Các quy trình nghiên cứu và phân tích thị trường trong xây dựng concept sản phẩm bất động sản

2 Tháng 3, 2025

Trong lĩnh vực bất động sản, việc xây dựng concept sản phẩm không chỉ dừng lại ở ý tưởng mà cần được hỗ trợ bởi quy trình nghiên cứu và phân tích thị trường bài bản. Một chiến lược phát triển thành công đòi hỏi chủ đầu tư phải hiểu rõ nhu cầu khách hàng, xu hướng thị trường, cũng như các yếu tố tác động từ kinh tế, pháp lý đến công nghệ. Chính vì vậy, nghiên cứu và phân tích thị trường đóng vai trò cốt lõi trong việc định hình một sản phẩm bất động sản khả thi, có sức hút và đảm bảo lợi nhuận lâu dài. Trong bài viết này, Sen Vàng Group sẽ đi sâu vào các quy trình quan trọng giúp doanh nghiệp xây dựng một concept sản phẩm bất động sản phù hợp và tối ưu nhất.

1. Vai trò R&D sản phẩm Bất động sản

Bối Cảnh Thị Trường Phát Triển Sản Phẩm Bất Động Sản

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ, với sự tham gia của nhiều chủ đầu tư và sự gia tăng nhu cầu về nhà ở, khu đô thị, và các loại hình bất động sản thương mại. Tuy nhiên, không ít dự án rơi vào tình trạng hoang hóa hoặc mất giá trị do thiếu nghiên cứu kỹ lưỡng từ giai đoạn đầu, chẳng hạn như các khu nhà phố thương mại bỏ không ở Đà Nẵng, Phú Quốc, hoặc các khu đô thị ngập lụt do quy hoạch thoát nước kém. Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc áp dụng nghiên cứu và phát triển (R&D) để tạo ra các sản phẩm chất lượng, đáp ứng nhu cầu thị trường và mang lại giá trị lâu dài.

1. Tồn đọng các sản phẩm lỗi và bài học từ thị trường

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến nhiều sản phẩm gặp vấn đề nghiêm trọng, dẫn đến tình trạng bỏ hoang hoặc không thể khai thác hiệu quả. Một trong những nguyên nhân lớn nhất là sai lầm trong quy hoạch và thiết kế hạ tầng. Nhiều khu đô thị bị ngập lụt mỗi khi mùa mưa đến do hệ thống thoát nước kém, chưa được tính toán kỹ lưỡng ngay từ đầu. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng sống của cư dân mà còn làm giảm giá trị của dự án trong dài hạn.

Bên cạnh đó, thiết kế bất hợp lý cũng là một nguyên nhân quan trọng khiến nhiều dự án thất bại. Một số khu chung cư có mật độ xây dựng dày đặc, diện tích sinh hoạt hạn chế và số lượng thang máy không đủ đáp ứng nhu cầu cư dân. Điều này dẫn đến sự bất tiện trong sinh hoạt và làm giảm sức hút của sản phẩm trên thị trường.

Ngoài ra, một số dự án mang danh “đô thị xanh” nhưng lại thiếu giải pháp vận hành thực tế, khiến cư dân gặp phải các vấn đề như muỗi, côn trùng, thậm chí là rắn xuất hiện trong khu vực sinh sống. Những sai lầm này cho thấy việc phát triển sản phẩm bất động sản không thể chỉ tập trung vào yếu tố quảng bá mà cần có sự nghiên cứu kỹ lưỡng về tính thực tiễn và nhu cầu thực tế của thị trường.

2. Những thách thức lớn của các chủ đầu tư

Phát triển dự án bất động sản đối mặt với nhiều thách thức lớn. Thủ tục pháp lý phức tạp có thể kéo dài 3-5 năm, làm chậm tiến độ và tăng chi phí. Nhiều dự án phải điều chỉnh thiết kế để đáp ứng yêu cầu mới, gây tốn kém.

Rủi ro tài chính xuất hiện khi sản phẩm thiếu tính thanh khoản hoặc sức hấp dẫn. Điển hình là tình trạng shophouse bị bỏ hoang do quy hoạch chưa hợp lý, thiếu kết nối và tiện ích.

Nhu cầu khách hàng ngày càng cao cũng tạo áp lực lớn. Người mua hiện quan tâm đến cả môi trường sống tiện nghi, không gian xanh và dịch vụ chất lượng. Dự án không đáp ứng được những yêu cầu này dễ trở thành “đất vàng hóa đất hoang.”

3. Xu hướng mới trong phát triển sản phẩm bất động sản

Trước những thách thức thị trường, doanh nghiệp bất động sản đang chuyển hướng phát triển bền vững hơn. Xu hướng quan trọng nhất là quy hoạch đồng bộ với tầm nhìn dài hạn, chú trọng kết nối giao thông, hệ thống thoát nước và không gian xanh ngay từ giai đoạn lập kế hoạch.

Công nghệ đang được ứng dụng mạnh mẽ, đặc biệt là PropTech. Nhờ Big Data và AI, nhà phát triển có thể phân tích chính xác nhu cầu khách hàng, tối ưu thiết kế sản phẩm và chiến lược kinh doanh. Xu hướng phát triển khu đô thị tích hợp, kết hợp nhà ở, thương mại, văn hóa và giải trí tạo môi trường sống năng động, giải quyết vấn đề “đô thị hoang” và tăng tính thanh khoản.

Bối cảnh hiện nay vừa là thách thức vừa là cơ hội cho doanh nghiệp biết thích nghi. Nghiên cứu kỹ lưỡng và áp dụng xu hướng phát triển hiện đại là yếu tố then chốt giúp sản phẩm bất động sản thành công lâu dài.

Vai trò R&D trong phát triển dự án

R&D trong bất động sản không chỉ là công cụ để nâng cao năng lực cạnh tranh mà còn là yếu tố quyết định sự phát triển bền vững và khả năng thích ứng với xu hướng thị trường. Theo SenVang Group, R&D mang lại các lợi ích quan trọng sau:

Hiểu rõ thị trường và nhu cầu khách hàng: R&D giúp doanh nghiệp phân tích dữ liệu thị trường, dự báo xu hướng (như đô thị hóa, nhu cầu nhà ở xanh, KCN sinh thái), và phát triển các sản phẩm phù hợp, như bất động sản thông minh, đô thị bền vững, hoặc KCN sử dụng năng lượng tái tạo. Điều này giúp công ty không chỉ theo kịp sự thay đổi mà còn có thể dẫn dắt thị trường với các sáng kiến tiên phong. Ví dụ, nghiên cứu về thị hiếu của khách hàng tại các thành phố lớn như TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội có thể dẫn đến các dự án bất động sản xanh, tiết kiệm năng lượng, thu hút tầng lớp trung lưu và FDI.

Đổi mới sản phẩm và dịch vụ: Thông qua R&D, doanh nghiệp có thể tạo ra các sản phẩm độc đáo, như KCN sinh thái với 25% diện tích cây xanh, hệ thống quản lý chất thải đạt tiêu chuẩn ISO, hoặc nhà ở thông minh tích hợp IoT. Điều này không chỉ nâng cao chất lượng sản phẩm mà còn tạo sự khác biệt trên thị trường, tăng giá trị thương hiệu.

Áp dụng công nghệ mới: R&D hỗ trợ triển khai công nghệ tiên tiến, như trí tuệ nhân tạo (AI) để quản lý bất động sản, công nghệ xây dựng xanh, hoặc giải pháp số hóa trong quản lý. Điều này giúp tối ưu hóa chi phí xây dựng, vận hành, và nâng cao hiệu quả kinh doanh, như giảm tiêu thụ năng lượng hoặc cải thiện quy trình thiết kế.

Tăng cường cạnh tranh quốc tế: Trong bối cảnh cạnh tranh với các quốc gia như Trung Quốc, Hàn Quốc, và Singapore – nơi các dự án BĐS tích hợp R&D (như khu công nghiệp công nghệ cao, đô thị thông minh) đang dẫn đầu – R&D là chìa khóa để Việt Nam thu hút đầu tư FDI chất lượng cao và duy trì vị thế trên thị trường toàn cầu.

Các yếu tố R&D sản phẩm

– Xây dựng chiến lược: Đây là bước đầu tiên, tập trung vào việc xác định chiến lược tổng thể, từ việc xác định dự án, quy hoạch, đến thiết kế lộ trình và lập kế hoạch thời gian cụ thể. Mục tiêu là đảm bảo dự án có nền tảng chiến lược vững chắc.

– Nghiên cứu khả thi: Bao gồm việc nghiên cứu tiền khả thi, đánh giá đầu tư, ước tính chi phí và ngân sách, đồng thời thu xếp tài chính. Đây là bước quan trọng để đánh giá tính khả thi và tiềm năng sinh lời của dự án.

– Phát triển sản phẩm: Tập trung vào việc hoạch định chiến lược phát triển, thiết kế kiến trúc, tiện ích, lựa chọn công nghệ xây dựng và lập hồ sơ xin giấy phép. Giai đoạn này đảm bảo rằng sản phẩm được thiết kế phù hợp với nhu cầu thị trường.

– Triển khai sản xuất: Bao gồm các hoạt động như đấu thầu, quản lý xây dựng, kiểm tra chất lượng và giám sát quá trình thi công. Điều này đảm bảo rằng sản phẩm được triển khai đúng tiến độ và đạt tiêu chuẩn chất lượng.

– Xây dựng Concept sản phẩm để bán: Tập trung vào nghiên cứu thị trường, định vị sản phẩm, xây dựng chiến lược bán hàng và triển khai các nội dung hỗ trợ marketing như nhà mẫu, sa bàn.

– Triển khai bán hàng: Giai đoạn này liên quan đến việc thực hiện các chính sách bán và cho thuê, quản lý kế hoạch truyền thông và hỗ trợ khách hàng trong quá trình giao dịch. Đây là bước kết nối sản phẩm với thị trường.

– Vận hành quản lý sau bán hàng: Bao gồm các hoạt động như quản lý dữ liệu khách hàng, xử lý khủng hoảng, bảo trì sản phẩm và hoàn thiện các pháp lý.

– Quản lý sản phẩm đi vào sử dụng: Bao gồm các hoạt động như quản lý dữ liệu khách hàng, xử lý khủng hoảng, xây dựng cộng đồng cư dân đảm bảo uy tin thương hiệu, quản lý, duy trì và khai thác, bảo trì sản phẩm và hoàn thiện các pháp lý. Giai đoạn này tập trung vào việc duy trì chất lượng dự án và đảm bảo sự hài lòng của cư dân.

Đây là quy trình chung và các giai đoạn tiêu biểu của một sản phẩm bất động sản dự án ( có thể gọi là Vòng đời sản phẩm bất động sản dự án) mà chủ đầu tư nào cũng sẽ phải trải qua.

Sản phẩm là các dự án, dịch vụ bất động sản mà các chủ đầu tư, nhà đầu tư giới thiệu và giao dịch với khách hàng. Sản phẩm không chỉ là yếu tố đem lại nguồn thu mà còn là yếu tố để khách hàng, thị trường xác định giá trị, sự uy tín, thương hiệu của chủ đầu tư và nhà đầu tư. Nhiệm vụ của hoạt động nghiên cứu và phát triển sản phẩm bao gồm đổi mới, cải thiện chất lượng sản phẩm, tăng năng lực cạnh tranh của sản phẩm trên thị trường.

Lý do hoạt động R&D sản phẩm là vô cùng cần thiết đối với chủ đầu tư, nhà đầu tư bởi vì nhu cầu và thị trường bất động sản biến động không thể dự báo trước, các đối thủ cạnh tranh luôn không ngừng phát triển các dịch vụ, sản phẩm mới vậy nên nếu không tiếp tục phát triển sản phẩm của bản thân, chủ đầu tư và nhà đầu tư khó có thể có ưu thế cạnh tranh. Ngoài ra, không có sản phẩm nào là hoàn hảo, sẽ luôn còn khoảng trống và sai sót để phát triển và sửa đổi.

CORE VALUE: Giá trị cốt lõi của sản phẩm: Phát triền bền vững và bảo tồn tính bản địa – di sản địa phương – hài hòa với thiên nhiên môi trường. Đảm bảo được câu hỏi: Sản phẩm của công ty có thân thiện với môi trường hay không, kiến trúc và không gian đô thị có giữ được nét đặc trưng cảnh quan/ văn hóa địa phương hay không? Concept sản phẩm bất động sản có tôn vinh được văn hóa, con người tại đây hay không?

CUSTORMER CENTRIC: Sản phẩm lấy khách hàng làm trung tâm – giải quyết tất cả các vấn đề của khách hàng, đáp ứng nhu cầu của khách hàng, đáp ứng các mong muốn, khát khao của khách hàng về một môi trường sống mạnh khỏe và hạnh phúc. Hạng mục này các Chủ đầu tư cũng cần tự đặt ra các câu hỏi: Sản phẩm của tôi sẽ giúp gì cho khách hàng, sẽ giải quyết vấn đề gì của khách hàng còn thiếu hoặc đang cần tại đây, hoặc sẽ mang lại lợi ích gì khiến cho khách hàng chắc chắn sẽ cần ?

COMPETITIVE ADVANTAGES: Sản phẩm cạnh tranh, phù hợp thị hiếu, phù hợp với khách hàng tiềm năng. Trả lời được các câu hỏi là Tại sao khách hàng lại mua sản phẩm của bạn chứ không phải là sản phẩm của đối thủ cạnh tranh khách ? Sản phẩm của bạn có điểm gì khác biệt, đặc sắc, tốt hơn, nổi bật hơn, hiệu quả hơn, giá trị hơn các sản phẩm khác cùng phân khúc ?

CREATIVE & INNOVATIONS: Yếu tố cuối cùng chính là tính đổi mới sáng tạo của sản phẩm, tính tương lai của sản phẩm có gì. Sen Vàng đưa ra các yếu tố như: Yếu tố tiên phong, quốc tế, độc nhất, yếu tố công nghệ, yếu tố phong cách sống mới, thế hệ sống mới,….

2. R&D thị trường & Concept sản phẩm bất động sản

Các yếu tố ảnh hưởng thị trường bất động sản

2. 1. Các yếu tố vĩ mô

Một trong những yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến thị trường bất động sản là tình hình kinh tế vĩ mô. Khi nền kinh tế Việt Nam và thế giới ổn định và tăng trưởng tốt, thu nhập của người dân cải thiện, kéo theo nhu cầu sở hữu và đầu tư bất động sản tăng lên. Ngược lại, nếu nền kinh tế suy thoái, lạm phát cao hoặc chính sách tiền tệ bị thắt chặt, thị trường bất động sản có thể chịu tác động tiêu cực, khiến giá bất động sản giảm và giao dịch trở nên ảm đạm. Bên cạnh đó, tình hình chính trị toàn cầu cũng đóng vai trò quan trọng, đặc biệt trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế. Nếu môi trường chính trị ổn định, các dòng vốn đầu tư nước ngoài sẽ chảy mạnh vào Việt Nam, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

Ngoài ra, chính sách pháp luật cũng là một yếu tố quan trọng tác động đến thị trường. Các quy định về quyền sở hữu đất đai, luật thuế, chính sách tín dụng bất động sản và các điều kiện pháp lý liên quan có thể ảnh hưởng đến khả năng mua bán và đầu tư. Nếu các chính sách này được điều chỉnh theo hướng tích cực, như mở rộng quyền sở hữu cho người nước ngoài hoặc giảm thuế chuyển nhượng, thị trường có thể sôi động hơn. Ngược lại, nếu chính sách siết chặt tín dụng hoặc áp dụng các quy định hạn chế giao dịch, thị trường sẽ gặp khó khăn trong việc tăng trưởng.

2.2. Chu kỳ kinh tế và ngành bất động sản

Thị trường bất động sản không phát triển theo một đường thẳng mà luôn có chu kỳ kinh tế riêng, bao gồm các giai đoạn suy thoái, phục hồi, tích lũy và tăng trưởng. Khi nền kinh tế bước vào giai đoạn suy thoái, nhu cầu mua bán bất động sản giảm, giá cả có xu hướng đi xuống. Ngược lại, khi nền kinh tế phục hồi và tăng trưởng, các nhà đầu tư bắt đầu quay lại thị trường, đẩy giá bất động sản lên cao. Một yếu tố quan trọng khác trong chu kỳ này là luật đất đai và các chính sách điều chỉnh về quy hoạch đô thị, có thể tác động mạnh mẽ đến nguồn cung và giá trị bất động sản.

Các chu kỳ Bất Động Sản Việt Nam Từ 1993 Đến Nay. Nguồn: Sen Vàng tổng hợp

Bên cạnh chu kỳ kinh tế, sự phát triển của ngành bất động sản cũng ảnh hưởng đến thị trường. Nếu các doanh nghiệp bất động sản phát triển tốt, mở rộng quỹ đất, phát triển các dự án mới và thu hút vốn đầu tư, thị trường sẽ có cơ hội bứt phá mạnh mẽ. Ngược lại, nếu ngành bất động sản gặp khó khăn về tài chính, thiếu nguồn vốn hoặc không có chính sách hỗ trợ, thị trường có thể bị đình trệ. Những yếu tố như dòng vốn từ các quỹ đầu tư, chính sách hỗ trợ doanh nghiệp và triển vọng ngành trong tương lai sẽ quyết định sự phát triển bền vững của thị trường.

2. 3. Thị trường đầu tư và xu hướng phát triển

Một yếu tố quan trọng khác là dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản, đặc biệt là vốn đầu tư nước ngoài. Khi dòng vốn ngoại đổ mạnh vào, thị trường sẽ có thêm nhiều dự án mới, nâng cao chất lượng sản phẩm và gia tăng khả năng thanh khoản. Tuy nhiên, nếu dòng vốn bị hạn chế do chính sách kiểm soát dòng tiền hoặc biến động tài chính quốc tế, thị trường có thể rơi vào trạng thái trì trệ.

Ngoài ra, các yếu tố như tình trạng thị trường thứ cấp, hoạt động đấu giá đất, giao dịch mua bán sôi động hay không, giá bất động sản và tâm lý nhà đầu tư cũng ảnh hưởng lớn đến xu hướng phát triển của thị trường. Khi giá bất động sản tăng cao, nhiều nhà đầu tư sẽ đổ xô vào mua bán, tạo nên những cơn sốt đất ngắn hạn. Tuy nhiên, nếu giá bất động sản giảm mạnh hoặc không có nhiều giao dịch, thị trường có thể gặp khó khăn trong việc duy trì sự phát triển. Xu hướng đầu tư vào các loại hình bất động sản như nhà ở cao cấp, căn hộ chung cư, đất nền hay bất động sản nghỉ dưỡng cũng sẽ thay đổi theo từng thời kỳ, phụ thuộc vào nhu cầu của nhà đầu tư và khách hàng.

Các R&D thị trường & xây dựng Concept sản phẩm bất động sản

Việc nghiên cứu thị trường đối với bất kỳ lĩnh vực nào đều là yếu tố quan trọng, cũng có thể coi là nền tảng cho việc định hướng chiến lược đầu tư. Bất động sản là một thị trường rộng lớn và đầy biến động, các chủ đầu tư và nhà đầu tư trước khi tham gia vào thị trường mà không có sự tìm hiểu và nghiên cứu sẽ khả năng cao dẫn đến những quyết định đầu tư sai lầm.

Các công cụ để tổng hợp thông tin và nghiên cứu thị trường phổ biến hiện nay gồm có: mô hình 3C, 5FORCE, SWOT, PESTLE,… Ngoài ra, các chủ đầu tư và nhà đầu tư có thể liên hệ, hợp tác với các công ty cung cấp dịch vụ R&D uy tín trên thị trường như Sen Vàng Group, Savills, CBRE,…

Nghiên cứu thị trường là nền tảng để xây dựng concept sản phẩm phù hợp, với các bước cụ thể:

Nghiên Cứu Tổng Quan: Thu thập dữ liệu vĩ mô (chính sách, xu hướng) và vi mô (nguồn cung, cầu hiện tại/tương lai) để đánh giá tiềm năng thị trường.

Khảo Sát Khách Hàng: Xác định chân dung khách hàng (tuổi, thu nhập, sở thích), hành vi mua bán, và kỳ vọng (ví dụ: khách nước ngoài thích bếp mở, người Việt ưa bếp kín).

Phân Tích Đối Thủ: Đánh giá chấm điểm 4-5 dự án cạnh tranh dựa trên vị trí, tiện ích, và chính sách bán hàng để tìm USP (ví dụ: chính sách đóng tiền ban đầu 500 triệu thay vì 1-2 tỷ).

Định Giá và Dự Báo: So sánh giá bán, biến động giá, và tỷ suất lợi nhuận để định vị sản phẩm.
Xây Dựng Concept:

Tính Local: Tích hợp văn hóa, cảnh quan địa phương (làng nghề, di tích) để tạo di sản.

Customer-Centric: Giải quyết nhu cầu khách hàng (trường quốc tế nếu thiếu giáo dục, công trình xanh nếu ưa bền vững).

Lợi Thế Cạnh Tranh: Tăng tiềm lực chủ đầu tư (hợp tác quốc tế), cải thiện chính sách bán hàng.

Đổi Mới: Áp dụng công nghệ (AI, năng lượng tái tạo) để tiên phong.

Tại Sen Vàng Group, chúng tôi tự hào là đối tác tin cậy trong việc phát triển các dự án bất động sản thông minh và bền vững.Với hơn 15 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn phát triển bất động sản, chúng tôi cung cấp các giải pháp tối ưu giúp Chủ đầu tư tạo ra những khu đô thị, khu công nghiệp và dự án bất động sản vượt trội, không chỉ đáp ứng nhu cầu hiện tại mà còn hướng tới tương lai.

Tóm lại, R&D trong phát triển sản phẩm và nghiên cứu thị trường là hai yếu tố quan trọng để tạo ra các dự án bất động sản chất lượng, giảm rủi ro, và mang lại giá trị bền vững. Bằng cách tập trung vào tính local, nhu cầu khách hàng, và đổi mới, các chủ đầu tư có thể xây dựng những khu đô thị đáng sống, góp phần phát triển một thị trường bất động sản chuyên nghiệp và thịnh vượng tại Việt Nam.

Trên đây là những thông tin tổng quan về “Các quy trình nghiên cứu và phân tích thị trường trong xây dựng concept sản phẩm bất động sản” do Sen Vàng Group cung cấp. Hy vọng với những thông tin trên giúp chủ đầu tư, nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản có cái nhìn tổng quan về tiềm năng phát triển bất động sản tại tỉnh Bạc Liêu. Ngoài ra để xem thêm các bài viết về tư vấn phát triển dự án, anh chị, bạn đọc có thể truy cập trang web senvngdata.com/.