Năm 2023 đánh dấu một giai đoạn khó khăn cho thị trường bất động sản, khi mà sự “chết mòn” của nó không chỉ xuất phát từ những yếu tố kinh tế hay cung – cầu, mà còn chủ yếu từ nghẽn pháp lý đang trở thành một điểm đen đen tối đe doa sức sống của ngành này. Việc giải quyết các vấn đề pháp lý đang trở thành một thách thức lớn, đặt ra nhiều vấn đề quan trọng và nguy cơ ảnh hưởng đến sự phát triển và tính minh bạch của thị trường bất động sản. Hãy cùng Sen Vàng Group vào chi tiết về tình hình này để hiểu rõ hơn về những thách thức mà thị trường đang phải đối mặt và cùng tìm kiếm những giải pháp cần thiết để khắc phục tình hình “chết mòn” này.

Tổng quan thị trường BĐS Việt Nam 

Nguồn: Senvangdata.com

Nguồn: Senvangdata.com

Đọc chi tiết tại bài viết: Toàn cảnh thị trường bất động sản năm 2023 và dự báo năm 2024

Nghẽn pháp lý – điểm chết khiến CĐT Bất động sản không thể “hành động”

Thị trường bất động sản là một trong những lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế Việt Nam, đóng góp lớn cho GDP và thu ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, trong những năm qua, thị trường bất động sản vẫn đang gặp phải nhiều khó khăn, vướng mắc, trong đó vướng mắc pháp lý là một trong những nguyên nhân chủ yếu.

Nguồn: Senvangdata.com

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện nay, lĩnh vực bất động sản có 12 luật chi phối trực tiếp, trên 27 luật có liên quan chi phối. Các luật này lại thiếu đồng bộ, chồng chéo và mâu thuẫn, gây khó khăn cho doanh nghiệp và nhà đầu tư trong quá trình hoạt động.

Nguồn: Sen Vàng tổng hợp

Toàn cảnh các chính sách – văn bản được chính phủ ban hành nhằm hỗ trợ thị trường 

Nguồn: Sen Vàng tổng hợp

Đánh giá một vài Nghị quyết nổi bật được Chính Phủ ban hành trong năm 2023, những cơ chế, chính sách tác động trực tiếp và gián tiếp đến lĩnh vực bất động sản như:

Nghị định 08/2023 ban hành 5/3/2023 của Chính phủ: Sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế

Nội dung trọng điểm

• Tạo cơ sở pháp lý để tổ chức phát hành thỏa thuận về việc gia hạn thời điểm đáo hạn
• Cho phép TCPH thanh toán nghĩa vụ nợ và lãi trái phiếu bằng các tài sản hợp pháp khác
• Hoãn thực thi một số điều khoản như nhà đầu tư chuyên nghiệp hoặc tăng thời gian phân phối
• Giãn xếp hạng tín nhiệm bắt buộc đến 1/1/2024

Đánh giá tác động

• Cho phép giãn nợ và hoán đổi nợ trái phiếu sang tài khoản khác giúp xoa dịu áp lực thanh khoản cho CĐT trong ngắn hạn
• Việc tạm ngưng quy định xếp hạng tín nhiệm bắt buộc và quy định nhà đầu tư chuyên nghiệp là những yếu tố giúp hoạt động phát hành cải thiện

Quyết định 388/QĐ-TTg phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn “2021-2030”

Nội dung trọng điểm

• Phấn đấu đến năm 2030 hoàn thành khoảng 1.062.200 căn, trong đó hoàn thành khoảng 428.000 căn giai đoạn 2021 – 2025; khoảng 634.200 căn giai đoạn 2025 – 2030.
• Sửa đổi, bổ sung quy định về ưu đãi cho chủ đầu tư thực chất hơn theo hướng phần 20% diện tích đất thương mại trong dự án nhà ở xã hội được hạch toán riêng,
• Sửa đổi quy định “các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng” theo hướng không bắt buộc chủ đầu tư phải dành quỹ nhà ở để cho thuê.
• Bổ sung thêm đối tượng mua nhà xã hội.

Đánh giá tác động

• Các chính sách hỗ trợ, ưu đãi cho chủ đầu tư tham gia phát triển NOX được chú trọng hơn, kỳ vọng hấp dẫn nhiều nhà đầu tư phát triển loại hình này hơn
• Để hoàn thành mục tiêu trong đề án, cần thêm những chính sách gỡ vướng về nguồn cung, cơ chế mua bán. Vào tháng 05/2023, Chính phủ sẽ trình Quốc hội ban hành nghị quyết thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội.

Đánh giá tác động của thông tư 02/2023 và dự thảo sửa đổi Thông tư 41/2016 

• Ngân hàng Nhà nước đã ban hành thông tư 02/2003 và thông tư 03/2023 (TT02-03/2023) về việc giãn não giãn nở và cho phép ngân hàng tiếp tục mua TPDN
• Ngoài ra, Dự thảo thông tư sửa đổi bổ sung cho thông tư 41/2016 điều chỉnh hệ số rủi ro (HSRR) khoản vay bất động sản của ngân hàng cũng được đưa ra 
• NHTM như TCB, MBB, HDB sẽ được hưởng lợi từ TT02-03/2023
• Bên cạnh đó nhóm ngân hàng quốc doanh như VCB, CTG, BID sẽ hưởng lợi từ dự thảo sửa đổi Thông tư 41/2016 nói trên 

Nghị quyết số 33 NQ-CP ban hành ngày 14/03/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản 

Nội dung trọng điểm

• Ngày 14/03 giảm lãi suất 8 chiết khấu 1% 
• Ngày 31/03 giảm lãi suất trần huy động 0,5% 

Đánh giá tác động: giảm lãi suất huy động là cơ hội để giảm mặt bằng lãi suất cho vay hỗ trợ nền kinh tế

Nghị định 10/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai 

Nội dung trọng điểm

• Quy định chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất Thương mại dịch vụ đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch (condotel) 
• Bổ sung chính sách giao đất trường hợp được chấp thuận nhà đầu tư
•  Bổ sung thời gian UBND cấp tỉnh ban hành là đất cụ thể không quá 90 ngày kể từ ngày giao đất 

Đánh giá tác động

• Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh đã có đủ cơ sở pháp lý để cấp giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch 
• Tạo cơ chế giao đất trường hợp chỉ có một NĐT đáp ứng yêu cầu lựa chọn NĐT và được nhà nước chấp thuận nhà đầu tư trường hợp này trước đây vốn không được coi “nhà đầu tư trúng thầu” và không được quy định rõ khi Nghị định số 25/2020 NĐ-CP ra đời gây ra lúng túng cho địa phương trong việc thu hồi đất và giao đất cho NĐT
• Giải quyết tình trạng chính quyền địa phương chậm phê duyệt tiền sử dụng đất gây kéo dài thời gian thực hiện dự án đây là một trong những vấn đề gây ra điểm nghẽn cho hàng loạt dự án đặc biệt tại TP.HCM.

Nguồn: Sen Vàng tổng hợp

Thông qua Luật kinh doanh Bất động sản, Luật nhà ở, tuy nhiên hiệu lực thi hành lại cần chờ Luật đất đai sửa đổi, dự kiến sang năm 2024 thông qua 

Thông qua Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản. Nhiều quy định đứng về phía người mua nhà, chung cư mini đã có nhiều quy định bảo vệ người mua.

Điểm đáng chú ý nhất trong Luật Nhà ở (sửa đổi) được nhiều người quan tâm là không quy định thời hạn sở hữu chung cư. Điều này được cho là đáp ứng đúng tâm tư nguyện vọng và nhu cầu của các chủ sở hữu nhà chung cư. Đặc biệt, Luật Nhà ở 2023 đưa ra nhiều điểm đáng chú ý trong việc phát triển nhà ở xã hội như: bổ sung thêm đối tượng được hỗ trợ là doanh nghiệp, hợp tác xã trong khu công nghiệp.

Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có quy định mới là chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Nguồn: Senvangdata.com

Nhiều đồ án quy hoạch vùng/ tỉnh/ thành đã được chính phủ phê duyệt tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới

Nguồn: Sen Vàng tổng hợp

Nguồn: Senvangdata.com

Hàng loạt các đại gia BĐS Ngã ngựa – Thị trường ngày càng ảm đạm 

Nguồn: Senvangdata.com

Đọc thêm: 12 sự kiện bất động sản nổi bật trong năm 2023

————————–

————————–

Dịch vụ tư vấn Báo cáo phát triển bền vững: Xem chi tiết

Xem thêm các dịch vụ / tài liệu khác của Sen Vàng : 

Dịch vụ tư vấn  

Tài liệu

Báo cáo nghiên cứu thị trường

————————–

Khóa học Sen Vàng: 

Xây dựng tiêu chí lựa chọn Bất động sản

Khóa học R&D – Nghiên cứu và phát triển bất động sản

Hoạch định chiến lược đầu tư bất động sản cá nhân 

—————————

Bất động sản Sen Vàng – Đơn vị tư vấn phát triển dự án bất động sản uy tín, chuyên nghiệp Việt Nam

Website: https://senvanggroup.com/

Website: https://senvangdata.com/

Youtube: https://tinyurl.com/vt82l8j

Hotline: 0948 48 48 59

Group cộng đồng Kênh đầu tư Sen Vàng : https://zalo.me/g/olgual210

#senvanggroup #senvangrealestate #kenhdautusenvang  #dịch_vụ_tư_vấn_phát_triển_dự_án #thị_trường_bất_động_sản_2023 #phat_triển_dự_án #tư_ vấn_chiến _ lược_kinh_doanh #xây_dựng_kế_hoạch_phát_triển #chiến_lược_tiếp_thị_dự_án