BĐS Sinh thái Đa dụng & Biến đổi khí hậu: Tài sản Bền vững hay Tiêu sản Mất trắng

26 Tháng mười một, 2025

Bài viết tổng hợp các phân tích sâu sắc về mối liên hệ giữa Biến đổi Khí hậu (BĐKH) và lĩnh vực Bất động sản (BĐS) tại Việt Nam, đặc biệt nhấn mạnh vai trò của BĐS sinh thái trong việc vạch ra lằn ranh giữa việc tạo ra “Tài sản Bền vững” và nguy cơ đầu tư vào “Tiêu sản Mất trắng”. Các kết luận chính bao gồm:

Việt Nam là Điểm nóng Rủi ro Khí hậu: Việt Nam được xếp vào nhóm các quốc gia chịu ảnh hưởng nặng nề nhất bởi các hiện tượng thời tiết cực đoan. Các hiểm họa như nước biển dâng, bão, lũ lụt, sạt lở, và hạn hán đang gia tăng về tần suất và cường độ, tác động trực tiếp đến giá trị bất động sản, đặc biệt tại các vùng ven biển và đồng bằng.
Tư duy Phát triển BĐS Cũ trở nên Lỗi thời: Phương pháp tiếp cận truyền thống—san lấp, bê tông hóa, xây dựng sát mép nước, bỏ qua yếu tố tự nhiên—đang tạo ra những tài sản có nguy cơ bị hủy hoại hoặc mất giá trị hoàn toàn trước thiên tai. Những công trình này trở thành “tiêu sản”, gây thiệt hại kinh tế cho nhà đầu tư.
BĐS Sinh thái Đa dụng là Hướng đi Bắt buộc: Chuyển đổi sang mô hình phát triển “thuận thiên” là giải pháp tất yếu. BĐS sinh thái đa dụng, áp dụng các giải pháp dựa vào thiên nhiên, không chỉ giảm thiểu rủi ro mà còn gia tăng giá trị bền vững. Các chiến lược bao gồm quy hoạch lùi sâu khỏi bờ biển, kiến trúc nhà sàn vùng núi, vật liệu chống chịu khí hậu, và bảo tồn hệ sinh thái phòng hộ.
Chiến lược Thích ứng theo Đặc thù Vùng miền: Không có giải pháp duy nhất cho cả nước. Mỗi vùng địa lý (vùng núi, ven biển, đồng bằng) phải có các chiến lược thiết kế, quy hoạch và xây dựng riêng để đảm bảo an toàn và phát triển bền vững.
Chính sách Quốc gia đã được Định hình: Quyết định 438/QĐ-TTg phê duyệt “Đề án Phát triển các Đô thị Việt Nam ứng phó với biến đổi khí hậu giai đoạn 2021–2030,” tạo khung pháp lý thúc đẩy phát triển đô thị chống chịu khí hậu và mở ra cơ hội lớn cho các mô hình BĐS thích ứng, đặc biệt là BĐS sinh thái.

Báo cáo này cung cấp một cái nhìn toàn diện về các rủi ro, chiến lược thích ứng, và các khuyến nghị thực tiễn, nhằm hỗ trợ các nhà đầu tư, nhà phát triển và các bên liên quan đưa ra quyết định sáng suốt, biến thách thức từ biến đổi khí hậu thành cơ hội đầu tư bền vững.

Mục lục

Phần 1: Bối cảnh: Việt Nam Trước Thách thức Biến đổi Khí hậu

Mức độ Dễ bị Tổn thương Cao

Việt Nam là một trong những quốc gia chịu ảnh hưởng nặng nề nhất từ biến đổi khí hậu. Theo báo cáo Chỉ số Rủi ro Khí hậu của tổ chức Germanwatch, trong giai đoạn 1997-2016, Việt Nam đứng thứ 8 trong số 10 quốc gia chịu ảnh hưởng nặng nề nhất bởi các hiện tượng thời tiết cực đoan.

Chỉ số (Giai đoạn 1997-2016)	Dữ liệu của Việt Nam	Xếp hạng (trên 10 quốc gia)
Số người chết/năm	312,60	8
Thiệt hại về tài sản/năm (tỷ USD, PPP)	2,03	8
Thiệt hại về tài sản/năm (% GDP)	0,549	8
Tổng số hiện tượng	216	8

Nguồn: Germanwatch

Các Hiểm họa Thiên tai Chính theo Vùng

Địa hình đa dạng của Việt Nam dẫn đến các loại hình thiên tai đặc thù cho từng khu vực:

Khu vực	Các Hiểm họa Chính
Đồng bằng sông Hồng, Trung du Bắc bộ	Lũ lụt, Bão, Lốc
Ven biển Bắc bộ	Nước biển dâng do bão, Bão, Lũ lụt, Lốc
Miền núi phía Bắc	Lũ quét, Lũ lụt, Sạt lở đất, Lốc
Ven biển Trung bộ	Bão, Lũ lụt, Nước biển dâng do bão, Lũ quét, Xâm nhập mặn
Tây Nguyên	Hạn hán, Lũ quét, Cháy rừng, Lốc
Tây Nam Bộ	Bão, Lũ quét, Lốc, Cháy rừng
Ven biển thuộc ĐB sông Cửu Long	Bão, Xâm nhập mặn, Cháy rừng
Nội địa ĐB sông Cửu Long	Lũ lụt, Hạn hán, Lốc, Bão

Tác động Toàn diện của Biến đổi Khí hậu

BĐKH gây ra những tác động sâu rộng trên mọi lĩnh vực, từ môi trường tự nhiên đến kinh tế – xã hội.

Tác động lên Tài nguyên & Môi trường

Tài nguyên nước: Dòng chảy các con sông có xu thế thấp hơn trung bình, gây thiếu nước.
Tài nguyên đất: Tình trạng xâm nhập mặn diễn ra sâu hơn, hoang mạc hóa và mất đất do ngập lụt vĩnh viễn.
Rừng ngập mặn: Nguy cơ mất rừng do nước biển dâng, làm suy giảm hệ sinh thái ven biển.
Sinh thái biển: Hiện tượng axit hóa đại dương và nhiệt độ nước biển tăng gây chết hàng loạt các rạn san hô.

Tác động lên Kinh tế & Hạ tầng

Nông nghiệp: Gây mất an ninh lương thực. Ví dụ, chăn nuôi lợn có thể giảm 8,2%.
Giao thông: Đường bộ chịu thiệt hại lớn do lũ lụt và sạt lở. Các cảng biển và sân bay cũng bị hư hỏng.
Đô thị: Các đô thị ven biển đối mặt rủi ro cao. Hệ thống thoát nước thường xuyên quá tải.
Công nghiệp: Nguy cơ thiếu nguyên liệu sản xuất và tăng chi phí năng lượng.

Tác động lên Sức khỏe & Xã hội

Dịch bệnh: Các bệnh như sốt xuất huyết, sốt rét có nguy cơ bùng phát, đặc biệt sau các trận lũ.
Sức khỏe: Các vấn đề như sốc nhiệt, bệnh hô hấp, và mất an toàn thực phẩm gia tăng.
Xã hội: Mất đất canh tác (đặc biệt ở ĐBSCL) dẫn đến di cư lao động tăng, làm trầm trọng thêm đói nghèo và giảm cơ hội việc làm.
Đối tượng dễ tổn thương: Phụ nữ, trẻ em, người cao tuổi và các dân tộc thiểu số là những nhóm chịu ảnh hưởng nặng nề nhất do hạn chế về nguồn lực, khả năng tiếp cận thông tin và phụ thuộc lớn vào tự nhiên.

Các “Điểm Nóng” Rủi ro Cao

Bốn khu vực tại Việt Nam được xác định là “điểm nóng” chịu tác động mạnh mẽ nhất của BĐKH:

Đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL):

◦ Hiểm họa: Ngập lụt diện rộng, xâm nhập mặn, sụt lún.

◦ Mức độ: Là 1 trong 3 đồng bằng dễ tổn thương nhất thế giới. Nếu mực nước biển dâng 100cm, 47,3% diện tích có nguy cơ bị ngập vĩnh viễn. Các tỉnh như Hậu Giang (80,6%), Kiên Giang (76,9%) có nguy cơ ngập rất cao.

Đồng bằng Sông Hồng:

◦ Hiểm họa: Ngập úng, mưa bão cực đoan.

◦ Mức độ: Nếu nước biển dâng 100cm, 13,2% diện tích sẽ bị ngập. Thái Bình có thể mất tới 31,2% diện tích đất. Các tỉnh như Thái Bình (50,9%), Nam Định (23,4%) bị ảnh hưởng nặng.

Ven biển Miền Trung:

◦ Hiểm họa: Bão mạnh, lũ lụt nhanh, sạt lở bờ biển, hạn hán.

◦ Mức độ: Chịu ảnh hưởng trực tiếp và mạnh nhất từ các cơn bão. Sông ngắn và dốc gây lũ quét đột ngột.

Miền núi phía Bắc & Tây Nguyên:

◦ Hiểm họa: Lũ quét, sạt lở đất, cháy rừng.

◦ Mức độ: Mưa lớn kết hợp địa hình dốc gây sạt lở nghiêm trọng. Mùa khô kéo dài làm tăng nguy cơ cháy rừng.

Phần 2: Chuyển đổi Tư duy: Từ “Tiêu sản” sang “Tài sản Bền vững”

Để đối phó với BĐKH, ngành BĐS cần một sự thay đổi căn bản trong tư duy, chuyển từ các giải pháp đối đầu, can thiệp thô bạo vào tự nhiên sang các chiến lược “thuận thiên”, an toàn và bền vững.

Bất động sản Sinh thái Đa dụng: Lợi ích và Giá trị

Cây xanh và các hệ sinh thái tự nhiên là nền tảng của BĐS bền vững. Chúng không chỉ là cảnh quan mà còn là “tấm khiên” bảo vệ và gia tăng giá trị kinh tế.

Giá trị của cây xanh: Một cây xanh có tuổi đời 50 năm có thể mang lại tổng giá trị kinh tế và môi trường lên tới 193.250 USD (hơn 4,5 tỷ đồng), bao gồm các lợi ích như:

◦ Điều hòa không khí: 62.000 USD

◦ Kiểm soát xói mòn: 31.250 USD

◦ Tái sử dụng nước: 37.500 USD

◦ Sản xuất oxy: 31.250 USD

Giá trị tại Việt Nam:

◦ Lá chắn khí hậu: Mỗi cây hấp thụ 22-25 kg CO2/năm, giảm nhiệt độ đô thị 2-8°C.

◦ Tấm khiên chống thiên tai: “Đê sống” từ rừng ngập mặn (rộng 100m) có thể giảm 30-50% chiều cao sóng biển. Thảm thực vật giúp giữ 4.000 m³ nước/ha.

◦ Nâng cao giá trị sống: BĐS có nhiều cây xanh có thể tăng giá trị từ 5-20%.

Chiến lược Thích ứng theo Vùng địa lý

Vùng Núi và Trung du (Đối phó Sạt lở, Lũ quét, Rét hại)

Tư duy Cũ (Rủi ro)	Giải pháp Thuận thiên (An toàn)
San ủi, bạt núi, cắt chân đồi: Mất thảm thực vật, gây sạt lở nghiêm trọng.	Kiến trúc “Chân không chạm đất”: Xây nhà sàn, nhà cột nương theo địa hình, hạn chế đào đắp.
Kè cứng “Chặn nước”: Tường bê tông có thể bị áp lực nước phá vỡ, gây lũ ống.	Kè mềm “Dẫn nước”: Dùng rọ đá, trồng cỏ Vetiver, tạo ruộng bậc thang để nước thấm từ từ.
Nhà kín, bê tông hóa: Gây bí bách, ẩm mốc, tốn năng lượng sưởi/làm mát.	Nhà “thở”, mái dốc lớn: Mái dốc thoát nước/tuyết nhanh, tường dày (đất nén, đá) cách nhiệt tự nhiên.

Vùng Biển và Ven sông (Đối phó Bão, Nước biển dâng, Gió mặn)

Tư duy Cũ (Rủi ro)	Giải pháp Thuận thiên (An toàn)
“Tham” view sát biển: Xây công trình kiên cố ngay mép nước, dễ bị sóng đánh sập.	Quy hoạch “Lùi sâu”: Dành khoảng đệm an toàn 50-100m tính từ mép nước biển.
Chặt cây phòng hộ: Phá bỏ cồn cát, rừng phi lao để lấy tầm nhìn thoáng, làm mất hàng rào bảo vệ tự nhiên.	Vành đai “Giảm tốc”: Giữ và trồng thêm rừng ngập mặn, phi lao để triệt tiêu năng lượng sóng.
Vật liệu công nghiệp thường: Sắt thép, tôn mỏng nhanh chóng bị gió mặn ăn mòn, rỉ sét.	Vật liệu “Sống chung với muối”: Ưu tiên gỗ tàu biển, đá tảng, bê tông cốt sợi, thiết kế khí động học.

Khung chính sách Quốc gia: Đề án Phát triển Đô thị ứng phó BĐKH

Quyết định số 438/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ đặt ra mục tiêu và lộ trình rõ ràng cho việc nâng cao khả năng chống chịu của hệ thống đô thị.

Mục tiêu tổng quát: Chủ động ứng phó BĐKH, giảm ô nhiễm và hoàn thiện pháp luật.
Lộ trình thực hiện:

◦ Giai đoạn I (2021-2025): Tập trung vào 5 đô thị lớn (TP.HCM, Hà Nội, Cần Thơ, Hải Phòng, Đà Nẵng) và các vùng có nguy cơ cao.

◦ Giai đoạn II (2026-2030): Mở rộng phạm vi toàn quốc, áp dụng cho các đô thị ven biển, đồng bằng.

06 Nhiệm vụ và Giải pháp Trọng tâm:

Đánh giá rủi ro & Tích hợp quy hoạch: Xây dựng cơ sở dữ liệu và bản đồ cảnh báo “Atlas Đô thị và Khí hậu”.
Xây dựng hạ tầng chống chịu & nhà ở an toàn: Kiểm soát ngập lụt, xây dựng hồ điều tiết, đê kè.
Thúc đẩy công nghệ & đô thị xanh: Thí điểm các dự án đô thị thông minh, kiến trúc xanh.
Hoàn thiện pháp lý: Bổ sung quy chuẩn/tiêu chuẩn xây dựng hạ tầng thích ứng.
Kiểm soát ngập lụt: Phát triển nhà ở vượt lũ và nhà chống chịu bão.
Nâng cao năng lực: Đào tạo chuyên môn cho cán bộ quản lý.

Phần 3: Hướng dẫn Hành động: Lưu ý và Khuyến nghị Thực tiễn

Quy trình 7 Bước Đánh giá Rủi ro Thiên tai cho Lô đất

Đây là quy trình thiết yếu để kiểm tra và đánh giá các nguy cơ tiềm ẩn trước khi quyết định đầu tư, giúp đảm bảo an toàn và tránh các tổn thất.

Kiểm tra Bản đồ Nguy cơ Thiên tai: Tải bản đồ từ cổng thông tin Bộ/Sở TNMT. Nếu nằm trong vùng đỏ, hãy loại bỏ ngay.
Đối chiếu Bản đồ Quy hoạch: Đảm bảo lô đất không thuộc đất rừng phòng hộ hoặc nằm trong hành lang thoát lũ.
Khảo sát Lịch sử Thiên tai: Hỏi UBND xã và người dân địa phương cao tuổi để có thông tin chính xác nhất.
Khoan thăm dò Địa chất (Rất quan trọng): Thuê đơn vị chuyên nghiệp có giấy phép để thực hiện khảo sát địa chất công trình.
Đo Cao độ Nền tự nhiên: Nền đất phải cao hơn mực nước lũ lịch sử lớn nhất từ 0,8 đến 1,5 mét.
Kiểm tra Hệ thống Thoát nước: Đi khảo sát thực tế vào mùa mưa. Nếu kênh mương đầy, khu vực có nguy cơ ngập cao.
Xác định Khoảng cách Cứu hộ: Thời gian di chuyển tới bệnh viện hoặc trạm cứu hộ gần nhất phải dưới 60 phút.

Checklist Khảo sát Xây dựng Farmstay & Khu Du lịch Sinh thái

Vùng Núi & Trung du

Nguy cơ Sạt lở đất: Bỏ ngay nếu đất có dấu hiệu trượt lở cũ hoặc độ dốc cao, đất nứt, suối đổi dòng.
Nguy cơ Lũ ống, Lũ quét: Vị trí phải cách khe suối, sông tối thiểu 80-100m và cao hơn đáy suối 8-10m.
Nguy cơ Sét đánh: Bắt buộc lắp cột thu sét.
Nguy cơ Cháy rừng: Phải thiết kế đường băng cản lửa rộng 15-20m nếu khu đất gần rừng thông, rừng khộp.

Vùng Biển & Duyên hải

Nguy cơ Biển xâm thực: Bỏ ngay nếu có dấu hiệu xâm thực trong 10 năm qua (bờ biển lõm, hàng dừa đổ).
Nguy cơ Bão và Triều cường: Nền công trình phải cao hơn mực nước triều cường lớn nhất cộng nước dâng do bão ít nhất 1,5-2m.
Nguy cơ Ăn mòn Vật liệu: Bắt buộc sử dụng vật liệu chống mặn (inox 316, thép mạ kẽm, sơn epoxy).
Nguy cơ Thiếu nước ngọt: Kiểm tra nguồn nước có bị nhiễm mặn mùa khô không và phải có bể chứa dự phòng.

Đồng bằng Sông Cửu Long & Ven sông lớn

Nguy cơ Ngập lụt Kéo dài: Nền đất phải cao hơn đỉnh lũ lịch sử gần nhất 0,8-1,2m.
Nguy cơ Sạt lở Bờ sông: Tránh các khu vực cách bờ sông dưới 30m, nơi có tốc độ sạt lở 5-10m mỗi năm.
Nguy cơ Sụt lún Nền đất: Kiểm tra tốc độ lún (3-5cm/năm).
Nguy cơ Xâm nhập mặn: Xác định xem ranh mặn 4‰ có vào đến đất vào mùa khô không.

Danh mục Thiết kế & Vật liệu Bắt buộc Thích ứng Thiên tai

Hạng mục	Vùng núi	Vùng biển	Đồng bằng
Móng cọc khoan nhồi / cọc barrette	⭐⭐⭐	⭐⭐⭐	⭐⭐
Nhà nâng sàn (cao 1,5–3m)	⭐	⭐⭐	⭐⭐⭐
Mái dốc > 40° (tôn lạnh 5 lớp hoặc ngói)	⭐⭐⭐	⭐⭐⭐	⭐
Cột thu sét & chống sét lan truyền	⭐⭐⭐	⭐⭐	⭐
Bể nước ngầm & bể dự phòng trên cao	⭐⭐⭐	⭐⭐⭐	⭐⭐⭐
Máy phát điện & pin lưu trữ	⭐⭐⭐	⭐⭐	⭐⭐
Hệ thống thoát nước mặt riêng biệt	⭐⭐⭐	⭐⭐⭐	⭐⭐⭐
Vật liệu chống mặn (inox 316, nhôm, composite)	⭐	⭐⭐⭐	⭐⭐
Cây trồng bản địa (chịu hạn/mặn/lạnh)	⭐⭐⭐	⭐⭐⭐	⭐⭐⭐
Đường băng cản lửa rộng 15–20m	⭐⭐⭐	⭐⭐	–
Hàng rào cây chắn cát (phi lao, dương)	–	⭐⭐⭐	–

(Chú giải: ⭐⭐⭐ Rất quan trọng, ⭐⭐ Quan trọng, ⭐ Cần thiết)

Trên đây là những thông tin tổng quan về “BĐS Sinh thái Đa dụng & Biến đổi khí hậu: Tài sản Bền vững hay Tiêu sản Mất trắng ” do Sen Vàng Group cung cấp. Hy vọng với những thông tin trên giúp chủ đầu tư, nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản có cái nhìn tổng quan về tiềm năng phát triển bất động sản. Ngoài ra để xem thêm các bài viết về tư vấn phát triển dự án, anh chị, bạn đọc có thể truy cập trang web senvangdata.com/.