Trong bài viết này, Sen Vàng Group sẽ chia sẻ đến quý vị một chủ đề vô cùng quan trọng đó là “Tài chính – Nguồn vốn trong phát triển dự án bất động sản”, đây có lẽ là một vấn đề gây nhức nhối của tất cả các chủ đầu tư ở thời điểm mà tất cả những nguồn vốn mà nhà đầu tư huy động được đều đang rất khó khăn. Vậy nguyên nhân và giải pháp chiến lược cho vấn đề liên quan đến quản lý tài chính, quản trị nguồn vốn trong lĩnh vực phát triển dự án và các sản phẩm bất động sản.

Các hoạt động R&D của các nhà đầu tư bất động sản. (Nguồn:Sen Vàng tổng hợp)

Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. (Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)

Từ bảng tổng hợp trên, nhà đầu tư có thể thấy được chiến lược tài chính và nguồn vốn có vị trí vô cùng quan trọng. Trong kinh tế vĩ mô có rất nhiều yếu tố liên quan đến sự phát triển kinh tế của cả nước, liên quan đến các chính sách tài chính tiền tệ, chính sách tài khóa, những chính sách vĩ mô của nhà nước để phát triển cho cả nền kinh tế của một đất nước ảnh hưởng rất lớn. Bên cạnh đó, đề cập đến kinh tế vĩ mô trên thế giới, trong khi toàn thị trường đang đi vào giai đoạn suy thoái thì việc huy động vốn sẽ rất khó khăn, việc kinh doanh mua bán của các nhà đầu tư bị tác động rất nhiều. 

Những chính sách pháp luật, quy luật cung cầu, chu kỳ kinh tế  cũng theo đà bị ảnh hưởng của dòng suy thoái. Dòng vốn đổ vào BĐS, quy hoạch phát triển, các kênh đầu tư/xu hướng đầu tư.  

Trong lĩnh vực bất động sản có rất nhiều hoạt động liên quan đến nguồn vốn ngoại trừ những việc liên quan đến những chính sách về vĩ mô như chính sách tài khóa hoặc những chính sách hỗ trợ. Đầu tư công, mỗi một năm nhà nước sẽ tung ra một gói đầu tư công liên quan đến các hoạt động phát triển hạ tầng, nhà ở, hỗ trợ các nhà đầu tư. Đây là một nguồn vốn gây ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản, các nhà đầu tư dựa vào nguồn vốn đầu tư công để cộng dồn hoặc đưa ra những chính sách tài khóa, tài chính phù hợp với hoàn cảnh hiện tại.

Ngân hàng là một nguồn vốn vô cùng cần thiết đối với các nhà đầu tư, có những nguồn giải ngân từ ngân hàng. Các nguồn giải ngân với những công ty hiện giờ có những nguồn vốn có thể kể đến như sau quỹ đầu tư (quỹ ủy thác đầu tư, quỹ đầu tư từ nước ngoài), thị trường chứng khoán, các công ty tài chính, trái phiếu, vốn tư nhân, những nhà đầu tư mới nổi tham gia vào thị trường (F0), Fintech, mua chung,…đây là hình thức khá phổ biến có tác động đến thị trường bất động sản, là nguồn vốn đề các nhà đầu tư tận dụng để huy động trong quá trình phát triển kinh doanh các sản phẩm bất động sản.

Ngân hàng là nguồn huy động vốn quan trọng và có ảnh hưởng lớn đến nhà đầu tư bất động sản. (Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)

Trong thời điểm hiện tại các nhà đầu tư khó khăn, khi nhà nước đưa ra chính sách hay những gói kích cầu sẽ không đáng kể so với việc các nhà đầu tư sử dụng dòng vốn trước đó không được tối ưu. Vì các dòng vốn có một kênh đầu tư và xu hướng đầu tư, nhà đầu tư tận dụng những dòng liên quan đến việc phát hành trái phiếu lớn, sau khi phát hành trái phiếu việc tái đầu tư, xoay vòng vốn đôi khi lại không hiệu quả. 

Việc mất thanh khoản của các doanh nghiệp là chắc chắn vì không bán được hàng, không ra được sản phẩm dẫn đến một chuỗi Domino đó là dòng tiền vẫn phải xử lý triển khai, trả lãi ngân hàng. Thậm chí có nhiều các đơn vị tung ra các gói trái phiếu rất lớn so với hoạt động kinh doanh, đầu tư dàn trải, vay từ các quỹ công ty tài chính với mức lãi suất rất cao. Sự việc này đã diễn ra rất lâu trước đó, giai đoạn khó khăn trước đó yêu cầu nhà đầu tư phải mở room tín dụng ra ngoài thị trường, tăng thêm các nguồn vốn đầu tư, càng nhiều dự án thì càng có lợi cho nhà đầu tư. Trái ngược lại, có rất nhiều chủ đầu tư lấy các dự án nhưng không phát triển được, điều này liên quan đến chiến lược phát triển sản phẩm. Nguồn vốn để vào các sản phẩm bất động sản không sử dụng và phát triển được, không có chính sách bán lại gây nên sự thất thoát và lãng phí không đáng có. Nhà đầu tư cần có chiến lược dòng và phân khúc sản phẩm, phân chia rõ ràng những sản phẩm phát triển lâu dài, sản phẩm lõi. 

Các doanh nghiệp mất thanh khoản phải mở room tín dụng ra ngoài thị trường, tăng thêm các nguồn vốn đầu tư. (Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)

Trên đây là những kênh tham khảo mà nhà đầu tư có thể huy động vốn, bên cạnh những dòng mà các doanh nghiệp ít quan tâm như nguồn vốn liên quan đến FDI chính Vì vậy chính phủ nên có chính sách thu hút các dòng này. Ngoài ra, FPI là dòng đầu tư gián tiếp, là những dòng thông qua cả chứng khoán, việc mua nhà. Việc chủ đầu tư tập trung vào dòng mua nhà cho các sản phẩm bất động sản nước ngoài bên cạnh các công ty chuyên như CBA,Star View,…các công ty thông qua cổng các nước. Nhà đầu tư sở hữu được dòng FPI sẽ có được các sản phẩm liên quan đến các đối tượng nước ngoài là các sản phẩm quốc tế, khu đô thị quốc tế.

Các quỹ đầu tư tại Việt Nam tương đối nhiều, việc gọi vốn tại các quỹ đầu tư chưa đạt được hiệu quả do các vấn đề về minh bạch tài chính, các sản phẩm đang triển khai không đạt được tiêu chuẩn. Thời điểm hiện tại có những đơn vị chuyên tìm hiểu về các quỹ đầu tư và bản thân các quỹ rất muốn mở rộng tiếp xúc với thị trường tại Việt Nam đặc biệt là thị trường bất động sản. Nếu các nhà đầu tư tập trung nghiên cứu các sản phẩm đó sẽ mang lại lợi ích, các quỹ ủy thác đầu tư tại Việt Nam gần như không có mặc dù cũng có quy định, khi tham gia vào quỹ ủy thác đầu tư, nhà đầu tư được hỗ trợ trong công tác liên quan đến quản lý tài sản hay quản lý các dòng đầu tư liên quan đến bất động sản. 

Việc gọi vốn tại các quỹ đầu tư chưa đạt được hiệu quả do các vấn đề về minh bạch tài chính, các sản phẩm đang triển khai không đạt được tiêu chuẩn. (Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)

Hiện tại, những chủ đầu tư đang muốn tập trung vào những nguồn kiều hối gần như không có nhiều, trong khi đó đây là một thị trường rất tốt. Thị trường kiều hối là thị trường cần sự minh bạch và hỗ trợ của chủ đầu tư bởi vì hiện giờ chủ yếu là các môi giới sẽ kém hiệu quả hơn một đơn vị chuyên về các sản phẩm liên quan đến đầu tư, đảm bảo cho dòng kiều hối về được sử dụng đúng chỗ, đảm bảo dòng tiền sinh lời an toàn và ít rủi ro.

Không chỉ vậy, ngân hàng siết tín dụng, khiến nhà đầu tư rất khó lấy được nguồn vốn từ ngân hàng, các quỹ đầu tư ngày càng cao nhà đầu tư khó để tham gia, chứng khoán không bán được. Một số công ty chứng khoán rơi vào tình trạng vừa không vay cũng không bán được cổ, giá cổ phiếu nằm sàn nhiều phiên liên tiếp, hoàn toàn không có thanh khoản, sản phẩm bất động sản không bán được thậm chí bị hủy bỏ dẫn đến hợp đồng mua bán không có giá trị. Thời gian này, nhà đầu tư thay vì phải đi bán dự án thì có thể kêu gọi các quỹ đầu tư hỗ trợ, có lượng kiều hối, lượng vốn đầu tư gián tiếp FPI và trực tiếp FDI sẽ tạo thêm nhiều sự lựa chọn chứ không cần chuyển nhượng lại các sản phẩm dự án. 

Kêu gọi lượng kiều hối, lượng vốn đầu tư gián tiếp FPI và trực tiếp FDI sẽ tạo thêm  động lực cho nhà đầu tư vượt qua khủng hoảng.(Nguồn: Sen Vàng tổng hợp) 

Tất cả những giai đoạn khó khăn, nhà đầu tư cần có những dòng vốn nguồn linh hoạt phong phú sẵn sàng cho các trường hợp cần thiết. Đây chính là chiến lược nguồn vốn mà nhà đầu tư có thể huy động được có vai trò vô cùng quan trọng sẽ giúp cho các bộ phận liên quan đến tài chính của các doanh nghiệp biết được xu hướng của thị trường, yếu tố ảnh hưởng đến thị trường, doanh nghiệp; các yếu tố ảnh hưởng đến dòng vốn nguồn vốn chủ sở hữu, vốn huy động; những khoản nợ, nguồn lưu thông trong quá trình kinh doanh của doanh nghiệp. 

Song song việc huy động thêm vốn thì nhà đầu tư phải tối ưu được dòng tài chính ở trong nội tại của doanh nghiệp là điều vô cùng quan trọng.

Chiến lược tài chính. (Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)

Chiến lược tài chính liên quan đến các quy trình kiểm soát quản lý dữ liệu về tài chính công ty. Một chủ đầu tư bất động sản khi phát triển một dự án liên đới đến nhiều đơn vị khác nhau và việc xử lý các dòng tài chính rất quan trọng, nhà đầu tư chậm công nợ thì sẽ mang lại nhiều ưu đãi cho doanh nghiệp.

Các quy trình thanh toán, duyệt chi, duyệt thu, nghiệm thu, quá trình huy động vốn, thanh toán, bán hàng, quản lý nguồn vốn của doanh nghiệp, quá trình đầu tư. Quy trình này giúp dòng vốn của doanh nghiệp không bị động, yêu cầu người làm tài chính phải nghiên cứu rất cẩn thận về các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, yếu tố vĩ mô, dòng tiền, các xu hướng mới để tối ưu hiệu quả, dòng tiền được đầu tư đúng chỗ, không để dòng tiền nhàn rỗi. Quản trị tài chính doanh nghiệp ở Việt Nam ở thời điểm này hoạt động chưa thực sự hiệu quả, chưa đem lại giá trị cao. 

Trong quá trình kinh doanh, các doanh nghiệp không thể tránh khỏi những rủi ro bất ngờ xảy đến đối với doanh nghiệp của mình và có thể kể đến một vài những rủi ro.

Một số rủi ro tác động đến lĩnh vực bất động sản. (Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)

Quy trình phát triển của một sản phẩm bất động sản dự án. (Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)

Yếu tố tài chính bao trùm lên hết tất  cả mọi vấn đề. Khi nhà đầu tư dàn trải thì  dòng vốn đầu tư sẽ không hiệu quả đặc biệt trong thời điểm thị trường khủng hoảng. Nếu không cân đối được dòng tài chính, khi dòng tài chính bị đuối hay bị mất thanh khoản ở một mảng nào đó sẽ ảnh hưởng đến toàn bộ những dòng tài chính khác. Sức khỏe tài chính của doanh nghiệp mà yếu kém thì sức bật để vươn lên sau khó khăn sẽ rất khó.

Tiền mặt có vai trò quan trọng, điều này là cơ hội đầu tư rất lớn đối với doanh nghiệp sẽ có khả năng thu hồi được những sản phẩm tốt, các doanh nghiệp đang phát triển trong thời kỳ khủng hoảng như doanh nghiệp về tiêu dùng, sản xuất; các doanh nghiệp đang có những ưu đãi trên thị trường cơ hội lấn sân sang bất động sản. Ngược lại những nhà đầu tư có quy trình quản trị tài chính và dòng tiền không tốt, đầu tư dàn trải; trong quá trình thủ tục pháp lý về những vấn đề liên quan đến kinh doanh không thực sự xuất sắc sẽ trở thành tâm điểm cho các đơn vị lớn khác. 

Tiền mặt có vai trò quan trọng – cơ hội đầu tư rất lớn đối với doanh nghiệp để thu hồi được những sản phẩm tốt. (Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)

Mọi lý do khiến các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam hiện giờ gặp khó khăn đó là do đầu tư quá dàn trải, gọi các dòng tiền không kiểm soát với lãi suất rất cao trong khi đó thì không bán được hàng. Khuyến cáo đối với doanh nghiệp khi có rất nhiều nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản, nhà đầu tư biết tối ưu linh hoạt và có nghiên cứu tập trung vào dòng dự phòng.

Tóm lại, trên đây là “TÀI CHÍNH – NGUỒN VỐN TRONG PHÁT TRIỂN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN” do Sen Vàng Group cung cấp. Ngoài ra, để tìm hiểu thêm thông tin các bài phân tích của các tỉnh thành trên cả nước, bạn đọc có thể truy cập trang web https://senvangdata.com.vn/.

Nguồn: Sen Vàng Group – Tổng hợp: Dương Anh

Thông tin liên hệ: 

Website: https://senvangdata.com/

Hotline: 0948.48.48.59