Điểm tin thị trường Bất Động Sản tuần 1 tháng 8/2025

12 Tháng 8, 2025

Tuần 1 tháng 8/2025 khép lại với bức tranh kinh tế – bất động sản nhiều gam màu nổi bật. Từ những tín hiệu khởi sắc của xuất khẩu, sản xuất và du lịch, sự sôi động của thị trường tài chính, cho đến các động thái mạnh mẽ về hạ tầng, đầu tư và chính sách pháp lý, tất cả đang tạo nên nền tảng quan trọng cho nửa cuối năm. Song song với đó, thị trường bất động sản tiếp tục ghi nhận những biến động đáng chú ý ở cả phân khúc cao cấp, căn hộ và đất nền, trong bối cảnh dòng vốn, quy hoạch và nhu cầu thị trường đang tái định hình. Bản điểm tin tuần này sẽ giúp nhà đầu tư, doanh nghiệp và bạn đọc nhìn rõ hơn toàn cảnh kinh tế vĩ mô, các dòng chảy vốn, thay đổi pháp lý – quy hoạch, cũng như nhịp đập của từng phân khúc bất động sản trong tuần qua.

Mục lục

1. KINH TẾ VĨ MÔ

7 tháng đầu năm 2025, bức tranh kinh tế Việt Nam ghi nhận nhiều điểm sáng quan trọng, phản ánh sự cải thiện cả về chất lượng tăng trưởng và độ bền vững của các cấu phần kinh tế. Cơ cấu xuất khẩu tiếp tục chuyển dịch theo hướng nâng cao giá trị gia tăng, khi có tới 28 mặt hàng đạt kim ngạch trên 1 tỷ USD, chiếm 91,7% tổng kim ngạch xuất khẩu. Đặc biệt, có 9 nhóm hàng vượt mốc 5 tỷ USD, cho thấy nền kinh tế đang tập trung vào những ngành hàng có lợi thế cạnh tranh và thị trường tiêu thụ ổn định.

Trong khi đó, nhập khẩu từ Mỹ đạt 10,5 tỷ USD, tăng gần 22% so với cùng kỳ; riêng tháng 7 tăng gần 25%, phản ánh nỗ lực thu hẹp chênh lệch thương mại và đáp ứng nhu cầu nguyên vật liệu, công nghệ cao. Tổng nhập khẩu từ 6 thị trường lớn (Trung Quốc, Hàn Quốc, ASEAN, Nhật Bản, Mỹ, EU) đạt 200,1 tỷ USD, chiếm 79,4% tổng giá trị nhập khẩu, trong đó Trung Quốc vẫn là nguồn cung lớn nhất với 101,5 tỷ USD, tăng 27,1% so với cùng kỳ.

Hoạt động sản xuất có bước phục hồi mạnh mẽ khi chỉ số PMI sản xuất tháng 7 đạt 52,4 điểm – mức cao nhất từ đầu năm, vượt qua mốc 50 điểm sau 6 tháng liên tiếp nằm trong vùng thu hẹp. Điều này cho thấy đơn hàng mới và sản lượng đang gia tăng trở lại, tạo nền tảng cho tăng trưởng công nghiệp trong nửa cuối năm.

Ngành du lịch cũng bứt tốc, với lượng khách quốc tế đến Việt Nam trong mùa hè 2025 tăng đột biến; riêng khách từ Campuchia đưa quốc gia này vào top 6 thị trường lớn nhất. Theo Emirates, Việt Nam đã trở thành điểm đến mùa hè được yêu thích nhất, vượt qua cả Nhật Bản và Pháp về lượng khách đặt vé.

Thị trường tài chính chứng kiến làn sóng nhà đầu tư cá nhân gia nhập mạnh mẽ. Tháng 7/2025, có thêm hơn 226.000 tài khoản chứng khoán cá nhân được mở mới – mức cao nhất trong 11 tháng. Lũy kế 7 tháng, tổng số tài khoản cá nhân vượt 10,4 triệu, đạt mục tiêu của năm 2025 và tiến gần đến cột mốc 11 triệu tài khoản vào năm 2030. Đây là tín hiệu tích cực, phản ánh dòng tiền nội địa đang dịch chuyển vào kênh chứng khoán trong bối cảnh VN-Index đạt đỉnh lịch sử.

Trong hệ thống ngân hàng, BIDV tiếp tục khẳng định vị thế dẫn đầu khi đồng thời đứng số một về tổng tài sản (~3 triệu tỷ đồng), dư nợ cho vay (2,18 triệu tỷ đồng) và tiền gửi khách hàng (>2 triệu tỷ đồng). Đặc biệt, dư nợ bán lẻ của BIDV đã vượt 1 triệu tỷ đồng – lần đầu tiên trong lịch sử hệ thống ngân hàng Việt Nam. Tuy nhiên, áp lực nợ xấu gia tăng đang là thách thức đòi hỏi ngân hàng này phải kiểm soát chất lượng tín dụng chặt chẽ hơn.

Về chính sách thu hút đầu tư và du lịch, Việt Nam sẽ áp dụng chương trình “Visa Vàng” từ ngày 15/8/2025 cho 6 nhóm đối tượng đặc biệt, bao gồm nhà đầu tư, chuyên gia, học giả, nghệ sĩ, vận động viên và nhân vật có tầm ảnh hưởng toàn cầu. Thị thực có thời hạn 5 năm, nhập cảnh nhiều lần, kỳ vọng thúc đẩy mạnh phân khúc du lịch cao cấp và định vị thương hiệu quốc gia trên bản đồ quốc tế.

Ngành dịch vụ giải trí cao cấp cũng sôi động khi hiện cả nước có 9 casino đang hoạt động và một số dự án lớn chuẩn bị khởi công, nổi bật là Casino Vân Đồn với vốn đầu tư khoảng 2 tỷ USD, diện tích 244 ha, thuộc tổ hợp nghỉ dưỡng – giải trí cao cấp tại đặc khu kinh tế Vân Đồn do Sun Group làm chủ đầu tư. Đây sẽ là tổ hợp gồm casino, resort, khách sạn, biệt thự, sân golf, trường đua ngựa và các tiện ích cao cấp khác, dự kiến xây dựng trong vòng 9 năm và hoạt động tới 70 năm.

Kết quả kinh doanh quý 2/2025 cho thấy tăng trưởng lợi nhuận lan tỏa ở nhiều nhóm ngành, nổi bật là xây dựng – vật liệu, logistics và xuất khẩu. Ngành bất động sản ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận ngoạn mục +129,6% so với cùng kỳ, tương đương 7.600 tỷ đồng, nhờ sự cải thiện của các doanh nghiệp lớn như BCM (+430%), NVL (từ lỗ 6.700 tỷ sang lãi 190 tỷ) và VIC (giảm lỗ từ 3.500 tỷ xuống 581 tỷ). Ở mảng khu công nghiệp, VGC và KBC hưởng lợi từ dòng vốn FDI duy trì tích cực, trong khi mảng nhà ở ghi nhận sự phân hóa tùy tiến độ bàn giao.

Một yếu tố vĩ mô quan trọng khác là nhân khẩu học. Tỷ suất sinh năm 2024 chỉ còn 1,91 con/phụ nữ – thấp nhất lịch sử, báo hiệu Việt Nam sẽ bước vào giai đoạn già hóa dân số vào năm 2038. Bộ Y tế đang soạn thảo Luật Dân số mới và Chương trình mục tiêu quốc gia giai đoạn 2026–2035, tập trung khuyến sinh, giảm mất cân bằng giới tính và phát triển hệ thống chăm sóc người cao tuổi. Đây là biến số dài hạn ảnh hưởng trực tiếp tới nhu cầu nhà ở, cơ cấu sản phẩm bất động sản và chiến lược phát triển đô thị trong tương lai.

2. BẤT ĐỘNG SẢN – TÀI CHÍNH – NGUỒN VỐN – ĐẦU TƯ

Tháng 8/2025, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn thử thách khi quy mô trái phiếu đáo hạn lên tới 17.500 tỷ đồng, cao gấp gần bốn lần mức bình quân của các tháng trước. Áp lực trả nợ khiến nhiều doanh nghiệp buộc phải chủ động tái cấu trúc tài chính, tìm kiếm đối tác chiến lược hoặc thanh lý tài sản để cân đối dòng tiền.

Trong khi đó, tín dụng bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong hệ thống ngân hàng, với dư nợ toàn thị trường đạt khoảng 17,2 triệu tỷ đồng, tăng 9,9% so với cuối năm 2024; riêng lĩnh vực bất động sản chiếm 18,47%, tương đương hơn 3,176 triệu tỷ đồng. Techcombank tiếp tục là ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản cao nhất, chiếm hơn 30,88% tổng dư nợ, phản ánh chiến lược tập trung nhưng cũng kéo theo những rủi ro tiềm ẩn nếu thị trường chững lại.

Ở góc độ hạ tầng, nhiều dự án trọng điểm đang được thúc đẩy triển khai sẽ đóng vai trò bệ phóng dài hạn cho bất động sản khu vực. Đáng chú ý có thể kể đến việc nâng cấp, mở rộng đường Lê Duẩn kết nối trực tiếp sân bay Long Thành; đề xuất bổ sung ga đường sắt cao tốc tại Xuân Hòa; mở rộng sân bay Chu Lai theo hình thức PPP; cao tốc Hữu Nghị – Chi Lăng dự kiến thông tuyến cuối 2025 kết nối với ba cửa khẩu quốc tế; dự án cầu Cần Giờ trị giá hơn 10.500 tỷ đồng nối huyện đảo với nội đô TP HCM; và tuyến cao tốc Việt Trì – Hòa Bình dài 54 km.

Song song với các dự án hạ tầng, thị trường cũng chứng kiến làn sóng đầu tư mới từ các tập đoàn lớn. Sun Group tái khởi động hạng mục dân dụng sân bay Phan Thiết, mở ra tiềm năng mới cho du lịch nghỉ dưỡng tại Bình Thuận. Tại Tây Ninh, Suối Tiên đề xuất phát triển tổ hợp đô thị – du lịch thông minh quy mô 1.200 ha. Vingroup và VinEnergo triển khai dự án LNG công suất 4.800MW tại Hải Phòng, tạo thêm động lực cho bất động sản công nghiệp. Thủ tướng cũng đề xuất tập đoàn tài chính MUFG (Nhật Bản) hợp tác xây dựng trung tâm tài chính quốc tế tại Đà Nẵng và TP HCM, hứa hẹn hình thành những cực tăng trưởng mới. Ở lĩnh vực công nghiệp, Đồng Nai chuẩn bị khởi công ba khu công nghiệp lớn với tổng vốn 19.600 tỷ đồng, trong khi Khánh Hòa sắp triển khai khu đô thị hỗn hợp tại Nha Trang trị giá hơn 17.000 tỷ đồng. Những động thái này cho thấy dòng vốn vẫn chảy vào các lĩnh vực gắn với hạ tầng chiến lược và mô hình tích hợp, mở ra dư địa tăng trưởng cho các phân khúc bất động sản liên quan.

3. THỊ TRƯỜNG BĐS – PHÁP LÝ – QUY HOẠCH

Trong lĩnh vực pháp lý, Chính phủ đang xem xét điều chỉnh các quy định về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất theo hướng giảm tỷ lệ tính phí khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Nếu được thông qua, mức thu tiền sử dụng đất sẽ giảm từ 30% xuống 20% đối với diện tích trong hạn mức, và từ 50% xuống 30% đối với diện tích vượt hạn mức. Đây được kỳ vọng sẽ giúp giảm gánh nặng chi phí đầu vào, tạo điều kiện để doanh nghiệp triển khai dự án với giá thành hợp lý hơn.

Cùng với đó, TP.HCM đang cân nhắc phương án áp dụng bảng giá đất sau sáp nhập từ năm 2026, với hai lựa chọn: chỉ định thầu rút gọn để kịp ban hành bảng giá mới, hoặc tạm thời giữ nguyên bảng giá của TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cho đến khi hoàn thiện bảng giá chung. Ở khía cạnh quy hoạch và môi trường, thành phố đang nghiên cứu thí điểm vùng phát thải thấp (LEZ) tại khu vực trung tâm và Cần Giờ từ năm 2026, tiến tới hạn chế dần xe sử dụng xăng dầu và các phương tiện không đạt chuẩn khí thải.

Còn tại miền Bắc, Hà Nội tiếp tục kêu gọi doanh nghiệp tham gia các dự án nhà ở thương mại thông qua nhận quyền sử dụng đất hoặc sở hữu sẵn quỹ đất, mở thêm cơ hội cho nhà đầu tư muốn phát triển dự án tại thủ đô. Đáng chú ý, Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đưa ra khuyến nghị doanh nghiệp nên cân nhắc mô hình phát triển nhà cho thuê thay vì chỉ tập trung vào bán, nhằm đáp ứng nhu cầu thị trường trong bối cảnh giá nhà tăng cao và khả năng tiếp cận của người mua để ở thực bị hạn chế. Những điều chỉnh này cho thấy định hướng chính sách đang dịch chuyển dần về phía hỗ trợ thị trường vận hành bền vững hơn, đồng thời khuyến khích đa dạng hóa loại hình sản phẩm.

4. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Giá bất động sản cao cấp tiếp tục lập đỉnh trong tháng 7/2025. Tại TP HCM, giá nhà phố và biệt thự đã lên tới 700 tỷ đồng mỗi căn, Đồng Nai ghi nhận mức 228 tỷ đồng, trong khi Tây Ninh cũng đạt gần 40 tỷ đồng/căn.

Nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội tiếp tục dịch chuyển lên phân khúc cao cấp, khi 60% số căn mở bán trong nửa đầu năm có giá trên 80 triệu đồng/m². Phân khúc bình dân, dưới 25 triệu đồng/m², đã biến mất từ năm 2023, khiến áp lực lên thị trường thuê gia tăng và thúc đẩy nhu cầu đầu tư dài hạn vào mô hình căn hộ cho thuê. Bên cạnh đó, hiện tượng sốt đất quanh các khu vực quy hoạch ga đường sắt cao tốc vẫn tiếp diễn, nhất là ở các vị trí dự kiến trở thành điểm trung chuyển chính. Điều này phản ánh tâm lý kỳ vọng tăng giá của nhà đầu tư khi hạ tầng giao thông trọng điểm được triển khai.

Trong khi đó, thị trường cao tầng ở Bình Dương duy trì mức giá phổ biến 30–40 triệu đồng/m², vừa tầm với nhóm khách hàng rộng hơn, đặc biệt khi áp dụng chính sách thanh toán linh hoạt. Sự ổn định này giúp Bình Dương tiếp tục là điểm đến an toàn cho dòng vốn đầu tư vào sản phẩm căn hộ vùng ven.

Sen Vàng Group cam kết tiếp tục đồng hành cùng chủ đầu tư, chính quyền địa phương và nhà phát triển dự án trong việc phân tích chính sách, xu hướng thị trường và xây dựng chiến lược phát triển bất động sản phù hợp với yêu cầu xanh – thông minh – bền vững – chuẩn ESG.

TÀI LIỆU SEN VÀNG

Link tải tài liệu: Tại đây

Trên đây là những thông tin tổng quan về “Điểm tin thị trường Bất động sản tuần 1 tháng 8/2025” do Sen Vàng Group cung cấp. Hy vọng với những thông tin trên giúp chủ đầu tư, nhà đầu tư và doanh nghiệp có thêm những thông tin về một trong những tiêu chí cần cân nhắc, xem xét trước khi đầu tư. Ngoài ra để xem thêm các bài viết về tư vấn phát triển dự án, anh chị, bạn đọc có thể truy cập trang web https://senvangdata.com.vn/.