Thị trường bất động sản Việt Nam quý 2/2024 có thực sự đã khởi sắc ?

6 Tháng tư, 2024

Bà Nguyễn Thị Bích Ngọc – Founder Sen Vàng Group, đồng sáng lập Realcom – Cộng đồng phát triển Bất động sản Việt Nam nhận định rằng năm 2024 sẽ là một năm phục hồi không nhanh, nhưng sẽ không chậm đối với thị trường bất động sản . Thị trường ven khu công nghiệp và nhà ở xã hội, nhà ở phân khúc bình dân sẽ là những phân khúc tiềm năng trong năm nay.

Bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, Founder Sen Vàng Group, kiêm sáng lập Realcom – Cộng đồng phát triển Bất động sản Việt Nam.

PV: Quan sát thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2024, bà có đánh giá như thế nào về sức khoẻ của thị trường này?

Thị trường bất động sản đang “nhúc nhích” trở lại. Nguồn: Sen Vàng tổng hợp.

Thị trường bất động sản thời điểm hiện tại chia phân cực khá rõ ràng. Chắc chắn trong năm nay thị trường dành cho nhu cầu ở thực sự bắt đầu đi vào giai đoạn phục hồi đến 2025. Theo đó những Chủ đầu tư đang có nguồn hàng tại các dự án thuộc phân khúc này chắc chắn 2024 cũng sẽ có một năm chuẩn bị tốt và dễ dàng tiếp cận nhiều nguồn vốn hơn để tiếp thêm sức mạnh.

Năm nay đầu tư công vẫn sẽ là điểm nhấn lớn, do vậy những loại hình bất động sản đầu tư được hưởng lợi từ hạ tầng vẫn tiếp tục có sức hút. Đặc biệt với giai đoạn hiện tại khi lãi suất tiết kiệm và vay mua bất động sản đang xuống rất thấp, là một động lực vô cùng lớn cho các nhà đầu tư mạnh dạn xuống tiền và sử dụng đòn bẩy tài chính.

Phân khúc Khu công nghiệp và ven khu công nghiệp sẽ nhận được sự quan tâm và có thể tạo được nhiều sức hút, động lực phát triển trong giai đoạn ngắn năm 2024. Các dự án được hưởng lợi từ sự phát triển của các dòng vốn đổ về khu công nghiệp ngày càng nhiều, tỷ lệ triển khai các dự án cũng đang diễn ra nhất nhanh chóng sẽ sớm khiến nguồn cung các dự án bất động sản được hưởng lợi từ khu công nghiệp nhanh chóng quay trở lại trường đua.

Có thể kết luận được các doanh nghiệp đang kinh doanh bất động sản, các nhà đầu tư có thể sẽ được hưởng lợi lớn từ dòng tiền lớn đang chảy về tại đây. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cũng chú ý giống như xu hướng đầu tư ăn theo hạ tầng, cơ bản thị trường đều cần có dòng tiền triển khai thật và các dự án đi vào giai đoạn hoàn thiện sớm sẽ khẳng định tính an toàn của dòng tiền đầu tư hơn giai đoạn sốt đất năm 2021 – 2022 trước.

Các phân khúc còn lại như bất động sản nghỉ dưỡng, các dự án đất nền tại các khu vực không thuộc tỉnh/ thành/ vùng trọng tâm, thiếu động lực phát triển như hành lang kinh tế, vùng trọng điểm, cao tốc, khu công nghiệp, kinh tế biển… sẽ khả năng cao phải im lìm cho tới ít nhất 2025, do vậy các doanh nghiệp và thị trường tại các phân khúc này đều có từ khóa là “sống sót và chờ đợi”.

PV: Theo bà, đâu là những “liều thuốc” sẽ chữa lành thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại?

Thời điểm hiện tại điều cần nhất chính là các chính sách thí điểm cho những dự án ưu tiên đến an sinh xã hội, các gói ưu đãi hỗ trợ cả CĐT và người mua, nhà thầu xây dựng để giúp đẩy nhanh tiến độ nguồn cung ra thị trường, đặc biệt các khu vực đô thị vệ tinh tại hai lõi trung tâm Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, và các lõi trung tâm tại các tỉnh thành đang có số lượng nhu cầu nhà ở lớn.

Nguồn: Senvangdata.com.

Theo ý kiến của tôi, chính phủ hoặc các tỉnh có thể tạo ra cơ chế “Sand box” thí điểm đối với các đối tượng mua nhà trong độ tuổi lao động tỷ lệ vàng, mua nhà lần đầu tiên, cụ thể ở đây chính là đối tượng trong độ tuổi 25 – 35, và cơ chế sand box cho các chủ đầu tư đang có những sản phẩm cho các đối tượng này tại các vị trí/ vùng ưu tiên chiến lược. Ngoài ra địa phương nên xét theo đặc điểm vùng/ địa phương mà tạo ra thêm các chương trình ưu tiên nếu các chủ đầu tư có đóng góp vào sự phát triển chung của địa phương như các dự án phát triển bền vững, các dự án kinh tế đêm, ưu tiên cho người mua nhà địa phương, các dự án di sản, công trình di sản nhằm nâng cao sự nhận diện địa phương tại mỗi dự án.

Thị trường kiều hối, khách nước ngoài mua nhà tại Việt Nam cũng đang là một thị trường để ngỏ vô cùng hấp dẫn, đặc biệt nên ưu tiên thí điểm tại các tỉnh có nhiều dòng FDI đổ về. Hiện tại dù chúng ta đã có nhiều hướng mở cho Việt kiều mua nhà tại Việt Nam, khách nước ngoài mua nhà tại Việt Nam tuy nhiên thủ tục vẫn đang khá khó khăn, các tỉnh cũng nên nhanh chóng nghiên cứu để đưa ra phương án phù hợp và các chiến lược, chính sách thu hút phù hợp với tình hình tỉnh mình.

Thời điểm hiện tại điều cần nhất chính là các chính sách thí điểm cho những dự án ưu tiên đến an sinh xã hộ. Nguồn: Sen Vàng tổng hợp.

PV: Nhiều đơn vị nghiên cứu cho biết, giá chung cư đang tăng trưởng nóng. Riêng Hà Nội, giá chung cư đã tăng 17% chỉ trong 2 tháng đầu năm nay. Liệu rằng, thị trường có đang bước vào một cơn sốt mới mang tên “sốt chung cư”, thưa bà? Đâu là nguyên nhân khiến giá chung cư tăng mạnh bất chấp thị trường vẫn còn nhiều khó khăn?

Chúng ta có thể nhìn thấy thị trường chung cư cao tầng và thổ cư tại các khu vực lõi trung tâm đang thiết lập một mặt bằng giá mới, điều này phản ánh rõ sức mạnh của thị trường lõi trung tâm, đặc biệt tại Hà Nội và thành phố HCM sẽ luôn tiếp tục tăng trưởng. Có một sự thật là cho dù thị trường sắp tới có tăng nguồn cung dự án thì tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh cũng sẽ luôn cung không đủ cầu, do vậy việc thiết lập mặt bằng giá mới giai đoạn chuyển đổi là tất yếu. Các nhà đầu tư và người mua đã sớm nhận ra được việc này.

Nguồn: Senvangdata.com.

Chúng ta cũng sẽ dần phải chấp nhận được tiềm năng phát triển về kinh tế tại Việt Nam ngày càng lớn, thu hút nguồn vốn đầu tư ngày càng nhiều, do vậy việc mua nhà tại các thành phố toàn cầu như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh sẽ ngày càng khó khăn, cho dù chính sách hỗ trợ từ chính phủ như thế nào thì cũng sẽ khó có thể giải quyết vấn để phát triển tất yếu này. Phương án duy nhất là đầu tư phát triển các thành phố vệ tinh với đầy đủ cơ sở hạ tầng, hạn chế phân lô bán nền, dự án thấp tầng như hiện tại và gia tăng các chính sách hỗ trợ cho phân khúc bình dân để giãn nguồn cầu là hợp lý.

Việc mua nhà tại các thành phố toàn cầu như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh sẽ ngày càng khó khăn. Nguồn: Sen Vàng tổng hợp.

PV: Bà có dự đoán gì kịch bản thị trường bất động sản 2024?

Chúng ta cũng vừa có kết quả kinh tế vĩ mô quý 1.2023 cơ bản là khả quan, các tổ chức quốc tế cũng đánh giá rất cao về khả năng phát triển thị trường Việt Nam, do vậy nếu như không có những sự kiện đặc biệt, cơ bản 2024 sẽ là một năm phục hồi không nhanh, nhưng sẽ không chậm đối với thị trường bất động sản.

2024 sẽ là một năm phục hồi không nhanh, nhưng sẽ không chậm đối với thị trường bất động sản. Nguồn: Senvangdata.com.

Ngoài những phân khúc tôi đã nêu trên, tôi kỳ vọng các chính sách mới sẽ tập trung vào phân khúc có nhu cầu ở thật tại đô thị vệ tinh của Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và thị trường đô thị lõi trung tâm theo từ khóa Đô thị hóa, ven khu công nghiệp và nhà ở xã hội, nhà ở phân khúc bình dân. Kỳ vọng của tôi là tầm giữa quý III/2024 sẽ triển khai gói 110 nghìn tỷ hỗ trợ cho thị trường cả phân khúc nhà ở xã hội và phân khúc nhà ở thương mại có giá bình dân giống như gói 30,000 tỷ như giai đoạn 2013 – 2016. Như vậy thị trường sẽ đi đúng nhịp, các doanh nghiệp đã vượt qua khó khăn năm 2022- 2023 chắc chắn sẽ có thế phục hồi và đi vào chu kỳ phát triển trở lại.

PV: Liệu có dẫn đến làn sóng bong bóng giá bất động sản, tác động tiêu cực đến thị trường hay không?

Nguồn: Senvangdata.com.

Có 2 lý do chính có thể dẫn đến bong bóng giá bất động sản tại Việt Nam giai đoạn trước và cho đến hiện tại.

Lý do thứ nhất, các dữ liệu thị trường của Việt Nam vẫn đang chưa đồng bộ nên các thông tin, dữ liệu đôi khi có thể chưa phản ánh rõ được thực trạng của thị trường. Lý do thứ 2, cho dù rất nhiều nước đã minh bạch thông tin thị trường bất động sản nhưng vẫn có thể xảy ra nhưng cơn sốt đất, bản chất của thị trường là luôn phản ánh đúng thực tế và hiện trạng của các chủ thể tham gia thị trường cũng như mối quan hệ cung – cầu trên thị trường.

Hiện tượng giá tăng “chóng mặt” tại các phân khúc nhà ở trung tâm này sẽ diễn ra 2 kịch bản trong thời gian tới khi nguồn cung bất động sản dồi dào hơn do pháp lý được gỡ như sau:

Tại các khu vực nguồn cung ít, vị trí trung tâm, việc thiết lập mặt bằng giá mới được diễn ra và sẽ tiếp tục đi ngang hoặc nhích lên do nhu cầu vẫn lớn

Tại các khu vực có nguồn cung dồi dào hơn, cụ thể là các khu đô thị và vùng đô thị loại 2, khu đô thị vệ tinh sẽ cân bằng lại mức giá và lúc đó, các dự án đang hưởng lợi từ giai đoạn khan hiếm nguồn cung sẽ có tốc độ thanh khoản cũng như giá sẽ đi ngang hoặc thậm chí giảm dần do tính cạnh tranh của một lượng nguồn cung mới tham gia vào thị trường.

Tuy nhiên, nếu xét có ảnh hưởng tới toàn bộ thị trường bất động hay không, nhận định của tôi là không, thời điểm hiện tại, thị trường hoàn toàn đang được quyết định bởi người mua thực sự và những nhà đầu tư đã có nguồn tiền thực. Do vậy, việc bong bóng xảy ra là rất khó và hầu như sẽ không xảy ra.

Trên đây là những thông tin tổng quan về “Thị trường bất động sản Việt Nam quý 2/2024 có thực sự đã khởi sắc ?” do Sen Vàng Group cung cấp. Hy vọng với những thông tin trên giúp chủ đầu tư, nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản có cái nhìn tổng quan về tiềm năng phát triển thị trường bất động sản. Ngoài ra để xem thêm các bài viết về tư vấn phát triển dự án, anh chị, bạn đọc có thể truy cập trang web senvangdata.com/.