Các loại hình nhà ở bất động sản đô thị ở Việt Nam hiện nay

4 Tháng Một, 2024

Tình hình đô thị hoá Việt Nam đang diễn ra ngày càng mạnh mẽ. Đô thị hoá tác động sâu sắc đến đời sống con người nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Trong bài viết này, cùng Sen Vàng Group tìm hiểu các loại hình bất động sản đô thị ở Việt nam hiện nay.

Đô thị hoá và chính sách quy hoạch đô thị

Đô thị hoá là gì? Đô thị hóa được hiểu là quá trình mở rộng của đô thị, tính theo tỷ lệ phần trăm giữa diện tích hoặc số dân đô thị trên tổng diện tích hoặc số dân của một khu vực hoặc vùng. Bên cạnh đó, đô thị hóa cũng được tính theo tỷ lệ gia tăng của hai yếu tố trên theo thời gian. Đô thị hóa mạnh mẽ tại các đô thị lớn đang tạo hiệu ứng thúc đẩy đô thị hóa nhanh lan toả diện rộng trên phạm vi các tỉnh, các vùng và cả nước

Các loại hình nhà ở bất động sản đô thị ở Việt Nam hiện nay — Đô thị hoá là gì?

Quá trình đô thị hóa gồm có những hình thức sau:

Đô thị hoá nông thôn: là quá trình phát triển nông thôn và xây dựng lối sống thành thị ở khu vực nông thôn (hình thức nhà cửa, cách sống, phong cách sinh hoạt…). Hình thức này là cách tăng trưởng đô thị theo xu hướng bền vững và có tính quy luật.
Đô thị hoá ngoại vi: đây là quá trình phát triển mạnh khu vực ngoại vi của thành phố do ảnh hưởng của cơ sở hạ tầng, phát triển công nghiệp… tạo ra các cụm liên đô thị, đô thị… góp phần thúc đẩy quá trình đô thị hóa nông thôn.
Đô thị hoá tự phát: là sự phát triển thành phố do tăng quá mức dân cư đô thị và do dân cư từ các vùng khác đến, đặc biệt là nông thôn … dẫn đến tình trạng thất nghiệp, giảm chất lượng cuộc sống…

Trong thời gian qua Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt nhiều định hướng quan trọng nhằm thúc đẩy đô thị theo Quy hoạch và kế hoạch: Nghị quyết 06 về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam; chương trình hành động của Chính phủ và kế hoạch triển khai cụ thể của Bộ

Cục Phát triển đô thị đã nghiên cứu, đề xuất, tham mưu cho Bộ Xây dựng xây dựng 5 chính sách trong quản lý phát triển bền vững đô thị Việt Nam.

Chính sách 1 về phân loại, quản lý phát triển hệ thống đô thị bền vững, đồng bộ về mạng lưới và phù hợp vùng miền
Chính sách 2 về quản lý phát triển mới, cải tạo chỉnh trang và tái phát triển đô thị hiện đại, xanh, thông minh, hướng tới phát triển bền vững
Chính sách 3 về quản lý phát triển hệ thống hạ tầng đô thị đồng bộ, liên kết, thích ứng với biến đổi khí hậu
Chính sách 4 về quản lý phát triển không gian ngầm đô thị
Chính sách 5 về tăng cường phân cấp, phân quyền và nâng cao năng lực quản lý phát triển đô thị

Giữa quy hoạch đô thị với thị trường bất động sản, giữa chất lượng không gian đô thị với chất lượng dự án bất động sản có quan hệ mật thiết, khăng khít. Ở Việt Nam, mối quan hệ giữa quy hoạch đô thị và thị trường bất động sản phản ánh mối quan hệ giữa chính quyền và khu vực thị trường

Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản đô thị

Thị trường bất động sản đang chịu những thách thức của suy thoái nền kinh tế thế giới. Dù thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn khó khăn, nhưng tiềm năng và cơ hội đầu tư phát triển là rất lớn. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam dự báo, thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ có sự phục hồi, phát triển nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý; triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan; sự phát triển hạ tầng đồng bộ, hiện đại; xu hướng chuyển đổi số và ứng dụng công nghệ của Cách mạng công nghiệp 4.0; sự đa dạng của các nguồn lực tài chính…

Bên cạnh các phân khúc truyền thống (nhà ở, khu công nghiệp, nghỉ dưỡng, văn phòng…) dự báo sản phẩm trên thị trường bất động sản sẽ ngày càng đa dạng hơn, nhất là nguồn cung nhà ở sẽ gia tăng mạnh nếu như Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được tổ chức thực hiện tốt.

Với phân khúc bất động sản nhà ở, thị trường bất động sản căn hộ chung cư có thể phục hồi từ giữa năm 2024 nếu các khó khăn sớm được tháo gỡ, cải thiện. Với phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, rất nhiều cơ hội phát triển từ tăng trưởng du lịch trong bối cảnh Trung Quốc mở cửa trở lại. Phân khúc bất động sản mặt bằng bán lẻ, văn phòng có xu hướng chuyển đổi từ mô hình cho thuê truyền thống sang mô hình chia sẻ doanh thu, chia sẻ rủi ro, tăng cường mối quan hệ giữa chủ cho thuê và khách thuê. Phân khúc bất động sản khu công nghiệp, đây là phân khúc dự báo trong giai đoạn 2023-2025 sẽ phát triển, nhất là khu công nghiệp quy mô lớn

Trong 3 yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến khả năng đảo chiều của thị trường BĐS là: Tăng trưởng tín dụng – lãi suất – chính sách điều hành của Chính phủ, tăng trưởng tín dụng và chính sách sẽ là 2 yếu tố mang lại tác động tích cực và đẩy nhanh tiến trình xoay chiều cho thị trường nhà đất.

Các công trình bất động sản đô thị đang ngày càng xây dựng theo xu hướng phát triển bền vững, công trình xanh để phù hợp với xu thế thị trường.

Các loại hình bất động sản dự án đô thị phổ biến hiện nay

Căn hộ chung cư

Căn hộ chung cư là loại hình bất động sản phổ biến nhất xuất hiện tại các thành phố lớn, đông dân cư. Chung cư là một khu nhà cao tầng gồm nhiều hộ dân sinh sống bên trong những căn hộ riêng, khép kín nhưng sử dụng chung cầu thang, lối đi và các thống hạ tầng khác.

Hầu hết các mẫu căn hộ chung cư thường có thiết kế cấu trúc đơn giản gồm phòng khách liền với phòng bếp và phòng ăn, phòng ngủ, phòng vệ sinh,… phù hợp với gia đình trẻ và người sống độc thân. Các mẫu căn hộ này không quá lớn với số phòng ngủ từ 1 đến 3 phòng. Các mẫu căn hộ này thường thuộc dự án chung cư.

Căn hộ studio

Khái niệm căn hộ studio bắt nguồn từ các mẫu căn hộ được thiết kế cho người độc thân, học sinh, sinh viên ở nước anh. Căn hộ studio dùng để chỉ các căn hộ có diện tích nhỏ thường được gọi là Bachelor hay Efficiency. Loại hình căn hộ thích hợp cho các bạn trẻ sống độc thân, với diện tích từ 30 đến 60m2.

Căn hộ studio tích hợp tất cả các phòng từ nhà bếp, phòng ngủ, phòng khách được thiết kế liền mạch với nhau và không có tường ngăn cách, giúp tạo nên không gian rộng rãi, thoáng mát cho gia chủ

Tuy nhiên, chủ đầu tư lựa chọn triển khai loại hình căn hộ này phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng và thi công theo đúng quy định thì chủ sở hữu mới được cấp sổ hồng.

Căn hộ Office-tel

Căn hộ officetel là hình thức căn hộ được thiết kế đa năng ở dạng khách sạn – văn phòng – nhà ở; văn phòng kết hợp chức năng lưu trú với diện tích khoảng 35-65m2. Các mẫu căn hộ Officetel được thiết kế linh hoạt, không cứng nhắc như văn phòng truyền thống mang đến không gian làm việc thoải mái.

Dạng căn hộ này có thể dùng cho nhiều mục đích khác nhau hoặc dùng như căn hộ với đầy đủ tiện nghi. Phong cách thiết kế chính của mẫu căn hộ này là hiện đại tận dụng tối ưu diện tích và góc nhìn trong không gian. Loại hình này đang dần phổ biến hơn trên thị trường Việt Nam trong những năm gần đây do nhu cầu thị trường tăng cao, phù hợp với những doanh nghiệp nhỏ hay startup dưới 10 người.

Officetel có thời hạn sở hữu 50 năm, không được cấp sổ đỏ, không đăng ký thường trú chỉ cho phép đăng ký giấy phép tạm trú.

Căn hộ SOHO

Căn hộ SOHO là thuật ngữ viết tắt của từ “Small Office, Home Office” là loại hình kết hợp không gian làm việc (office) và nhà ở (home). Đây là một loại căn hộ sử dụng cho các mục đích ở và thương mại, cho phép mọi người làm việc và sống trong cùng một ngôi nhà, tức là làm việc tại nhà. Do vậy, bạn không cần phải đi làm tại công ty hay văn phòng nào đó, thay vào đó là bạn được làm việc trong chính căn nhà SOHO của mình.

Các căn hộ SOHO thường có phong cách thiết kế hiện đại. linh hoạt vừa đem đến một văn phòng làm việc hiện đại, nhưng vẫn phải đảm bảo sự riêng tư trong sinh hoạt của chủ nhân.

Penthouse

Penthouse là những căn hộ nằm tại tầng cao nhất của các toà tháp, có thiết kế hiện đại, sang trọng hơn hẳn các loại hình căn hộ thông thường. Penthouse là dòng căn hộ đang được giới thượng lưu trong và ngoài nước ưa chuộng nhờ sở hữu nhiều ưu điểm nổi trội, thể hiện được đẳng cấp của chủ sở hữu.

Căn hộ penthouse nằm ở vị trí tọa lạc cùng tầm view đắt giá, tận dụng được ưu thế về vị trí trên đỉnh các tòa nhà cao tầng, hạn chế được tối đa sự ảnh hưởng của khói bụi và tiếng ồn tại các đô thị lớn, gia chủ sẽ được sống trong một môi trường trong lành và đảm bảo sức khỏe.

Căn hộ Penthouse nằm cao nhất tòa nhà có mặt bằng lớn hơn nhiều so với căn hộ thông thường mang những đặc điểm cao cấp như sau:

Bố cục căn hộ thông thoáng, tiếp giáp nhiều với khí trời, tiết kiệm điện năng tiêu thụ cho việc chiếu sáng (ban ngày) và quạt gió hoặc điều hòa.
Tầm nhìn rộng rãi thông qua các tấm kính lớn thay thế cho cửa sổ.
Giảm thiểu vách ngăn căn hộ trừ phòng vệ sinh và phòng ngủ.
Có thể có hồ bơi riêng, phòng karaoke, quầy bar riêng,…

Loại hình bất động sản này chủ yếu dành cho khách hàng thuộc tầng lớp thượng lưu, do đó, các nhà đầu tư thường chú trọng vào việc hoàn thiện nội thất của các căn Penthouse để thể hiện đẳng cấp và vị thế của chủ nhân.

Shophouse

Shophouse hay nhà phố thương mại là mô hình kết hợp giữa căn hộ để ở với cửa hàng sử dụng cho các hoạt động kinh doanh thương mại.Tuy nhiên, mô hình Shophouse chú trọng xây dựng dưới đế các chung cư hoặc các căn nhà liền kề nhau để tạo thành một khu phố thương mại sầm uất.

Đặc điểm nổi bật của căn hộ Shophouse là bạn có thể vừa có không gian để ở tầng trên, vừa có không gian riêng biệt cho thuê để kinh doanh phía dưới.

Về pháp lý, shophouse có vị trí tại tầng 1 và 2 đế chung cư, sổ đỏ được cấp trong vòng 50 năm, tại các dãy nhà phố trong khu đô thị và biệt thự liền kề sẽ được cấp sổ đỏ lâu dài. Mặc dù là loại hình bất động sản mới nhưng Shophouse đã và đang được giới đầu tư ưa chuộng bởi tiềm năng phát triển và sinh lời

Căn hộ Condotel

Condotel (condo & hotel) được hình thành với mục đích kết hợp giữa căn hộ và khách sạn. Đây là loại hình bất động sản có nguồn gốc từ nước ngoài và chỉ mới du nhập vào Việt Nam trong những năm gần đây. Điểm khác biệt giữa Condotel và khách sạn là mỗi căn hộ sẽ do một người sở hữu riêng thay vì tất cả đều do một chủ sở hữu chung.

Condotel sở hữu hệ thống book phòng để ở như một khách sạn, có những tiện ích mà một khách sạn thường có. Condotel cũng sở hữu những tiện ích của một căn hộ chung cư cao cấp từ phòng khách, nhà bếp,… và dịch vụ phòng 24/24.

Nhà ở riêng lẻ

Nhà ở riêng lẻ là loại nhà phổ biến nhất từ thành thị đến nông thôn, là sự lựa chọn ưa thích của đa số dân cư Việt Nam. Nhà ở riêng lẻ là loại hình nhà ở được xây dựng trên thửa đất nền thổ cư riêng biệt của 1 cá thể, tổ chức, hộ gia đình. Nhà ở có thể được xây dựng trên toàn bộ hoặc một phần diện tích đất để tạo khoảng không gian sân, vườn,…

Dưới tác động của quá trình hiện đại hóa và sự tập trung dân cư vào các thành phố lớn, nhu cầu xây dựng nhà chung cư đã tăng lên. Tuy nhiên, những căn nhà riêng lẻ với chiều cao tầng thấp vẫn giữ vững ưu thế của mình trong bối cảnh này.

Về mặt pháp lý, nhà ở riêng lẻ được nhà nước cấp sổ đỏ sử dụng vĩnh viễn.

Nhà phố

Nhà phố là một dạng của nhà ở riêng lẻ, thường dùng cho mục đích ở hoặc kết hợp kinh doanh ở các tuyến đường lớn, nhiều người qua lại.

Nhà phố, được biết đến là một trong những dạng bất động sản thu hút nhà đầu tư nhất trong thời điểm hiện tại. Loại hình này thường được xây dựng ngay ven đường, tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình sinh sống và di chuyển. Đặc biệt, nhà phố là một loại bất động sản có giá trị kinh tế cao, mang lại nhiều lợi ích cho gia chủ với khả năng sử dụng linh hoạt theo nhiều mục đích khác nhau.

Nhà phố thường được phân chia thành hai loại chính: nhà phố liền kề và nhà phố thương mại. Cả hai dạng này đều đang được ưa chuộng rộng rãi tại Việt Nam, tạo nên sự đa dạng và lựa chọn phong phú cho những nhà đầu tư và người mua nhà.

Biệt thự

Nếu như nhà phố thường được xây dựng ở những không gian đông đúc, tập trung đông dân cư thì biệt thự lại được xây dựng trên những diện tích đất lớn, biệt lập và có không gian thoáng, rộng rãi ở ngay trung tâm hoặc ở các vùng lân cận thành phố. Thông thường, biệt thự sân vườn được xây dựng ở vùng ngoại ô – nơi có diện tích đất rộng lớn, yên tĩnh và ít người ở để phục vụ cho mục đích nghỉ dưỡng là chủ yếu. Những biệt thự này thường có diện tích lớn (tối thiểu 500m2), bốn mặt tiếp giáp với cảnh quan thiên nhiên. Xung quanh biệt thự được thiết kế thêm sân vườn, hồ bơi, hồ cá, tiểu cảnh,… góp phần tạo nên điểm nhấn cho tổng thể công trình.

Các loại hình nhà ở bất động sản đô thị tại Việt Nam — Biệt thự

Đất nền thổ cư

Đất nền được hiểu đơn giản là những mảnh đất còn trống và chưa chịu tác động vật lý của con người như: xây dựng, trồng trọt,…Đất nền thổ cư thường thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, chủ yếu là các khu vực đô thị và nông thôn. Thông thường, loại đất này chỉ dùng để xây dựng nhà để ở hay các công trình phục vụ đời sống là chủ yếu. Ngoài ra, về tư cách pháp nhân của đất thổ cư chủ yếu do cá nhân thực hiện việc tách thửa khi mua bán.

Về mặt tiện ích, cơ sở hạ tầng thì đất thổ cư sẽ phụ thuộc vào khu vực, vị trí xây dựng là chủ yếu. Nếu khu vực nằm tại gần khu đông dân cư sẽ được thừa hưởng mọi tiện ích hấp dẫn.

Đất nền thổ cư là loại hình bất động sản được nhiều nhà đầu tư săn đón nhất bởi lợi ích kinh tế mà nó mang lại như dễ giao dịch, thanh khoản tốt, có thể xây cất nhà trên đó.

Đất nghĩa trang

Theo Luật đất đai, đất nghĩa trang thuộc nhóm đất phi nông nghiệp theo, được nhà nước quy định là đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng.

Vì đất nghĩa trang không được cấp phép xây dựng nên nếu nhà đầu tư mua nhầm đất nghĩa trang sẽ khó bán lại được cho ai khác hoặc sẽ được mua lại với giá trị bằng giá trị quy hoạch mảnh đất đó do nhà nước quy định.

Bởi vậy, khi đầu tư dự án, chủ đầu tư cần tham khảo và xem xét kỹ lưỡng để tránh mua nhầm khỏi mục đích sử dụng. Tham khảo Dịch vụ tư vấn phát triển dự án của Sen Vàng.

Bất động sản nhà xưởng

Bất động sản nhà xưởng hay bất động sản công nghiệp được hiểu nôm na là loại hình bất động sản được xây dựng để phục vụ cho mục đích công nghiệp như: các dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp, mặt bằng, nhà xưởng, kho bãi, văn phòng cho thuê, các khu đô thị phục vụ sản xuất công nghiệp…

Theo nhận định của Vars, thị trường đã chứng kiến sự xuất hiện của nhiều khu công nghiệp mới được đầu tư theo hướng hiện đại tự động hóa, đặc biệt chú trọng đến tiêu chí “xanh” với các biện pháp nhằm giảm phát thải CO2. Đây là yếu tố quan trọng góp phần tăng tính cạnh tranh lẫn sức hút cho khu công nghiệp Việt Nam trong cuộc đua thu hút FDI. Vì vậy, tương lai không xa, những tiêu chuẩn này sẽ trở thành tiêu chí lựa chọn hàng đầu của nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư nước ngoài.

Ngoài ra, mô hình nhà xưởng đa tầng bắt đầu được quan tâm, triển khai tại khu vực phía Bắc.Và giải pháp bất động sản công nghiệp dòng tiền với mô hình nhà xưởng đa tầng hứa hẹn sẽ trở thành kênh đầu tư hấp dẫn thời gian tới.

Trên đây là những thông tin tổng quan về “Các loại hình bất động sản đô thị” do Sen Vàng Group cung cấp. Hy vọng với những thông tin trên giúp chủ đầu tư, nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản có cái nhìn tổng quan về “Các loại hình bất động sản đô thị“. Ngoài ra để xem thêm các bài viết về Phát triển dự án, anh chị, bạn đọc có thể truy cập trang web www.senvangdata.com.vn