Phân tích Quy hoạch và Tiềm năng phát triển Bất động sản tỉnh Đồng Nai

16 Tháng mười hai, 2024

Đồng Nai, nằm trong khu vực miền Đông Nam Bộ, không chỉ là cửa ngõ quan trọng kết nối các vùng Nam Bộ, Nam Trung Bộ và Tây Nguyên, mà còn đóng vai trò chiến lược trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Với vị trí địa lý thuận lợi, hệ thống hạ tầng giao thông phát triển và tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ, tỉnh Đồng Nai đang trở thành điểm đến hấp dẫn cho phát triển bất động sản. Sự phát triển mạnh mẽ của các khu công nghiệp, đô thị mới, và hạ tầng đồng bộ đã mở ra nhiều cơ hội lớn cho thị trường bất động sản. Quy hoạch hợp lý và tiềm năng tăng trưởng kinh tế đang làm nổi bật Đồng Nai như một trong những địa phương có triển vọng phát triển mạnh mẽ trong lĩnh vực bất động sản tại miền Nam Việt Nam.

Tỉnh Đồng Nai

Vị trí địa lý

Đồng Nai, thuộc miền Đông Nam Bộ, là vùng đất chiến lược kết nối Nam Bộ với cực Nam Trung Bộ và Nam Tây Nguyên, đóng vai trò quan trọng trong cấu trúc vùng kinh tế trọng điểm phía Nam của Việt Nam. Với vị trí địa lý đắc địa, tỉnh trở thành cầu nối liên kết nội vùng, kết hợp hiệu quả giữa các khu vực Nam Trung Bộ, Nam Tây Nguyên và toàn vùng Đông Nam Bộ, tạo nền tảng cho sự phát triển kinh tế liên vùng.

Nguồn: Báo cáo Nghiên cứu thị trường tỉnh Đồng Nai

Hạ tầng giao thông tại Đồng Nai được xây dựng đồng bộ, đa dạng, với vận tải đường bộ giữ vai trò chủ đạo trong việc vận chuyển hành khách và hàng hóa. Mạng lưới giao thông quốc gia bao gồm các tuyến huyết mạch như quốc lộ 1, quốc lộ 1K, quốc lộ 20, quốc lộ 51, quốc lộ 56, cùng hệ thống cao tốc chiến lược như TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây và Dầu Giây – Phan Thiết, tạo điều kiện kết nối vùng kinh tế trọng điểm với các khu vực khác. Bên cạnh đó, 24 tuyến đường tỉnh và 223 tuyến đường huyện trên địa bàn góp phần hình thành hệ thống giao thông nhánh, đảm bảo khả năng vận chuyển hàng hóa và hành khách trong nội tỉnh và liên vùng. Mạng lưới giao thông phát triển toàn diện này không chỉ đáp ứng nhu cầu lưu thông mà còn là động lực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và hội nhập khu vực.

Nguồn: Báo cáo Nghiên cứu thị trường tỉnh Đồng Nai

Tiềm năng phát triển kinh tế

Công nghiệp và thu hút đầu tư
Đồng Nai là một trong những trung tâm công nghiệp lớn nhất cả nước, với 31 khu công nghiệp được phê duyệt, trong đó nhiều khu đã hoạt động hiệu quả như Amata, Biên Hòa 2, Nhơn Trạch, Lộc An – Bình Sơn. Các ngành công nghiệp mũi nhọn bao gồm chế biến, chế tạo, sản xuất linh kiện điện tử, và công nghiệp hỗ trợ. Đồng Nai cũng là điểm đến hấp dẫn của vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), với hơn 1.600 dự án từ hơn 40 quốc gia và vùng lãnh thổ, đặc biệt là Nhật Bản và Hàn Quốc. Hệ thống hạ tầng khu công nghiệp hiện đại và chính sách ưu đãi đầu tư là những yếu tố giúp tỉnh duy trì sức hút này.

Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Bàu Cạn – Tân Hiệp (giai đoạn 1), tỉnh Đồng Nai

Đồng Nai nổi bật là một trong những tỉnh phát triển công nghiệp hàng đầu của cả nước, với 35 khu công nghiệp được quy hoạch trên diện tích hơn 12,055 ha. Trong số này, 32 khu công nghiệp đã được xây dựng cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh, thu hút hơn 84% diện tích đất cho thuê. Diện tích đất còn lại trong các khu công nghiệp đang sẵn sàng chào đón các nhà đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển bền vững.

Nông nghiệp công nghệ cao
Ngoài thế mạnh về công nghiệp, Đồng Nai còn phát triển mạnh nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao. Tỉnh nổi tiếng với các vùng chuyên canh cây ăn trái như chuối, bưởi, xoài; cây công nghiệp như cao su, cà phê; và ngành chăn nuôi gia súc, gia cầm với quy mô lớn. Nhiều sản phẩm nông nghiệp đã đạt tiêu chuẩn xuất khẩu, mở rộng thị trường sang châu Á và châu Âu. Đặc biệt, các khu vực như Trảng Bom và Long Khánh được quy hoạch thành vùng nông nghiệp thông minh, áp dụng công nghệ hiện đại để nâng cao năng suất và chất lượng.

Nguồn: Sen Vàng tổng hợp

Du lịch và văn hóa

Hồ Trị An

Đồng Nai có tiềm năng lớn để phát triển du lịch nhờ cảnh quan thiên nhiên đa dạng và hệ thống di tích lịch sử, văn hóa phong phú. Các điểm đến như khu du lịch Bửu Long, thác Giang Điền, hồ Trị An, và rừng Nam Cát Tiên thu hút hàng ngàn du khách mỗi năm. Ngoài ra, tỉnh có nhiều lễ hội truyền thống và di tích lịch sử như Văn miếu Trấn Biên, chùa Đại Giác, tạo nên bản sắc văn hóa độc đáo. Sự kết hợp giữa du lịch sinh thái và văn hóa giúp Đồng Nai mở rộng lĩnh vực dịch vụ, góp phần đa dạng hóa nền kinh tế.

Nguồn: Báo cáo Nghiên cứu thị trường tỉnh Đồng Nai

Tiềm năng phát triển logistics
Nhờ vị trí gần các cảng biển lớn như Cái Mép – Thị Vải và hệ thống giao thông hiện đại, Đồng Nai có cơ hội phát triển mạnh mẽ ngành logistics. Khi sân bay Long Thành đi vào hoạt động, tỉnh sẽ trở thành trung tâm vận chuyển hàng hóa quốc tế, kết hợp với các trung tâm kho bãi hiện đại tại Long Thành và Nhơn Trạch để xây dựng chuỗi cung ứng toàn diện. Điều này tạo tiền đề để Đồng Nai trở thành trung tâm logistics hàng đầu khu vực phía Nam.

Công trình nhà ga hành khách – trái tim của sân bay Long Thành – dự kiến hoàn thành, khai thác vào cuối năm 2026

Theo Bộ Giao thông vận tải, dự án sân bay Long Thành giai đoạn 1 đã khởi công từ đầu năm 2021 và hiện đã hoàn thành việc xây dựng 3/4 dự án thành phần, chỉ còn dự án thành phần 4 đang triển khai chậm hơn so với kế hoạch.

Văn hóa và ẩm thực
Đồng Nai là nơi giao thoa văn hóa của nhiều dân tộc như Kinh, Hoa, Chơ Ro, tạo nên sự đa dạng trong phong tục tập quán và ẩm thực. Các món ăn đặc trưng như canh chua cá lăng, gỏi cá Biên Hòa, rượu bưởi Long Khánh không chỉ nổi tiếng trong nước mà còn là điểm nhấn thu hút khách du lịch. Sự phong phú về văn hóa và ẩm thực góp phần làm giàu thêm giá trị địa phương, thúc đẩy du lịch và các ngành dịch vụ liên quan.

Các chỉ số kinh tế- xã hội nổi bật

Dân số

Nguồn: Sen Vàng tổng hợp

PCI

Bảng xếp hạng chỉ số PCI các địa phương năm 2022

Đồng Nai xếp thứ 29 cả nước với 65,67/100 điểm, so với PCI 2021 thì tụt 7 hạng (từ 22 xuống 29).Năm 2023, Đồng Nai đã “rớt” khỏi 30 tỉnh, thành cao nhất của cả nước.

PGI

Đồng Nai đứng thứ 3 bảng xếp hạng Chỉ số Xanh cấp tỉnh

Mặc dù chỉ số PCI ở nhóm cuối nhưng về Chỉ số Xanh cấp tỉnh (PGI), Đồng Nai xếp hạng 3 toàn quốc sau Quảng Ninh, Đà Nẵng. Việc xếp hạng cao về chỉ số PGI cho thấy, tỉnh đang theo đuổi chiến lược phát triển xanh, ưu tiên thu hút đầu tư có chọn lọc.

GRDP

Ngày 10/10, Tỉnh ủy Đồng Nai thông báo rằng, trong 9 tháng đầu năm 2024, GRDP của tỉnh đạt hơn 191.000 tỷ đồng, tăng 7,71% so với cùng kỳ năm 2023. Mức tăng trưởng này vượt mục tiêu cả năm 2024, từ 6,5-7%, và cao hơn mức tăng 5,03% của năm 2023.

Sản xuất công nghiệp tiếp tục là động lực chính, tăng 7,72% so với cùng kỳ năm trước, cao hơn nhiều so với mức tăng 4,31% của năm 2023. Ngành nông nghiệp cũng ghi nhận sự tăng trưởng tích cực, với giá trị sản xuất nông, lâm, thủy sản đạt hơn 38.000 tỷ đồng, tăng 3,36% so với cùng kỳ năm 2023, phản ánh sự phát triển bền vững của các lĩnh vực kinh tế chủ chốt.
Đầu tư công

Nguồn: Sen Vàng tổng hợp

Tổng nguồn vốn đầu tư công bố trí cho các công trình, dự án trọng điểm năm 2024 là hơn 7.400 tỷ đồng, chiếm hơn 36% tổng nguồn vốn ngân sách năm 2024. Tính đến ngày 24/10, nguồn vốn bố trí cho các công trình, dự án trọng điểm đã được giải ngân là hơn 3.700 tỷ đồng, đạt gần 61% kế hoạch và tăng hơn 13% so với thời điểm tháng 8/2024.

FDI

Đến năm 2023, Đồng Nai tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ấn tượng, thu hút FDI đạt gần 1,23 tỷ USD, vượt 11% so với kế hoạch năm (1,1 tỷ USD). Trong đó, có 81 dự án cấp mới với tổng vốn đăng ký trên 467 triệu USD và 94 dự án tăng vốn với tổng vốn bổ sung trên 761 triệu USD. Những dự án này chủ yếu thuộc các lĩnh vực sản xuất chất bán dẫn, linh kiện điện, điện tử, cơ khí chế tạo, dệt may, và sản xuất kim loại đúc sẵn, không có dự án thuộc ngành nghề gây ô nhiễm môi trường hoặc thâm dụng lao động, phù hợp với định hướng thu hút đầu tư bền vững của tỉnh.

Tính đến cuối tháng 11 năm 2024, tổng vốn FDI vào Đồng Nai đạt 1,67 tỷ USD, tăng 18,8% so với cùng kỳ và đứng thứ 8 cả nước. Những thành tựu này minh chứng rõ ràng cho tiềm năng phát triển mạnh mẽ của Đồng Nai, đặc biệt trong các ngành công nghệ cao, công nghiệp sạch, và phù hợp với các tiêu chí về đầu tư bền vững và hiện đại.

Đồng Nai xếp thứ 8 cả nước về thu hút FDI

Quy hoạch phát triển

Phương án phát triển không gian: Phát triển theo 3 vùng kinh tế – xã hội

Nguồn: Báo cáo Nghiên cứu thị trường tỉnh Đồng Nai

Vùng phía Tây Đồng Nai (từ đường Vành đai 4 đến sông Đồng Nai) là động lực phát triển đô thị – công nghiệp – dịch vụ, với chuỗi đô thị Biên Hòa – Long Thành – Nhơn Trạch làm hạt nhân. Phát triển công nghiệp hàng không, công nghệ cao, dịch vụ chất lượng cao và logistics, gắn liền với Cảng hàng không quốc tế Long Thành và sông Đồng Nai.

Vùng phía Đông (nam hồ Trị An và sông La Ngà) là khu vực phát triển công nghiệp – nông nghiệp – dịch vụ, với thành phố Long Khánh làm trung tâm. Phát triển nông nghiệp gắn với đô thị hóa quy mô vừa, công nghiệp theo lợi thế địa phương, hình thành các trung tâm dịch vụ, thương mại.

Vùng phía Bắc (bắc hồ Trị An và sông La Ngà) tập trung vào nông nghiệp – du lịch – sinh thái, với đô thị Định Quán – Tân Phú làm hạt nhân. Phát triển nông nghiệp công nghệ cao, bảo tồn giá trị sinh thái, ổn định đời sống và cải thiện môi trường.

Phương án liên kết không gian của tỉnh Đồng Nai được xây dựng dựa trên hệ thống 6 hành lang và 3 vành đai, nhằm tạo điều kiện cho sự phát triển liên vùng, thúc đẩy kết nối giữa các khu vực trọng điểm.

Nguồn: Báo cáo Nghiên cứu thị trường tỉnh Đồng Nai

Các hành lang và vành đai này sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển công nghiệp, đô thị hóa và logistics, tạo động lực cho tăng trưởng kinh tế của Đồng Nai và khu vực.

Từ nay đến năm 2050, Đồng Nai đặt ra các nhiệm vụ đột phá nhằm phát triển bền vững. Tỉnh sẽ khai thác hiệu quả Cảng hàng không quốc tế Long Thành và triển khai sân bay lưỡng dụng Biên Hòa, gắn với mô hình đô thị sân bay. Đồng thời, hoàn thiện hệ thống hạ tầng hiện đại, thông minh, thích ứng với biến đổi khí hậu, tập trung vào giao thông, năng lượng, và số hóa.

Đồng Nai sẽ xây dựng các Khu công nghiệp xanh, chuyển đổi khu công nghiệp hiện hữu theo lộ trình giảm phát thải cac-bon, thu hút đầu tư vào công nghiệp hiện đại, thân thiện với môi trường. Tỉnh cũng phát triển trung tâm đổi mới sáng tạo, công nghệ thông tin và đào tạo chuyên sâu.

Ngoài ra, Đồng Nai sẽ triển khai các dự án đô thị, du lịch, và nghỉ dưỡng cao cấp, tập trung quanh sân bay Long Thành và các khu vực ven sông Đồng Nai, nhằm thúc đẩy kinh tế và nâng cao chất lượng sống.

Thị trường Bất động sản

Theo báo cáo của Sở Tài chính Đồng Nai, trong những tháng đầu năm, nguồn thu từ bất động sản giảm trên 70% so với cùng kỳ năm trước.Hiện toàn tỉnh có khoảng 300 dự án, từ năm 2023 tới nay, trên địa bàn tỉnh chỉ xuất hiện thêm một dự án mới tại huyện Nhơn Trạch. Các khu vực trọng điểm như Long Thành, Biên Hòa không có dự án mới mở bán. “Thị trường bất động sản Đồng Nai hiện chỉ có các giao dịch thứ cấp, giá bất động sản giảm mạnh 20 – 40% so với năm 2020. Việc giảm này đến từ câu chuyện cắt lỗ thu hồi vốn của giới đầu tư

Dự án Aqua City đang chờ gỡ vướng quy hoạch để phát triển phân khu tiếp theo.

So với Bình Dương, mặc dù Đồng Nai có vị trí gần TP.HCM, thị trường bất động sản tại tỉnh này vẫn tương đối trầm lắng hơn. Phân khúc đất nền và nhà phố vẫn chiếm ưu thế, nhưng nguồn cung căn hộ rất hạn chế. Một số dự án mới bắt đầu xuất hiện và nhận được tín hiệu tích cực từ nhu cầu, tuy nhiên, so với TP.HCM và Bình Dương, nguồn cung căn hộ tại Đồng Nai vẫn còn hạn chế, đặc biệt là các sản phẩm chất lượng cao, được đầu tư bài bản.

Hiện tại, dự án FIATO Airport City của Thang Long Real Group nổi bật như nguồn cung căn hộ cao cấp, giá cả hợp lý hiếm hoi tại khu vực. Dự án có vị trí gần sân bay Long Thành, đang trong quá trình xây dựng và nhận được sự quan tâm lớn từ thị trường. FIATO Airport City thuộc khu đô thị Thang Long Home – Hiệp Phước, một khu dân cư đã hình thành tại thị trấn Hiệp Phước, Nhơn Trạch, và được xem là điểm nhấn quan trọng tại khu vực này.

Tỉ trọng nguồn cung căn hộ tại Đồng Nai rất thấp.

Trong thời gian qua, Đồng Nai chỉ ghi nhận duy nhất một dự án đất nền quy mô nhỏ mở bán mới, trong khi dự án căn hộ duy nhất đang triển khai tại đây đã tạm hoãn. Đặc biệt, phân khúc biệt thự liền kề, vốn là sản phẩm chủ lực của thị trường, cũng không còn nguồn cung mới. Đối với đất nền dự án, chỉ một số sản phẩm giao dịch rải rác trên thị trường thứ cấp, không có dự án nào mở bán mới.

Thị trường bất động sản Đồng Nai đang nằm trong tình trạng nguồn cung thấp, không có sản phẩm mới.

Một phân khúc khác, biệt thự và nhà mặt phố, cũng ghi nhận mức giảm giá mạnh. Giá bán biệt thự tại Đồng Nai giảm từ mức 53 triệu đồng/m² vào tháng 4/2024 xuống còn khoảng 50 triệu đồng/m² hiện nay. Tương tự, giá nhà mặt phố giảm từ 61 triệu đồng/m² xuống còn 53 triệu đồng/m².

Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng trầm lắng này là do Đồng Nai đang trong quá trình rà soát và kiểm duyệt pháp lý nghiêm ngặt. Một số dự án hiện hữu phải tạm hoãn việc bán hàng để hoàn thiện thủ tục pháp lý, gây ảnh hưởng lớn đến nguồn cung. Bên cạnh đó, tình hình giao dịch vẫn còn khó khăn, khiến nhiều chủ đầu tư chưa thể chốt phương án mở bán và chính sách bán hàng phù hợp, dẫn đến sự chậm trễ trong việc tung ra sản phẩm mới.

Kết luận

Thị trường bất động sản Đồng Nai đang có nhiều yếu tố thúc đẩy tiềm năng tăng trưởng trong thời gian tới. Sân bay quốc tế Long Thành dự kiến đưa vào khai thác giai đoạn I vào ngày 2/9/2026, tạo động lực lớn cho sự phát triển của khu vực. Dự án đường cao tốc Dầu Giây – Tân Phú dự kiến sẽ khởi công vào đầu năm 2025, trong khi các tuyến đường cao tốc Bến Lức – Long Thành, Biên Hòa – Vũng Tàu và vành đai 3 TP.HCM cũng đang được đẩy nhanh tiến độ.

Tuy nhiên, để thị trường bất động sản Đồng Nai thực sự sôi động trở lại và các dự án khu đô thị, khu dân cư có thể triển khai thuận lợi, việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý vẫn là ưu tiên hàng đầu, cần sự hỗ trợ từ các địa phương, bộ, ngành liên quan.

Trên đây là những thông tin tổng quan về ” Phân tích quy hoạch và tiềm năng phát triển BĐS Đồng Nai” do Sen Vàng Group cung cấp. Hy vọng với những thông tin trên giúp chủ đầu tư, nhà đầu tư và doanh nghiệp có thêm những thông tin về một trong những tiêu chí cần cân nhắc, xem xét trước khi đầu tư. Ngoài ra để xem thêm các bài viết về tư vấn phát triển dự án, anh chị, bạn đọc có thể truy cập trang web senvangdata.com

thumbnail