Để định giá sản phẩm dự án bất động sản sẽ có rất nhiều cách để thực hiện, tuy nhiên, định giá bằng phương pháp so sánh thường được sử dụng nhiều nhất. Vậy làm thế nào để có thể định giá sản phẩm bất động sản bằng phương pháp so sánh?
Sản phẩm tương đồng là những sản phẩm phải tương đồng về loại sản phẩm (chung cư hạng A với chung cư hạng A, đất nền với đất nền, …); về vị trí cùng khu vực, cùng quận huyện, cùng tỉnh, thành phố và cùng một hạ tầng quy hoạch.
Bên cạnh đó, sản phẩm dự án bất động sản cũng cần phải tương đồng về cơ cấu sản phẩm như cùng diện tích, thiết kế, … Chẳng hạn như với một sản phẩm là căn hộ chung cư có 1 phòng ngủ, 2 phòng ngủ hoặc 3 phòng ngủ với diện tích từ 60 – 100m2 thì cần phải tìm sản phẩm giống y hệt hoặc tương đồng để so sánh.
Tương đồng về hiện trạng của dự án. Nếu muốn định giá một dự án đang xây móng thì cần phải tìm một dự án xung quanh cũng đã xây xong móng và có đã có bảng giá. Lúc này mới có thể khảo sát, so sánh được.
Khảo sát giá ở đây là khảo sát về giá của những sản phẩm bất động sản tương đồng mà vừa tìm thấy ở bước trên. Cần phải khảo sát về giá của thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp cũng như về giá đất thổ cư xung quanh những sản phẩm tương đồng đó.
Khảo sát giá thị trường sơ cấp: lấy giá trực tiếp từ chủ đầu tư, tìm hiểu thêm các chính sách để sau khi trừ chiết khấu và chính sách đó sẽ ra được giá thực tế nhất. Lúc đó mới so sánh được với sản phẩm muốn định giá.
Khảo sát giá của thị trường thứ cấp: lưu ý chỉ lấy những giao dịch trong 3-6 tháng gần đây, cùng lắm là 1 năm chứ không thể lấy giá của 2-3 năm trước để định giá sản phẩm và so sánh, như vậy sẽ không thực tế. Bởi vì lý do khảo sát giá là khảo sát thực tế ở thời điểm hiện tại.
Khảo sát đất thổ cư: để đưa ra được giá phục hợp, không quá chênh lệch so với các sản phẩm đất thổ cư tại thị trường thời điểm đó. Cần khảo sát những đất nền, đất thổ cư với những trục đường chính, đường tỉnh, đường 40m, … Đó là những điều cần lưu ý khi khảo sát giá đất thổ cư.
Mục đích của việc này là tìm hiểu về các đối thủ cạnh tranh xem có lợi thế và điểm yếu gì. Từ đó đánh giá một cách khách quan và thực tế nhất hiện trạng của dự án muốn định giá sản phẩm để kịp thời điều chỉnh. Đây cũng là tiêu chí quan trọng nhất để cấu thành lên giá trị của sản phẩm bất động sản.
1. Giao thông tại dự án.
Chúng ta sẽ đánh giá xem rằng xung quanh dự án có bao nhiêu mặt thoáng cư dân có thể đi vào dự án.
Đường vào dự án là đướng lớn hay nhỏ , đường trục chính hay đường nhánh, đường cao tốc hay đường tỉnh lộ… Mặt cắt đường rộng bao nhiêu.
Việc di chuyển của cư dân trên các lộ tuyến để ra vào dự án có thuận lợi hay không thuận lợi, tắc đường hay không tắc đường.
2. Giao Thông nội khu vực.
Chúng ta sẽ đánh giá xem rằng khoảng cách và thời gian kết nối từ dự án đến trung tâm tại khu vực đó là bao nhiêu, có tắc đường kẹt xe hay không.
Trung tâm trong nội khu vực thường chúng ta sẽ lấy nơi tập trung gần với khu vực liên quan tới bộ máy chính quyền như ủy ban nhân dân tỉnh, quận , huyện … hoặc những nơi có vị trí giao thương thương mại tốt được mọi người công nhận.
3. Giao thông đến trung tâm chính
Chúng ta sẽ đánh giá dựa trên khoảng cách và thời gian tới trung tâm của dự án là bao xa và trong thời gian bao lâu, đánh giá kể về tình trạng kẹt xe khi di chuyển từ dự án tới trung tâm.
Trung tâm chính: Là nơi tập trung văn hóa, kinh tế, chính trị của các khu vực chính ví dụ như: Hoàn Kiếm Hà Nộ, Quận 1 thành phố HCM, Thành Phố Vinh nghệ An…
Tiềm Lực về tài chính thì chúng ta sẽ nghiên cứu và tìm hiểu thông tin về tình hình tài chính hiện tại của CĐT xem rằng hiện tại có nợ xấu hay sử dụng đòn bẩy tài chính để xây dựng các dự án khác hay phục vụ cho việc khác hay không, liệu có gãy vốn trong thời gian phát triển dự án.
Uy tín và thương hiệu của CĐT chúng ta cần nghiên cứu thông tin về CĐT trên thị trường có những vấn đề gì trong lĩnh vực phát triển BĐS, hay trong cách làm việc có chuyên nghiệp hay không, có gặp nhiều vấn đề không tốt từ khi thành lập doanh nghiệp đến tận bây giờ.
Kinh Nghiệm hoạt động trong lĩnh vực BĐS bao nhiêu lâu và đã có kinh nghiệm phát triển bao nhiêu dự án thuộc phân khúc nào.
Hạ Tầng quy hoạch: Chúng ta sẽ đánh giá dựa trên quy hoạch hạ tầng của khu vực xem rằng hệ thống điện, đường, trường trạm, mật độ thoát nước có tốt không, hệ thông giao thông được quy hoạch rộng lớn hay vẫn giữ nguyên đường cũ…
Cộng đồng nội khu ngoại khu: Đánh giá xem tại dự án mình ở hoặc xung quanh khu vực cộng đồng dân cư chiếm tỉ lệ như thế nào. Cộng đồng cư dân tốt văn minh hay cộng đồng cư dân vẫn còn theo lối sống theo dân làng chưa được hiện đại…
Tỉ lệ xây dựng tại dự án cao hay thấp, hay đạt theo tiêu chuẩn mà quy định đề ra. Tỉ lệ xây dựng dự án nào càng thấp thì dự án được đánh giá với số điểm càng cao.
Tỉ lệ xanh tại dự án như thế nào, chủ đầu tư nà chú trọng về đời sống và không gian xanh tại dự án, tỉ lệ xanh chiếm càng nhiều thì được đánh giá càng cao.
Tỉ lệ dân số ở mức vừa đông hay thưa, có đạt đủ theo quy chuẩn mà nhà nước đề ra hay không.
Tỉ lệ môi trường sẽ được đánh giá vào môi trường xung quanh dự án có tốt hay không có ảnh hưởng bởi khói,bụi , khu tập kết rác thải, khu công nghiệp hay làng nghề hay gần sông hồ. Dự án ít bị ảnh hưởng bởi môi trường xung quanh vẫn giữ được môi trường trong lành đủ điều kiện cho cư dân sinh sống thì được đánh giá càng cao.
Tỉ lệ tiện ích nội khu và tiện ích ngoại khu đánh giá xem tại dự án có trung tâm thương mại hay không, liệu có phục vụ đáp ứng đủ với mật độ dân số tại dự án hay không. Hoặc xung quanh dự án đã có sẵn hạ tầng và các hoạt động thương mại sầm uất hay chưa thì chúng ta cần đánh giá điều đó. Tại dự án hoặc xung quanh dự án các tiện ích sinh hoạt càng đầy đủ thì được đánh giá càng cao, đánh giá cao nhất vẫn là những dự án gần trung tâm bởi vì xung quanh sẽ có đầy đủ tiện nghi.
Thiết kế tổng quan dự án chúng ta đánh giá về thiết kế dự án so với các dự án tương đồng có độc nhất không, hay chỉ là một thiết kế bình thường không có gì nổi bật trong khu vực. Hay thiết kế dự án này về màu sắc có hài hòa hay không, có tối ưu hay không, Thiết kế dự tính cho ánh sáng và gió có đủ cho các các phòng trong căn hộ or trong căn nhà hay không là những điều cần lưu ý.
Đơn vị thi công là đơn vị nước ngoài hay Việt Nam đã thi công bao nhiều công trình và uy tín trên thị trường như thế nào.
Đơn vị thiết kế là đơn vị nước ngoài hay Việt Nam, Kinh Nghiệm, uy tín trên thị trường là điều cần đánh giá.
Đơn vị giám sát là đơn vị nước ngoài hay Việt Nam, Kinh Nghiệm, uy tín trên thị trường là điều cần đánh giá.
Đơn vị quản lý vận hành là đơn vị nước ngoài hay Việt Nam, Kinh Nghiệm, uy tín trên thị trường là điều cần đánh giá.
Bàn giao theo loại hình nào: Bàn giao thô, bán hoàn thiện, hoàn thiện và full toàn bộ… Bàn giao nội thất bằng thương hiệu nào, thương hiệu cao cấp hay trung cấp hay bình thường thì tất cả đều được đánh giá dựa trên thực tế để chấm điểm so sánh điểm khác biệt giữa các dự án với nhau.
Đối với các dự án đang có chính sách ưu đãi dành cho khách hàng tại thời điểm hiện tại, chúng ta sẽ đánh giá và so sánh các chính sách xem rằng chính sách nào là tốt nhất về giá (chiết khấu), về chính sách ưu đãi ngân hàng, chính sách giãn tiến độ thi công đối với dự án đất nền, chính sách thưởng, …
Xét xem dự án nào đang có pháp lý cao nhất ví dụ như dự án đã có sổ đỏ sẽ có pháp lý tốt nhất , dự án mới xây xong móng được phép mở bán là HĐMB (đối với chung cư), dự án mới xong hạ tầng kĩ thuật được quyền mở bán là HĐMB (đối với đất nền), dự án đang có hợp đồng kí quỹ, hợp đồng vay vốn, hợp đồng góp vốn, …
Sau khi nghiên cứu, phân tích và đánh giá chẩm điểm ta sẽ có tổng điểm trung bình của các dự án (theo thang điểm 10). Như vậy chúng ta đã có giá trung bình của các dự án sau khi khảo sát và sẽ tính giá dự án chúng ta đang cần định giá theo công thức:
Giá B = (Giá A x tổng điểm TB B)/ Tổng điểm TB A
Giá A: là giá mà dự án tương đồng đang khảo sát
Giá B: Là giá của dự án đang được định giá
Tổng điểm TB A: là tổng điểm trung bình dự án tương đồng sau khi được đánh giá chẩm điểm.
Tổng điểm TB B: là tổng điểm trung bình của dự án đang được định giá sau khi được đánh giá chấm điểm.
Sau khi đã nghiên cứu, khảo sát và phân tích, đánh giá, chấm điểm và tính ra được giá trị của sản phẩm thì chúng ta kết luận rằng dự án của chúng ta đang sở có ưu điểm gì và đang có nhược điểm gì để có thể dựa vào đó để cân đối và đưa ra giá sao cho phù hợp nhất với thị trường hoặc đầu tư sao cho hợp lý.
