính xác nhất. Quý vị có thể vui lòng tham khảo tại Cổng thông tin Senvangdata.
Nguồn tổng hợp: Sen Vàng Group – BTV Thành Nguyễn
Thông tin liên hệ:
Website: https://senvangdata.com/
Hotline: 0948.48.48.59
