Phân tích quy hoạch và tiềm năng phát triển thị trường bất động sản tỉnh Ninh Bình

28 Tháng 3, 2025

Ninh Bình là một điểm đến nổi bật ở miền Bắc Việt Nam, nổi tiếng với cảnh quan thiên nhiên hùng vĩ và di sản văn hóa phong phú. Nơi đây sở hữu quần thể danh thắng Tràng An – Di sản Văn hóa và Thiên nhiên Thế giới được UNESCO công nhận, với những dãy núi đá vôi trùng điệp, hang động kỳ bí và hệ thống sông nước thơ mộng. Ngoài ra, Ninh Bình còn có nhiều điểm du lịch hấp dẫn như chùa Bái Đính – ngôi chùa lớn nhất Đông Nam Á, cố đô Hoa Lư – kinh đô đầu tiên của nước Đại Cồ Việt, và Tam Cốc – Bích Động, được ví như “vịnh Hạ Long trên cạn”. Với vẻ đẹp hoang sơ, yên bình cùng những giá trị lịch sử – văn hóa sâu sắc, Ninh Bình là điểm đến lý tưởng cho du khách yêu thiên nhiên và khám phá văn hóa Việt Nam

I . Tổng quan về tỉnh Ninh Bình

Vị trí địa lý

Ninh Bình là tỉnh phía Nam của vùng Đồng bằng Sông Hồng, là cửa ngõ giao lưu kinh tế – xã hội giữa khu vực Duyên hải Bắc Bộ với vùng Thủ đô Hà Nội, khu vực Tây Bắc và Bắc Trung Bộ nước ta

– Phía Bắc tiếp giáp với tỉnh Hà Nam, Nam Định.

– Phía Nam tiếp giáp với tỉnh Thanh Hóa.

– Phía Tây tiếp giáp với tỉnh Hòa Bình.

– Phía Đông tiếp giáp với tỉnh Nam Định và biển Đông

Địa hình

Ninh Bình nằm trong vùng tiếp giáp giữa vùng đồng bằng Sông Hồng và dải đá trầm tích ở phía Tây; đồng thời lại nằm trong vùng trũng của đồng bằng sông Hồng, tiếp giáp với biển Đông, nên có kiểu địa hình đa dạng: vừa có đồng bằng, đồi núi, có vùng nửa đồi núi vừa có vùng trũng, vùng ven biển. Ngay trong một khu vực cũng có địa hình cao, thấp chênh lệch. Về địa hình, Ninh Bình được chia thành ba vùng:

– Vùng đồi núi, nửa đồi núi

– Vùng đồng bằng

– Vùng ven biển và biển

Thủy văn

Ninh Bình có hệ thống sông ngòi và hồ, đầm phong phú, cung cấp nước cho công nghiệp, nông, lâm nghiệp và sinh hoạt. Hệ thống sông ngòi được nuôi dưỡng bởi lượng mưa dồi dào, tạo dòng chảy khoảng 30 lít/s/km², với mật độ sông ngòi 0,6 – 0,9 km/km². Các sông lớn như sông Đáy, sông Hoàng Long, sông Vân chảy theo hướng Tây Bắc – Đông Nam ra biển Đông. Ngoài ra, còn có các hồ, đầm như hồ Đồng Chương, hồ Yên Thắng, hồ Đồng Thái.

Nhờ điều kiện thủy văn thuận lợi, Ninh Bình có thể phát triển nông nghiệp đa dạng, trồng cây ngắn ngày vào mùa đông cho giá trị kinh tế cao, đồng thời hỗ trợ phát triển công nghiệp và du lịch. Tuy nhiên, vào mùa khô thường thiếu nước, mùa mưa dễ bị úng ngập, cùng với các hiện tượng thời tiết bất lợi như dông, bão, gió bắc. Do đó, cần có giải pháp phù hợp để điều chỉnh sản xuất và phát triển bền vững.

Dân số

Ninh Bình có quy mô dân số nhỏ và mật độ dân số thấp, xếp thứ 10/11 trong bảng so sánh với các tỉnh khác. Số người lao động trên 15 tuổi của tỉnh cũng đứng thứ 10/11, cho thấy quy mô lực lượng lao động không lớn. Tuy nhiên, tỷ lệ người lao động trên 15 tuổi đã qua đào tạo đạt mức tương đối cao, xếp thứ 6 trong bảng so sánh. Điều này cho thấy mặc dù lực lượng lao động không đông, nhưng chất lượng lao động của tỉnh ở mức khá so với các địa phương khác.

Tỷ suất nhập cư và xuất cư của tỉnh Ninh Bình ở mức tương đối cao với tỉ lệ nhập cư đứng thứ 4/11 và xuất cư đứng thứ 3/11 . Như vậy, hiện tượng di dân tại tỉnh diễn ra với quy mô tương đối lớn. Bên cạnh đó, mức gia tăng dân số tự nhiên của tỉnh ở mức ít, không thay đổi nhiều chênh lệch giữa tỷ suất xuất cư và tỷ suất nhập cư. Do đó, quy mô dân số của tỉnh Ninh Bình vẫn có xu hướng tăng.

Văn hóa

Suốt chiều dài lịch sử dựng nước và giữ nước của dân tộc Việt Nam, Ninh Bình thời nào cũng để lại dấu ấn lịch sử sâu đậm, mà hiện còn là những di sản văn hóa vật thể (di tích, di vật…) và phi vật thể (phong tục, tập quán..) đã góp phần để Di sản văn hóa Việt duy trì nhịp đập từ quá khứ, góp thêm sức sống cho hiện tại và tương lai…

Giao thông

Ninh Bình sở hữu hệ thống giao thông đa dạng với đường bộ, đường sắt và đường thủy nội địa, cảng đóng vai trò quan trọng trong kết nối vùng và phát triển kinh tế.

Đường bộ

Hệ thống đường bộ phát triển với tổng chiều dài khoảng 3.770 km. Đường cao tốc qua Ninh Bình có tuyến cao tốc phía Đông trên trục Bắc Nam gồm 02 đoạn: Đoạn Cao Bồ – Mai Sơn dài 15,245km, trong đó đoạn qua tỉnh Ninh Bình là 10,145km; đoạn Mai Sơn – Quốc lộ 45 dài 63km, trong đó đoạn qua tỉnh Ninh Bình là 14,35km hiện đã đưa vào sử dụng nâng tổng chiều dài cao tốc qua Ninh Bình lên 24,5km, được quy hoạch với quy mô 6 làn xe. Ngoài ra 08 tuyến Quốc lộ dài 240.79km, 19 tuyến đường tỉnh dài 259,5km, đường huyện 209,87km, đường đô thị 157,77km, đường xã 1.483,9km, đường chuyên dùng 234,44km.

Đường sắt

Tuyến đường sắt Hà Nội – TP. Hồ Chí Minh dài 1.726km, qua 22 tỉnh, thành phố có tiêu chuẩn kỹ thuật là đường đơn khổ rộng 1000mm được đưa vào khai thác từ năm 1905. Đoạn chạy qua địa bàn tỉnh Ninh Bình có chiều dài 21,6 km (từ km113+400 – km135+000) với 4 ga hành khách và hàng hóa thuộc Thành phố Ninh Bình, Thành phố Tam Điệp và huyện Hoa Lư, đáp ứng nhu cầu vận chuyển hàng hóa và hành khách của tỉnh đến thủ đô Hà Nội, các tỉnh Miền Trung, miền Nam và kết nối với với các tuyến đường sắt khác. Ngoài tuyến đường sắt quốc gia Hà Nội – Tp Hồ Chí Minh, trên địa bàn tỉnh còn có 2 tuyến đường sắt chuyên dùng (nhánh rẽ vào Nhà máy phân lân Ninh Bình) nối với đường sắt quốc gia tại Km120+520, có tổng chiều dài 2,072 km và tuyến đường sắt chuyên dụng nối với cảng Ninh Bình dài khoảng 2,0km

Đường thủy

Trung ương quản lý 4 tuyến thủy nội địa dài 155,5 km gồm tuyến sông Đáy, tuyến sông Hoàng Long, tuyến sông Vạc, và tuyến kênh Yên Mô (kênh Nhà Lê).

Hệ thống đường thủy nội địa do địa phương quản lý gồm có 12 tuyến thủy nội địa, kênh dài 143,3 km. Sông do địa phương quản lý chủ yếu là sông cấp V,VI.

Cảng

Hệ thống cảng, bến thủy nội địa trên địa bàn tỉnh Ninh Bình khá nhiều, tập trung chủ yếu tại sông Đáy. Tuy nhiên thực tế cũng cho thấy hầu hết các cảng bến đều phát triển độc lập với quy mô nhỏ, số lượng cảng bến có quy mô lớn công suất bốc dỡ 1triệu tấn/năm khá ít. Các cảng bến này hiện được kết nối với giao thông đường bộ qua hệ thống đê bao của sông, do đó trong quá trình quy hoạch phát triển cần chú ý đến việc phát triển các trục giao thông trên các tuyến đê.

Kinh tế

Trong 9 tháng đầu năm 2024, kinh tế Ninh Bình ghi nhận nhiều kết quả tích cực với tốc độ tăng trưởng GRDP đạt 8,45%, xếp thứ 15/63 tỉnh, thành phố trên cả nước. Lĩnh vực công nghiệp – xây dựng dẫn đầu với mức tăng 10,77%, đạt 14.390 tỷ đồng, tiếp theo là lĩnh vực dịch vụ tăng 9,43%, đạt 16.242 tỷ đồng. Ngành nông, lâm nghiệp và thủy sản có mức tăng trưởng khiêm tốn hơn, chỉ 3%, đạt 3.466 tỷ đồng. Thuế sản phẩm trừ trợ cấp sản phẩm tăng 4,69%, đạt 7.285 tỷ đồng, trong khi giá trị sản xuất công nghiệp đạt trên 74.455 tỷ đồng, tăng 9,4%.

Bên cạnh đó, tổng vốn đầu tư thực hiện đạt 23.900 tỷ đồng, tăng 2,6%, và tổng mức bán lẻ hàng hóa tăng mạnh 25,9%, đạt 59.077 tỷ đồng. Du lịch tiếp tục là điểm sáng khi doanh thu từ du lịch lữ hành đạt 82 tỷ đồng, tăng 73,9%, và lượng khách du lịch đạt 7,3 triệu lượt, tăng 3,2%. Mặc dù đạt được nhiều kết quả khả quan, lĩnh vực nông, lâm nghiệp và thủy sản vẫn tăng trưởng chậm, đòi hỏi các giải pháp nâng cao hiệu quả sản xuất. Với sự tăng trưởng ổn định trong các ngành mũi nhọn, Ninh Bình đang khẳng định vị thế là một tỉnh phát triển kinh tế nhanh và bền vững.

Về grdp trong giai đoạn 2020-2024 của tỉnh Ninh Bình gia tăng khá đều. Trong năm 2024, Kinh tế phục hồi tích cực, tốc độ tăng trưởng GRDP đạt 8,56%, vượt mục tiêu đề ra; Quy mô kinh tế đạt 98,9 nghìn tỷ đồng; GRDP bình quân đầu người đạt 96 triệu đồng.

Thương mại, dịch vụ tiếp tục tăng trưởng cao, đặc biệt là dịch vụ du lịch với tổng lượng khách đến Ninh Bình đạt trên 8,7 triệu lượt, doanh thu đạt gần 8.900 tỷ đồng, tăng cao so với năm 2023 và vượt xa kế hoạch năm đã đề ra. Ninh Bình tiếp tục khẳng định là điểm đến hàng đầu của du khách trong và ngoài nước, được bình chọn nằm trong “Top 10 trải nghiệm cuốn hút nhất thế giới năm 2024”.

Trong 7 tháng đầu năm 2024, tổng thu ngân sách của tỉnh Ninh Bình đạt 9.150 tỷ đồng, đứng thứ 8/11 trong khu vực Đồng bằng sông Hồng. Mặc dù cao hơn một số tỉnh như Hà Nam, Nam Định, Thái Bình, nhưng vẫn thấp hơn đáng kể so với các địa phương có lợi thế về cảng biển và công nghiệp như Hà Nội, Hải Phòng hay Quảng Ninh. Điều này cho thấy nền kinh tế của Ninh Bình phát triển ổn định nhưng chưa có sự bứt phá mạnh mẽ.

Trong năm qua, tỉnh Ninh Bình ghi nhận tổng thu từ xuất nhập khẩu đạt 3.499,57 tỷ đồng, tương đương 97,21% dự toán, thể hiện nỗ lực đáng kể trong việc hoàn thành các mục tiêu kinh tế. Tuy nhiên, so với các tỉnh thuộc vùng Đồng bằng sông Hồng, mức thu này vẫn còn khiêm tốn, thấp hơn đáng kể so với những địa phương dẫn đầu như Hải Phòng (60.177,07 tỷ đồng) hay Hà Nội (26.315,97 tỷ đồng)

Trong năm 2024, Ninh Bình có số dự án cấp mới thấp nhất trong khu vực Đồng bằng sông Hồng, chỉ với 6 dự án, trong khi Bắc Ninh dẫn đầu với 361 dự án, tiếp theo là Hà Nội (293 dự án) và Hải Phòng (121 dự án). Con số khiêm tốn này cho thấy Ninh Bình chưa thực sự thu hút mạnh mẽ các nhà đầu tư so với các địa phương có nền công nghiệp phát triển

Về chỉ số năng lực cạnh tranh, năm 2024 Ninh Bình xếp hạng thứ 19 toàn quốc ,Các chỉ số thành phần của Ninh Bình đều ở mức trung bình trong đó cao nhất là chỉ số về gia nhập thị trường và thấp nhất là chỉ số về cạnh tranh bình đẳng. Trong những năm gần đây xếp hạng PCI của Tỉnh cũng ở nửa dưới của cả nước tuy nhiên năm 2024 có sự tăng trưởng mạnh, tang 25 bậc so với năm 2023 với điểm số 67, 83 điểm.

Phục hồi sau đại dịch COVID 19, du lịch Ninh Bình đã có sự hồi phục và phát triển mạnh mẽ. Năm 2022, lượng khách đã tăng gấp 3,6 lần so với năm 2021. Trong đó khách nội địa đạt hơn 3,6 triệu lượt, khách quốc tế khoảng 100 nghìn lượt, vượt xa mục tiêu đề ra là 2,5 triệu lượt. Doanh thu ước đạt 3.189 tỷ đồng, gấp khoảng 4,5 lần so với năm 2021. So với thời điểm năm 2019 trước khi dịch COVID 19 bùng phát thì doanh thu từ du lịch năm 2022 đã phục hồi được gần 90%. Song so về lượng khách du lịch thì số lượng khách chỉ bằng chưa đến một nửa thời kỳ trước năm 2019. Điều đó cho thấy chất lượng ngành du lịch của tỉnh đang phát triển vô cùng mạnh mẽ.

Tỉnh Ninh Bình đang trở thành điểm đến hấp dẫn của nhiều doanh nghiệp lớn trong các lĩnh vực bất động sản, công nghiệp và sản xuất.

II. Quy hoạch tỉnh Ninh Bình

Vê kê hoạch phát triển kinh tế – xã hội 5 năm 2021 – 2025

Hội đồng nhân dân tỉnh thống nhất xác định mục tiêu, chỉ tiêu trong kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội 5 năm 2021 – 2025

+ Tập trung phát triển kinh tế gắn với nâng cao chất lượng tăng trưởng và chuyển đổi mô hình tăng trưởng, phấn đấu tốc độ tăng trưởng kinh tế GRDP (theo giá so sánh 2010) bình quân giai đoạn 2021 2025 tăng 8,5%/năm; đẩy -mạnh chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng dịch vụ, công nghiệp gắn với ứng dụng khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo.

+ Phát triển công nghiệp theo hướng ứng dụng công nghệ cao, công nghệ sạch và có đóng góp lớn cho thu ngân sách; phát triển nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao theo hướng hữu cơ, hình thức sản xuất tiên tiến gắn với xây dựng nông thôn mới tiên tiến kiểu mẫu; phát triển kinh tế ven biển đúng tiềm năng, lợi thế; tăng cường khai thác thế mạnh dần đưa du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn.

+ Phát triển toàn diện đồng bộ các lĩnh vực văn hóa – xã hội gắn với nâng cao hơn nữa đời sống vật chất và tinh thần cho nhân dân. Chú trọng bảo vệ môi trường, chủ động ứng phó với biến đổi khí hậu, thiên tai, dịch bệnh. Đẩy mạnh cải cách hành chính, nâng cao năng lực cạnh tranh và thu hút đầu tư; phát triển hệ thống đô thị và từng bước hoàn thiện kết cấu hạ tầng theo hướng đồng bộ, hiện đại. Nâng cao hiệu quả công tác đối ngoại, hội nhập quốc tế; giữ vững an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội, xây dựng nền quốc phòng toàn dân.

+ Xây dựng Ninh Bình thành trung tâm du lịch của cả nước; phấn đấu năm 2025 là tỉnh phát triển trung bình khá, đến năm 2030 trở thành tỉnh khá của khu vực đồng bằng sông Hồng.

Định hướng phát triển.

Xuất phát từ tiềm năng, lợi thế của tỉnh Ninh Bình, đặc biệt là vị thế của Ninh Bình đối với cả nước và vùng đồng bằng sông Hồng, nhằm đạt được mục tiêu tổng quát “Phấn đấu xây dựng tỉnh Ninh Bình trở thành tỉnh khá, phát triển toàn diện, nhanh và bền vững”; căn cứ vào chủ trương, định hướng, chiến lược phát triển KT -XH của Đảng, Chính phủ, Quy hoạch tỉnh Ninh Bình thời kỳ 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2050 xác định tầm nhìn đến năm 2050 cho Tỉnh hướng tới 03 đích lớn sau:.

-Là một trong những trung tâm du lịch cấp quốc gia.

-Là một trong những tỉnh khá, phát triển toàn diện, nhanh và bền vững của vùng ĐBSH, giữ vai trò là một “cực tăng trưởng” của tứ giác: Thủ đô Hà Nội, Hải Phòng

– Quảng Ninh và Ninh Bình gắn với Thanh Hóa.

-Là nơi đáng sống, an toàn và thân thiện

Quy hoạch Vùng Đồng bằng sông Hồng

Hiện nay, trong vùng Đồng Bằng Sông Hồng, các cực thủ đô Hà Nội, Quảng Ninh, Hải Phòng vẫn phát triển vượt trội so với cực phía Nam ĐBSH. Tuy nhiên, nếu tỉnh Ninh Bình kết nối hợp tác chặt chẽ với tỉnh Thanh Hóa, với tiềm năng lợi thế và xu thế tăng trưởng trong tương lai, thì Ninh Bình – Thanh Hóa sẽ vươn lên trở thành một “đầu mối phát triển”, cực tăng trưởng đối trọng mới cùng 03 cực trên tạo ra tứ giác tăng trưởng tiềm năng của khu vực miền Bắc Việt Nam. Định hướng trên cũng hoàn toàn phù hợp với sự tập trung 02 di sản văn hóa, thiên nhiên là Quần thể danh thắng Tràng An, thành nhà Hồ; cảng hàng không quốc tế Thọ Xuân, cảng nước sâu Nghi Sơn ở Thanh Hóa và đầu mối giao thông liên kết các tuyến đường xuyên Á Bắc Nam và tuyến đường quốc tế kết nối với tiểu vùng Sông Mê Kông (GMS) qua Thanh Hóa.

Cấu trúc không gian

Nội dung các phương án phân vùng.

a) Phương án 1: Bốn Vùng

-Vùng I: Đô thị Ninh Bình là hạt nhân phát triển toàn tỉnh.

– Vùng II: Thành phố Tam Điệp và huyện Yên Mô. – Vùng III: Huyện Nho Quan và Gia Viễn.

– Vùng IV: Huyện Yên Khánh và huyện Kim Sơn.

b) Phương án 2: Ba vùng

-Vùng I: Thành phố Ninh Bình, thành phố Tam Điệp và huyện Hoa Lư là vùng động lực của tỉnh.

– Vùng II: Các huyện Nho Quan, huyện Gia Viễn.

Vùng III: Huyện Yên Mô, huyện Yên Khánh và huyện Kim Sơn

Quy hoạch vùng liên huyện, vùng huyện

Vùng liên huyện trung tâm

Khu vực trung tâm được xác định theo mô hình trung tâm đa cực. Cực phát triển chính là đô thị trung tâm thành phố Ninh Bình, các cực phụ là thị trấn Thiên Tôn và thành phố Tam Điệp. Các khu chức năng như công nghiệp sẽ được bố trí tập trung ở phía Nam thành phố Tam Điệp. Khu vực phía Tây của Vùng là khu vực hành lang xanh hạn chế phát triển bao gồm các chức năng như: Bảo tồn, du lịch văn hóa và khu vực nông thôn của huyện Hoa Lư

Vùng liên huyện Tây Bắc

Các trung tâm chức năng chính

(1) 2 trung tâm Đô thị là TT Nho Quan, TT Me và 05 trung tâm đô thị chuyên ngành được hình thành trong tương lai là Đô thị Gián Khẩu và ĐT Rịa, ĐT Vân Long và ĐT Gia Lâm.

(2) 04 Trung Tâm Du lịch- văn hóa chính: Vườn quốc gia Cúc Phương, công viên động vật hoang dã, khu du lịch Tràng An – Bái Đính, khu du lịch đầm Vân Long

.
(3) 05 Trung tâm Công Nghiệp: Khu công nghiệp Gián Khẩu 1,2, KCN Gia Vân, KCN Gia Phú và KCN Vân Phong (huyện Nho Quan) và KCN Nho Quan (dự kiến).

Vùng liên huyện Đông Nam

Các trục không gian chính

(1)Trục kinh tế chính

Trục Đông – Tây, trục động lực kinh tế chính. Kết nối tất cả các trung tâm các huyện và các khu công nghiệp trong khu vực. Được hình thành từ QL 10 và QL 12B, QL21B, tuyến đường ven biển và đường tỉnh quy hoạch nối Kim Sơn – Yên Mô và Tp Tam Điệp trong tương lai.Trục Bắc – Nam, là trục hỗ trợ trong vùng. Kết nối khu vực ngoại vi với trục chính bắc nam cũng như với các khu đô thị khác trong quận lân cận. Hình thành từ các tuyến đường tỉnh như 481D, 480B. Đường cao tốc, Trục đường cao tốcCT09: dự án đường cao tốc ven biển kết nối các tỉnh vùng Duyên hải Bắc Bộ, tạo cơ hội cho các tỉnh vùng duyên hải đồng bằng sông Hồng kết nối thuận tiện với tuyến đường Bắc Nam và đường sắt Cao tốc Bắc – Nam.

(2) Trục hỗ trợ

Kết nối các trung tâm phát triển, mang tính chất hỗ trợ liên kết các trung tâm chức năng và trục kinh tế chính

Hành lang kinh tế

– Hành lang kinh tế Bắc – Nam: chạy dọc theo đường cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ – Ninh Bình và Quốc lộ 1 với chức năng chính là phát triển đô thị, công nghiệp, dịch vụ, logistics.

– Hành lang kinh tế Đông – Tây: hình thành theo tuyến đường vành đai 5, Thủ đô Hà Nội với chức năng chính là phát triển du lịch, đô thị, công nghiệp, dịch vụ, logistics, kinh tế nông nghiệp. Hình thành các vùng đệm về phát triển môi trường, sinh thái bên cạnh các trung tâm phát triển đô thị, công nghiệp, dịch vụ chính của tỉnh với mục tiêu ưu tiên phát triển có trọng tâm, trọng điểm đồng thời có không gian dự trữ cho thế hệ tương lai.

Quy hoạch đô thị

Phạm vi lập quy hoạch có diện tích 21,052 ha, bao gồm: Toàn bộ ranh giới hành chính thành phố Ninh Bình và huyện Hoa Lư; xã Gia Sinh thuộc huyện Gia Viễn; xã Mai Sơn thuộc huyện Yên Mô; xã Khánh Hòa và xã Khánh Phú thuộc huyện Yên Khánh; một phần ranh giới hành chính xã Yên Sơn và phường Tân Bình thuộc thị xã Tam Điệp, xã Sơn Lai và xã Sơn Hà thuộc huyện Nho Quan.

Quy hoạch đô thị và nông thôn

Cơ cấu sử dụng đất

Tỉnh Ninh Bình quy hoạch cơ cấu sử dụng đất theo hướng giảm tỷ trọng đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng và tăng tỷ trọng đất phi nông nghiệp. Tuy nhiên, đất nông nghiệp tại các huyện vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong đó đất nông nghiệp chiếm tỉ trọng nhiều nhất với 63,26 %.

Quy hoạch giao thông

Đường bộ

Theo Quy hoạch ngành quốc gia Quy hoạch mạng lưới đường bộ thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến 2050, tỉnh Ninh Bình có 2 tuyến cao tốc và 9 tuyến quốc lộ

– 2 tuyến cao tốc bao gồm đường cao tốc Bắc Nam phía Đông (CT01) và đường cao tốc Ninh Bình- Hải Phòng ( CT 08)

Đường thủy nội địa

Ninh Bình đang tập trung quy hoạch và phát triển hệ thống giao thông đường thủy nội địa nhằm nâng cao khả năng vận tải và kết nối vùng. Theo kế hoạch đến năm 2030, tỉnh sẽ nâng cấp nhiều tuyến sông quan trọng lên các tiêu chuẩn cao hơn. Trong đó, tuyến sông Đáy có tổng chiều dài 72km sẽ được quy hoạch đạt tiêu chuẩn cấp đặc biệt, còn đoạn từ Ninh Bình đến Gia Thành dài 21km sẽ đạt cấp II. Tuyến sông Yên Mô cũng được cải tạo để đảm bảo phương tiện 300 tấn lưu thông thuận lợi. Ngoài ra, nhiều tuyến sông địa phương như Hoàng Long, Vạc, Bói, Chanh, Sào Khê… sẽ được nâng cấp từ cấp V lên cấp III hoặc IV để đảm bảo luồng lạch, cải thiện giao thông và phát triển kinh tế. Việc quy hoạch này không chỉ góp phần thúc đẩy giao thương mà còn hỗ trợ du lịch và phát triển bền vững trong khu vực.

Cảng

Theo quy hoạch kết cấu hạ tầng đường thủy nội địa theo Quyết định số 1829/QĐ-TTg ngày 31/10/2021 của Thủ tướng chính phủ Ninh Bình có 30 cảng trong đó 25 cảng trên sông Đáy, 2 cảng trên sông Hoàng Long, 3 cảng trên song Yên Mô, sông Vạc vac các cảng khác.

Theo quy hoạch cảng, bến thủy nội địa tỉnh Ninh Bình theo Quyết định số 1798/QĐ-UBND ngày 22/12/2017 của UBND tỉnh, cập nhật thêm 14 cảng trên sông Đáy và 4 cảng trên các tuyến sông khác.

Đường sắt

Ninh Bình đang triển khai quy hoạch hệ thống giao thông đường sắt nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ và kết nối vận tải. Tuyến đường sắt Hà Nội – TP. Hồ Chí Minh đi qua địa bàn tỉnh với chiều dài 21,6km, được nâng cấp hạ tầng, cải thiện hành lang an toàn và hệ thống tín hiệu. Ngoài ra, dự án đường sắt cao tốc Bắc – Nam cũng sẽ có điểm dừng tại Ninh Bình, giúp tăng cường khả năng kết nối vùng. Bên cạnh đó, tuyến đường sắt chuyên dụng được quy hoạch để liên kết các khu công nghiệp, trung tâm logistics và cảng Phúc Lộc, tạo điều kiện thuận lợi cho vận tải hàng hóa. Các ga Ninh Bình, Cầu Yên, Ghềnh và Đồng Giao cũng được cải tạo, mở rộng nhằm đáp ứng nhu cầu vận chuyển và thu hút khách du lịch.

Quy hoạch các dự án trọng điểm

Dự án cao tốc Ninh Bình- Hải Phòng

Dự án trọng điểm khu công nghiệp

Dự án khu công nghiệp Tam Điệp 2

Dự án khu công nghiệp Kim Sơn

Dự án khu du lịch

Phân tích SWOT

Điểm mạnh

(1). Có vị trí địa lý quan trọng, tầm chiến lược với lợi thế cạnh tranh riêng có, là điểm kết nối ba khu vực địa lý Tây Bắc, ĐBSH và Bắc Trung Bộ; đầu mối kinh tế xã hội tiềm năng trong tứ giác tăng trưởng: Thủ đô Hà Nội, Hải Phòng

Quảng Ninh và Ninh Bình gắn kết với Thanh Hóa và có vị trí trọng yếu về an ninh, quốc phòng.

(2). Điều kiện tự nhiên thuận lợi, hệ sinh thái tự nhiên và địa hình đa dạng với rất nhiều cảnh quan kỳ thú, tài nguyên thiên nhiên và tài nguyên du lịch phong phú, đặc sắc.

(3). Kết cấu hạ tầng giao thông quốc gia được phát triển khá đồng bộ, thúc đẩy quá trình kết nối và hoàn thiện mạng lưới giao thông trong và ngoài tỉnh; Khả năng kết nối, tiếp cận dịch vụ công cộng và tham gia các hoạt động kinh tế – xã hội của dân cư các vùng, khu vực trong tỉnh cao và rất thuận lợi.

(4). Thành tựu, phát triển KT-XH của tỉnh sau hơn 35 năm đổi mới: tiến bộ và công bằng xã hội được thúc đẩy, trình độ phát triển giữa các vùng, khu vực trong tỉnh phát triển tương đối đồng đều; Xác định được định hướng phát triển đúng đắn, cơ cấu kinh tế bước đầu chuyển dịch theo hướng hiện đại, GRDP/người cao hơn các tỉnh vùng phía Nam ĐBSH. Hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước của chính quyền địa phương có sự chuyển biến nâng cao rõ rệt, năng động sáng tạo, chuyển từ quản lý sang phục vụ.

(5). Truyền thống lịch sử văn hóa vẻ vang anh hùng cùng với nhiều di tích lịch sử – văn hóa, thiên nhiên có giá trị nổi bật quốc gia, toàn cầu như: Cố đô Hoa Lư, quần thể danh thắng Tràng An là DSVH&TN thế giới… tạo lợi thế riêng biệt để định hướng phát triển du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn.

(6). Khu vực ven biển Kim Sơn có nhiều tiềm năng, lợi thế phát triển du lịch, nuôi trồng thủy sản đặc biệt là giống nhuyễn thể, khu công nghiệp, dịch vụ logistic… được xác định là một cực tăng trưởng của tỉnh.

Điểm yếu

(1). Quy mô kinh tế nhỏ, chất lượng tăng trưởng chưa đảm bảo độ bền vững; thu hút đầu tư vào lĩnh vực công nghệ cao, công nghệ sạch còn hạn chế. Thiếu nguồn nhân lực chất lượng cao, thu hút lao động có trình độ chuyên môn khoa học, kỹ thuật cao còn khó khăn.

(2). Ngành du lịch được định hướng phát triển là ngành kinh tế mũi nhọn, nhưng trong giai đoạn vừa qua chưa phát huy được tiềm năng thế mạnh hiện có, chưa thực hiện có hiệu quả các giải pháp xây dựng kết cấu hạ tầng du lịch đồng bộ, hiện đại, tạo ra sản phẩm du lịch phong phú để tăng lượng khách lưu trú và doanh thu du lịch.

(3). Cấu trúc không gian lãnh thổ chưa cân đối, vùng đô thị trung tâm chưa có điểm nhấn về kiến trúc cảnh quan và vùng Tây Bắc, Đông Nam chưa phát triển.

(4). Tính liên kết vùng và sự tham gia vào các chuỗi giá trị còn hạn chế; Hạ tầng số tạo nền tảng cho phát triển kinh tế số, chính quyền số, xã hội số, đô thị thông minh bước đầu mới được đầu tư.

(5). Không có cảng hàng không quốc tế, không có cảng nước sâu và điều kiện phát triển cảng biển quy mô lớn khó khăn

III . Thị trường Bất động sản tỉnh Ninh Bình

Thị trường nhà ở

Thị trường nhà ở tại Ninh Bình năm 2024 dự kiến phát triển với tổng diện tích sàn tăng thêm 6,34 triệu m², trong đó có 271.800 m² nhà ở chung cư. Diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn tỉnh đạt 30,7 m²/người, với khu vực đô thị đạt 44,1 m²/người và khu vực nông thôn đạt 27 m²/người. Nhu cầu đất xây dựng nhà ở trong năm 2024 khoảng 421,32 ha, chủ yếu là nhà do người dân tự xây dựng (411,84 ha), còn lại là nhà ở thương mại (6,51 ha) và nhà ở xã hội (2,97 ha). Dự kiến phát triển 18.140 căn nhà, với tổng diện tích sàn hơn 2,14 triệu m². Nhìn chung, nhà ở riêng lẻ vẫn chiếm phần lớn, trong khi nhà ở thương mại và nhà ở xã hội tập trung hỗ trợ phát triển có kiểm soát.

Nhìn chung, kế hoạch phát triển nhà ở của Ninh Bình không chỉ nhằm mở rộng diện tích mà còn hướng đến phát triển bền vững, nâng cao chất lượng sống và đảm bảo sự đồng bộ trong phát triển hạ tầng. Đây sẽ là động lực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và thu hút dân cư, lao động về sinh sống và làm việc tại tỉnh trong tương lai.

Thị trường nhà ở thương mại

Thị trường nhà ở thương mại tại Ninh Bình trong giai đoạn 2021-2025 tập trung chủ yếu tại TP. Ninh Bình (287 căn, 57.380 m²), TP. Tam Điệp (217 căn, 64.950 m²) và huyện Hoa Lư (221 căn, 45.424 m²). Trong khi đó, các huyện như Nho Quan và Gia Viễn có ít dự án hơn, do mức độ đô thị hóa chưa cao. Xu hướng phát triển chủ yếu diễn ra tại khu vực trung tâm, tuy nhiên các huyện vùng ven vẫn còn nhiều tiềm năng mở rộng trong tương lai.

Thị trường nhà ở xã hội

Thị trường nhà ở xã hội tại Ninh Bình giai đoạn 2021-2030 dự kiến có tổng cộng 3.100 căn, trong đó 2.300 căn tập trung vào giai đoạn 2022-2025 và 800 căn tiếp tục triển khai từ 2026-2030. Trong giai đoạn 2023-2025, kế hoạch đặt ra hoàn thành khoảng 271.800 m² sàn, với 197.351 m² từ các dự án đang triển khai và 74.450 m² từ các dự án đang kêu gọi đầu tư. Các dự án nhà ở xã hội tại địa phương chủ yếu phát triển tại khu vực đô thị, với sự phân bổ giữa các dự án độc lập và các dự án nằm trong quỹ đất 20% của các khu nhà ở thương mại. Điều này nhằm đảm bảo cung ứng nhà ở phù hợp với nhu cầu của người dân trong tương lai.

Việc triển khai các dự án NOXH giúp giải quyết bài toán chỗ ở cho người lao động, ổn định đời sống xã hội và góp phần thu hút đầu tư vào các khu công nghiệp. Đồng thời, chiến lược quy hoạch bài bản cũng đảm bảo sự phát triển đô thị bền vững và hài hòa tại Ninh Bình trong tương lai.

Thị trường Khu công nghiệp

Thị trường khu công nghiệp tỉnh Ninh Bình đang có sự phát triển mạnh mẽ với tổng diện tích khu công nghiệp hiện có lên tới 1.472 ha, trong đó 1.377,4 ha đã được phê duyệt. Các khu công nghiệp đang hoạt động có tỷ lệ lấp đầy cao, đặc biệt như KCN Khánh Phú (100%), KCN Phúc Sơn (93,47%). Trong giai đoạn 2021-2025, tỉnh đặt mục tiêu thu hút đầu tư trên 12.000 tỷ đồng, tạo thêm 18.000 việc làm, đồng thời đảm bảo 100% khu công nghiệp hoạt động có hệ thống xử lý chất thải tập trung. Sang giai đoạn 2026-2030, kế hoạch thu hút đầu tư tiếp tục tăng lên trên 20.000 tỷ đồng, tạo thêm 60.000 việc làm và mở rộng thêm diện tích khu công nghiệp mới để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế của địa phương.

Thị trường Cụm công nghiệp

Tỉnh Ninh Bình đang thực hiện chiến lược mở rộng và phát triển các cụm công nghiệp (CCN) nhằm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, thu hút đầu tư và giải quyết nhu cầu việc làm. Cụ thể, đến năm 2020, tỉnh có 19 CCN với tổng diện tích 899,614 ha. Trong giai đoạn 2021-2030, tỉnh định hướng mở rộng lên 22 CCN với tổng diện tích 1.103,73 ha, phản ánh xu hướng đẩy mạnh công nghiệp hóa nhằm gia tăng sức hấp dẫn đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Việc tăng số lượng và diện tích CCN cho thấy chiến lược quy hoạch công nghiệp của tỉnh không chỉ hướng đến mở rộng quy mô mà còn tập trung vào điều chỉnh phân bố không gian hợp lý. Trong khi các CCN hiện hữu chủ yếu tập trung ở khu vực phía nam, quy hoạch mới lại có sự dịch chuyển đáng kể về phía bắc và phía đông. Điều này cho thấy sự cân đối trong chiến lược phát triển, tránh tình trạng quá tải cục bộ tại một số khu vực, đồng thời mở ra cơ hội tăng trưởng cho những địa phương chưa được khai thác mạnh về công nghiệp.

Bên cạnh đó, việc phát triển CCN không đơn thuần chỉ dừng lại ở khía cạnh mở rộng diện tích mà còn đặt ra những yêu cầu cao hơn về cơ sở hạ tầng, công tác bảo vệ môi trường, cũng như sự đồng bộ trong quy hoạch tổng thể. Khi công nghiệp hóa diễn ra mạnh mẽ, việc kiểm soát chặt chẽ các yếu tố về môi trường, giao thông, nguồn lực lao động trở thành yếu tố then chốt để đảm bảo tăng trưởng bền vững.

Trên đây là những thông tin tổng quan về “Phân tích quy hoạch và tiềm năng phát triển thị trường bất động sản tỉnh Ninh Bình “ do Sen Vàng Group cung cấp. Hy vọng với những thông tin trên giúp chủ đầu tư, nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản có cái nhìn tổng quan về tiềm năng phát triển bất động sản tại tỉnh Ninh Bình Ngoài ra để xem thêm các bài viết về tư vấn phát triển dự án, anh chị, bạn đọc có thể truy cập trang web senvangdata.com/.