Đầu năm 2020, Chính phủ và một số cơ quan chức năng đã ban hành các Quy định, Nghị định mới liên quan tới bất động sản. Chuyên gia kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ phát triển ổn định, bền vững hơn khi các nút thắt được tháo gỡ nhờ hàng loạt chính sách mới này có hiệu lực.
1. NGHỊ ĐỊNH 25/2020/NĐ-CP: HÓA GIẢI “NÚT THẮT”
Đầu tháng 2/2020, Chính phủ đã ban hành Nghị định 25/2020/NĐ-CP thay thế cho Nghị định 30/2015/NĐ-CP. Nghị định đã quy định chi tiết việc thi hành một số điều của Luật Đấu thầu.
Nghị định 25 có rất nhiều điểm đổi mới, nhất là Điều 60 của Nghị định đã quy định rõ việc giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu sẽ được triển khai ngay sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ tái định cư khu đất thực hiện dự án.
Nghị định 25/2020/NĐ-CP
Trước khi Chính phủ ban hành Nghị định 25, nhiều địa phương không biết áp dụng giữa Luật Đấu thầu hay Luật Đất đai khiến dự án bị đình trệ, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế của địa phương cũng như cơ hội đầu tư của doanh nghiệp.
Điều 60, Nghị định 25 ra đời được xem là hóa giải “nút thắt” này, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản tăng trưởng trong thời gian tới.
Bộ Xây dựng mới đây cũng ban hành Thông tư 21/2019/TT-BXD về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (QCVN 04:2019/BXD) và sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2020.
Theo Thông tư 21, diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25m2. Đồng thời, tỷ lệ căn hộ có diện tích nhỏ hơn 45m2 không được vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án.
Sau khi Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 21, các chuyên gia bất động sản đã có nhiều tranh luận trái chiều. Có ý kiến cho rằng nó sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản tăng trưởng, giải quyết bài toán nhà ở xã hội cho người dân có thu nhập thấp.
Tuy nhiên lại có ý kiến cho rằng chung cư 25m2 sẽ không đủ để phát triển không gian sống, phá vỡ quy hoạch và có thể tạo các khu ổ chuột trong dân cư.
Tháng 1/2020, Thông tư 22/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước được triển khai có ảnh hưởng nhiều nhất đến thị trường bất động sản: xác định lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản, kiểm soát tín dụng tiêu dùng có liên quan bất động sản.
Tuy Thông tư 22 khiến thị trường bất động sản 2020 tạm thời trầm lắng, nhưng chính sách này mang đến nhiều hiệu quả trong việc kiểm soát thị trường. Minh chứng rõ ràng khi thông tư 22 được ban hành đó là các cơn nóng sốt bất thường đã giảm đáng kể.
Nguồn vốn từ tín dụng này chỉ dành cho những dự án có sự chuẩn bị kỹ càng, những chủ đầu tư thực sự uy tín và người mua có nhu cầu ở thực mới được ngân hàng cho vay. Từ đó hạn chế được việc đầu cơ, đẩy giá, tạo khan hiếm, gây bất ổn thị trường bất động sản.
Với lộ trình gồm 3 giai đoạn đến năm 2022, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung – dài hạn sẽ giảm từ 40% hiện nay xuống 37% vào tháng 10/2020 và 30% vào năm 2022.
Thực tế, trong năm 2018 và 2019, trước “phép thử” siết tín dụng ban đầu, nhiều doanh nghiệp đã cơ cấu lại hoạt động tài chính, đẩy mạnh huy động vốn trên thị trường chứng khoán thông qua tăng phát hành trái phiếu doanh nghiệp hay cổ phiếu.
Từ ngày 5/1/2020, Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai có hiệu lực, quy định các hành vi vi phạm hành chính, hình thức xử phạt, mức phạt, biện pháp khắc phục hậu quả, thẩm quyền lập biên bản và thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Nghị định 91 đã đưa ra điều khoản nghiêm ngặt hơn so với quy định cũ, trong đó tăng mạnh mức phạt tiền đối với các hành vi vi phạm tại khu vực nông thôn, đô thị.
Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
Việc xử lý nghiêm các hành vi tự ý chuyển đất trồng lúa sang đất ở (phạt tiền đến 1 tỷ đồng), bỏ hoang đất, mua bán đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lấn chiếm đất (bị phạt tới 1 tỷ đồng).
Một điểm mới nữa là việc bổ sung thêm nhiều biện pháp khắc phục hậu quả, buộc sử dụng đất theo mục đích được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất.
Các chủ đầu tư, chủ sử dụng cũng phải trách nhiệm hơn trong hoạt động sử dụng đất đai. Với trường hợp đã bị xử phạt mà không đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước sẽ thu hồi.
Chính phủ vừa ban hành Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất. Trên cơ sở đó, các tỉnh, thành phố sẽ xây dựng bảng giá đất mới áp dụng trong 5 năm giai đoạn 2020 – 2014.
Khung giá đất mới là cơ sở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; tính thuế sử dụng đất…
Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất
Việc tăng khung giá đất cũng sẽ ảnh hưởng đến việc tăng giá nhà. Tuy nhiên sẽ phụ thuộc vào từng dự án cụ thể, trong đó các yếu tố như uy tín của chủ đầu tư, hạ tầng, kỹ thuật, công trình công ích, quy hoạch, cam kết giá bán, chế độ hậu mãi…
Điều chỉnh tăng khung giá đất đồng nghĩa tăng nghĩa vụ tài chính, từ đó hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai. Song mức tăng 20% áp dụng cho cả chu kỳ 5 năm, chứ không chỉ 1 năm nên sẽ tác động không đáng kể tới thị trường.
Biên tập: Thu Hiền
