Tài Chính Xanh: Cơ Hội Vàng Cho Chủ Đầu Tư Bất Động Sản Việt Nam Giai Đoạn 2025-2026

26 Tháng 5, 2025

Trong bối cảnh Việt Nam cam kết đạt phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050, tài chính xanh bất động sản Việt Nam đang trở thành xu hướng tất yếu, mở ra cơ hội lớn cho các chủ đầu tư (CĐT). Với nhu cầu vốn hàng trăm tỷ USD để chuyển đổi xanh, các sản phẩm tài chính như tín dụng xanh và trái phiếu xanh không chỉ là kênh huy động vốn hiệu quả mà còn là đòn bẩy giúp các dự án công trình xanh, khu đô thị thông minh gia tăng giá trị. Đặc biệt, Báo cáo phát triển bền vững (Sustainability Report) là một phần không thể thiếu, giúp CĐT minh bạch hóa hoạt động ESG, thu hút dòng vốn xanh, và thuận lợi hơn trong việc phát hành trái phiếu riêng lẻ. Hãy cùng Sen Vàng khám phá hiện trạng, cơ hội, thách thức, và các bước tiếp cận dòng vốn xanh cho bất động sản giai đoạn 2025-2026.

Mục lục

Hiện trạng tài chính xanh tại Việt Nam: Bước đầu khởi sắc

Tài chính xanh, bao gồm tín dụng xanh, trái phiếu xanh, và cổ phiếu xanh, đang dần khẳng định vai trò trong việc hỗ trợ các dự án thân thiện môi trường. Theo Ngân hàng Nhà nước (NHNN), dư nợ tín dụng xanh toàn hệ thống đạt gần 640.000 tỷ đồng vào tháng 3/2024, chiếm 4,5% tổng dư nợ nền kinh tế, tăng trưởng bình quân 22%/năm từ 2017. Trong lĩnh vực bất động sản, các ngân hàng lớn như BIDV, Vietcombank, VietinBank, cùng nhiều ngân hàng thương mại khác đã triển khai các sản phẩm tài chính xanh, tập trung vào các công trình đạt chứng nhận LEED, EDGE, hoặc LOTUS.

Dưới đây là tổng hợp các ngân hàng tiêu biểu đang triển khai tài chính xanh tại Việt Nam, với trọng tâm vào bất động sản:

Ngân hàng	Hình thức tài trợ	Thời gian triển khai	Đối tượng/Dự án áp dụng	Ưu đãi tài chính	Tình hình giải ngân (đến cuối năm gần nhất)
BIDV	Gói tín dụng xanh 10.000 tỷ đồng	Đến 31/12/2025	Công trình xanh (LEED, LOTUS, EDGE), nhà ở xã hội	Lãi suất ưu đãi, giải ngân nhanh	73.394 tỷ đồng, 2.069 dự án (31/03/2024)
Vietcombank	Trái phiếu xanh 2.000 tỷ đồng + Tín dụng xanh	Trái phiếu: 14/11/2024	Công trình xanh, năng lượng tái tạo, xử lý nước	Lãi suất tùy thị trường, xếp hạng Medium Green	46.100 tỷ đồng (31/12/2023)
VietinBank	Gói “Green UP” 5.000 tỷ đồng	05/01/2024 – 31/12/2024	Công trình xanh, xuất khẩu xanh	Lãi suất từ 5,8%/năm, miễn phí dịch vụ	Tăng trưởng 100%/năm (2018-2022)
SeABank	Trái phiếu xanh + xanh biển 50 triệu USD	2024	Tòa nhà xanh, kinh tế đại dương bền vững	Kỳ hạn dài, hỗ trợ từ IFC	Chưa công bố chi tiết
OCB	Tín dụng xanh 150 triệu USD	Từ 2023	Công trình xanh, năng lượng tái tạo	Lãi suất từ 6%/năm	~3.600 tỷ đồng (ước tính, 2024)

Thị trường trái phiếu xanh cũng ghi nhận bước tiến, với tổng giá trị phát hành đạt 1,4 tỷ USD tính đến tháng 6/2024, tăng từ 1,16 tỷ USD giai đoạn 2019-2023. Các doanh nghiệp bất động sản như BIMLand, Vinpearl, và Novaland đã tiên phong phát hành trái phiếu xanh, trong đó nhiều trường hợp là trái phiếu riêng lẻ, thu hút nhà đầu tư tổ chức quốc tế. Tuy nhiên, bất động sản xanh vẫn chiếm tỷ lệ nhỏ trong tổng dư nợ tín dụng xanh, chủ yếu tập trung vào năng lượng tái tạo (45%) và nông nghiệp sạch (30%).

Cơ hội tiếp cận dòng vốn xanh cho bất động sản Việt Nam

Giai đoạn 2025-2026 được dự báo là thời điểm thị trường bất động sản Việt Nam phục hồi mạnh mẽ, đặc biệt với các dự án xanh. Dưới đây là những cơ hội vàng cho các CĐT:

Nhu cầu vốn xanh khổng lồ

Theo IFC, Việt Nam cần 757 tỷ USD đến năm 2030 để đầu tư vào cơ sở hạ tầng xanh, bao gồm công trình xanh và năng lượng tái tạo. Riêng bất động sản, nhu cầu vốn cho các dự án đạt chứng nhận xanh ước tính hàng chục tỷ USD, mở ra cơ hội lớn cho các CĐT tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng, quỹ đầu tư, và tổ chức quốc tế như IFC, ADB, AIIB.

Chính sách hỗ trợ mạnh mẽ

Chính phủ Việt Nam đã ban hành hàng loạt chính sách thúc đẩy tài chính xanh:

Luật Bảo vệ Môi trường 2020 xác định 7 loại tài chính xanh và 10 loại trái phiếu xanh.
Nghị định 08/2022/NĐ-CP quy định chi tiết về trái phiếu xanh, bao gồm yêu cầu minh bạch hóa thông tin sử dụng vốn.
Chiến lược tài chính đến năm 2030 khuyến khích huy động vốn xanh từ khu vực tư nhân và quốc tế.
Gói tín dụng ưu đãi 145.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội và đề xuất gói 100.000 tỷ đồng từ trái phiếu cho nhà ở xã hội.

Xu hướng bất động sản xanh bùng nổ

Nhu cầu về công trình xanh, khu đô thị thông minh, và bất động sản du lịch bền vững đang tăng mạnh, đặc biệt tại Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng. Theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản quý I/2025 ghi nhận tăng trưởng giao dịch và nguồn cung, với các dự án xanh như Eurowindow Twin Parks (Gia Lâm) và khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên thu hút sự quan tâm lớn.

Hỗ trợ từ quốc tế

Các tổ chức như IFC, ADB, Proparco, và AIIB cung cấp vốn ưu đãi và hỗ trợ kỹ thuật. Chương trình MAGC của IFC là một ví dụ, cung cấp tài chính ưu đãi cho công trình xanh tại Việt Nam, giúp giảm chi phí vốn và nâng cao uy tín.

Báo cáo phát triển bền vững, một phần không thể thiếu của tài chính xanh

Báo cáo phát triển bền vững (Sustainability Report) là một phần thiết yếu trong chiến lược phát triển bất động sản xanh, đóng vai trò cốt lõi trong việc tiếp cận tài chính xanh bất động sản Việt Nam, đặc biệt khi phát hành trái phiếu riêng lẻ. Với sự hỗ trợ từ các dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp như Sen Vàng, báo cáo này mang lại các lợi ích sau:

Minh bạch hóa hoạt động ESG: Báo cáo cung cấp dữ liệu chi tiết về Môi trường (Environmental), Xã hội (Social), và Quản trị (Governance), giúp nhà đầu tư đánh giá cam kết của CĐT với phát triển bền vững. Điều này đặc biệt quan trọng khi phát hành trái phiếu riêng lẻ, vì nhà đầu tư tổ chức yêu cầu thông tin minh bạch về tác động môi trường và xã hội.
Hỗ trợ phát hành trái phiếu riêng lẻ: Theo Nghị định 08/2022/NĐ-CP, trái phiếu xanh đòi hỏi báo cáo định kỳ về sử dụng vốn. Báo cáo bền vững, được tư vấn bởi Sen Vàng, giúp CĐT tuân thủ quy định, thuyết phục các nhà đầu tư chiến lược (như quỹ đầu tư xanh, ngân hàng quốc tế), và giảm chi phí vốn thông qua lãi suất ưu đãi.
Tăng uy tín và niềm tin: Báo cáo bền vững đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế như Green Bond Principles (ICMA), GRI, hoặc TCFD, giúp CĐT nâng cao uy tín với các tổ chức tài chính như IFC, ADB, và nhà đầu tư quốc tế.
Thu hút khách hàng: Người mua nhà ngày càng ưu tiên các dự án xanh, và báo cáo bền vững khẳng định cam kết của CĐT với môi trường và cộng đồng, từ đó tăng giá trị thương hiệu.
Giảm rủi ro tài chính: Minh bạch hóa dữ liệu về phát thải carbon, sử dụng năng lượng, và quản trị giúp giảm rủi ro pháp lý, danh tiếng, và tài chính, đặc biệt khi phát hành trái phiếu.

Ví dụ, các tập đoàn lớn như Vingroup, Ecopark, và Novaland đã công bố báo cáo bền vững hàng năm, với sự hỗ trợ từ các đơn vị tư vấn như Sen Vàng, giúp họ dễ dàng phát hành trái phiếu riêng lẻ, thu hút vốn xanh, và khẳng định vị thế trên thị trường quốc tế. Theo PwC, 85% nhà đầu tư toàn cầu xem xét báo cáo bền vững trước khi rót vốn, nhấn mạnh vai trò không thể thiếu của công cụ này trong tài chính xanh.

Dưới đây là các loại hình bất động sản xanh được ưu tiên tài trợ:

Loại hình	Mô tả	Ngân hàng áp dụng	Chứng nhận ưu tiên
Công trình đạt chứng nhận xanh	Tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, nhà ở đạt LEED/EDGE/LOTUS	BIDV, Vietcombank, OCB	LEED, EDGE, LOTUS
Khu đô thị thông minh	Khu đô thị tích hợp năng lượng tái tạo, quản lý nước thông minh	Vietcombank, SeABank	Không công bố
Bất động sản du lịch xanh	Khách sạn, resort áp dụng công nghệ xanh	SeABank, HDBank	EDGE, LEED
Nhà ở xã hội xanh	Nhà ở giá rẻ áp dụng công nghệ xanh	BIDV, VietinBank	Không công bố

Thách thức trong việc tiếp cận tài chính xanh

Dù tiềm năng lớn, các CĐT bất động sản vẫn đối mặt với nhiều thách thức:

Khung pháp lý chưa đồng bộ

Việt Nam chưa có danh mục phân loại xanh (green taxonomy) thống nhất, gây khó khăn trong việc xác định tiêu chí dự án xanh. Quy trình thẩm định phức tạp và thiếu hướng dẫn chi tiết khiến nhiều dự án không đủ điều kiện nhận vốn xanh hoặc phát hành trái phiếu xanh riêng lẻ.

Chi phí chứng nhận và báo cáo bền vững

Để đạt chứng nhận LEED, EDGE, hoặc LOTUS, CĐT phải đầu tư lớn vào công nghệ, vật liệu xanh, và quy trình thẩm định. Tương tự, việc lập Báo cáo phát triển bền vững đòi hỏi chi phí cho tư vấn, thu thập dữ liệu, và báo cáo độc lập, đặc biệt khó khăn với các doanh nghiệp nhỏ và vừa khi phát hành trái phiếu riêng lẻ.

Thiếu nhân sự chuyên môn

Các ngân hàng và CĐT thiếu đội ngũ chuyên gia đánh giá rủi ro môi trường, xã hội, và lập báo cáo bền vững. Điều này dẫn đến chậm trễ trong thẩm định, giải ngân, và phát hành trái phiếu.

Nhận thức hạn chế

Nhiều CĐT chưa nhận thức đầy đủ về lợi ích của tài chính xanh và báo cáo bền vững, xem đây là chi phí bổ sung thay vì cơ hội tăng trưởng. Điều này hạn chế số lượng dự án xanh chất lượng cao và khả năng phát hành trái phiếu riêng lẻ thành công.

Rủi ro nợ xấu

Tín dụng bất động sản chiếm 21-22% tổng tín dụng, với tỷ lệ nợ xấu tăng từ 2,6% (2023) lên 3,0% (10/2024). Việc Thông tư 02/2023/TT-NHNN (giãn nợ) hết hiệu lực cuối năm 2024 có thể làm gia tăng rủi ro tài chính, ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn xanh và phát hành trái phiếu.

Dưới đây là các thách thức chính trong việc triển khai tài chính xanh:

Thách thức	Mô tả	Ảnh hưởng đến CĐT
Khung pháp lý	Chưa có green taxonomy thống nhất	Khó xác định dự án đủ điều kiện
Chi phí chứng nhận	Chi phí cao cho LEED, EDGE, báo cáo bền vững	Tăng gánh nặng tài chính
Thiếu nhân sự	Thiếu chuyên gia ESG và báo cáo bền vững	Chậm thẩm định, giải ngân, phát hành trái phiếu
Nhận thức	Hạn chế về lợi ích tài chính xanh	Ít dự án xanh chất lượng

Các bước tiếp cận dòng vốn xanh cho chủ đầu tư bất động sản

Để tận dụng cơ hội tài chính xanh giai đoạn 2025-2026, các CĐT cần thực hiện các bước sau, với sự hỗ trợ từ Sen Vàng:

Bước 1: Xây dựng chiến lược phát triển xanh

Xác định mục tiêu ESG rõ ràng, như giảm phát thải carbon, sử dụng năng lượng tái tạo, hoặc đạt chứng nhận xanh.
Lập kế hoạch phát triển dự án tích hợp công trình xanh, khu đô thị thông minh, hoặc bất động sản du lịch bền vững.

Bước 2: Triển khai Báo cáo phát triển bền vững

Lập báo cáo bền vững: Thu thập dữ liệu về phát thải carbon, sử dụng năng lượng, và tác động xã hội của dự án. Báo cáo cần tuân thủ các tiêu chuẩn quốc tế như GRI hoặc TCFD.

Hỗ trợ phát hành trái phiếu riêng lẻ: Sử dụng báo cáo để minh bạch hóa thông tin ESG, đáp ứng yêu cầu của nhà đầu tư tổ chức và đảm bảo tuân thủ Nghị định 08/2022/NĐ-CP.
Hợp tác với Sen Vàng: Làm việc với Sen Vàng để nhận tư vấn chuyên sâu, đảm bảo báo cáo minh bạch và đáng tin cậy đồng thời xây dựng cho doanh nghiệp Chiến lược xanh – Phát triển bền vững các dự án bất động sản và hoạt động bền vững của doanh nghiệp

Đọc thêm: Dịch vụ Chiến lược phát triển xanh và bền vững cho doanh nghiệp CĐT

Dịch vụ Báo cáo phát triển bền vững

Dịch vụ tư vấn Công trình xanh – Tài chính xanh

Công bố định kỳ: Phát hành báo cáo hàng năm để duy trì niềm tin từ nhà đầu tư và khách hàng.

Đáp ứng tiêu chuẩn xanh

Đầu tư vào công nghệ và vật liệu xanh để đạt chứng nhận LEED, EDGE, hoặc LOTUS.
Hợp tác với các tổ chức tư vấn quốc tế (như IFC) và Sen Vàng để đảm bảo dự án đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế.

Bước 4: Tìm kiếm nguồn vốn phù hợp

Tín dụng xanh: Liên hệ các ngân hàng như BIDV, Vietcombank, VietinBank, hoặc OCB để tiếp cận các gói tín dụng ưu đãi.
Trái phiếu xanh riêng lẻ: Phát hành trái phiếu thông qua các ngân hàng hoặc tổ chức tài chính, sử dụng báo cáo bền vững để thuyết phục nhà đầu tư tổ chức.
Hỗ trợ quốc tế: Kết nối với IFC, ADB, hoặc AIIB để nhận vốn ưu đãi và hỗ trợ kỹ thuật.

Bước 5: Tăng cường minh bạch và quản trị

Xây dựng hệ thống báo cáo ESG, đo lường phát thải carbon, và công bố thông tin minh bạch để thu hút nhà đầu tư.
Thành lập đội ngũ chuyên môn, với sự hỗ trợ từ Sen Vàng, để quản lý rủi ro môi trường, xã hội, và lập báo cáo bền vững.

Bước 6: Truyền thông và nâng cao nhận thức

Tăng cường truyền thông về lợi ích của bất động sản xanh và báo cáo bền vững để thu hút người mua và nhà đầu tư.
Tham gia các diễn đàn tài chính xanh, như Tuần lễ Công trình xanh Việt Nam, để kết nối với các tổ chức tài chính.

Dự báo và khuyến nghị cho giai đoạn 2025-2026

Dự báo

Thị trường bất động sản xanh được dự báo tăng trưởng mạnh từ năm 2026, khi các yếu tố pháp lý, nguồn cung, và nhu cầu hội tụ.
Nguồn cung công trình xanh sẽ tăng gấp đôi trong quý II/2025, tập trung vào phân khúc căn hộ và nhà thấp tầng tại các đô thị lớn.
Các ngân hàng sẽ tiếp tục mở rộng tín dụng xanh, với mục tiêu đạt 10% tổng dư nợ vào cuối năm 2025.

Khuyến nghị

Đối với CĐT: Ưu tiên phát triển các dự án đạt chứng nhận xanh, triển khai báo cáo bền vững với sự hỗ trợ từ Sen Vàng, và sử dụng báo cáo để phát hành trái phiếu riêng lẻ, đồng thời hợp tác với tổ chức quốc tế để nâng cao uy tín.
Đối với Chính phủ: Hoàn thiện danh mục phân loại xanh, đơn giản hóa quy trình thẩm định, và hỗ trợ chi phí lập báo cáo bền vững cho doanh nghiệp nhỏ.
Đối với ngân hàng: Đào tạo nhân sự chuyên môn về ESG, đa dạng hóa sản phẩm tài chính xanh, và yêu cầu báo cáo bền vững từ các CĐT.

Kết luận

Tài chính xanh bất động sản Việt Nam đang mở ra cơ hội vàng cho các CĐT trong giai đoạn 2025-2026. Với sự hỗ trợ từ chính sách, ngân hàng, tổ chức quốc tế, và các dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp từ Sen Vàng, các dự án công trình xanh không chỉ góp phần thực hiện cam kết phát thải ròng bằng 0 mà còn nâng cao giá trị tài sản và uy tín thương hiệu. Báo cáo phát triển bền vững, như một phần không thể thiếu của tài chính xanh, giúp CĐT minh bạch hóa hoạt động ESG, thu hút vốn xanh, và thuận lợi hơn trong việc phát hành trái phiếu riêng lẻ. Hãy hành động ngay hôm nay với sự đồng hành của Sen Vàng để đón đầu xu hướng xanh, định vị vững chắc trên thị trường bất động sản bền vững!

Trên đây là những thông tin tổng quan về “Tài Chính Xanh: Cơ Hội Vàng Cho Chủ Đầu Tư Bất Động Sản Việt Nam Giai Đoạn 2025-2026” do Sen Vàng Group cung cấp. Hy vọng với những thông tin trên giúp chủ đầu tư, nhà đầu tư và doanh nghiệp có thêm những thông tin về một trong những tiêu chí cần cân nhắc, xem xét trước khi đầu tư. Ngoài ra để xem thêm các bài viết về tư vấn phát triển dự án, anh chị, bạn đọc có thể truy cập trang web https://senvangdata.com.vn/.