Khám phá tiềm năng phát triển bất động sản khu công nghiệp tại Bình Dương, cơ hội nào cho các nhà đầu tư

11 Tháng năm, 2024

Bình Dương đứng top 2 trong số các tỉnh thành dẫn đầu về nguồn cung khu công nghiệp năm 2020

Với những bước tiến vượt bậc trong lĩnh vực công nghiệp, Bình Dương đã chiếm lĩnh vị trí thứ hai trong danh sách các địa phương dẫn đầu cả nước về nguồn cung Khu Công Nghiệp năm 2020. Qua bài viết này, Sen Vàng Group sẽ phân tích một số điểm nổi bật để bạn đọc có thể nắm bắt nhanh và chính xác nhất thông tin về bất động sản KCN Bình Dương.

Trong năm 2024, Công ty Khoáng sản và Xây dựng Bình Dương (mã chứng khoán: KSB) sẽ tiếp tục tập trung vào việc phát triển các lĩnh vực đầu tư mạnh mẽ của mình, bao gồm khai thác khoáng sản và phát triển bất động sản công nghiệp. Vào đầu tháng 4, công ty đã được cấp giấy phép số 05/GP-UBND từ UBND tỉnh Bình Dương, cho phép tiến hành khai thác mỏ đá Tam Lập 3 tại huyện Phú Giáo.

Một lĩnh vực đầu tư quan trọng khác của KSB là phát triển bất động sản khu công nghiệp. Hiện tại, KSB đang tiến hành giai đoạn 2 mở rộng của Khu công nghiệp Đất Cuốc tại Bình Dương. Khu công nghiệp Đất Cuốc có tổng diện tích 553 ha nằm ở Bắc Tân Uyên, cách TPHCM 50 km, gần đường Vành đai 4 và trục đường tạo lực, có điều kiện thuận lợi cho giao thương. KSB đã kín diện tích của giai đoạn 1 và giai đoạn 2 và đang tiến hành đầu tư vào giai đoạn 2 mở rộng.

Thành công thu hút nhiều đơn vị lớn tham gia phát triển khu công nghiệp

Theo báo cáo thuyết minh quy hoạch của tỉnh, hiện có 2.085 doanh nghiệp đang hoạt động trong 27 khu công nghiệp; trong đó, số doanh nghiệp FDI chiếm khoảng 80%. Các KCN tập trung chủ yếu ở 4 khu vực phía Nam là TP. Thuận An, Dĩ An, huyện Bến Cát và TX. Tân Uyên với mật độ phân bố tương đối dày đặc. Bên cạnh đó, 02 KCN, gồm VSIP III (quy mô 1.000 ha) và Cây Trường (quy mô 700 ha) cũng đã bước đầu hoàn tất các thủ tục phê duyệt, đang tiến hành đầu tư về hạ tầng.

Về hiệu quả hoạt động, trong giai đoạn 2015-2021, tỉnh Bình Dương đã có nhiều cơ chế xúc tiến đầu tư nhằm thu hút thêm doanh nghiệp tham gia hoạt động trong các KCN trên địa bàn tỉnh. Doanh thu bình quân mỗi doanh nghiệp trong KCN tăng trưởng mạnh, đạt 16,23 triệu USD năm 2021, bình quân tăng 10%/năm. Vốn đầu tư thực hiện cho các KCN cũng có xu thế tăng ổn định, trong đó, vốn đầu tư từ các doanh nghiệp FDI chiếm gần 90% tổng vốn đầu tư.

STT	Tên khu công nghiệp	Diện tích KCN (ha)	Diện tích thực hiện đen ngày 12/2022 (ha)	Diện tích thục hiện 2023 -2030	Diện tích thực hiện 2031-2050
A	KCN có trong QHQG và đang hoạt động: 27 KCN Đã giao đất: 28 KCN (A+B)	11.248,46	10.086,62	1.161,84	0.00
1	KCN Đại Đăng	274,32	274,32	–
2	KCN Đồng An 2	205,36	153,43	51,93	–
3	KCN Kim Huy	213,19	213,19	–
4	KCN Phú Tân	106,92	106	0.92	–
5	KCN Sóng Thần 3	428,02	428,02	–	–
6	KCN VSIP II	1.320,89	1.314,51	6,38	–
6.1	KCN VSIP II	330,12	330,12	–	–
6.2	KCN VSIP II	990,77	984,39	6,38	–
7	KCN Mapletrce	74,66	74,66	–	–
8	KCN Binh Đường	16,86	16,05	0,81	–
9	KCN Sóng Thần 1	180,33	180,33		–
10	KCN Sóng Thần 2	278,97	274,4	4,57	–
11	KCN Tân Đông Hiệp A	50,02	47,69	2,33	–
12	KCN Tân Đông Hiệp B	149,98	142,3	7,68	–
13	KCN dệt may Bình An	25,98	25,31	0,67	–
14	KCN Đồng An	138,1	134,53	3,57	–
15	KCN VSIP I	470	470	–	–
16	KCN Việt Hương	36	34	2	–
17	KCN Mỹ Phước	377,56	346,31	31,25	–
18	KCN Rạch Bắp và MR	639	278,6	360,4	–
19	KCN Mỹ Phước 2	478,48	467,12	11,36	–
20	KCN Mỹ Phước 3	984,64	968,8	15,84	–
21	KCN Thới Hoà	202,4	202,4	–	–
22	KCN Quốc tế Protrade	494,99	438,04	56,95
23	KCN Việt Hương 2	262,34	198,65	63,69	–
24	KCN Nam Tân Uyên và MR	966,35	944,37	21,98	–
24.1	KCN Nam Tân Uyên	330,86	311,5	19,36	–
24.2	KCN Nam Tân Uyên MR	635,49	632,87	2,62	–
25	KCN Đất Cuốc	522,76	422,89	99,87	–
25.1	– Khu A	278,7	278,7	–
25.2	– Khu B	244,06	114,19	99,87	–
26	KCNTân Bình	352,5	320,8	31,7
27	KCN Bàu Bàng vã KCN Bàu Bàng MR	1997,84	1609,9	387,94	–
27.1	KCN Bàu Bàng	997,86	988,96	8,9	–
27.2	KCN Bàu Bàng MR	999,98	620,94	379,04	–
B	KCN có trong Quy hoạch Quốc gia, đang và chuẩn bị đầu tư 06	3.850,00	196,45	2.906,55	747
28	KCN Cây Trường	700	–	493	207
29	KCN Liễu Hưng	600	–	410	190
30	KCN Tân Lập I	200	–	200	–
31	KCN VSip lll	1000	196,45	804	–
32	KCN Tam Lập (đã điều chỉnh thêm 250 ha)	750	–	400	350
33	KCN Bình Dưong Rivcrsidc ISC	600	–	600	–
C	KCN mới bổ sung vào quy hoạch Tỉnh: 16KCN	9914,57	0	4248,66	5.665,91
1	KCN Tân Uyên 3	556	–	556	–
2	KCN Bàu Bàng 3	1146,61	–	500	646,61
3	KCN Bàu Bàng 4	500	–	300	200
4	KCN Bắc Tân Uyên 1	849,85	–	460	389,85
5	KCN Bác Tân Uyên 2	425	–	425	–
6	KCN Bác Tân Uyên 3	287,66	–	288	–
7	KCN Dầu Tiếng 1A	800,77	–	400	400,77
8	KCN Dầu Tiếng 4	732,676	–	500	232,68
9	KCN Dầu Tiếng 5	500	–	320	180
10	KCN Phú Giáo 4	1034	–	500	534
11	KCN Bắc Tân Uyên 4	500	–	–	500
12	KCN Bấc Tân Uyên 5	500	–	–	500
13	KCN Bàu Bàng 5	1.000,00	–	–	1000
14	KCN Phú Giáo 1	558	–	–	558
15	KCN Phú Giáo 3	524	–	–	524
	TỔNG (A+B+C)	25.013,03	10.283,07	8317	6413

Tổng hợp nguồn cung khu công nghiệp Bình Dương

(theo Báo cáo thuyết minh quy hoạch tỉnh Bình Dương)

Lao động trong các KCN đa số là người nhập cư từ các tỉnh/thành phố khác, tỉ lệ lao động là người Bình Dương trong các KCN chỉ chiếm 9,2%. Tỉnh Bình Dương cũng đã bước đầu thành công trong việc thu hút các ngành công nghiệp kỹ thuật cao (KCN Mapletree), công nghiệp hỗ trợ, công nghiệp xanh (KCN VSIP), hướng tới phát triển có chọn lọc, bài bản, tạo động lực phát triển kinh tế toàn vùng.

Nhìn chung, lợi thế lớn nhất của ngành công nghiệp Bình Dương là có nhiều đơn vị lớn tham gia phát triển KCN một cách bài bản, hiện đại. Hiện có 19 doanh nghiệp thuộc nhiều thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng KCN, nổi bật là Becamex IDC – doanh nghiệp trực thuộc UBND tỉnh Bình Dương, góp phần thúc đẩy nhanh quá trình phát triển và nâng cao năng lực KCN. Cơ sở hạ tầng KCN cũng được đầu tư bài bản, hiện đại và áp dụng các tiêu chuẩn tiên tiến. 100% các KCN đang hoạt động hiện nay đã hoàn thiện về cơ sở hạ tầng, từ hệ thống đường giao thông nội khu, thoát nước, hệ thống cấp điện, cấp nước, v.v.

Tòa nhà văn phòng - thương mại - dịch vụ Becamex. Nguồn: Sen Vàng tổng hợp — *Tòa nhà văn phòng – thương mại – dịch vụ Becamex. Nguồn: Sen Vàng tổng hợp*

Tuy nhiên, các KCN hiện tại đang hoạt động trên địa bàn vẫn là các KCN đa ngành, chưa hình thành được các KCN chuyên ngành do chính sách thu hút doanh nghiệp giai đoạn trước chưa chọn lọc bài bản. Bên cạnh đó, các KCN và khu đô thị – dịch vụ vẫn là 02 khu vực riêng biệt, chưa tạo được sự gắn kết chặt chẽ trong phát triển công nghiệp. Nguyên nhân là do trước đây thiếu căn cứ pháp lý để triển khai xây dựng loại hình này. Gần đây mô hình KCN – đô thị – dịch vụ mới được quy định cụ thể tại Nghị định số 35/2022/NĐ-CP, ngày 28/5/2022 quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế.

Tiềm năng và thế mạnh sẵn có của tỉnh

3.1. Vị trí địa lý và giao thông thuận lợi

Trong nhiều năm qua, Bình Dương đã chủ động đi trước trong phát triển hệ thống giao thông. Phát triển hạ tầng giao thông của tỉnh cũng được đánh giá là một điểm sáng, là một trong những tỉnh có hệ thống hạ tầng giao thông tốt của Vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam và cả nước. Bình Dương có vị trí quan trọng trong mạng giao thông của vùng Đông Nam Bộ, vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam nói riêng và cả nước nói chung. Nằm trên 04 hành lang vận tải quốc gia quan trọng, gồm:

*Bản đồ phân bố các KCN tỉnh Bình Dương*

+ Hành lang Bắc – Nam (phía Đông): đây là hành lang vận tải quan trọng nhất, kết nối thủ đô Hà Nội và trung tâm thương mại, kinh tế lớn nhất của cả nước.

+ Hành lang Bắc – Nam (phía Tây): có vai trò huyết mạch của đất nước nối liền hai trung tâm đô thị lớn.

+ Hành lang cửa ngõ vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam: hành lang này đi qua địa bàn 4 tỉnh, thành là thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu, đồng thời cũng tạo kết nối tới các khu công nghiệp lớn với các cụm cảng biển tại thành phố Hồ Chí Minh và Bà Rịa – Vũng Tàu.

+ Hành lang TP.HCM – QL13 – Hoa Lư (Campuchia): hành lang này đi qua 3 địa phương là thành phố Hồ Chí Minh, tỉnh Bình Dương và tỉnh Bình Phước, kết thúc tại cửa khẩu Hoa Lư với Campuchia.

Ngoài ra còn có tuyến đường bộ xuyên Á AH1 (QL.1, QL.22) và tuyến đường bộ ASEAN AH17 (QL.14B, HCM, QL.13, QL.1, QL.51) đi qua. Bình Dương là điểm tiếp giáp và là cầu nối giữa tỉnh Tây Ninh, Bình Phước và các tỉnh vùng Tây Nguyên kết nối với Thành phố Hồ Chí Minh.

*Nguồn: Báo cáo thuyết minh quy hoạch tỉnh Bình Dương*

Hệ thống giao thông đường bộ trục bắc nam: Tạo kết nối các KCN nội tỉnh, kết nối Bình Dương với các tỉnh trong vùng, kết nối về phía cảng biển, sân bay quốc tế. Các tuyến đường tạo lực nội tỉnh, giúp kết nối các nguồn lực nội tỉnh, các khu công nghiệp, tạo lực phát triển đồng đều trên quy mô toàn tỉnh, bổ sung cho hệ thống giao thông trục dọc và trục ngang của tỉnh, tổng hòa lại tạo lên sự đồng bộ cho hạ tầng giao thông đường bộ của Bình Dương.

3.2. Cơ sở hạ tầng phát triển

Bình Dương là tỉnh có cơ sở hạ tầng hiện đại với nhiều dịch vụ chất lượng cao, môi trường sống văn minh, năng động, sáng tạo, là nơi thu hút nhân tài và chuyên gia trong lĩnh vực khoa học công nghệ, kỹ thuật số 1 của cả nước.

Cơ sở hạ tầng của Bình Dương ngày càng được hoàn thiện với chất lượng cao, các KCN được xây dựng theo hướng xanh và thân thiện với môi trường, đan xen với những khu đô thị cho chuyên gia và các khu nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp. Các hệ sinh thái công nghiệp – đô thị này đã tạo ra sự bình đẳng về thụ hưởng hạ tầng xã hội, hệ thống y tế và giáo dục cho mọi tầng lớp trong xã hội.

Hạ tầng các KCN của Bình Dương được quy hoạch ngày càng hoàn thiện

3.3. Đa dạng ngành nghề và thị trường lao động

Tỷ lệ gia tăng dân số tự nhiên của tỉnh Bình Dương tương đối ổn định trong giai đoạn 2015-2021 khi không có sự biến động tăng hay giảm nào đáng kể, dao động trong khoảng từ 1,76% tới 1,86%. Tỷ suất chết thô tương tự khi không có sự biến động nào đáng kể, mức dao động nằm trong khoảng từ 0,33% tới 0,38% trong cùng giai đoạn.

Bình Dương vẫn luôn là một điểm đến thu hút người lao động nhập cư đến sống và làm việc trong khu vực Đông Nam Bộ, thể hiện qua việc tỷ lệ người nhập cư của Bình Dương đạt mức 36%, cao hơn mức trung bình của khu vực Đông Nam Bộ là 14,3%, đồng thời trên cả những thành phố lớn trong cùng khu vực như TP.HCM (26%) và Đồng Nai (10%). Tuy nhiên, mức xuất cư của Bình Dương ở mức 8,8%, chạm mức trung bình của cả nước và đứng thứ 2 trong khu vực Đông Nam Bộ, chỉ xếp sau tỉnh Đồng Nai.

Định hướng phát triển khu công nghiệp sinh thái

Hiện nay, xu hướng phát triển kinh tế xanh ở các nước trên thế giới tập trung vào 3 trụ cột chính, đó là: Công nghiệp – đô thị xanh, nông nghiệp xanh, dịch vụ xanh. Trong đó xu hướng phát triển công nghiệp xanh: Xu hướng phát triển “công nghiệp xanh” tập trung vào 2 mục tiêu chính là hạn chế phát thải khí CO2, hóa chất độc hại từ các khu công nghiệp, khu chế xuất ra ngoài môi trường. Đồng thời, nghiên cứu và phát triển các nguồn năng lượng mới, máy móc kỹ thuật mới thân thiện với môi trường.

Trong đó Becamex IDC đang đẩy mạnh phát triển KCN thông minh – sinh thái với các mục tiêu:

– Chuyển đổi dần các KCN hiện hữu: Cải thiện mô hình quản trị, vận hành, ứng dụng công nghệ 4.0, nâng cấp cơ sở hạ tầng, bổ sung cảnh quan, cây xanh, áp dụng tiêu chuẩn ISO, quy chế, KPI vận hành để hướng đến sự bền vững và hiệu quả.

– Phát triển KCN mới: Quy hoạch từ đầu các giải pháp quản lý thông minh, đáp ứng tiêu chí KCN sinh thái, thu hút các ngành công nghiệp có giá trị gia tăng cao, công nghiệp xanh, thân thiện với môi trường, tạo nền tảng cho KCN khoa học công nghệ trong tương lai.

– Hợp tác với WB và KPMG: Thực hiện dự án nghiên cứu tiền khả thi về cơ hội phát triển KCN sinh thái đạt tiêu chuẩn quốc tế cho KCN – Đô thị – Dịch vụ Bàu Bàng.

Trên đây là những thông tin tổng quan về “Khám phá tiềm năng phát triển bất động sản khu công nghiệp tại Bình Dương, cơ hội nào cho các nhà đầu tư” do Sen Vàng Group cung cấp. Hy vọng với những thông tin trên có thể giúp cho các doanh nghiệp bắt kịp được những xu hướng trong thời đại mới. Ngoài ra để xem thêm các bài viết về tư vấn phát triển dự án, báo cáo phát triển bền vững anh chị, bạn đọc có thể truy cập trang web senvangdata.com/