Điểm tin thị trường Bất động sản tuần 2 tháng 4/2025

15 Tháng 4, 2025

Mục lục

1. KINH TẾ VĨ MÔ

1.1. Cải cách hành chính quy mô lớn từ ngày 1/7/2025
Bộ Nội vụ đề xuất giải thể 696 đơn vị hành chính cấp huyện trên toàn quốc, bao gồm quận, huyện, thị xã và thành phố trực thuộc tỉnh/thành phố, nhằm tinh gọn bộ máy, giảm chồng chéo, tiết kiệm ngân sách và nâng cao hiệu quả điều hành.

Hệ quả đi kèm là 84 thành phố thuộc tỉnh sẽ không còn tồn tại, trong đó có hai thành phố trực thuộc thành phố lớn là Thủ Đức (TP.HCM) và Thủy Nguyên (Hải Phòng) cũng nằm trong diện rà soát. Nhiều thành phố mới như Phú Mỹ, Hoa Lư, Đông Triều, Bến Cát dù vừa được thành lập, song có khả năng chưa kịp đi vào vận hành ổn định trước khi bị giải thể.

1.2. Áp lực dân số đô thị tại các thành phố lớn
Thống kê cho thấy Đống Đa (Hà Nội) và Quận 4 (TP.HCM) nằm trong nhóm các quận có mật độ dân số cao nhất châu Á, đều vượt ngưỡng 41.000 người/km².

Tình trạng quá tải dân cư cũng diễn ra tại nhiều đô thị lớn như Hong Kong, Manila, Jakarta, cho thấy bài toán đô thị hóa, hạ tầng và nhà ở tại Việt Nam cần được giải quyết bài bản hơn trong dài hạn. Đây cũng là lý do việc sát nhập cũng là một phương án phù hợp để giải tỏa các vấn đề liên quan đến đô thị nén, đô thị mật độ dân số quá đông ảnh hưởng chất lượng sống và giá nhà tại các khu lõi trung tâm tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh…

1.3. Bức tranh đô thị hóa trong khu vực ASEAN
So với các trung tâm tài chính khu vực như Singapore (GRDP 520 tỷ USD) hay Bangkok (170 tỷ USD), TP.HCM và Hà Nội tuy có quy mô dân số lớn nhưng vẫn còn khoảng cách đáng kể về giá trị kinh tế và tỷ lệ đô thị hóa. Điều này cho thấy Việt Nam còn nhiều dư địa để phát triển đô thị thông minh và hạ tầng công nghệ cao. Tuy nhiên xét về mật độ dân số tổng thể thì Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh vẫn có những quận có mật độ rất số thuộc danh sách cao nhất trong khu vực.

1.4. Bảng đánh giá thiệt hại về xuất khẩu, GDP và các yếu tố khác của nền kinh tế Việt Nam nếu Việt Nam bị áp mức thuế tại kịch bản cơ sở 25% – theo dự đoán của nhóm chuyên gia BIDV Research đưa ra

2. BẤT ĐỘNG SẢN | TÀI CHÍNH – NGUỒN VỐN – ĐẦU TƯ

2.1. Gói tín dụng 500.000 tỷ đồng ưu đãi cho hạ tầng – công nghệ
Các ngân hàng lớn như Vietcombank, VIB, Agribank… đã thống nhất triển khai gói tín dụng quy mô lớn đến năm 2030, nhằm hỗ trợ các doanh nghiệp đầu tư vào hạ tầng kỹ thuật và công nghệ số.

Lãi suất ưu đãi nhưng vẫn đảm bảo kiểm soát rủi ro thông qua thẩm định tín dụng nghiêm ngặt.

Nhiều dự án trọng điểm đã được hưởng ưu đãi, như sân bay Long Thành, nhà máy điện Nhơn Trạch 3 và 4, hay các tuyến đường dây 500kV.

2.2. Hạ tầng giao thông tiếp tục là điểm nhấn đầu tư
Hàng loạt dự án lớn trên cả nước đang được chuẩn bị triển khai: cầu Vân Hà (Bắc Ninh – Bắc Giang), cầu Tứ Liên, Ngọc Hồi và Trần Hưng Đạo tại Hà Nội (khởi công quý II/2025), cao tốc Cà Mau – Đất Mũi (dự kiến khởi công trước 2/9), tuyến Tây Bắc TP.HCM kết nối Long An (vốn 8.800 tỷ đồng), đoạn Tân Vạn – Nhơn Trạch thuộc vành đai 3 TP.HCM (tăng vốn lên 9.268 tỷ đồng), và cao tốc Bến Lức – Long Thành (33 km) chuẩn bị thông xe.

Hạ tầng giao thông khiến cho hàng loạt dự án đại đô thị nở rộ cả tại khu vực phía Bắc và khu vực phía nam

2.3. Dòng tiền 30 tỷ USD bị chôn trong 1.000 dự án
Khoảng 1.000 dự án bất động sản trên cả nước đang rơi vào tình trạng ách tắc do vướng mắc về pháp lý, đền bù, giải phóng mặt bằng và định giá đất. Dòng tiền bị đóng băng ước tính trên 30 tỷ USD.

Nếu tháo gỡ được, các dự án này có thể cung cấp hơn 200.000 căn nhà trong vòng 5–10 năm tới. Nghị quyết 170 và 171 được kỳ vọng sẽ tạo hành lang pháp lý hiệu quả để khơi thông thị trường.

2.4. Hàng loạt dự án lớn chuẩn bị khởi công
Tại Long An sẽ khởi công 14 dự án nhà ở xã hội với gần 29.000 căn, trong khi Hải Dương có 7 dự án NOXH đang hoàn tất thủ tục.

Aeon Mall Cần Thơ sẽ khởi động trong tháng 4. Metro Suối Tiên – TP Mới Bình Dương dự kiến khởi công năm 2027.

Nghệ An sẽ là nơi xây dựng khu lâm nghiệp ứng dụng công nghệ cao đầu tiên tại Việt Nam với quy mô 618 ha.

Vinhomes chuẩn bị triển khai hai siêu dự án: khu đô thị ven vịnh Cam Ranh (3,5 tỷ USD) và khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ (9 tỷ USD).

Song song, quy hoạch vùng cảng biển TP.HCM với tổng vốn đầu tư hơn 77.400 tỷ đồng đã chính thức được phê duyệt.

3. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN | PHÁP LÝ – QUY HOẠCH

3.1. Hạ tầng kết nối Nhơn Trạch và TP.HCM thúc đẩy thị trường khu Đông
Các công trình như cầu Cát Lái, Nhơn Trạch (vành đai 3), Phú Mỹ 2, Phước Khánh và Phước An đóng vai trò quan trọng trong việc gia tăng kết nối, rút ngắn thời gian di chuyển, giảm tải trung tâm TP, đồng thời thúc đẩy phát triển logistics, thương mại và giá trị bất động sản khu vực Nhơn Trạch và vùng ven TP.HCM.

3.2. Tắc nghẽn pháp lý từ khâu định giá đất
Nguyên nhân chính đến từ sự thiếu minh bạch trong quy trình định giá, tâm lý e ngại trách nhiệm và cách xác định giá chưa sát với thị trường thực tế. Hệ quả là hàng loạt dự án bị đóng băng, thanh khoản thấp, doanh nghiệp không thể hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Giải pháp được đề xuất gồm: chuẩn hóa phương pháp định giá, ứng dụng công nghệ để theo dõi dữ liệu thực, tăng cường minh bạch và xác định rõ trách nhiệm của cơ quan định giá.

3.3. Đề xuất chuyển đổi dự án bỏ hoang sang NOXH
Tại tọa đàm đầu tháng 4, TS. Cấn Văn Lực đề xuất chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại treo hoặc bỏ hoang thành nhà ở xã hội, kết hợp với chính sách áp giá trần để đảm bảo tính khả thi và tăng hiệu quả sử dụng quỹ đất đô thị.

4. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

4.1. 3“căn bệnh” lớn của thị trường BĐS hiện nay
Tắc pháp lý khiến hàng loạt dự án chậm tiến độ, gây thiệt hại tài chính cho nhà đầu tư. Khó tiếp cận vốn khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong triển khai, người dân khó mua nhà. Mất cân đối cung – cầu thể hiện qua thực trạng thừa nhà cao cấp nhưng thiếu nhà ở giá rẻ.

Ngoài ra theo Ms. Bích Ngọc, Founder Sen Vàng Group, Bong bóng đầu cơ đẩy giá nhà lên quá cao, tiềm ẩn rủi ro vỡ thị trường và Thiếu minh bạch thông tin khiến nhà đầu tư dễ mắc sai lầm. Giải pháp tổng thể cần gồm cải cách pháp lý, điều tiết tín dụng, minh bạch thị trường và kiểm soát đầu cơ.

Ms. Bích Ngọc cũng đưa thêm các dữ liệu về kinh nghiệm quốc tế và đề xuất cho Việt Nam khi xử lý những vấn đề tồn đọng khó chữa này.

4.2. Nguồn cung khan hiếm, giá tăng tại hai thành phố lớn
Tại TP.HCM, căn hộ dưới 75 triệu đồng/m² gần như biến mất, trong khi phân khúc tầm trung chiếm chưa đến 15% nguồn cung sơ cấp. Tại Hà Nội, giá nhà liền thổ dự kiến tăng 8% trong năm nay do khan hiếm quỹ đất và chi phí phát triển tăng.

4.3. Dự án TT AVIO (Dĩ An, Bình Dương) gây ấn tượng mạnh
Sự kiện giới thiệu dự án ngày 12/4 thu hút hơn 1.000 khách hàng, chỉ trong 3 giờ đã bán sạch gần 300 căn hộ. Dự án do liên doanh Nhật Bản phát triển, kết hợp Ngân hàng ACB để cung cấp chính sách tài chính “combo” ưu đãi: khách hàng chỉ cần trả góp 9 triệu đồng/tháng trong 7 năm đầu, không cần vay ngân hàng cho đến khi nhận nhà.

4.4 Một số điểm nổi bật về nguồn cung:

Thị trường BĐS công nghiệp tiếp tục đóng vai trò chủ đạo với nguồn cung tăng trưởng mạnh và nhu cầu vững chắc.
Cả nước hiện có 465 khu công nghiệp, trong đó 305 khu đã đi vào hoạt động (tính đến ngày 24/3).
Nhiều KCN đang chuyển đổi sang mô hình KCN xanh, đáp ứng tiêu chuẩn dịch vụ và hạ tầng cao, nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh.
Nguồn cung được mở rộng ra các tỉnh vùng ven, cấp 2, nhằm tối ưu chi phí thuê đất và chi phí vận hành.
Thị trường kho xưởng ghi nhận xu hướng tăng trưởng cả về chất và lượng, với nhà xưởng hiện đại, đạt chuẩn xanh – sinh thái.