Thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2023 đã có những bước chuyển biến đáng kể, khi xu hướng siết tín dụng, thắt chặt quản lý thị trường và sự suy thoái kinh tế toàn cầu đã tác động đến hoạt động của nhiều phân khúc. Trong đó, có 3 loại hình bất động sản chịu ảnh hưởng nặng nề nhất, hãy cùng Sen Vàng Group tìm hiểu qua bài viết sau
Nhìn chung, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2023 đã trải qua một giai đoạn khó khăn, thách thức lớn. Nhiều vấn đề tồn tại từ trước đã bùng phát, khiến thị trường lao đao, điêu đứng.
Có thể thấy, thị trường bất động sản Việt Nam đã phát triển thiếu kiểm soát, kém minh bạch và an toàn trong một thời gian dài. Điều này đã dẫn đến nhiều lỗ hổng trong cơ chế, chính sách và quá trình thực thi.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), pháp lý chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp địa ốc. Bên cạnh đó, sức khỏe nội tại của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cũng chưa đủ mạnh, khả năng ứng biến với các tình huống còn chưa cao.
Theo VARS, năm 2023 có 1286 doanh nghiệp giải thế, tăng 7,7% so với năm 2022 (năm 2022 tăng tới 38,7% so với năm 2021). 3705 doanh nghiệp BĐS ngừng có thời hạn, tăng 47,4%. Trong khi đó, số doanh nghiệp BĐS thành lập mới đạt 4.725, giảm 45%. Hàng nghìn môi giới BĐS mất việc, bỏ nghề. Chỉ còn khoảng 20% môi giới BĐS đang hoạt động.
Nguồn: Sen Vàng tổng hợp
Đây cũng là năm chứng kiến nhiều phi vụ “lừa đảo”, “vi phạm pháp luật” quy mô lớn, khiến cho khó khăn của thị trường càng trở nên trầm trọng hơn.
Rất nhiều vấn đề mang tính “nghịch lý”trên thị trường đang tồn tại mà chưa tìm được cách xử lý như
Tuy nhận được sự trợ lực nhiệt tình từ nhiều phía, Chính phủ đến các cơ quan ban ngành và hệ thống ngân hàng nhưng để có thể khôi phục lại trạng thái bình thường đối với thị trường BĐS Việt Nam không phải là điều dễ dàng và cần phải có đủ thời gian.
Nguồn: Senvangdata.com
Nguồn: Senvangdata.com
Đọc thêm: Toàn cảnh thị trường bất động sản năm 2023 và dự báo năm 2024
Năm 2023, phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng là phân khúc ghi nhận sự ảnh hưởng nặng nề nhất. Mặc dù nhen nhóm cơ hội “tái sinh” nhờ nghị định 10/2023/CP-NĐ, song đến thời điểm hiện tại, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng vẫn “tối đường tái xuất”.
Nguồn: Sen Vàng tổng hợp
Theo VARS, trong năm 2023, cả nước đón nhận khoảng 3.165 sản phẩm bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng mới, giảm hơn 80% so với năm 2022. So với giai đoạn 2020-2022, nguồn cung sản phẩm BĐS du lịch, nghỉ dưỡng mới sụt giảm mạnh. Nguyên nhân do các chủ đầu tư đang tập trung giải quyết tồn kho, đồng thời chờ đợi cơ hội thị trường phục hồi.
Nguồn: Sen Vàng tổng hợp
Toàn thị trường ghi nhận 726 sản phẩm BĐS du lịch, nghỉ dưỡng được giao dịch thành công trong năm 2023. Lượng giao dịch chưa phục hồi như kỳ vọng do một số dự án được nhiều nhà đầu tư quan tâm đang gặp vướng mắc về pháp lý nên chưa thể ra hàng. Trong khi hàng tồn kho chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm cắt lỗ từ các nhà đầu tư mua trước đó.
Nguồn: Sen Vàng tổng hợp
Theo Bộ Xây dựng, tại phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, giá giảm do chi phí vốn ở mức cao. Nhiều địa phương có giá bán biệt thự, đất nền hầu hết giảm 2–5% so với các quý đầu năm, thậm chí có những dự án liền kề shophouse được rao bán hạ từ 10–15% so với giá ban đầu. Bất động sản nghỉ dưỡng được xem là phân khúc gặp khó khăn nhất trên thị trường hiện nay.
Từ cuối năm 2022, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có dấu hiệu lao dốc và duy trì tình cảnh ảm đạm trong suốt năm 2023 về cả nguồn cung, thanh khoản và niềm tin nhà đầu tư.
Theo thống kê của Savills Hotels, tính đến đầu quý IV/2023 , hơn 83.000 sản phẩm biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng thuộc phân khúc trung, cao cấp đã mở bán trên thị trường. Trong đó, khoảng 17% số lượng đã mở bán nhưng đang dừng triển khai. Với sản phẩm shophouse nghỉ dưỡng, hơn 14.600 sản phẩm đã được mở bán tại các điểm đến ven biển. Nhưng 60% số này chưa được đưa vận hành, khai thác kinh doanh vì chủ sở hữu vẫn loay hoay chưa biết nên làm gì sau khi nhận bàn giao.
Phân khúc đất nền: Không còn tình trạng sốt như thời kỳ trước, các sản phẩm đất nền trải qua nhiều nhịp giảm giá, cắt lỗ đến 30-40% nhưng vẫn khó thanh khoản.
Giá đất nền giảm sâu
Theo báo cáo diễn biến thị trường đất nền năm 2023 của Viện Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng), nguồn cung thứ cấp đất nền trong năm qua tập trung chủ yếu ở một số địa phương như Long An, Khánh Hòa, TP. HCM và giảm nhiều so với năm trước.
Cụ thể, nguồn cung thứ cấp đất nền dự án năm 2023 so với năm 2022 tại Hà Nội giảm khoảng 46,4%, TP. HCM giảm 56,3%, Đà Nẵng giảm 44,5%, Bình Dương giảm khoảng 45,3%, Hải Phòng giảm khoảng 58,6%.
Tình hình giao dịch đất nền trong năm 2023 cũng trầm lắng. Lượng giao dịch thứ cấp đất nền dự án tại Hà Nội giảm khoảng 45,4%, TP. HCM giảm 60,1%, Đà Nẵng giảm 49,4%, Bình Dương giảm 48,1%, Hải Phòng giảm 30,3%, Đồng Nai giảm 59,4%.
Nguồn: Sen Vàng tổng hợp
Nguồn: Sen Vàng tổng hợp
Dự báo phân khúc đất nền trong năm 2024, Viện Kinh tế xây dựng nhận định tình hình giao dịch dự báo vẫn chưa thể sôi động. Khả năng thanh khoản thấp trong năm 2023 và tâm lý của nhà đầu tư vẫn cẩn trọng trong việc đưa ra quyết định đầu tư khiến cho thị trường đất nền 2024 vẫn cần thêm thời gian để hồi phục.
Trong 10 tháng năm 2023, nguồn cung mới sản phẩm thuộc phân khúc này tại thị trường Hà Nội giảm tới 94% so với năm 2022 và chỉ bằng 1/20 so với năm 2019 (thời điểm chưa xảy ra dịch Covid-19), với gần 700 sản phẩm. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các huyện vùng ven: Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức… và khu vực lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh…
Trái ngược với xu hướng cung – cầu của thị trường, khi nguồn cung giảm, giá bán sẽ tăng; nhưng dòng biệt thự liền kề, nhà phố thương mại giá bán cũng lại giảm, thậm chí một số dự án còn ghi nhận giảm sâu 30 – 40% so với mức giá tham chiếu cách đây 1 năm.
Nếu ở thời điểm cuối năm 2019, giá bán một căn nhà liền kề khu vực này với diện tích từ 60 – 100m2/sàn là 8 – 10 tỷ đồng/căn, nhưng giờ đang được rao bán từ 6,5 – 8,5 tỷ đồng/căn, giảm 25 – 30%. Bên cạnh đó, mức cho thuê cũng giảm từ 60 – 100 triệu đồng/căn/tháng xuống 30 – 50 triệu đồng/căn/tháng, nhưng người mua không có mà người thuê cũng chẳng mặn mà.
Dòng biệt thự liền kề và nhà phố thương mại được đánh giá là quá cao ở thời điểm hiện tại, dẫn đến tính thanh khoản của thị trường thấp. Đây chính là lý do mà nhà đầu tư không còn săn đón nhiều như trước đây.
Bên cạnh vấn đề mức giá bán sản phẩm cao do những chi phí phát sinh ra tăng, dòng sản phẩm biệt thự liền kề và nhà phố thương mại còn phải đối diện với thách thức về pháp lý về thời hạn sử dụng đối với hạ tầng xung quanh dự án. Điều này dẫn tới mối lo về tranh chấp có thể xảy ra sau này, được xem là “rào cản” trước thực trạng tâm lý, niềm tin của nhà đầu tư đang ở mức thấp sau hàng loạt những biến cố xảy ra trên thị trường.
Mặc dù đang vào thời điểm kinh doanh cuối năm, nhưng tình trạng buôn bán ế ẩm khiến nhiều cửa hàng đóng cửa, nhà phố cho thuê mặt bằng treo biển cho thuê nguyên căn vẫn gia tăng.
Nhiều tuyến đường trước kia là nơi cho thuê mặt bằng buôn bán sầm uất tại quận 1 như các tuyến đường quanh khu vực chợ Bến Thành, đường Lê Lợi, đường Hai Bà Trưng… có nhiều căn hộ treo biển cho thuê nguyên căn đã lâu nhưng vẫn trong tình trạng “cửa đóng, then cài”.
Nguồn: Sen Vàng tổng hợp
Nguồn: Sen Vàng tổng hợp
Số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy tính chung 7 tháng của năm 2023, số doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh có thời hạn là 66.800 doanh nghiệp, tăng 19,3% so với cùng kỳ năm trước; 36.000 doanh nghiệp ngừng hoạt động chờ làm thủ tục giải thể, tăng 27,9%; 10.400 doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể, tăng 0,6%.
Bình quân một tháng có 16.200 doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường. Đáng chú ý, tại Hà Nội, chỉ trong nửa đầu năm đã có 16.900 doanh nghiệp tạm dừng hoạt động hoặc giải thể, tăng 29%/năm và đạt mức cao kỷ lục. Số doanh nghiệp gia nhập thị trường và tiếp tục hoạt động kinh doanh cũng lần đầu tiên sụt giảm kể từ đầu năm 2020.
Nguồn: Sen Vàng tổng hợp
Tỷ lệ lấp đầy các tòa nhà văn phòng sụt giảm, đối diện với nguy cơ “khủng hoảng” thừa do có thêm nhiều nguồn cung mới chất lượng trong khi các tòa nhà văn phòng cũ không chủ động cải tạo, nâng cấp, làn sóng doanh nghiệp trả mặt bằng tăng mạnh, đặc biệt là thời điểm cuối năm do gặp khó khăn về tài chính.
Thói quen, xu hướng làm việc từ xa cũng như tình trạng doanh nghiệp quy mô nhỏ trả mặt bằng, tìm thuê căn hộ, nhà riêng có chi phí thấp để tiết kiệm chi phí cũng làm ảnh hưởng không nhỏ đến tỷ lệ lấp đầy của các tòa nhà văn phòng.
Nguồn: Sen Vàng tổng hợp
Nếu tình trạng trả mặt bằng văn phòng tiếp tục tăng cao, khó khăn của thị trường BĐS – có vai trò quan trọng trong nền kinh tế và ảnh hướng tới 40 ngành nghề liên quan, tiếp tục kéo dài thì việc giá thuê suy giảm, đặc biệt là ở các tòa nhà văn phòng cũ, sẽ là điều chắc chắn xảy ra trong năm 2024.
|
Trên đây là những thông tin tổng quan về “03 Loại hình BĐS chịu ảnh hưởng nặng nề trong năm 2023” do Sen Vàng Group cung cấp. Hy vọng với những thông tin trên có thể giúp cho các chủ đầu tư, nhà đầu tư, doanh nghiệp BĐS có những nhìn nhận về các loại hình trên để xây dựng chiến lược đầu tư cho năm 2024. Ngoài ra để xem thêm các bài viết về tư vấn phát triển dự án, anh chị, bạn đọc có thể truy cập trang web senvangdata.com/. |
|
————————–
Dịch vụ tư vấn Báo cáo phát triển bền vững: Xem chi tiết
Xem thêm các dịch vụ / tài liệu khác của Sen Vàng :
————————–
Khóa học Sen Vàng:
Xây dựng tiêu chí lựa chọn Bất động sản
Khóa học R&D – Nghiên cứu và phát triển bất động sản
Hoạch định chiến lược đầu tư bất động sản cá nhân
—————————
Bất động sản Sen Vàng – Đơn vị tư vấn phát triển dự án bất động sản uy tín, chuyên nghiệp Việt Nam
Website: https://senvanggroup.com/
Website: https://senvangdata.com/
Youtube: https://tinyurl.com/vt82l8j
Hotline: 0948 48 48 59
Group cộng đồng Kênh đầu tư Sen Vàng : https://zalo.me/g/olgual210
#senvanggroup #senvangrealestate #kenhdautusenvang #dịch_vụ_tư_vấn_phát_triển_dự_án #thị_trường_bất_động_sản_2023 #phat_triển_dự_án #tư_ vấn_chiến _ lược_kinh_doanh #xây_dựng_kế_hoạch_phát_triển #chiến_lược_tiếp_thị_dự_án
