Thị trường bất động sản và bối cảnh kinh tế vĩ mô Việt Nam, dựa trên các nguồn tin cập nhật đến tháng 11. Các điểm chính bao gồm:

• Tín hiệu Kinh tế Trái chiều: Kinh tế vĩ mô cho thấy những dấu hiệu phân hóa rõ rệt. Trong khi SSI Research dự báo tăng trưởng GDP mạnh mẽ (8,1% năm 2025 và 8,5-9% năm 2026), ngành bán lẻ lại đối mặt với một cuộc đào thải lịch sử dự kiến vào năm 2026, đặc biệt ảnh hưởng đến các doanh nghiệp nhỏ lẻ.
• Rủi ro Thị trường Bất động sản Nóng: Thị trường căn hộ chung cư đang có những dấu hiệu tương đồng với giai đoạn bùng nổ 2009-2011, đặc trưng bởi giá cao và tình trạng đầu cơ. Nguồn cung khổng lồ sắp ra mắt, đặc biệt tại Hưng Yên (khoảng 35.000 căn từ MIC Group), có nguy cơ dẫn đến tình trạng dư thừa nguồn cung trong tương lai.
• Chính sách Bán hàng và Rủi ro Tài chính: Các chủ đầu tư đang áp dụng các chính sách bán hàng cực kỳ hấp dẫn (đóng 15% ban đầu, giãn tiến độ thanh toán trong 10 năm) để thu hút nhà đầu tư. Tuy nhiên, điều này tiềm ẩn rủi ro lớn khi các chính sách ân hạn nợ gốc và lãi suất kết thúc vào giai đoạn 2026-2027, có thể gây ra một làn sóng bán tháo và ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường.
• Động lực từ Đầu tư Hạ tầng: Chính phủ tiếp tục đẩy mạnh đầu tư công vào hạ tầng giao thông, bao gồm mục tiêu 5.000 km đường cao tốc đến năm 2030, hàng loạt cây cầu mới kết nối các vùng kinh tế trọng điểm (TP.HCM – Đồng Nai, các cầu vượt biển), và các tuyến metro tại Hà Nội và TP.HCM. Đây là yếu tố hỗ trợ tích cực cho giá trị bất động sản.
• Nguồn vốn và Lãi suất Trái phiếu: Thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang phục hồi mạnh mẽ, nhưng đáng chú ý là lãi suất trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản đã lên mức rất cao (lên tới 12,5%/năm), cho thấy mức độ rủi ro và nhu cầu vốn lớn của ngành.
• Sức nóng của Phân khúc Nhà ở Xã hội: Nhu cầu nhà ở xã hội đang rất lớn, thể hiện qua tình trạng người dân xếp hàng thâu đêm để nộp hồ sơ. Dù chính phủ đang thúc đẩy, nguồn cung hiện tại mới chỉ đáp ứng một phần nhỏ so với mục tiêu 1 triệu căn.

Kinh tế Vĩ mô và Dự báo

1. Dự báo Ngành Bán lẻ và Xu hướng Kinh doanh

Theo một bài viết của Nguyễn Tuấn Giang có sức lan tỏa lớn, năm 2026 được dự báo sẽ là một năm cải cách và biến đổi lớn đối với ngành bán lẻ, với một đợt đào thải quy mô lịch sử.

• Thị trường Offline:

    ◦ Cửa hàng tạp hóa truyền thống: Dự kiến đóng cửa trên 30%.

    ◦ Nhà thuốc bán lẻ: Trên 15%.

    ◦ Thời trang, mỹ phẩm độc lập: Trên 35%.

    ◦ F&B lề đường, quán nhỏ: Được mô tả là “thảm khốc nhất lịch sử”, giá trung bình trên 40k/món sẽ khiến hàng loạt quán không trụ nổi.

    ◦ Siêu thị lớn và chuỗi bán lẻ: Sẽ tăng trưởng bùng nổ do có khả năng ép giá.

• Thị trường Online:

    ◦ Số lượng shop: Sẽ giảm từ 566.000 xuống còn khoảng hơn 300.000.

    ◦ Thứ hạng sàn: TikTok Shop được dự báo sẽ vượt qua Shopee.

    ◦ Chi phí: Phí sàn chính thức chạm mốc 30%, cộng thêm phí quảng cáo 10-20%, tạo áp lực lớn.

    ◦ Thời điểm khó khăn: Quý 2 và Quý 3 năm 2026 được dự báo là giai đoạn tồi tệ nhất.

• Xu hướng Dịch chuyển: Sẽ có một làn sóng lớn chuyển từ mô hình nhập hàng bán sang làm Affiliate (tiếp thị liên kết).

2. Dự báo Kinh tế Vĩ mô của SSI Research

SSI Research đưa ra các dự báo tích cực cho nền kinh tế Việt Nam trong các năm tới.

Triển vọng theo ngành:

• Tích cực: Ngân hàng, Chứng khoán, Hàng tiêu dùng (thiết yếu và không thiết yếu), Bất động sản nhà ở, Xây dựng & Vật liệu, Công nghệ thông tin & Viễn thông, Phân bón.
• Trung lập: Dầu khí, Bất động sản Khu công nghiệp, Điện.

Tài chính và Nguồn vốn Đầu tư

1. Lãi suất Trái phiếu Doanh nghiệp Tăng cao

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ trong tháng 10/2025 với tổng giá trị phát hành đạt 66.000 tỷ đồng, tăng 30% so với tháng trước.

• Điểm nổi bật: Các doanh nghiệp bất động sản đang phát hành trái phiếu với lãi suất kỷ lục.

    ◦ Công ty CP Đầu tư Xây dựng Thái Sơn phát hành 4.000 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất 12,5%/năm.

    ◦ Mức lãi suất này cao hơn đáng kể so với các doanh nghiệp và ngân hàng khác (chỉ 6-9%/năm).

2. Tăng trưởng Tín dụng theo Ngành nghề

• Nhóm bị kiểm soát: BOT/BT giao thông, lĩnh vực bất động sản và chứng khoán.
• Nhóm được ưu tiên: Xuất khẩu, nông nghiệp nông thôn, doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME), công nghệ cao, công nghiệp hỗ trợ.
• Lãi suất huy động: 9 ngân hàng (VPBank, NCB, VIBank, Bắc Á Bank, Vietinbank, HDBank, Sacombank, VIP, và SHB) đã tăng lãi suất huy động tính từ đầu tháng 10.

3. Đầu tư Công và Hạ tầng

• Mục tiêu đường cao tốc: Việt Nam đặt mục tiêu mở rộng mạng lưới lên hơn 5.000 km giai đoạn 2026-2030, cần tổng vốn đầu tư trên 400.000 tỷ đồng (tương đương 16 tỷ USD).
• Giải ngân vốn: Từ nay đến cuối năm, còn khoảng 400.000 tỷ đồng vốn đầu tư công đang chờ giải ngân.

Phát triển Hạ tầng Trọng điểm

1. Mạng lưới Giao thông Đường bộ

• Dự án lớn sắp triển khai (2026-2027):

    ◦ Tái khởi động đường Vành đai 2.5

    ◦ Cầu Tứ Liên

    ◦ Cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây (mở rộng)

    ◦ Cầu Trần Hưng Đạo, Cầu Ngọc Hồi, Cầu Vân Phúc

    ◦ Đường Vành đai 4 TP.HCM (giai đoạn 1)

    ◦ Đường sắt cao tốc Bắc Nam

• Hưng Yên: Đề xuất làm đường nối Quốc lộ 10 đến cảng Diêm Điềm theo tiêu chuẩn cao tốc
• Kết nối TP.HCM – Đồng Nai: Sẽ có thêm 8 cây cầu mới, bao gồm Cát Lái, Long Hưng (Cầu Đồng Nai 2), Phú Mỹ 2, Hiếu Liêm 2, Thạch Hội 2, Tân Hiền, Tân An và Xóm Lá. Cầu Cát Lái sẽ được thực hiện theo hình thức PPP.

2. Các tuyến Metro

• Cam kết của TP.HCM: Hoàn thành 3 tuyến metro trước năm 2030: Metro số 2 (Bến Thành – Tham Lương), Metro số 5 (Bến Thành – Thủ Thiêm), và Metro Thủ Thiêm – Long Thành.
• Metro Bến Thành – Cần Giờ:

    ◦ Chiều dài: 53 km

    ◦ Tổng vốn đầu tư: Hơn 86.560 tỷ đồng

    ◦ Dự kiến khởi công: 19/12

    ◦ Số nhà ga: 5 ga (Tân Thuận, Tân Mỹ – Nhà Bè, Bình Khánh là giai đoạn 2).

3. Các dự án Cầu vượt biển và Vịnh lớn (đến 2030)

Một loạt các cây cầu vượt biển quy mô lớn đang và sẽ được triển khai, tạo động lực phát triển kinh tế biển và du lịch.

Thị trường Bất động sản

1. Phân khúc Nhà ở Xã hội: Cung và Cầu

• Nhu cầu cấp bách: Hiện tượng người dân thức trắng đêm xếp hàng nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội Kim Trung (Đông Anh) cho thấy sức nóng và nhu cầu thực rất lớn.
• Thống kê của Bộ Xây dựng (tính đến tháng 11/2025):

    ◦ Tổng dự án đang triển khai: 696 dự án (~637.000 căn).

    ◦ Đã hoàn thành: 128.648 căn.

    ◦ Mục tiêu 1 triệu căn: Mới đạt khoảng 60%.

• Các địa phương tiêu biểu (đạt hoặc vượt chỉ tiêu 2025):

    ◦ TP.HCM: 13.000 căn

    ◦ Hải Phòng: 10.694 căn

    ◦ Bắc Ninh: 15.929 căn

    ◦ Đồng Nai: 4.208 căn

    ◦ Ninh Bình: 4.061 căn

• Nguồn Cung Căn hộ và Rủi ro Bùng nổ

• So sánh với giai đoạn 2009-2011: Thị trường hiện tại được đánh giá là “khá là giống” với giai đoạn bùng nổ chung cư trước đây, đặc trưng bởi giá cao khó hiểu, tranh nhau mua suất, và đầu cơ.

• Nguồn cung khổng lồ sắp tới (khu vực phía Bắc):

    ◦ MIC Group: Tung ra thị trường 35.000 căn hộ (khoảng 70 tòa) tại Vinhome Ocean Park 2 và 3, dự kiến mở bán tháng 12/2025 với giá 50-60 triệu/m².

    ◦ Masterise Homes: Đang bán với giá 80 – 120 triệu/m² tại Hưng Yên.

    ◦ Các dự án lớn khác: Aluvia City (Xuân Cầu) với 12.000 căn, Sunshine, Phú Mỹ Hưng, Hòa Phát đều có các dự án quy mô hàng trăm hecta.

3. Chính sách Bán hàng và Rủi ro Tài chính

• Ma trận tài chính: Các chủ đầu tư đang đưa ra các chính sách thanh toán cực kỳ hấp dẫn để kích cầu.

    ◦ Đợt 1: Chỉ cần đóng 15% để ký HĐMB.

    ◦ Thanh toán giãn: Chỉ 0,5% mỗi tháng.

    ◦ Hỗ trợ nợ gốc: Thanh toán nợ gốc chỉ 1%/năm trong 10 năm đầu.

• Rủi ro tiềm ẩn:

    ◦ Chính sách này thu hút một lượng lớn nhà đầu tư lướt sóng, không có nhu cầu ở thực.

    ◦ Thời điểm nguy hiểm: Giai đoạn 2026-2027, khi chính sách “ân hạn nợ gốc và lãi suất 0%” kết thúc, nhà đầu tư sẽ phải đối mặt với áp lực trả nợ thực tế.

    ◦ Hệ quả: Có nguy cơ xảy ra làn sóng bán tháo để cắt lỗ, gây ảnh hưởng tiêu cực đến giá trị dự án, thanh khoản thị trường và uy tín của chủ đầu tư. Trường hợp “ngộp cọc” tại Vinhomes Grand Park (Quận 9) là một bài học.

4. Cập nhật các Dự án Lớn

• Quảng Ninh: Thúc tiến độ dự án Hạ Long Xanh của VinGroup (gần 18 tỷ USD, quy mô 4.100 ha).
• Bắc Ninh/Hưng Yên: Xuân Cầu Holding triển khai dự án Aluvia City quy mô hơn 10.000 tỷ.
• Hà Nội:

    ◦ Dự kiến khởi công 2 dự án lớn của VinGroup vào ngày 19/12.

    ◦ Phê duyệt quy hoạch phân khu đô thị thể thao Olympic (1.608 ha), cũng dự kiến khởi công ngày 19/12.

Pháp lý, Quy hoạch và Xây dựng

• Tiêu chuẩn Môi giới Bất động sản: Dự án nghiên cứu khoa học về “Bộ tiêu chuẩn hành nghề môi giới bất động sản Việt Nam” đã được khởi động, nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp và minh bạch.
• Quy hoạch Hà Nội: Phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch phân khu đô thị XB5 (tỷ lệ 1/2000), diện tích 3.971 ha tại 4 xã phía Bắc Thủ đô (Nội Bài, Quang Tiến, Sóc Sơn, Phú Thịnh).
• Đề xuất Trung tâm Hành chính mới: Một số tỉnh như Lâm Đồng đang nghiên cứu, đề xuất về việc di dời và xây dựng trung tâm hành chính mới, cân nhắc giữa các địa điểm như Đà Lạt, Bảo Lộc, Đức Trọng.

————————–

Dịch vụ tư vấn Báo cáo phát triển bền vững: Xem chi tiết

Xem thêm các dịch vụ / tài liệu khác của Sen Vàng : 

Dịch vụ tư vấn  

Tài liệu

Báo cáo nghiên cứu thị trường

————————–

Bất động sản Sen Vàng – Đơn vị tư vấn phát triển dự án bất động sản uy tín, chuyên nghiệp Việt Nam

Website: https://senvanggroup.com/

Website: https://senvangdata.com/

Youtube: https://tinyurl.com/vt82l8j

Hotline: 0948 48 48 59

Group cộng đồng Kênh đầu tư Sen Vàng : https://zalo.me/g/olgual210

#senvanggroup #senvangrealestate #kenhdautusenvang  #dịch_vụ_tư_vấn_phát_triển_dự_án #thị_trường_bất_động_sản_2023 #phat_triển_dự_án #tư_ vấn_chiến _ lược_kinh_doanh #xây_dựng_kế_hoạch_phát_triển #chiến_lược_tiếp_thị_dự_án