Việt Nam đã và đang trải qua những cơn đau dai dẳng do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 lần thứ 4 và thị trường bất động sản cũng không nằm ngoài những tác động của guồng quay đó. Tuy nhiên, vốn là một thị trường không hoàn hảo, thị trường bất động sản sẽ xuất hiện một số nguy cơ khó lường như đầu cơ, tăng giá. Theo đó, các cơ quan quản lý Nhà nước ban hành các chính sách nhằm điều tiết hoạt động này trong đó có chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản.
Thời gian qua, việc tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản với sự tham gia ồ ạt của các nhà đầu tư lướt sóng, sử dụng đòn bẩy tài chính từ vốn vay ngân hàng đã gây ra nguy cơ rủi ro cho thị trường bất động sản nói riêng, thị trường tài chính tiền tệ và kinh tế đất nước nói chung.
Đầu tháng 4/2022, Ngân hàng Nhà nước đã có đã yêu cầu kiểm soát chặt chẽ và hạn chế tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có kinh doanh bất động sản để tập trung vốn tín dụng vào một số lĩnh vực sản xuất, ưu tiên nông nghiệp, nông thôn, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp nhỏ và vừa, ứng dụng công nghệ cao và các ngành thương mại, dịch vụ có giá trị gia tăng cao như công nghiệp chế biến, chế tạo, dịch vụ, logistics…
Mới đây, ngày 3/11 tại phiên chất vấn Quốc hội trong Kỳ họp thứ 3, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng đã thông tin về nội dung liên quan đến việc quản lý, kiểm soát tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như trái phiếu doanh nghiệp, bất động sản.
Theo Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 4/2022, tổng dư nợ đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 2,288,278 tỷ đồng, tăng 10.19% so với cuối năm 2021, chiếm tỷ trọng 20.44% trong tổng dư nợ đối với nền kinh tế, tỷ lệ nợ xấu là 1.62%.
Ngân hàng Nhà nước cũng cho biết, hiện nay khoảng 94% dư nợ tín dụng bất động sản là cho vay trung và dài hạn trong khi nguồn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn. Chênh lệch kỳ hạn và lãi suất giữ nguồn vốn và cho vay đối với lĩnh vực này là rủi ro lớn đối với hệ thống ngân hàng.
Bà Nguyễn Thị Hồng, Thống đốc Ngân hàng nhà Nước giải trình tại phiên chất vấn, chiều 3/11 (Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)
Trong thời gian tới, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục chỉ đạo tổ chức tín dụng tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có đầu tư, kinh doanh bất động sản, đồng thời, tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân tiếp cận nguồn vốn tín dụng để mua, đầu tư nhà ở tự sử dụng, tiêu dùng, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nhà ở thương mại giá rẻ.
Thực hiện chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước và tuân thủ các quy định pháp luật liên quan, các tổ chức tín dụng đã chủ động giảm dần tỷ lệ vốn ngắn hạn đầu tư trung, dài hạn đưa về giới hạn tối đa 30%, do vậy dẫn đến có tổ chức tín dụng còn tỷ lệ giới hạn thì cho vay trung, dài hạn trong đó có bất động sản, còn tổ chức tín dụng nào sử dụng hết tỷ lệ giới hạn sẽ hạn chế, thậm chí siết cho vay bất động sản để tập trung cho các dự án sản xuất, kinh doanh. Hơn nữa, lãi suất cho vay mua nhà để ở trên thị trường hiện nay rất đa dạng, lãi suất cho vay sửa chữa nhà cửa, kinh doanh bất động sản có chiều hướng tăng từ 0.5 – 1.5%/năm.
Trước hết, phải khẳng định rằng, động thái kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản là phù hợp thời điểm này. Bởi lẽ, nếu không siết chặt tình trạng ngân hàng cho vay sân sau, bắt tay với doanh nghiệp bất động sản mua trái phiếu doanh nghiệp của doanh nghiệp bất động sản để đảo nợ… thì đến một lúc nào đó, mức độ nguy hiểm sẽ lan rộng và ngoài tầm tay của cơ quan thanh tra, giám sát. Hơn nữa, việc tăng giá bất động sản sẽ càng hút dòng vốn của các nhà đầu tư và nhà đầu cơ vào thị trường bất động sản. Cùng với nguồn cung hạn chế, lượng cung tiền trên thị trường lớn sẽ tiếp tục đẩy giá bất động sản tiếp tục tăng giá. Và các nhà đầu cơ chộp giật sẽ càng đẩy mạnh vay tiền và chuyển vào bất động sản.
Tuy nhiên, việc siết tín dụng chảy vào bất động sản, chắc chắn sẽ có tác động đến thị trường, người mua nhà, nhà đầu tư và doanh nghiệp địa ốc.
Khi các doanh nghiệp bất động sản thiếu vốn sẽ dẫn đến việc thu hẹp quy mô phát triển dự án và khả năng cung cấp các sản phẩm bất động sản cho thị trường. Khi nguồn cung hạn chế, giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng. Kịch bản xấu hơn là đóng băng thị trường bất động sản và nguy cơ lao dốc.
Theo số liệu của Bộ Xây dựng, tính đến quý I/2022, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 3% so với cuối năm 2021. Trong khi đó, giá nhà ở riêng lẻ, đất nền tăng khoảng 5-10%, tại một số tỉnh và khu vực giáp ranh thành phố vẫn tiếp tục tăng 15-20% so với cuối năm 2021.
Đến quý III/2022, nhìn chung giá bất động sản bắt đầu có động thái chững lại song giá phân khúc nhà ở chung cư tại một số khu vực tại thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục có xu hướng tăng nhẹ.
Kiểm soát tín dụng đẩy giá nhà lên cao (Ảnh minh họa)
Nhiều doanh nghiệp lớn hiện nay đang dựa vào vốn vay ngân hàng để phát triển dự án. Vì vậy khi tín dụng bị kiểm soát, doanh nghiệp sẽ bị ảnh hưởng nặng vì không có vốn để phát triển dự án. Thậm chí, các doanh nghiệp này sẽ thiếu vốn sản xuất kinh doanh, dẫn đến việc thu hẹp quy mô phát triển dự án và khả năng cung cấp các sản phẩm bất động sản cho thị trường. Khi nguồn cung sụt giảm sẽ làm cho các bất động sản tăng giá trong tương lai.
Những doanh nghiệp có các dự án đang hình thành, chào bán cũng sẽ gặp khó khăn vì người mua nhà sẽ gặp khó khăn trong tiếp cận vốn vay, tính thanh khoản bị ảnh hưởng. Hiện nay, có khoảng 20-30% số lượng khách cần phải vay vốn từ ngân hàng do chưa tích lũy đủ năng lực tài chính. Đặc biệt người mua nhà chủ yếu là mua chung cư và thế chấp bằng tài sản đó mặt khác đây là nhóm khách hàng nằm trong danh sách các ngân hàng thương mại hạn chế cho vay. Doanh nghiệp khó chào bán bất động sản do khách hàng lo ngại không vay được vốn từ ngân hàng, từ đó chần chừ “xuống tiền” mua nhà. Thay vì mở rộng đầu tư các dự án mới, tung hàng ra thị trường, nhiều doanh nghiệp đã chọn cách hoạt động “cầm chừng”, vừa làm vừa nghe ngóng vì lo ngại thị trường bất động sản sẽ rơi vào trầm lắng trong giai đoạn tiếp theo.
Doanh nghiệp loay hoay với vốn (Ảnh Minh họa)
Nhìn chung, thị trường bất động sản liên quan mật thiết và có ảnh hưởng qua lại đến các thị trường vốn như thị trường tín dụng, chứng khoán, trái phiếu, thu hồi vốn đầu tư nước ngoài…Sự phát triển của thị trường vốn sẽ góp phần phát triển thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh sẽ đảm bảo sự ổn định, an toàn cho thị trường vốn.
Do đó, việc kiểm soát nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản là giải pháp vô cùng quan trọng trong số những giải pháp giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững. Song cũng cần xem xét các giải pháp gây tác động xấu đến hệ thống các tổ chức tín dụng và nền kinh tế.
Việc siết tín dụng vào bất động sản là một trong những biện pháp để giảm lượng tiền trong lĩnh vực này, từ đó đưa thị trường bất động sản về đúng giá trị thực, tránh tình trạng bong bóng bất động sản, tránh nguy cơ gây khủng hoảng trong lĩnh vực bất động sản và lĩnh vực tài chính – tiền tệ. Việc siết tín dụng bất động sản còn thanh lọc được các nhà đầu tư và các doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu kém hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn và kinh doanh tràn lan. Tuy nhiên, cần có các biện pháp để thị trường bất động sản có thể hồi phục và phát triển, đáp ứng nhu cầu hồi phục và tăng trưởng của các ngành kinh tế quốc dân và đảm bảo an sinh xã hội.
Để kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản, chống đầu cơ, nhưng cũng tránh làm đóng đóng băng thị trường bất động sản, gây tác động xấu đến hệ thống các tổ chức tín dụng và nền kinh tế, trên cơ sở phản ánh của các tổ chức tín dụng, TS. Nguyễn Quốc Hùng – Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng đề xuất một số giải pháp.
Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng (Ảnh: Sen Vàng tổng hợp)
Thứ nhất, hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản trong đó cần phân biệt rõ hơn bất động sản phục vụ nhu cầu thiết yếu và không thiết yếu để ưu tiên tập trung nguồn vốn phát triển, tránh phát triển quá nóng, gây bong bóng thị trường bất động sản.
Thứ hai, cần phát triển thị trường tài chính theo hướng hài hoà giữa thị trường tiền tệ và thị trường vốn. Đẩy mạnh phát triển thị trường vốn tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản huy động nguồn vốn dài hạn, góp phần làm giảm lệ thuộc vào dòng vốn tín dụng ngân hàng.
Ngoài ra, ông Hùng cho rằng, cần xây dựng hệ thống thông tin về mua bán, thế chấp bất động sản thống nhất trên toàn quốc, thông qua hệ thống cổng thông tin quốc gia để góp phần công khai, minh bạch hóa thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho tổ chức tín dụng cho vay nhận thế chấp tài sản bảo đảm là bất động sản an toàn, hiệu quả.
|
Nguồn tổng hợp: Sen Vàng Group – BTV Thương Trần Thông tin liên hệ: Website: http://senvangdata.com/ Hotline: 0948.48.48.59 |
 |
