Vì sao nhà đầu tư nước ngoài ưu tiên dự án bất động sản đạt chuẩn ESG?

  • 5 Tháng 8, 2025
  • Mở đầu – Khi vốn quốc tế không còn “tràn vào” vô điều kiện

    Thị trường vốn quốc tế đang thay đổi nhanh hơn bao giờ hết.
    Nếu giai đoạn 2010–2018, nhiều dự án bất động sản Việt Nam có thể gọi vốn từ Nhật, Hàn, Singapore, Hong Kong chỉ nhờ vị trí đẹp và tiềm năng lợi nhuận, thì hiện nay điều kiện đầu tiên mà nhà đầu tư quốc tế đặt ra là: Dự án của bạn có đạt chuẩn ESG không?

    Theo PwC 2024:

    • 83% quỹ đầu tư bất động sản tại châu Á – Thái Bình Dương đưa ESG vào tiêu chí bắt buộc khi thẩm định.
    • 70% nhà đầu tư cho biết sẽ rút vốn hoặc không giải ngân nếu dự án không đáp ứng yêu cầu ESG tối thiểu.

    Điều này có nghĩa là ESG đã trở thành tấm “giấy thông hành” để một dự án Việt Nam bước vào bàn đàm phán vốn quốc tế. 

    Với chủ đầu tư, đây không phải câu chuyện “làm hay không làm” – mà là làm để sống sót và cạnh tranh.

    Xem thêm: Phát triển BĐS bền vững – ESG

    ESG – Cơ chế sàng lọc mới trên thị trường vốn quốc tế

    1. Vì sao ESG tác động trực tiếp đến khả năng gọi vốn của chủ đầu tư

    • E – Environmental: Giảm phát thải carbon, tiết kiệm năng lượng, bảo tồn tài nguyên. Các quỹ đầu tư phải báo cáo danh mục dự án ít phát thải để đáp ứng yêu cầu của chính phủ và cổ đông.
    • S – Social: Bảo vệ quyền lợi người lao động, đóng góp cho cộng đồng, an toàn xây dựng. Đây là yếu tố giảm rủi ro xã hội và tranh chấp pháp lý.
    • G – Governance: Quản trị minh bạch, báo cáo chính xác, tuân thủ luật pháp. Quỹ sẽ không mạo hiểm bỏ vốn vào dự án “mù thông tin”.

    Khi dự án thiếu ESG, quỹ phải gánh thêm rủi ro: chi phí cải tạo, nguy cơ vi phạm luật môi trường, giảm giá trị tài sản khi chuyển nhượng. Đó là lý do dự án không ESG thường bị loại ngay ở vòng thẩm định đầu tiên.

    4 Lý do nhà đầu tư nước ngoài không thỏa hiệp với dự án thiếu ESG – và thông điệp gửi đến chủ đầu tư Việt Nam

    1. Rủi ro pháp lý và chuỗi cung ứng toàn cầu

    • Các hiệp định thương mại & luật môi trường mới (CBAM, CSRD, SEC Climate Disclosure Rule) yêu cầu minh bạch dữ liệu ESG.

    • Nếu khách thuê trong dự án xuất khẩu sang EU/Mỹ mà dự án không đạt chuẩn ESG, họ sẽ chuyển sang khu/công trình đạt chuẩn để tránh bị đánh thuế carbon hoặc mất đơn hàng
    • Điều này khiến dự án mất khách thuê FDI ngay cả khi hạ giá thuê.

    Tác động tài chính:
    Một nhà xưởng 5ha cho thuê 5 USD/m²/tháng → mất khách thuê FDI → mất 3 triệu USD doanh thu/năm.

    2. ESG = Tăng giá trị tài sản và giảm chi phí vòng đời

    • Theo IFC, công trình đạt chuẩn xanh tiết kiệm 15–30% năng lượng, giảm 20–25% chi phí vận hành.
    • Giảm hao mòn vật liệu, giảm bảo trì, kéo dài vòng đời tài sản thêm 5–10 năm.

    So sánh:
    Dự án văn phòng 50.000 m², vận hành 20 năm:

    • Không ESG: chi phí năng lượng + bảo trì ~ 100 tỷ VNĐ/năm.
    • ESG: giảm còn 75–80 tỷ VNĐ/năm → tiết kiệm 400–500 tỷ VNĐ trong vòng đời.

    3. Khả năng thanh khoản và hấp dẫn chuyển nhượng

    • Quỹ quốc tế ưu tiên mua lại dự án đã có chứng chỉ ESG vì dễ đưa vào danh mục đầu tư xanh.
    • Dự án ESG có thể định giá cao hơn 5–15% khi bán lại so với dự án tương tự nhưng không đạt chuẩn.

    Điều này nghĩa là nếu lên kế hoạch exit sau 5–7 năm, ESG sẽ giúp tăng giá bán và rút ngắn thời gian chốt giao dịch.

    4. Tiếp cận nguồn vốn rẻ và dài hạn

    • Green Bond, Sustainability-Linked Loan: Lãi suất thấp hơn 0,5–1,5%/năm, thời hạn vay dài hơn 2–5 năm.
    • IFC, ADB, World Bank sẵn sàng tài trợ nếu dự án có chứng chỉ ESG ngay từ concept.

    Ví dụ Việt Nam:

    Nam Long Group nhận vốn ưu đãi từ IFC nhờ phát triển dự án đạt chuẩn EDGE, giúp tiết kiệm 20% năng lượng và nước.

    Nếu không đạt ESG – Cái giá phải trả của chủ đầu tư Việt Nam

    Việc không đạt chuẩn ESG không đơn thuần khiến dự án của chủ đầu tư “bị chấm điểm thấp hơn” – mà sẽ tạo ra chuỗi tác động dây chuyền từ vốn, khách hàng, tài sản, vận hành cho đến thương hiệu. Mỗi tác động này đều ăn mòn giá trị dự ánlàm suy giảm sức cạnh tranh của doanh nghiệp trong dài hạn.

    1. Mất cơ hội tiếp cận vốn ngoại ngay từ vòng thẩm định

    Trên thị trường vốn quốc tế, ESG đã trở thành điều kiện loại trừ.
    Các quỹ lớn như GIC (Singapore), BlackRock (Mỹ), CPP Investments (Canada) thường yêu cầu dự án phải đạt một trong các chuẩn GRESB, LEED, EDGE hoặc tương đương.
    Nếu không đạt, hồ sơ sẽ không được mở ra vòng đàm phán thứ hai, bất kể tiềm năng lợi nhuận có hấp dẫn đến đâu.

    Tác động trực tiếp:

    • Mất cơ hội huy động vốn dài hạn, lãi suất thấp.
    • Phải quay về vay thương mại trong nước với lãi suất cao hơn 2–3%/năm.
    • Khả năng mở rộng quy mô dự án bị bó hẹp.

    2. Bị định giá thấp hơn thị trường 10–20% khi chuyển nhượng

    Khi một dự án không đạt ESG, nhà đầu tư mua lại hoặc quỹ thâu tóm sẽ phải chiết khấu mạnh để bù đắp chi phí cải tạo và rủi ro vận hành.
    Thậm chí trong nhiều trường hợp, tài sản không ESG không thể bán cho các quỹ có quy tắc đầu tư “chỉ nhận tài sản xanh”.

    3. Mất khách thuê chiến lược – đặc biệt là các tập đoàn FDI

    Các tập đoàn đa quốc gia (FDI) chịu áp lực từ chuỗi cung ứng xanh. Nếu thuê tại dự án không đạt ESG:

    • Họ có nguy cơ vi phạm cam kết giảm phát thải Scope 3 với cổ đông.
    • Họ sẽ chuyển sang dự án đạt chuẩn ESG, ngay cả khi chi phí thuê cao hơn.

    Hệ quả:

    • Mất các khách thuê “anchor” (khách thuê trụ cột) → giảm uy tín thị trường.
    • Giảm tỷ lệ lấp đầy → giảm dòng tiền vận hành.

    4. Tăng chi phí vận hành và chi phí cải tạo

    Không có ESG, dự án:

    • Không đủ điều kiện vay vốn ưu đãi hoặc hưởng ưu đãi thuế từ chính sách xanh.
    • Phải trả cao hơn cho năng lượng, nước, bảo trì.
    • Nếu muốn đáp ứng yêu cầu ESG sau này → chi phí retrofit (cải tạo) cao gấp 2–3 lần so với triển khai từ đầu.

    Ví dụ:
    Cải tạo một tòa nhà văn phòng 40.000 m² để đạt chuẩn LEED Gold sau khi vận hành có thể tốn 6–8 triệu USD, trong khi nếu áp dụng ngay từ đầu chỉ tốn 3–4 triệu USD.

    5. Rủi ro thương hiệu – Dán nhãn “không bền vững” trên thị trường

    Trong bối cảnh truyền thông ESG mạnh mẽ, dự án không đạt ESG sẽ bị liệt vào nhóm “không bền vững” trong hồ sơ nghiên cứu thị trường của các tổ chức tư vấn, môi giới quốc tế.

    1. Các báo cáo thị trường sẽ xếp dự án vào nhóm “không đạt chuẩn”.
    2. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp thị, bán hàng và đàm phán giá trong tương lai.
    3. Một khi đã mang “vết” này, việc xóa bỏ hoặc đảo ngược hình ảnh cực kỳ khó khăn và tốn kém.

    Chiến lược ESG dành riêng cho chủ đầu tư Việt Nam muốn hút vốn quốc tế

    1. Tích hợp ESG ngay từ concept

    • Không “chữa cháy” ở giai đoạn cuối.
    • ESG phải nằm trong quy hoạch tổng thể, thiết kế, lựa chọn vật liệu, và mô hình vận hành.

    2. Chọn chứng chỉ phù hợp phân khúc

    • LEED: Văn phòng, thương mại.
    • EDGE: Nhà ở, khu đô thị.
    • WELL: Công trình chăm sóc sức khỏe, văn phòng cao cấp.

    3. Minh bạch dữ liệu và báo cáo song ngữ

    • Hệ thống đo lường năng lượng, nước, carbon ngay từ khi vận hành.
    • Báo cáo ESG song ngữ để nhà đầu tư quốc tế dễ tiếp cận.

    4. Truyền thông câu chuyện chuyển đổi ESG

    • Không chỉ “nói về xanh”, mà kể câu chuyện cam kết, lộ trình, và kết quả đo được.
    • Đây là cách nhà đầu tư tin rằng chủ đầu tư thực sự nghiêm túc.

    Kết luận – ESG là chiến lược sống còn, không phải xu hướng

    Với chủ đầu tư bất động sản Việt Nam, ESG không còn là một “tấm huy chương” để khoe trên brochure, mà là tấm hộ chiếu để sống còn trên thị trường vốn quốc tế.
    Không ESG = không vốn ngoại, mất khách thuê FDI, giá trị tài sản giảm, khó exit.
    Có ESG = vốn rẻ, khách thuê chất lượng, giá trị dự án tăng, thương hiệu bền vững.

    Trong bối cảnh toàn cầu hóa và biến đổi khí hậu, ESG không chỉ là trách nhiệm mà là cơ hội vàng để doanh nghiệp bất động sản khẳng định vị thế. Báo cáo ESG giúp tối ưu vận hành, thu hút vốn xanh, và nâng cao uy tín thương hiệu, từ đó đáp ứng yêu cầu khắt khe của nhà đầu tư, khách hàng, và quy định pháp lý. Không hành động ngay hôm nay, doanh nghiệp có nguy cơ tụt hậu trong cuộc đua phát triển bền vững.

    Sen Vàng ESG tư vấn cam kết đồng hành với các chủ đầu tư, doanh nghiệp và chính quyền địa phương trong toàn bộ chuỗi giá trị: từ định hình concept sản phẩm, triển khai ESG thực tiễn, đến kết nối thị trường và vốn xanh. Hãy để chúng tôi giúp bạn xây dựng những khu công nghiệp sinh thái Việt Nam đạt chuẩn, vững vàng trên bản đồ đầu tư toàn cầu và khẳng định vị thế dẫn đầu trong kỷ nguyên phát triển bền vững.

    Tại Sen Vàng, chúng tôi cam kết đồng hành cùng các chủ đầu tư KCN trong hành trình tích hợp ESG, xây dựng những hệ sinh thái xanh và giá trị bền vững, góp phần đưa ngành bất động sản Việt Nam vươn tầm quốc tế.

    Trong bối cảnh toàn cầu hóa và biến đổi khí hậu, ESG không chỉ là trách nhiệm mà là cơ hội vàng để doanh nghiệp bất động sản khẳng định vị thế. Báo cáo ESG giúp tối ưu vận hành, thu hút vốn xanh, và nâng cao uy tín thương hiệu, từ đó đáp ứng yêu cầu khắt khe của nhà đầu tư, khách hàng, và quy định pháp lý. Không hành động ngay hôm nay, doanh nghiệp có nguy cơ tụt hậu trong cuộc đua phát triển bền vững.

    Sen Vàng là đối tác chiến lược đồng hành cùng bạn trên hành trình ESG. Chúng tôi cung cấp giải pháp toàn diện: xây dựng chiến lược ESG, soạn thảo báo cáo ESG chuẩn quốc tế (GRI, GRESB), và hỗ trợ đạt chứng chỉ công trình xanh như LEED, EDGE, LOTUS. Hãy để Sen Vàng giúp bạn biến thách thức thành lợi thế cạnh tranh!

    Hành động ngay:

    • Điền Form Khảo sát để đánh giá khoảng cách thực hành ESG hiện tại của doanh nghiệp so với tiêu chuẩn quốc tế.
    • Liên hệ Sen Vàng tại [senvangdata.com.vn] hoặc gọi 0948484859] để được tư vấn miễn phí. Bắt đầu hành trình phát triển bền vững hôm nay!
    • Báo cáo ESG bất động sản
    • Phát triển bền vững bất động sản
    • Chứng chỉ công trình xanh
    • ESG Việt Nam
    • Công trình xanh LEED
    • Chứng chỉ EDGE bất động sản
    • Tín dụng xanh bất động sản
    • Trái phiếu xanh Việt Nam
    • Chiến lược ESG doanh nghiệp
    • GRI báo cáo ESG
    • GRESB bất động sản
    • Bất động sản bền vững
    • Quản trị rủi ro ESG
    • Vốn xanh bất động sản
    • Luật phát triển bền vững
    • Thương hiệu xanh bất động sản
    • Khu đô thị xanh
    • Quy hoạch bền vững
    • Chuỗi cung ứng xanh
    • Sen Vàng ESG tư vấn

    Trên đây là những thông tin tổng quan về “Vì sao nhà đầu tư nước ngoài ưu tiên dự án bất động sản đạt chuẩn ESG?” do Sen Vàng Group cung cấp. Hy vọng với những thông tin trên giúp chủ đầu tư, nhà đầu tư và doanh nghiệp có thêm những thông tin về một trong những tiêu chí cần cân nhắc, xem xét trước khi đầu tư. Ngoài ra để xem thêm các bài viết về tư vấn phát triển dự án, anh chị, bạn đọc có thể truy cập trang web https://senvangdata.com.vn/. 

    ____________

    Xem thêm các dịch vụ / tài liệu khác của Sen Vàng :

    Dịch vụ tư vấn : https://senvangdata.com.vn/dich-vu/dich-vu-tu-van

    Tài liệu : https://senvangacademy.com/collections/tai-lieu/

    Báo cáo nghiên cứu thị trường : https://senvangdata.com/reports

    —————————

    Bất động sản Sen Vàng – Đơn vị tư vấn phát triển dự án bất động sản uy tín, chuyên nghiệp Việt Nam

    Website: https://senvanggroup.com/

    Website Cổng thông tin dữ liệu : https://senvangdata.com/

    Youtube: https://tinyurl.com/vt82l8j

    Group cộng đồng Kênh đầu tư Sen Vàng : https://zalo.me/g/olgual210

    Linkedin: https://www.linkedin.com/in/ngocsenvang/

    TikTok: https://www.tiktok.com/@senvanggroup

    Hotline liên hệ: 0948.48.48.59

    Email: info@senvanggroup.com

    ————————————————————————–

    © Bản quyền thuộc về : Kênh Đầu Tư Sen Vàng

    © Copyright by “Kenh Dau Tu Sen Vang Fanpage: https://www.facebook.com/bds.senvangdataChannel

    ☞ Do not Reup

    #senvanggroup, #kenhdautusenvang, #phattrienduan, #phattrienbenvung, #realcom, #senvangdata,#congtrinhxanh, #taichinhxanh #proptech, #truyenthongbatdongsan #thuonghieubatdongsan,

    #công_ty_tư_vấn_phát_triển_dự_án

    #chủ_đầu_tư_bất_động_sản

    #R_D_Nghiên_cứu_phát_triển_dự_án_bất_động_sản

    #phân_tích_chuyên_gia_bất_động_sản

    #tiêu_điểm_bình_luận_thị_trường_bất_động_sản

    #thị_trường_bất_động_sản_2024

    #MA_dự_án_Bất_động_sản

    Thẻ : sen vàng group, chiến lược ESG, Sustainability-Linked Loan, senvangdata, vốn đầu tư quốc tế, quản trị minh bạch, phát triển bền vững, tiêu chuẩn phát triển bền vững, chứng chỉ xanh, gọi vốn nước ngoài, quỹ đầu tư quốc tế, khóa học bất động sản, thẩm định dự án, dự án xanh, giá trị tài sản, Công trình xanh, tiết kiệm năng lượng, khách thuê FDI, đầu tư bất động sản, R and D bất động sản, rủi ro vận hành, dịch vụ tư vấn phát triển dự án, ESG bất động sản, luật môi trường quốc tế, truyền thông bất động sản, ESG khu công nghiệp, Green Bond,

      ĐĂNG KÝ NHẬN TƯ VẤN VỚI SEN VÀNG GROUP

      Nội dung Qúy công ty cần tư vấn :

      "Cảm ơn Qúy công ty, sau khi điền thông tin, Sen Vàng sẽ liên hệ với Qúy công ty để xác nhận trong thời gian 48h!
      Chúc Qúy công ty ngày càng phát triển và thịnh vượng!

      Qúy công ty có thể liên hệ trực tiếp số Hotline Sen Vàng Group 0948484859 nếu cần gấp!

      Trân trọng! "

      TOP