Bất động sản (BĐS) blockchain đang là một xu hướng đầu tư phổ biến trên thế giới. Mặc dù mới manh nha xuất hiện tại thị trường Việt Nam từ đầu năm 2020, việc ứng dụng công nghệ blockchain trong ngành BĐS đang dần nhận được những sự quan tâm, cho thấy tiềm năng phát triển rất lớn để có thể giải quyết được những tồn tại đặc thù của thị trường BĐS tại Việt Nam.
Blockchain (chuỗi khối) là một cơ sở dữ liệu phân cấp lưu trữ thông tin trong các khối thông tin được liên kết với nhau bằng mã hóa và mở rộng theo thời gian. Mỗi khối thông tin đều chứa thông tin về thời gian khởi tạo và được liên kết tới khối trước đó, kèm một mã thời gian và dữ liệu giao dịch. Blockchain được thiết kế để chống lại việc thay đổi của dữ liệu: Một khi dữ liệu đã được mạng lưới chấp nhận thì sẽ không có cách nào thay đổi được nó.
Thuật ngữ blockchain gắn liền với những đồng tiền điện tử như Bitcoin, Ethereum, Litecoin,… Ưu điểm nổi bật của công nghệ blockchain là khả năng lưu trữ thông tin với tính bảo mật tuyệt đối, hạn chế tối đa rủi ro mất dữ liệu hoặc bị thay đổi một cách dễ dàng. Một số doanh nghiệp lớn trên thế giới đã áp dụng blockchain vào hoạt động quản lý kinh doanh như Uber, AirBnB,…
Blockchain trong ngành BĐS là việc ứng dụng công nghệ blockchain vào hoạt động sản xuất – kinh doanh BĐS. Để hình dung một cách tốt nhất thì BĐS blockchain sẽ sử dụng một mạng lưới máy tính và các nút mạng để hoạt động như một công ty ký quỹ nhưng tiên tiến và an toàn hơn thông qua các dạng hợp đồng thông minh được số hóa. Tuy nhiên, thay vì chỉ giao dịch các tài liệu đóng để đổi lấy tiền mặt như các công ty ký quỹ, những tiện ích mà blockchain đem lại có thể được mở rộng và áp dụng vào hầu hết các hoạt động trong ngành BĐS, từ lưu trữ thông tin liên quan đến BĐS, đăng ký đất đai và BĐS, giao dịch BĐS như tiền điện tử với các loại giấy tờ, hợp đồng pháp lý được mã hóa,… Điểm tích cực lớn nhất khi áp dụng blockchain vào ngành BĐS chính là khả năng lưu trữ thông tin an toàn và minh bạch, từ đó nâng cao tính minh bạch của thị trường BĐS.
Trên thế giới, Thụy Điển là một trong những quốc gia đã áp dụng thành công blockchain vào BĐS với hệ thống đăng ký đất đai và BĐS qua hệ thống sổ đăng ký kỹ thuật số dựa trên công nghệ blockchain. Tại các quốc gia như Anh, Mỹ, blockchain được áp dụng để chia nhỏ BĐS, cho phép nhà đầu tư không cần bỏ ra một số tiền quá lớn để sở hữu một BĐS mà hoàn toàn có thể sở hữu một phần BĐS như cách họ mua các cổ phiếu. Ví dụ, một căn biệt thự ngoại ô Washington có giá 10 triệu đô-la được chia làm 10.000 mã khác nhau, mỗi mã trị giá 1.000 đô-la. Điều đó cho phép nhà đầu tư với số vốn hạn chế chỉ từ 1.000 đô-la có thể đầu tư BĐS thay vì phải bỏ ra một khoản tiền khổng lồ để sở hữu toàn bộ BĐS đó. Ngoài ra, các quốc gia này đã cho phép việc thanh toán BĐS bằng tiền điện tử. Ví dụ, một penthouse tại Miami (Mỹ) có giá 28 triệu đô-la đã được giao dịch hoàn toàn bằng đồng Bitcoin.
Hợp đồng thông minh trong giao dịch BĐS
Hợp đồng thông minh (Smart Contract) là một thuật ngữ mô tả bộ giao thức đặc biệt có khả năng tự động thực hiện các điều khoản hay thỏa thuận giữa các bên (hệ thống máy tính) nhờ vào công nghệ Blockchain. Các điều khoản được quy định trong hợp đồng thông minh tương đương với hợp đồng pháp lý truyền thống.
Nó sẽ tự động hoá hợp đồng mà không cần sự can thiệp từ bên ngoài. Điều này giúp người dùng tiện lợi và đảm bảo tính chính xác, minh bạch rất cao vì không có sự can thiệp lẫn đảo chiều. Ngoài ra nó cũng dễ dàng truy xuất khi cần thiết.
Với sự trợ giúp của Hợp đồng thông minh, trong tương lai sẽ có thể thông qua Blockchain để thiết kế các hợp đồng thuê và mua, cung cấp và đánh giá dữ liệu cần thiết để định giá bất động sản, cho các nhà cung cấp dịch vụ hoa hồng dọc theo chuỗi giá trị, để lập bản đồ dữ liệu bất động sản và để lưu trữ dữ liệu nhạy cảm.
Thực trạng áp dụng công nghệ Blockchain trong ngành BĐS tại Việt Nam
Tại Việt Nam, thời gian qua có một số đơn vị đã triển khai hình thức mua chung BĐS và đưa công nghệ Blockchain vào quản lý. Cụ thể, hồi đầu năm 2020, Công ty CP Tập đoàn Thế Kỷ – CenGroup công bố nền tảng công nghệ đầu tư chung BĐS Revex, với chỉ từ 1 triệu đồng, nhà đầu tư có thể tham gia mua chung một BĐS tính trên 1 m2. Nhà đầu tư sau khi mua có thể đem đi cho thuê, cùng chia lợi nhuận theo tỷ lệ. CenGroup công bố chi 1 triệu USD để đầu tư vào nền tảng này.
Mới đây, Công ty Moonka cũng chính thức đưa BĐS vào mua bán trên nền tảng Blockchain. Theo đó, Moonka giữ vai trò sàn trung gian liên kết giữa người bán và người mua. Sản phẩm là BĐS có thực, có sổ được chủ đất ký gửi và sẽ đi tìm các nhà đầu tư để mua chung một BĐS đó. Ví dụ, một căn nhà có giá 3,1 tỉ đồng sẽ được Moonka chia nhỏ khoảng 1.000 phần, gắn mã số Blockchain để chào bán, giá mỗi phần là 3,1 triệu đồng. Khách hàng có thể mua 1 hoặc nhiều phần của BĐS tiền tỉ. Khi mua chung, các nhà đầu tư có thể bán lại “cổ phần” cho nhau nếu muốn chốt lời. Sổ đỏ được Moonka nắm giữ 24/24 tại văn phòng của công ty và các nhà đầu tư có thể xem sổ đỏ miếng đất bất kỳ lúc nào. Khi đồng ý mua, khách hàng sẽ được cấp một tài khoản để quản lý, theo dõi khoản đầu tư của mình.
Sen Vàng chúng tôi đánh giá thực trạng áp dụng công nghệ blockchain trong ngành BĐS tại Việt Nam còn rất sơ khai, các công ty mới đang chỉ lạm dụng thuật ngữ “blockchain” trong khi chưa thực sự áp dụng được công nghệ này. Từ đó có thể thấy công nghệ blockchain trong ngành BĐS tại Việt Nam vẫn còn rất mới và bỏ ngỏ nhiều khoảng trống để các doanh nghiệp BĐS khai thác, ứng dụng blockchain vào hoạt động sản xuất – kinh doanh.
Tiềm năng của việc áp dụng công nghệ blockchain trong ngành BĐS tại Việt Nam
Thứ nhất, blockchain có thể trở thành giải pháp hoàn hảo cho việc thực hiện các thủ tục giấy tờ pháp lý liên quan đến BĐS như: Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai và quyền sở hữu BĐS; Thực hiện hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản.
Hiện nay tại thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn tồn tại tình trạng làm giả Sổ đỏ để thực hiện các hành vi lừa đảo, với việc áp dụng công nghệ blockchain trong hệ thống đăng ký đất đai và BĐS, tồn tại này sẽ chấm dứt do tính minh bạch và bảo mật tuyệt đối của công nghệ này.
Khi khách hàng mua nhà từ dự án của chủ đầu tư, rất dễ xảy ra các tranh chấp liên quan đến phần diện tích sử dụng chung/riêng, các hạng mục bàn giao, các quyền lợi chính đáng của khách hàng do hợp đồng mua bán được ký kết giữa hai bên hoàn toàn do chủ đầu tư soạn thảo và “nắm đằng chuôi”, khi có tranh chấp thì rất bất lợi cho khách hàng mua nhà. Với việc áp dụng công nghệ blockchain để thực hiện các hợp đồng thông minh trong mua bán và chuyển nhượng BĐS, các chủ đầu tư sẽ phải minh bạch toàn bộ thông tin liên quan đến sản phẩm của mình, từ đó khách hàng có thể tìm hiểu rất chi tiết, tránh tình trạng thông tin mơ hồ, thiếu minh bạch, quyền lợi của khách hàng không được đảm bảo.
Thứ hai đó là hình thức mua chung BĐS bằng công nghệ blockchain. Một BĐS có giá trị rất lớn, thường từ tối thiểu vài trăm triệu đến hàng tỷ hoặc hàng trăm tỷ đồng cho một BĐS. Đối với nhà đầu tư cá nhân, nguồn vốn hạn chế thì việc đầu tư tiền để sở hữu toàn bộ BĐS gây ra nhiều khó khăn, đặc biệt là độ rủi ro, tính an toàn vốn và tính thanh khoản của BĐS. Với việc chia nhỏ BĐS thành nhiều phần và cho phép nhà đầu tư có thể sở hữu một phần của BĐS, bạn hoàn toàn có thể bắt đầu đầu tư BĐS với một số vốn ban đầu rất nhỏ, chỉ từ vài triệu đồng. Và với hình thức này, phân khúc khách hàng đầu tư bất động sản sẽ được mở rộng không giới hạn, thậm chí từ những sinh viên, người lao động có thu nhập thấp cũng hoàn toàn có thể đầu tư BĐS. Hình thức mua chung BĐS này khiến BĐS gia tăng tính thanh khoản, nâng cao hiệu quả huy động vốn từ BĐS, và đồng thời cũng góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường BĐS khi những BĐS được phép mua chung này sẽ được công khai thông tin một cách minh bạch, bảo mật tuyệt đối.
Thứ ba là hoạt động giao dịch BĐS qua hợp đồng thông minh trên hệ thống blockchain. Thông tin của BĐS là máu, là tiền, một khi thông tin đã được công khai minh bạch và đầy đủ, nhà đầu tư có thể tiết kiệm được rất nhiều thời gian và chi phí so với trước đó khi phải thông qua các bên trung gian như môi giới, ngân hàng, luật sư,…
Thứ tư là áp dụng trong quá trình lưu trữ thông tin, quản lý chung của Nhà nước. Khi thông tin liên quan đến BĐS được lưu trữ hoàn toàn trên hệ thống blockchain, việc truy xuất thông tin là rất nhanh gọn, tiết kiệm được rất nhiều chi phí giấy tờ, tiền lương của cán bộ quản lý đất đai,… Cùng với đó, Nhà nước kiểm soát hoàn toàn được các hoạt động giao dịch BĐS qua hệ thống máy chủ chung, xóa bỏ hoàn toàn tình trạng khai báo không chính xác thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng BĐS, đảm bảo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
Những khó khăn khiến cho blockchain chưa được ứng dụng rộng rãi trong ngành BĐS tại Việt Nam
Thứ nhất, Chính phủ nước ta chưa có nghiên cứu ban hành các bộ luật, hành lang pháp lý cho việc ứng dụng công nghệ blockchain, như những vấn đề pháp lý liên quan đến tiền điện tử và hình thức mua chung BĐS. Vì vậy chưa có sự bảo vệ về quyền lợi của nhà đầu tư khi tranh chấp xảy ra khi đầu tư mua chung trong BĐS.
Thứ hai là khi áp dụng công nghệ blockchain trong quản lý thông tin BĐS, Nhà nước sẽ cần chuyển đổi số đồng bộ và quá trình này sẽ mất rất nhiều thời gian để thay đổi thích nghi với cách thức làm việc mới, cùng với đó là những khó khăn trong việc tinh giản bộ máy nhân sự.
Thứ ba là do đặc tính yếu tố văn hóa của người Việt Nam. Việc sở hữu cho riêng mình một hoặc thậm chí là nhiều bất động sản là mong muốn in sâu vào tâm trí của người Việt. Việc thay đổi và áp dụng hình thức mua chung sẽ gây ra nhiều khó khăn khi hầu hết mọi người đều muốn sở hữu riêng mình toàn bộ BĐS chứ không phải chỉ là một phần rất nhỏ trong BĐS ấy.
Thứ tư là sự ảnh hưởng khi áp dụng công nghệ blockchain đối với các ngành nghề hoạt động cung cấp dịch vụ trung gian trong ngành BĐS như môi giới, các tổ chức tín dụng, ngân hàng, luật sư. Do thông tin về BĐS đã được công khai minh bạch và đầy đủ, vai trò bán thông tin của môi giới sẽ được tinh gọn đáng kể. Điều này là một thách thức rất lớn cho ngành môi giới BĐS tại Việt Nam trong bối cảnh đang có những bước phát triển mạnh mẽ hiện nay.
Thứ năm, việc áp dụng công nghệ trong ngành BĐS tại Việt Nam vẫn còn rất sơ khai, còn ở rất xa khi so với các quốc gia phát triển trên thế giới. Blockchain là một công nghệ không quá xa lạ nhưng việc áp dụng nó vào thực tế thì ngay cả các nước phát triển như Anh, Mỹ cũng gặp nhiều khó khăn và thách thức.
Kết luận
Có thể thấy, việc ứng dụng công nghệ blockchain trong ngành BĐS tại Việt Nam cho thấy rất nhiều tiềm năng rất lớn và hoàn toàn có thể trở thành xu thế tất yếu cho quá trình phát triển của thị trường BĐS. Trong đó nổi bật nhất chính là khả năng minh bạch hóa thị trường – điểm yếu lớn nhất của thị trường BĐS Việt Nam. Tuy nhiên, blockchain suy cho cùng cũng chỉ là một công nghệ do con người tạo ra và vẫn có những tồn tại cũng như những thách thức phải đối mặt khi áp dụng tại mỗi thị trường khác nhau, ngành nghề khác nhau ở Việt Nam, đặc biệt trong lĩnh vực nhạy cảm như BĐS. Vì vậy, Nhà nước cần sớm nghiên cứu bổ sung và ban hành những quy định, văn bản pháp luật để tạo hành lang pháp lý hoàn thiện cho blockchain. Khi đã được bảo vệ và có những quy định pháp lý rõ ràng, BĐS blockchain hoàn toàn có thể đột phá và trở thành “kẻ thay đổi cuộc chơi” trên thị trường BĐS tại Việt Nam.
Lời khuyên của Sen Vàng
Đối với nhà đầu tư đang quan tâm đến mô hình mua chung BĐS tại Việt Nam, cần tìm hiểu chi tiết thông tin, đánh giá uy tín của của các công ty cung cấp nền tảng cũng như mức độ quan tâm của thị trường đối với mô hình đầu tư này trước khi ra quyết định đầu tư. Nghiên cứu kỹ lưỡng mô hình hoạt động, cơ chế đầu tư BĐS, các vấn đề về pháp lý liên quan đến BĐS như người đứng tên đại diện trên Sổ.
Đối với các doanh nghiệp sản xuất – kinh doanh BĐS, cần đẩy mạnh chuyển đổi số toàn diện, nghiên cứu áp dụng các công nghệ tiên tiến đang được áp dụng thành công trên thế giới, tiêu biểu là việc ứng dụng công nghệ blockchain trong ngành BĐS.
