Năm 2023, thị trường Nhà Ở Xã Hội (NOXH) của chúng ta đang trải qua một hành trình nhiều kỳ vọng, nhưng đồng thời cũng là nơi chứng kiến những thất vọng và thách thức không ngờ. Tình hình biến động, sự đa dạng trong từng khu vực, và những điều chỉnh trong chính sách đã tạo ra một bức tranh phức tạp, thách thức tất cả chúng ta trong việc định hình tương lai của NOXH. Trong bài viết này, hãy cùng Sen Vàng Group tìm hiểu về tình hình nhà ở xã hội năm 2023.
Nhà ở xã hội (NƠXH) là quỹ nhà ở của một quốc gia, địa phương với giá cả, diện tích và tiện ích phù hợp cho đa số dân cư và người lao động có thu nhập trung bình trong xã hội trở xuống, có thể thuê, mua, thuê mua hoặc bán trả góp… Theo Luật Nhà ở năm 2014, NƠXH là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định…
NƠXH gồm các căn hộ chung cư do Nhà nước xây dựng làm NƠXH; các dự án tư nhân xây dựng rồi bán lại cho quỹ NƠXH theo các chính sách đặc thù như giảm thuế giá trị gia tăng, giảm thuế đất, dự án được cấp đất…; các dự án nhà ở thương mại phải bán lại một số căn hộ, hoặc xây dựng trên 20% diện tích đất cho quỹ NƠXH địa phương theo luật hiện hành.
Phát triển Nhà Ở Xã Hội (NOXH) không chỉ là vấn đề nhà ở mà còn là nguồn động lực quan trọng đối với cả kinh tế và xã hội. NOXH đáp ứng nhu cầu đa dạng về nhà ở, giúp cải thiện chất lượng cuộc sống của hàng triệu gia đình và người lao động. Nó hỗ trợ gia đình trẻ, người lao động di động, và cả những người gắn kết với quá trình di chuyển làm việc, học tập, chữa bệnh. Đồng thời, NOXH góp phần vào bảo đảm an sinh xã hội, giải quyết việc làm, và tăng cường kích cầu tiêu dùng, thúc đẩy sự phát triển liên ngành và toàn bộ đời sống kinh tế – xã hội cả về mặt vĩ mô và vi mô. Điều này không chỉ mang lại lợi ích ngay trong tương lai mà còn định hình một cơ sở vững chắc cho sự phát triển bền vững trong thời gian dài.
Tính đến đầu năm 2023, cả nước đã hoàn thành 301 dự án NƠXH khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 155.800 căn, với tổng diện tích hơn 7,78 triệu mét vuông; đang tiếp tục triển khai (bao gồm các dự án đã được chấp thuận đầu tư và đang triển khai đầu tư xây dựng) 401 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 454.360 căn, với tổng diện tích khoảng 22,72 triệu mét vuông, giúp cho hàng trăm nghìn người thu nhập thấp, công nhân có chỗ ở.
Trong năm 2023, 110 dự án đã khởi công, quy mô trên 100 ngàn căn NOXH, 309 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư mới với hơn 292 ngàn căn.
Tuy nhiên, thực tế trong quá trình triển khai vẫn gặp một số khó khăn, vướng mắc đặc biệt liên quan đến vấn đề về bố trí quỹ đất, thủ tục đầu tư và xác định đối tượng được hưởng chính sách.
Vì thế, kết quả đề án không đạt như chỉ tiêu đề ra. Hết năm 2023, mới hoàn thành 20.2 ngàn căn, và đạt 4.7% chỉ tiêu giai đoạn năm 2021 – 2025. Đây là một kết quả khá khiêm tốn.
Dù vậy, phân khúc NOXH ngày càng có bước cải thiện mới khi mà số lượng dự án được cấp phép ngày càng tăng, có sự đột biến vào quý 3/2023 cùng với một số sự thay đổi hỗ trợ hơn, mở hơn ở Luật Nhà ở mới được thông qua và kết quả được kỳ vọng sẽ ấn tượng hơn trong năm 2024.
Đầu tháng 4 năm nay, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà ký Quyết định 338/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030”.
Mục tiêu đề án đặt ra là phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn. Trong đó, giai đoạn 2021 – 2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn, giai đoạn 2025 – 2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn. Đề án được kỳ vọng sẽ giúp giá phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình thu nhập trung bình, thấp khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp.
Để đạt được mục tiêu, Chính phủ giao Bộ Xây dựng nghiên cứu dự thảo nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội. Khi lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, nông thôn, khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo, địa phương phải xác định diện tích đất xây nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân.
Nhà ở xã hội cũng sẽ là chỉ tiêu phát triển kinh tế – xã hội của các tỉnh thành, là một hạng mục trong nguồn vốn trung, dài hạn của địa phương. Một số quy định sẽ được bổ sung như huy động vốn từ quỹ đầu tư phát triển địa phương và vốn nước ngoài để phát triển nhà ở xã hội.
Trước mắt, Chính phủ yêu cầu các địa phương phối hợp với Ngân hàng Nhà nước triển khai chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng và các gói tín dụng khác cho chủ đầu tư và người mua nhà xã hội, nhà ở công nhân vay. Lãi suất cho những nhóm này thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất vay trung dài hạn bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước trên thị trường, trong từng thời kỳ.
Theo Bộ Xây dựng, đến nay đã có 20 tỉnh thành công bố 52 dự án đủ điều kiện vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với nhu cầu vay vốn khoảng 25.884 tỷ đồng.
Tuy vậy, nếu nhìn lại các quý trong năm qua khi thị trường bất động sản ảm đạm, nguồn cung và sức cầu đều đồng loạt lao dốc, doanh nghiệp địa ốc liên tục phá sản thì phân khúc nhà ở xã hội vẫn được thu hút được sự quan tâm của người mua. Đơn cử như chung cư NHS Trung Văn (Nam Từ Liêm, Hà Nội) được mở bán vào tháng 5/2023 có mức giá bán cao tại Hà Nội. Có tới 1300 hồ sơ trong khi chủ đầu tư chỉ nhận đăng ký 149 đơn – con số này cho thấy phân khúc nhà ở xã hội cầu rất lớn nhưng cung chưa đáp ứng được và nếu khai thông được thì đây sẽ là thị trường tạo dòng vốn cho bất động sản.
Theo các chuyên gia, tình hình phát triển nhà ở xã hội thời gian tới chắc chắn sẽ tiếp tục có thêm những kết quả tích cực với các “trợ lực”. Trước hết là “trợ lực” nguồn vốn. Mặc dù tỷ lệ giải ngân của gói hỗ trợ này chưa đạt như mong muốn từ cả nguyên nhân chủ quan và khách quan như dự án còn vướng về quy hoạch, thủ tục pháp lý, quy hoạch song gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng cho vay – nguồn vốn cũng sẵn sàng hỗ trợ cho phân khúc này. Do đó cần phải khơi thông điểm nghẽn để việc tiếp cận vốn từ gói hỗ trợ tín dụng được dễ dàng hơn.
Ngày 3/4/2023, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà ký Quyết định 338/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030”.
Đề án đặt mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân có giá phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp khu vực đô thị và của công nhân, người lao động trong khu công nghiệp, khu chế xuất.
Phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn. Trong đó, giai đoạn 2021 – 2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025 – 2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn.
Hiện nay nhu cầu nhà ở của công nhân rất cao, đặc biệt là công nhân di cư. Tuy nhiên, hầu hết các khu công nghiệp, khu chế xuất đều không đáp ứng đủ nhu cầu này.
Với chính sách hấp dẫn và các dự án NOXH quy mô lớn, người dân đang kỳ vọng một cơ hội hiếm hoi để mua nhà với điều kiện tốt nhất. Sự đồng thuận giữa chính phủ, CĐT, và cộng đồng người mua đang tạo nên một động lực tích cực, giúp thị trường BĐS phục hồi và phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới.
Tập hợp số liệu từ các địa phương cho thấy, nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đang tập trung triển khai gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng. Hiện đã có 23 tỉnh công bố danh mục 54 dự án đủ điều kiện vay vốn theo Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng với nhu cầu vay vốn hơn 25.884 tỷ đồng. Tính đến thời điểm hiện tại, một số dự án nhà ở xã hội tại các địa phương đã được giải ngân số vốn khoảng 143,3 tỷ đồng.
Tại một số địa phương, việc triển khai thực vẫn còn nhiều hạn chế. Những vướng mắc trong việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khiến nguồn cung phân khúc này vẫn còn “nhỏ giọt”.
Theo đó, sau hơn 10 năm thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2011-2020, cả nước mới hoàn thành 307 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị với khoảng 157.100 căn chỉ đạt 41,7% kế hoạch đề ra.
Giai đoạn 2021-2030, Chính Phủ phê duyệt “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030”.
Tuy nhiên, đã quá nửa thời gian của giai đoạn 2021-2025, cả nước mới hoàn thành 46 dự án nhà ở xã hội dành cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp với quy mô 20.210 căn hộ, chỉ bằng 4,7% kế hoạch đề ra.
Nguyên nhân là do thủ tục hành chính liên quan đến quá trình thiết lập dự án và xây dựng nhà ở xã hội (NOXH) phức tạp và tốn nhiều thời gian của chủ đầu tư, khiến họ không muốn tham gia thị trường kém hấp dẫn về thương mại này. Không những vậy, chủ đầu tư NOXH chỉ được hưởng 10% lợi nhuận biên là mức thấp so với lợi nhuận kỳ vọng của các dự án bất động sản khác tại VN. Do đó, các doanh nghiệp chỉ chú trọng xây dựng phân khúc nhà ở cho những người khá giả, vốn không bị ràng buộc về điều kiện tiếp cận nhà ở và có khả năng chi trả nhanh hơn, tạo điều kiện quay vòng vốn và thu lợi nhanh cho chủ đầu tư.
Ngoài ra, khi tiến hành xây dựng NOXH, chủ đầu tư cũng không được tự quyết định giá bán, giá thuê nhà mà phải theo mức trần do địa phương quy định, khiến họ không chủ động được chiến lược đầu tư của mình.
Sự thiếu hụt nguồn vốn đầu dành cho NOXH cũng là một nguyên nhân quan trọng dẫn đến tình trạng hạn chế nêu trên. Đến thời điểm hiện tại, đa phần các dự án NOXH được đầu tư bằng nguồn vốn công, nhưng nguồn vốn ngân sách, trung ương và địa phương dành cho lĩnh vực này vẫn bị giới hạn.
Dù đã có quy định về đối tượng và điều kiện được mua nhà ở xã hội (Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 100/2015/NĐ-CP) thế nhưng trên thực tế đa số người có nhu cầu thực mua nhà ở xã hội khó đáp ứng đúng đối tượng và điều kiện. Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội đều phải đảm bảo đủ 3 điều kiện (nhà ở, cư trú, thu nhập), điều này hạn chế quyền tiếp cận thuê nhà của những người thu nhập thấp khi phải đảm bảo đầy đủ giấy tờ (xác nhận chưa có nhà ở, xác nhận cư trú, xác nhận thu nhập, vay ngân hàng…). Đây chính là yếu tố hàng đầu làm nản lòng cả chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội.
Thời gian qua, mặc dù Nhà nước đã có nhiều nỗ lực trong việc ban hành chính sách nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, cải thiện nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai vẫn gặp nhiều khó khăn và thách thức.
Các quy định và yêu cầu liên quan đến hồ sơ, điều kiện, và thủ tục mua nhà ở xã hội đã khiến cho không ít người có nhu cầu nhưng khó tiếp cận được phân khúc này. Điều này tạo ra nhiều rào cản và khó khăn, đặc biệt đối với những người có thu nhập thấp nhưng không có hộ khẩu tại nơi bán nhà ở xã hội.
Ngoài thủ tục phức tạp, vấn đề về tài chính cũng đang khiến cho mong muốn mua nhà ở xã hội trở nên khó khăn hơn đối với nhiều người dân đang sinh sống và làm việc tại Hà Nội. Mặc dù được vay ưu đãi và rất mong muốn có được một căn nhà ở xã hội, tuy nhiên với nhiều gia đình có thu nhập thấp, lãi suất vay mua nhà ở xã hội 8,2%/năm vẫn rất cao và không thể đáp ứng được.
Bên cạnh đó, trước quy định người mua nhà ở xã hội chỉ được phép bán lại nhà trong thời gian tối thiểu 5 năm kể từ ngày thanh toán hết tiền mua nhà và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhiều người có nhu cầu mua hoặc bán nhà ở xã hội cũng rơi vào tình trạng “người cần không có, người có không dùng”.
Trên cả nước, hiện chỉ có 214 dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân với quy mô sử dụng đất khoảng 600 ha, trong đó, 116 dự án đã hoàn thành với diện tích đất hơn 250ha. Con số diện tích đất được đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng chưa đến một nửa chỉ tiêu, chỉ chiếm tỷ trọng 41,6%.
Nguyên nhân của việc phát triển nhà ở xã hội chưa đạt mục tiêu đề ra trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia là do tại một số địa phương, trong quy hoạch đô thị, khu công nghiệp chưa xác định rõ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, chưa thực hiện nghiêm quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội hoặc có bố trí nhưng lại ở những vị trí không thuận lợi hoặc chưa giải phóng xong mặt bằng… Điều đó dẫn đến thiếu quỹ đất sạch để triển khai dự án.
Năm 2024 hứa hẹn là một giai đoạn mới cho thị trường Nhà Ở Xã Hội (NOXH) với những dự đoán tích cực đối với cả người mua và Chủ Đầu Tư (CĐT).
1. Luật Pháp Mới Khơi Thông Tắc Nghẽn:
Việc thông qua Luật Kinh Doanh Bất Động Sản, Luật Nhà Ở, và Luật Đất Đai sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết những rắc rối pháp lý đang làm tắc nghẽn thị trường BĐS. Những điều chỉnh và quy định mới sẽ tạo điều kiện thuận lợi, khơi thông nguồn cung và đồng thời kích thích hoạt động giao dịch.
2. Quyết Tâm Triển Khai Đề Án 1 Triệu Căn NOXH:
Chính phủ tỏ ra quyết tâm lớn trong việc triển khai đề án 1 triệu căn NOXH. Điều này không chỉ giúp giải quyết vấn đề nhà ở mà còn là động lực mạnh mẽ để thúc đẩy phát triển thị trường BĐS nói chung.
3. Sự Tham Gia Của Các Big Boy:
Sự xuất hiện của các Big Boy, những CĐT lớn với cam kết mạnh mẽ, sẽ tạo ra làn sóng tích cực cho thị trường. Sự tham gia của họ không chỉ mang lại sự uy tín mà còn đưa vào thị trường những dự án có quy mô lớn và chất lượng, đáp ứng nhu cầu đa dạng của người mua nhà.
Năm 2024 hứa hẹn là thời kỳ đầy triển vọng và sức sống mới cho thị trường NOXH, với sự hỗ trợ mạnh mẽ từ pháp luật và cam kết mạnh mẽ từ các đối tác lớn.
|
Trên đây là những thông tin tổng quan về “Thị trường NOXH năm 2023 – nhiều kỳ vọng và cũng nhiều thất vọng” do Sen Vàng Group cung cấp. Hy vọng với những thông tin trên có thể giúp cho các doanh nghiệp bắt kịp được những xu hướng trong thời đại mới. Ngoài ra để xem thêm các bài viết về tổng kết thị trường BĐS 2023 và dự báo năm 2024 anh chị, bạn đọc có thể truy cập trang web senvangdata.com/.
|
 |
————————–
Dịch vụ tư vấn Báo cáo phát triển bền vững: Xem chi tiết
Xem thêm các dịch vụ / tài liệu khác của Sen Vàng :
————————–
Khóa học Sen Vàng:
Xây dựng tiêu chí lựa chọn Bất động sản
Khóa học R&D – Nghiên cứu và phát triển bất động sản
Hoạch định chiến lược đầu tư bất động sản cá nhân
—————————
Bất động sản Sen Vàng – Đơn vị tư vấn phát triển dự án bất động sản uy tín, chuyên nghiệp Việt Nam
Website: https://senvanggroup.com/
Website: https://senvangdata.com/
Youtube: https://tinyurl.com/vt82l8j
Hotline: 0948 48 48 59
Group cộng đồng Kênh đầu tư Sen Vàng : https://zalo.me/g/olgual210
#senvanggroup #senvangrealestate #kenhdautusenvang #dịch_vụ_tư_vấn_phát_triển_dự_án #thị_trường_bất_động_sản_2023 #phat_triển_dự_án #tư_ vấn_chiến _ lược_kinh_doanh #xây_dựng_kế_hoạch_phát_triển #chiến_lược_tiếp_thị_dự_án
