Thời điểm kinh tế đang đi vào suy thoái khả năng khủng hoảng bất động sản sẽ xảy ra và có đóng băng, thì những sản phẩm bất động sản của nhà đầu tư đang chịu phải những yếu tố gì, dựa trên việc hiểu được đặc điểm chính của bất động sản Việt Nam mà các nhà đầu tư sẽ biết được. Đặc điểm bất động sản, đây là một trong những tác động ảnh hưởng đến giá của bất động sản. Không phải là những yếu tố nội tại, mà đặc điểm bất động sản là những tác động bên ngoài sẽ khiến cho giá của nó tăng nhiều hơn hay sụt giảm đi.
Không chỉ vậy, đặc điểm bất động sản cũng là những yếu tố giúp cho đơn vị chủ đầu tư áp dụng để tăng giá, là yếu tố khiến cho một vài “đội lái” có thể tận dụng để tham gia và tạo sóng trên thị trường. Nếu biết được quy luật của bất động sản, các yếu tố ảnh hưởng đến giá của nó, thì nhà đầu tư rất dễ nắm được “cuộc chơi” của thị trường. Trong bài viết này, Sen Vàng sẽ cung cấp cho quý vị những Đặc điểm chính của Bất động sản Việt Nam nhà đầu tư cần nắm:
Tính cố định là đặc trưng khác biệt của hàng hóa bất động sản so với các hàng hóa khác. Đối với các hàng hóa khác, người bán, người mua có thể dễ dàng đem đến nơi nào tùy ý nhưng với sản phẩm bất động sản thì không thể di dời được. Và để có thể bán được phải cần dùng nhiều phương thức hỗ trợ, chủ nhân của nó phải chuyển đến nơi có bất động sản.
Trước kia, nhà đầu tư cần phải có các văn bản để có thể mang đi mọi nơi để bán các sản phẩm bất động sản của mình, còn hiện nay, nhà đầu tư đã có những công cụ thực tế ảo, virtual hỗ trợ việc mua bán. Nhưng do có tính cố định, nên có 90% người mua bất động sản phải đến tận nơi để xem vì tất cả sản phẩm mang đi được đối với mặt hàng này chỉ là sự mô phỏng không thực tế.
Bên cạnh đó, tính cố định còn tạo cho hàng hóa bất động sản mang “tính địa điểm” và “tính địa phương” rất cao. Cùng một loại sản phẩm bất động sản nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau.
Tính cá biệt tạo cho một sản phẩm bất động sản có yếu tố cạnh tranh kể cả cạnh tranh không lành mạnh. Cùng một địa điểm sẽ có rất nhiều loại hình bất động sản khác nhau như nhà chung cư, văn phòng, nhà thổ cư,… Tuy nhiên, khi hai loại hình bất động sản đặt cùng một địa điểm nhưng có mặt tiền khác nhau hoặc có phong thủy tốt hơn sẽ khiến cho giá mua bán sẽ khác nhau.
Không chỉ vậy, đối với chung cư, trong cùng một tầng, giá của mỗi căn hộ cũng sẽ khác nhau. Trong năm 2021, từ sự kiện Tân Hoàng Minh đấu giá 2.4 tỷ/m2 căn hộ chung cư thì có thể thấy tính cá biệt của bất động sản còn phụ thuộc vào yếu tố con người.
(Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)
Thực tế, mỗi sản phẩm bất động sản là độc lập và có giá trị khác nhau, chính vì vậy nhà đầu tư không thể so sánh cụ thể được. Ví dụ, một sản phẩm bất động sản tại Hưng Yên như Ecopark, Vinhomes Riverside ở Long Biên lại có giá cao hơn một sản phẩm bất động sản ở tại trung tâm Hà Nội. Bởi do các yếu tố về giá trị hữu hình như vị trí, giá cả của thị trường tại địa phương đó và các yếu tố về giá trị vô hình như uy tín của chủ đầu tư, tâm linh,… đã tạo ra tính cá biệt của một sản phẩm bất động sản.
Có thể nói, tính đến thời điểm hiện tại, tất cả bất động sản có tính khan hiếm như đất ở, đất thương mại dịch vụ sẽ càng ngày càng ít. Thấy được rằng, đất mặt đường lớn sau quy hoạch sẽ càng khan hiếm và trên những mặt đường lớn đó thì những căn lô liền kề chiếm đa số đồng thời các căn lô góc gần như không có. 
Ngoài ra, những bất động sản có vị trí đẹp và tầm nhìn ra sông, hồ đồng thời có chứa yếu tố phong thủy sẽ là loại hình hiếm, được các nhà đầu tư “săn lùng” với giá trị cao. Ở trung tâm thành phố, đông dân cư, các bất động sản có yếu tố thương mại sẽ ngày càng ít, khan hiếm. Vì vậy, các nhà đầu tư cần nắm được tính khan hiếm của nó để thuận lợi cho việc đầu tư của mình.
Có thể thấy được rằng, khi kinh tế đi vào suy thoái, vàng và bất động sản là hai kênh phòng thủ tốt nhất. Do các sản phẩm bất động sản không thể bị mất hay đánh cắp hay mang đi được, tính bền vững là cao nhất. Mua được một món bất động sản phù hợp, được chi trả đầy đủ, quản lý cẩn thận là món đầu tư an toàn nhất thế giới.
Bên cạnh đó, bất động sản còn chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động bởi một bất động sản khác. Trong thời điểm suy thoái, những sản phẩm có giá trị cao, giá trị thật và có tính quý hiếm bền vững sẽ là những bất động sản tăng lên về giá trị và khi đó vô hình chung những loại hình bất động sản bên cạnh sẽ bị tác động khiến giá trị của nó cũng được tăng lên.
Ví dụ, giả sử khi bùng nổ các khu công nghiệp ven biển, thì thị trường bất động sản ven các khu công nghiệp sẽ có ảnh hưởng tốt, giá đất sẽ tăng lên rất nhiều do nhu cầu cho thuê, các loại hình thương mại dịch vụ vui chơi giải trí. Hoặc, nếu có một tuyến đường có đầu tư công, thì toàn bộ bất động sản dọc theo tuyến đường này giá trị sẽ cao hơn. 
Đầu tư khu công nghiệp ven biển khiến các bất động sản lân cận tăng giá trị (Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)
Qua đó, khi có đầu tư lớn tại một khu vực nhất định hay được Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng thì điều này sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng các bất động sản này làm thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của các bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến. Đặc biệt, tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau cũng xảy ra khi có những tin tức tiêu cực, bất lợi hoặc những tin tức có lợi, tạo thuận lợi đối với thị trường.
Vì bất động sản có giá trị lớn nên thanh khoản trong thị trường này sẽ chậm hơn so với các thị trường khác. Do đó, những pha cung cầu cũng sẽ có độ trễ hơn so với thị trường thực tế, bởi bất động sản có giá trị lớn và chịu sự quản lý của nhà nước, trong quá trình mua bán có nhiều thủ tục phức tạp.
Ngược lại, nếu nhà đầu tư muốn có thị trường thanh khoản nhanh có biểu hiện thị trường ngay lập tức thì tại thị trường bất động sản như gần là không có, yêu cầu các nhà đầu tư cần theo dõi các yếu tố của thị trường. Và khi nắm được và vận dụng được các yếu tố của thị trường thì tính giá trị lớn sẽ có lợi cho nhà đầu tư trong việc “thoát hàng” nhanh hơn.
Khi thị trường đi xuống, nhà đầu tư cần có một dòng tài sản để phòng thử thì bất động sản sẽ là kênh đầu tư cần thiết.
6 kênh đầu tư tài chính phổ biến. (Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)
Bất động sản có tính Fomo, ảnh hưởng Halo là hiệu ứng dựa vào yếu tố hào quang, chịu tác động của người nổi tiếng đã từng mua bất động sản ở đó sẽ đánh vào tâm lý của con người, tâm lý đám đông để tạo độ uy tín đối với khách hàng và các chủ đầu tư tận dụng điều đó để “làm đẹp” đồng thời tạo đà cho việc thực hiện mua bán các sản phẩm bất động sản của mình. Hoặc nhà đầu tư có thể tận dụng các yếu tố tác động tâm lý xã hội con người để phân tích nhận định tâm lý, xây dựng chiến lược thu hút khách hàng.
Hiệu ứng Fomo và hiệu ứng Hola gây ảnh hưởng tâm lý của nhà đầu tư (Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)
Đặc biệt, yếu tố tâm lý xã hội, con người có tác động trong mọi thời điểm và “không ai có thể đi ngược lại thị trường”. Giả sử, trong thị trường đang lên, nhà đầu tư không thể mua sản phẩm đúng giá bởi khoảng 60% một bộ phận F0 vào thị trường không biết trả giá, lọc thị trường, khiến giá bất động sản tăng lên. Ngược lại, với thị trường đi xuống nhưng chưa đạt đáy, nhà đầu tư vẫn mua để có một mức giá tốt và không có khả năng nhận định thị trường thì khả năng rủi ro sẽ càng lớn khi trường hợp giá bất động sản vẫn có thể đi xuống thấp hơn nữa.
Nếu một số lượng lớn người bán trong thị trường như vậy sẽ tạo thành tâm lý đối với những người trong giới khi sản phẩm của họ cũng sẽ bị cuốn theo xu hướng.
Biểu đồ minh họa chu kỳ bất động sản tại Việt Nam quan 30 năm (Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)
Tính chu kỳ của thị trường bất động sản đã hình thành nên 4 giai đoạn phát triển cho sản phẩm như sau:hưng thịnh- suy thoái-phục hồi- tăng trưởng. Dây cũng là một trong những thuộc tính khách quan của thị trường BĐS không chỉ ở Việt Nam mà ở hầu hết các nước trên thế giới.
Chu kỳ của thị trường bất động sản ảnh hưởng bởi yếu tố vĩ mô. (Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)
Thị trường bất động sản bị ảnh hưởng bởi yếu tố kinh tế vĩ mô và yếu tố chu kỳ. Từ biểu đồ có thể rút ra rằng thời điểm hiện tại, thị trường đang ở thời kỳ bão hòa và đang bước vào thời kỳ suy thoái. Và nếu nhà đầu tư không nắm bắt được tính chu kỳ của bất động sản để áp dụng thì tính tối ưu đối với giá trị đối với sản phẩm của mình sẽ không cao.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản. (Nguồn: Sen Vàng Tổng hợp)
Các yếu tố lõi ảnh hưởng đến giá của bất động sản. (Nguồn:Sen Vàng tổng hợp)
Các yếu tố bên ngoài ảnh hưởng đến giá bất động sản. (Nguồn: Sen Vàng Tổng hợp)
Tóm lại, các yếu tố và đặc điểm của bất động sản sẽ giúp ích rất nhiều cho các nhà đầu tư định giá được các bất động của mình tăng hay giảm, nên bán hay không bán trong thị trường hiện tại để thu lại lợi ích cho bản thân. Đặc biệt, chính nhờ những đặc điểm này sẽ giúp cho các nhà đầu tư tạo ra sự khác biệt cho sản phẩm bất động sản của mình.
Trên đây, là chia sẻ về vấn đề “Đặc điểm chính của Bất động sản Việt Nam nhà đầu tư cần nắm” do Sen Vàng Group cung cấp, mong rằng những thông tin trên giúp cho các nhà đầu tư có cái nhìn sơ bộ các đặc điểm của bất động sản Việt Nam hiện nay. Ngoài ra, để tìm hiểu thêm thông tin các bài phân tích của các tỉnh thành trên cả nước, bạn đọc có thể truy cập trang web https://senvangdata.com.vn/.
Nguồn: Sen Vàng Group – Tổng hợp: Dương Anh
Thông tin liên hệ:
Website: https://senvangdata.com/
Hotline: 0948.48.48.59
