Giá trị bất động sản không bao giờ đứng yên như tên gọi của nó mà luôn có những biến động không ngừng và bị chi phối bởi nhiều yếu tố khác nhau. Vậy nhà đầu tư cần chú ý tới những yếu tố nào để có thể đưa ra những đánh giá chính xác nhất về giá trị của một bất động sản? Hãy cùng Sen Vàng tìm hiểu về 7 yếu tố làm tăng giá trị của bất động sản ngay trong bài viết dưới đây:
Vị trí bất động sản luôn được đánh giá là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Sở hữu một vị trí tốt sẽ giúp bất động sản có khả năng thanh khoản nhanh, dễ cho thuê hoặc chuyển nhượng, từ đó cũng dễ dàng mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư.
Có 2 loại vị trí bất động sản là:
1- Vị trí tương đối: là vị trí ở trung tâm đô thị, nơi tập trung đông dân cư, hoặc cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ. Những dự án bất động sản nằm ở vị trí tương đối thường có giá trị lớn hơn những bất động sản cùng loại nằm ở vùng ven trung tâm.
2- Vị trí tuyệt đối: là vị trí ở các ngã 4 hay ngã 3 đường giao thông, trên các trục lộ giao thông lớn.
Để đánh giá một dự án bất động sản có vị trí đắc địa, nhà đầu tư cũng cần quan tâm đến các yếu tố như:
1- Bất động sản đó có nằm ở vị trí gần trung tâm hay tổ hợp khu đô thị đang phát triển, dễ dàng tiếp cận với các tiện nghi cuộc sống hay không?
2- Bất động sản có nằm ở những khu vực ven sông, hồ mang đến không khí thoáng mát hơn các khu vực khác hay không?
3- Vị trí bất động sản có nằm trong khu vực kết nối đầy đủ đến hạ tầng điện – đường – trường – trạm; đồng bộ và kết nối thuận tiện giữa các vùng trong khu vực hay không?
4- Ngoài ra, vị trí bất động sản nằm trong khu vực được quy hoạch rõ ràng thì giá trị của bất động sản đó cũng được đánh giá cao hơn so với các vị trí khác.
Một dự án bất động sản có kích thước và diện tích lớn hay nhỏ không quyết định đến giá trị của bất động sản. Thay vào đó, một bất động sản được đánh giá cao khi nó có kích thước và diện tích tối ưu với mục đích và nhu cầu sử dụng của người mua. Thông thường, những bất động sản có kích cỡ vuông vắn, có mặt tiền rộng sẽ được định giá cao.
Thông thường, bất động sản nằm ở những vị trí có địa hình trũng thấp hơn so với các vùng lân cận, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa thì sẽ có giá thấp hơn bất động sản ở những vùng có địa hình cao, ít bị ảnh hưởng bởi thủy triều, ngập lụt.
Tuy nhiên, đối với các bất động sản nghỉ dưỡng thì lại hoàn toàn ngược lại: những bất động sản ở địa hình thật cao hoặc cực thấp (như ở khu vực ven biển) thường được định giá cao hơn hẳn.
Yếu tố môi trường cũng có những ảnh hưởng đến giá của bất động sản. Đặc biệt, đối với các bất động sản nghỉ dưỡng, yếu tố môi trường thường được xem xét kỹ lưỡng. Cụ thể,cùng là một khách sạn 5 sao nhưng nằm ở khu vực có khí hậu trong lành, mát mẻ và có an ninh cao thường sẽ có giá trị cao hơn nhiều so với khách sạn 5 sao ở các thành phố nhiều khói bụi.
Những bất động sản ở các khu vực thường xuyên phải đối mặt với thiên tai, khí hậu không tốt… thường sẽ có giá trị thấp hơn so với những bất động sản nằm ở các khu vực khác.
Bên cạnh những yếu tố tự nhiên, một bất động sản được đánh giá cao thường là những bất động sản có thể mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá trị chuyển nhượng của bất động sản đó càng cao và ngược lại.
Các sự kiện hội nhập và thu hút vốn đầu tư nước ngoài (như Việt Nam gia nhập WTO, ASEAN, TPP…) là những yếu tố làm tăng nhu cầu sử dụng của bất động sản và từ đó giúp giá trị của bất động sản tăng theo.
Sự phát triển của nền kinh tế như sự tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp… cũng là một trong những yếu tố tác động đến giá bất động sản. Nếu thị trường kinh tế phát triển ổn định thì nhu cầu về nơi cư trú, nơi làm việc cũng tăng cao. Từ đó, giá trị của bất động sản cũng có chiều hướng tăng lên không ngừng.
Tính hữu dụng của bất động sản có thể hiểu là giá trị sử dụng được khai thác trong thực tế và giá trị tiềm ẩn của bất động sản. Khi một bất động sản có thể đáp ứng được nhu cầu và mục đích sử dụng của đại đa số người dùng thì giá trị của bất động sản đó chắc hẳn sẽ cao.
Giá trị của bất động sản bị chi phối một phần bởi sự tương quan giữa nhu cầu người dùng và nguồn cung bất động sản. Khi nhu cầu tăng nhưng nguồn cung không đủ thì giá của bất động sản chắc chắn sẽ có xu hướng tăng lên và ngược lại, khi nhu cầu giảm thì giá trị bất động sản sẽ đứng yên hoặc giảm xuống.
Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn. Chính vì vậy, để tránh những tranh chấp, rủi ro không đáng có về sau, trước khi quyết định đầu tư vào một khu đất, nhà đầu tư cần chú ý làm rõ tình trạng pháp lý của bất động sản.
Bất động sản sẽ trở nên có giá trị hơn khi nó có đầy đủ các loại giấy tờ chứng minh theo quy định của pháp luật gồm: quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng,…
Bất động sản bị hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản thường ít được săn đón. Vì vậy nhà đầu tư cần lưu ý tới những yếu tố như: tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng nhà đất, sự hạn chế quyền sở hữu chung của bất động sản trước khi định giá. .
Khu vực có mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học (tỷ lệ tổng số dân chuyển đến trên tổng số dân chuyển đi) thì giá trị của bất động sản tại đây cũng tăng do sự tương quan cung – cầu bị phá vỡ.
Ngoài các yếu tố xã hội kể trên, những yếu tố như chất lượng y tế, giáo dục, an ninh, trình độ dân trí… trong khu vực cũng có những tác động làm tăng giá của bất động sản.
Các chính sách về đầu tư, quy hoạch, phân vùng phát triển của từng khu vực có tác động trực tiếp làm tăng giá trị của bất động sản thường là các chính sách như:
1- Cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam
2- Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà thành phố
3- Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất
4- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản
5- Chính sách thuế đối với bất động sản
Những chính sách tác động gián tiếp làm tăng giá của bất động sản thường là các chính sách khuyến khích đầu tư từ bên ngoài vào địa phương để phát triển kinh tế, từ đó kéo theo giá trị của bất động sản trong khu vực cũng có xu hướng tăng theo.
Những khu vực được định hướng quy hoạch rõ ràng hay chú trọng đầu tư phát triển thường kéo theo giá trị của bất động sản trong khu vực đó tăng lên cao hơn so với những bất động sản không nằm trong quy hoạch phát triển của Nhà nước.
Những bất động sản nằm trong khu vực được kết nối với hệ thống cơ sở hạ tầng phát triển, và ở xung quanh các khu vực phát triển mạnh thường cũng sẽ có sức hút cao đối với các nhà đầu tư.
Khu vực có mức độ tăng trưởng GDP hàng năm ở mức cao thì mức độ quan tâm đến bất động sản trong khu vực này cũng lớn, từ đó dẫn đến giá bất động sản tại đây cũng có xu hướng tăng cao.
Các chính sách tiền tệ được nới lỏng, lãi suất cho vay thấp thì việc vay vốn sẽ trở nên dễ dàng hơn, tạo động lực cho nguồn tiền đổ vào bất động sản tăng cao và khiến cho giá trị bất động sản cũng có xu hướng “nhích” lên cao.
Khu vực có mức thuế suất ưu đãi sẽ thu hút nhiều vốn đầu tư và kéo theo nhu cầu bất động sản trong khu vực tăng theo.
Những khu vực được các tập đoàn lớn, có thương hiệu rót vốn đầu tư thường sẽ thu hút được sự quan tâm của rất nhiều người và kéo theo đó, giá của các bất động sản trong khu vực này cũng tăng theo.
Trên đây là 7 yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản trên thị trường. Những yếu tố này thường có xu hướng thay đổi chứ không hoàn toàn đứng yên, chính vì vậy, giá trị của bất động sản cũng sẽ không bao giờ là “bất động”.
Kết luận
Trước khi quyết định đầu tư, dù là đầu tư lâu dài hay lướt sóng thì nhà đầu tư cũng cần xem xét kỹ lưỡng tác động của yếu tố kể trên lên bất động sản để định giá và đưa ra quyết định chính xác nhất.
Tuy nhiên, để có thể nắm được những thông tin chính xác nhất, nhà đầu tư có thể đọc các báo cáo nghiên cứu thị trường từ các đơn vị có uy tin như Sen Vàng Group. Các báo cáo này cung cấp thông tin với các số liệu nghiên cứu đầy đủ và cập nhật về tình hình thị trường bất động sản tại từng khu vực cụ thể, sẽ mang đến cho nhà đầu tư cái nhìn toàn diện về bất động sản mình đang quan tâm, từ đó đưa ra quyết định đầu tư phù hợp nhất.
Phương Hà
