Thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản lâm vào tình trạng suy thoái kéo dài. Nguyên nhân bởi hàng loạt những doanh nghiệp bất động sản, thậm chí là những chủ đầu tư có tên tuổi liên tục bị xử lý về những sai phạm trong quá trình đầu tư. Điều đó kéo theo hàng loạt những nhà đầu tư cá nhân cũng lâm vào cảnh túng khốn khi đặt niềm tin vào chủ đầu tư. Trong bài viết này, Sen Vàng Group sẽ gửi đến quý bạn đọc cách nhận diện những chiêu trò lừa đảo, lách luật của chủ đầu tư bất động sản nhằm giúp bạn đọc hạn chế những sai lầm mắc phải trong quá trình đầu tư.
Về mặt thông lệ, chủ đầu tư các dự án bất động sản chính là các đơn vị sở hữu vốn của dự án và có trách nhiệm trong việc triển khai dự án bất động sản của mình.
Về mặt luật, có một số quy định khác nhau liên quan đến chủ đầu tư. Theo Luật Đấu thầu năm 2013, Chủ đầu tư là “tổ chức sở hữu vốn hoặc tổ chức được giao thay mặt chủ sở hữu vốn, tổ chức vay vốn trực tiếp quản lý quá trình thực hiện dự án”
Còn theo Luật Xây dựng 2014, Chủ đầu tư xây dựng là “cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng”.
Dù theo nghĩa nào thì chúng ta cũng đều có thể hiểu Chủ đầu tư chính là đơn vị sở hữu dự án bất động sản, có toàn quyền và trách nhiệm liên quan đến dự án bất động sản đó.
(Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)
Tình trạng các chủ đầu tư do thiếu hụt vốn trong quá trình đầu tư dự án. Vì vậy đã áp dụng những hình thức lách luật thông qua việc ghi nhận những hợp đồng đặt cọc giữ chỗ hay những hợp đồng vay vốn, hợp đồng hứa mua hứa bán với khách hàng.
Cụ thể, theo Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 quy định, điều kiện đưa vào kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai là phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt. Trong trường hợp dự án là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng.
Ngoài ra, đối với hình thức hợp tác góp vốn kinh doanh, theo khoản 2 Điều 69 Luật nhà ở 2014, bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn. ( Điểm a, Khoản 2, Điều 19 Nghị định số 99/2015).
(Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)
Tuy nhiên tại thời điểm hiện tại, rất nhiều chủ đầu tư, dù mới chỉ bắt đầu thi công phần móng dự án, chưa hoàn thành những thủ tục về hồ sơ dự án, phê duyệt bản vẽ thiết kế. Tuy nhiên đã thực hiện mở bán ồ ạt nhận đặt cọc giữ chỗ thông qua các hợp đồng đặt cọc, hứa mua bán. Hay tinh vi hơn còn thực hiện mạo danh dưới những hợp đồng vay vốn.
Khách hàng mua nhà sẽ ký hợp đồng cho chủ đầu tư vay vốn để đảm bảo được giữ chỗ và nhận được những ưu đãi lớn trong quá trình mua. Đây đều là những hành vi trái pháp luật dựa theo những quy định đã nêu bên trên.
Điển hình như dự án Chung cư cao tầng Thảo Điền (tên thương mại là Thảo Điền Green) vừa qua đã bị Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh “tuýt còi” về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai dù chưa đầy đủ những thủ tục pháp lý kinh doanh bất động sản, nhà ở, đất đai và các pháp luật khác có liên quan.
Dự án chung cư Thảo Điền Green (Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)
Hay một ví dụ khác cho việc thực hiện hợp đồng hứa mua hứa bán dựa hai doanh nghiệp. Đó là tranh chấp hợp hợp đồng hứa mua, hứa bán tại dự án Khu dân cư Bắc Phước Kiển (huyện Nhà Bè) giữa CTCP Quốc Cường Gia Lai với CTCP Đầu tư Sunny Island.
Cụ thể theo hợp đồng, Quốc Cường Gia Lai hứa bán dự án và Sunny Island hứa mua dự án Bắc Phước Kiển. Tuy nhiên do chậm trễ trong thanh toán và mâu thuẫn thông tin nên dẫn đến những tranh chấp kiện tụng tại dự án này giữa 2 doanh nghiệp. Hiện nay, tranh chấp giữa hai công ty đang được Hội đồng trọng tài của VIAC giải quyết tuy nhiên vẫn chưa có phán quyết chính thức.
2.2. Bán bất động sản ký quỹ
Tương tự như các hợp đồng vay vốn, đặt cọc, những năm gần đây, thị trường bất động sản trong nước xuất hiện hình thức giao dịch thông qua hợp đồng ký quỹ. Ký quỹ bất động sản là hình thức chủ đầu tư dự sử dụng để bán hàng khi dự án chưa hoàn thiện các loại thủ tục pháp lý cần thiết để mở bán chính thức.
Ký quỹ là một nghiệp vụ thông thường trong ngành ngân hàng. Trong giao dịch ký quỹ, ngân hàng được coi là tổ chức trung gian quản lý tiền và thực hiện theo thỏa thuận trước của bên bán và bên mua. Tuy nhiên, bất động sản là loại hình tài sản đặc thù, khi giao dịch cần tuân theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản. Trong khi 2 luật này chưa hề có quy định liên quan đến hợp đồng ký quỹ bất động sản. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được phép ký hợp đồng mua bán với người mua khi đã hoàn thiện xong các thủ tục pháp lý cần thiết. Vì vậy, việc tạo ra những hợp đồng ký quỹ mua bán bản chất là việc đặt cọc mua nhà đối với dự án chưa hoàn thiện pháp lý.
(Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)
Theo chủ đầu tư, ký quỹ sẽ đảm bảo cho khách hàng tiếp cận sản phẩm sớm nhất, được hưởng những quyền lợi, ưu đãi từ chủ đầu tư. Mặc dù vậy, nhiều khách hàng vẫn băn khoăn về tính pháp lý của hình thức ký quỹ bất động sản, thậm chí đặt dấu hỏi về năng lực của chủ đầu tư do những khoảng trống pháp lý chưa được giải quyết như đã nêu trên.
Mặc dù đã có thỏa thuận hoàn tiền, trên thực tế, nhiều dự án đã có hợp đồng ký quỹ với khách hàng nhưng sau đó không hoàn thiện được thủ tục pháp lý, bị chậm tiến độ, “treo” nhiều năm, thậm chí bị hủy bỏ. Khách hàng “trầy trật” mới nhận lại được tiền đặt cọc, tốn không ít thời gian hoặc bỏ lỡ cơ hội đầu tư tốt hơn. Nhiều người phải kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc ra tòa án với quy trình tố tụng kéo dài, thậm chí dù được xử thắng kiện cũng chưa chắc được đảm bảo thi hành án.
Giữa lúc thị trường biến động khó khăn hiện nay tuy nhiên nhiều chủ đầu tư vẫn ra những deal khuyến mãi cực sốc cho khách hàng mua nhà.
Cụ thể như dự án Kiến Hưng Luxury (Hà Nội), chủ đầu tư áp dụng chương trình bốc thăm trúng thưởng 70 khách hàng đầu tiên đặt cọc mua nhà thành công từ ngày 05/12/2020 sẽ có cơ hội nhận được xe Mercedes GLC 200 trị giá 1.7 tỷ đồng; xe Vespa GTS Super Sport trị giá 110 triệu đồng; Macbook Pro 13inch 512GB; iPhone 12 Pro Max 256GB và Apple Watch.
Hay như dự án Meyhomes Capital Phú Quốc, chủ đầu tư đã tung chính sách bán hàng trong những tháng cuối năm 2020 với phần thưởng bốc thăm là xe ô tô Mercedes C180 trị giá gần 2 tỷ đồng và 12 chiếc Honda SH 150i.
Dự án Meyhomes Capital Phú Quốc (Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)
Theo Luật Kinh doanh, không có điều khoản bó buộc nào doanh nghiệp không được đưa ra các chiêu khuyến mãi khủng, những chiêu khuyến mãi gây sốc để bán hàng. Tuy nhiên, cũng chính vì thế mà doanh nghiệp dễ dàng đưa ra những chính sách khuyến mãi ảo để kích cầu. Không phải khách hàng nào cũng đủ điều kiện để được hưởng những chính sách ưu đãi do chủ đầu tư đưa ra…
Chẳng hạn, mức chiết khấu cao, quà tặng giá trị lớn chỉ áp dụng cho các khách hàng trả tiền trước một lần hoặc trả trước một lần 50 -70% giá trị hợp đồng mua bán căn hộ…
Kinh phí cho các chương trình khuyến mãi là khá lớn, thường được tính vào giá nhà, thay vì chủ đầu tư phải đi vay ngân hàng thì họ sẽ vay của khách hàng và tính lãi suất cho số tiền trả trước 1 lần và biến thành mức chiết khấu cao cho khách hàng…
Ngoài ra, đối với những chủ đầu tư hàng tồn kho nhiều, thiếu hụt nguồn vốn, chậm trễ trong việc hoàn thành nghĩa vụ chi trả lãi vay và nợ thuế. Thì việc đưa ra những chính sách khuyến mãi không đảm bảo được năng lực hoàn thành của chủ đầu tư và cực kỳ rủi ro cho những khách hàng tham gia mua nhà
Lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản khổng lồ cũng đang là nguyên nhân chính dẫn đến sự biến động suy thoái trên thị trường bất động sản hiện nay. Theo báo cáo gửi Thủ tướng chính phủ của Bộ Tài chính trong năm 2022. Tính đến năm 2024, sẽ có 270,270 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đến ngày đáo hạn.
Lợi dụng kẽ hở của việc phát hành trái phiếu, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phát hành những bất động sản ồ ạt, trái quy định pháp luật.
Theo đó, bằng việc phát hành trái phiếu dễ dàng đến đối tượng công chúng và nhà đầu tư cá nhân thiếu kinh nghiệm. Doanh nghiệp bất động sản có thể thu hàng nghìn tỷ đồng trái phiếu tuy nhiên không sử dụng tiền đó vào mục đích kinh doanh như hồ sơ phát hành ban đầu.
(Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)
Thậm chí, doanh nghiệp còn làm giả mạo những báo cáo tài chính, định giá sai trái phiếu, mua lại trái phiếu từ các công ty con lập ra để phát hành đến công chúng nhằm thu nguồn tiền ngàn tỷ một cách tối đa.
Ví dụ “nóng” nhất hiện nay chính là vụ việc sai phạm trong phát hành lô trái phiếu trị giá 10,300 tỷ đồng của Tập đoàn Tân Hoàng Minh. Với những thủ đoạn y hệt như nêu bên trên, Tập đoàn này đã lập 3 công ty con để thực hiện việc gian dối phát hành trái phiếu chiếm đoạt hơn 8,000 tỷ đồng của các nhà đầu tư. Hiện nay vụ việc vẫn đang được Cơ quan cảnh sát điều tra (C03) Bộ Công an tiếp tục điều tra làm rõ và bồi thường thiệt hại cho các nhà đầu tư “mắc bẫy”.
Tòa nhà thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh (Nguồn: Sen Vàng Group tổng hợp)
Trên đây là những thông tin mà Sen Vàng Group gửi đến quý vị cách nhận diện những chiêu trò lách luật huy động vốn của chủ đầu tư bất động sản. Hẹn gặp các bạn trong phần tiếp theo về cách nhận diện chiêu trò trong xây dựng và mua bán bất động sản của chủ đầu tư thiếu uy tín.
Ngoài ra để có những nguồn thông tin báo cáo thị trường các vùng tỉnh, các quy hoạch và bản đồ quy hoạch của tất thảy 63 tỉnh thành trên cả nước một cách chính xác nhất. Quý vị có thể vui lòng tham khảo tại Cổng thông tin Senvangdata.
Nguồn tổng hợp: Sen Vàng Group – BTV Thành Nguyễn
Thông tin liên hệ:
Website: https://senvangdata.com/
Hotline: 0948.48.48.59
