Trong thế kỷ 21, ngành bất động sản đã trở thành một trong những lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế toàn cầu. Tuy nhiên, để triển khai và thực hiện các dự án bất động sản không chỉ đơn thuần là việc xây dựng và phát triển hạ tầng, mà còn phải đối mặt với một loạt các vấn đề pháp lý phức tạp.

Hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản (BĐS) vẫn còn một số tồn tại, chồng chéo, xung đột, dẫn đến doanh nghiệp BĐS gặp rất nhiều khó khăn. Với các dự án đang vướng mắc thì nguyên nhân từ pháp lý chiếm tới 70%. Nhiều luật liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS đang được sửa đổi, là cơ hội hoàn thiện thể chế, tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Nguồn: Sen Vàng tổng hợp

Hãy cùng Sen Vàng Group trong bài viết dưới đây tìm hiểu về những thông tin liên quan đến pháp lý trong các dự án bất động sản!

Quy trình pháp lý trong dự án bất động sản

Quy trình pháp lý dự án BĐS – tham khảo

Trong lĩnh vực bất động sản, quy trình pháp lý không chỉ đảm bảo tính hợp pháp của các giao dịch mua bán, chuyển nhượng tài sản, mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia. Quá trình này không chỉ đơn thuần là việc thu thập giấy tờ và thực hiện thủ tục, mà còn là một hành trình tìm hiểu, kiểm tra, và đảm bảo tính minh bạch trong mỗi bước đi.

Từ bước đầu tiên trong quy trình quản lý dự án bất động sản, pháp lý đầu tư đã thể hiện rõ ở việc sở KHĐT trình lên UBND TP để UN lập hồ sơ đề xuất dự án, Sở KHĐT xin ý kiến các sở ngành  đến điều chỉnh quy mô dân số; UBND TP chấp nhận chủ trương đầu tư; Điều chỉnh quy hoạch , Công nhận Chủ đầu tư

Về Pháp lý đất, có các đầu mục như:

✓UBND Quận / Huyện báo cáo đất dôi dư

✓Hoàn thành các sổ thành phần

✓Xin chủ trương nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp

✓Duyệt kế hoạch SD đất 2021

✓Lập thẩm định hồ sơ, chuyển MĐSDĐ

✓Quyết định giao đất

✓STNMT ký HĐ TĐG để xác định nghĩa vụ tài chính

✓Hội đồng duyệt giá và thông báo thuế của sở Tài Chính

✓Thực hiện nghĩa vụ tài chính

✓Sổ đỏ dự án

Quy trình pháp lý dự án Bất động sản – Tham khảo 

Rào cản pháp lý đối với dự án bất động sản

Nguồn: Senvangdata.com

 Phức tạp trong việc xử lý đất đai

Một trong những thách thức lớn trong dự án bất động sản là việc xử lý đất đai. Thủ tục pháp lý liên quan đến quyền sở hữu, chuyển nhượng đất, và giải quyết tranh chấp đất thường rất phức tạp. Sự phức tạp này có thể gây ra sự chậm trễ và nguy cơ phát sinh các tranh cãi pháp lý, ảnh hưởng tiêu cực đến tiến độ và nguồn tài chính của dự án. 

Theo UBND TPHCM, tại TPHCM hiện có nhiều dự án bất động sản chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc đất do Nhà nước giao hoặc cho thuê đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình, đã được nghiệm thu hoàn thành công trình đưa vào sử dụng, đã bán nhà và người dân đã vào ở, sinh sống ổn định, nhưng chưa phê duyệt giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, chưa cấp được giấy chứng nhận cho người dân

.Điều này dẫn tới chưa thu, nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, tăng gánh nặng trả lãi vay ngân hàng của doanh nghiệp và khiếu nại, khiếu kiện của người dân do chưa được cấp giấy chứng nhận về nhà, đất;…

Một ví dụ nữa, theo Thống kê của Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội cho thấy, trên địa bàn thành phố đang có 383 dự án chậm triển khai, để hoang hóa. Một trong những nguyên nhân chính là liên quan đến khâu GPMB. Lý giải nguyên nhân dẫn đến công tác giải phóng mặt bằng được tiến hành quá chậm đó chính là do sự phức tạp trong việc xử lý đất đai.

Vào ngày 13/8/2015, UBND thành phố Hà Nội có quyết định số 3976/QĐ-UBND phê duyệt quy hoạch phân khu đô thị GS, tỷ lệ 1/5000. Theo đó, các dự án đang triển khai đều phải điều chỉnh lại quy hoạch cho phù hợp với quy hoạch chung nói chung và quy hoạch phân khu đô thị GS nói riêng. Dự án cũng không tránh khỏi việc điều chỉnh quy hoạch từ cao tầng xuống thấp tầng cho phù hợp với phân khu GS vành đai xanh sông Nhuệ.

Được biết, Công ty CP BIC Việt Nam là đơn vị được ủy quyền thực hiện dự án. Sau khi ký kết các hợp đồng hợp tác, Công ty cổ phần BIC Việt Nam đã nhanh chóng báo cáo, trình hồ sơ điều chỉnh quy hoạch tại Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội, trình hồ sơ quyết đinh chủ trương đầu tư và được UBND thành phố chấp thuận; nhanh chóng báo cáo UBND quận Bắc Từ Liêm khởi động lại công tác GPMB sau khi dự án được điều chỉnh quy hoạch và quyết định chủ trương đầu tư.

Theo quy định tại Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/1/2017 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, dự án chuyển tiếp tiến hành GPMB thu hồi đất. Ngày 05/12/2017, Hội đồng Nhân dân TP Hà Nội có Nghị quyết số 19/NQ-HĐND thông qua điều chỉnh, bổ sung danh mục các công trình, dự án thu hồi đất năm 2018 trong đó có dự án nêu trên. Cũng tháng 1/2018, UBND TP Hà Nội có Quyết định phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2018 của huyện Bắc Từ Liêm. UBND quận Bắc Từ Liêm cũng đã có thông báo thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trong phạm vi GPMB theo đúng quy định của Luật Đất đai 2013.

Để phối hợp với chính quyền địa phương trong công tác GPMB dự án, Chủ đầu tư đã nghiên cứu, cân đối với các dự án thực hiện theo hình thức thỏa thuận và đã báo cáo UBND quận Bắc Từ Liêm để thực hiện hỗ trợ bổ sung thêm trên 500 ngàn đồng/1m2 đất cho các hộ gia đình, nâng giá trị đền bù hỗ trợ 1m2 đất GPMB tương đương 2 triệu đồng/m2 cao hơn rất nhiều so với phương án GPMB. Với phương thức hài hòa như vậy, nên ngay lập tức đã có trên 50% số hộ gia đình đến nhận tiền đền bù GPMB và bàn giao đất cho dự án.

Tuy nhiên số hộ dân còn lại đòi hỏi mức đền bù quá cao so với khung hướng dẫn của nhà nước. UBND Quận Bắc Từ Liêm đã lập phương án cưỡng chế để đẩy nhanh tiến độ GPMB, nhanh chóng thu tiền sử dụng đất cho ngân sách.

Theo phản ánh từ chủ đầu tư, mặc dù các quy định về mức bồi thường, hỗ trợ đã được quy định trong các văn bản pháp luật của Nhà nước và thành phố, nhưng không ít hộ dân có những đòi hỏi vượt quá mức quy định chung thậm chí phi lý (đơn giá yêu cầu bồi thường lên đến gần 10 triệu đồng/1m2 đất) không chấp hành bàn giao đất gây khó khăn, làm ảnh hưởng đến lợi ích chính đáng của cả chủ đầu tư và những hộ dân khác. Trong khi, dự án có tổng diện tích đất khoảng 1,3ha thì phần diện tích đất xây dựng cho nhà ở của cán bộ công nhân viên chỉ khoảng 4.170m2 đất, còn khoảng 9.736m2 đất để xây dựng bãi đỗ xe, cây xanh, đường giao thông.

Phức tạp trong việc xử lý quy hoạch

Việc tuân theo quy hoạch đô thị và quy hoạch dự án là yếu tố quan trọng để đảm bảo tính bền vững của dự án. Tuy nhiên, thường xuyên thay đổi trong quy hoạch, sự khó khăn trong việc làm rõ quy định, và sự phụ thuộc vào các quyết định quy hoạch có thể tạo ra không gian cho không chắc chắn trong việc triển khai dự án.

Tọa lạc tại vị trí đắc địa trong thành phố Quảng Ngãi, với quy mô gần 60ha, trong suốt 15 năm qua, khu thương mại dịch vụ ban đầu được gọi là Vina Universal Paradise (hiện đã đổi tên thành Dự án Khu đô thị An Sơn) vẫn chỉ tồn tại trên giấy mực mà chưa có sự triển khai thực tế do những vấn đề phức tạp trong việc quản lý quy hoạch

Nguồn: Sen Vàng tổng hợp

Năm 2019, Công ty Cổ phần Đầu tư Khu du lịch – phim trường Vina đã đề xuất với UBND tỉnh để được tiếp tục triển khai Dự án. Công ty này dự định thực hiện một cuộc khảo sát và đánh giá lại toàn bộ Dự án để xem xét khả năng tiếp tục triển khai theo quy hoạch và thiết kế ban đầu, hoặc sẽ thực hiện sự điều chỉnh trong thiết kế và quy hoạch nếu cần, để phù hợp với hướng phát triển của Dự án. Đồng thời, họ cũng đề nghị UBND tỉnh hỗ trợ thủ tục xin gia hạn thời gian đầu tư. Vào cuối năm 2012, UBND TP Quảng Ngãi đã có đề xuất yêu cầu điều chỉnh Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án.

Phức tạp trong việc xử lý đầu tư

Dự án bất động sản thường cần đầu tư lớn từ nhiều nguồn khác nhau. Tuy nhiên, quy định và hạn chế về đầu tư, đặc biệt là đối với các nhà đầu tư nước ngoài, có thể gây ra rào cản cho quá trình huy động vốn và ảnh hưởng đến khả năng tài chính của dự án.

Phức tạp trong việc xử lý xây dựng

Việc xây dựng dự án bất động sản cũng đối mặt với nhiều rào cản pháp lý. Quy định về xây dựng, giấy phép xây dựng, và tuân thủ các quy định về an toàn, môi trường và cơ sở hạ tầng là các vấn đề cần được tuân thủ một cách nghiêm ngặt. Sự không tuân thủ có thể dẫn đến sự trễ trở trong việc hoàn thành và ảnh hưởng đến chi phí dự án.

Thủ tục pháp lý phức tạp và tốn kém

Thủ tục pháp lý liên quan đến dự án bất động sản thường yêu cầu nhiều thời gian và tiền bạc để thực hiện. Việc thu thập các giấy tờ, xin phép, thẩm định và giải quyết tranh chấp có thể là một quá trình đầy thách thức. Chi phí và thời gian cho các thủ tục này có thể tác động trực tiếp đến hiệu quả tài chính của dự án.

Chi phí và thời gian đối với việc thực hiện các thủ tục pháp lý: Sự tốn kém về cả thời gian và tiền bạc trong quá trình thực hiện các thủ tục pháp lý có thể ảnh hưởng đến hiệu suất tài chính của dự án và dẫn đến sự chậm trễ trong việc hoàn thành

Nguồn: Sen Vàng tổng hợp

Giải pháp và đề xuất

Bài toán pháp lý của Chính phủ 

Quốc hội, Chính phủ cũng đã nhìn thấy rõ vấn đề này và đã có lộ trình sửa đổi nhiều luật liên quan đến hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh BĐS. Một trong những mục tiêu, quan điểm khi sửa đổi là giải quyết sự chồng chéo giữa các luật; bổ sung, sửa đổi quy định phù hợp với bối cảnh, điều kiện thực tiễn; tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc pháp lý để thúc đẩy tiến độ dự án, tạo nguồn cung mới cho thị trường; tạo cơ chế phù hợp khuyến khích phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân…

Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững được Chính phủ ban hành ngày 11/3 vừa qua, đã đặt trọng tâm vào cởi nút thắt thể chế, bên cạnh vấn đề nguồn vốn.

Nghị quyết nêu rõ, Chính phủ tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện thể chế, xây dựng hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở, BĐS bảo đảm đồng bộ, khả thi. Bên cạnh hoàn thiện luật, Nghị quyết cũng nêu một số giải pháp tháo gỡ vướng mắc pháp lý trước mắt, như tích cực nghiên cứu, xây dựng và trình Quốc hội xem xét, ban hành “Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội”; khẩn trương sửa đổi, bổ sung các nghị định hướng dẫn thi hành luật nhằm tháo gỡ những tồn tại, hạn chế, vướng mắc, khó khăn hiện nay liên quan đến triển khai thực hiện đầu tư xây dựng, kinh doanh, chuyển nhượng dự án BĐS…

Nguồn: Sen Vàng tổng hợp

Những giải pháp hoàn thiện thể chế được doanh nghiệp đánh giá cao, kỳ vọng sẽ khơi thông điểm nghẽn cho thị trường BĐS, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp trên tinh thần hài hòa, chia sẻ lợi ích – rủi ro.

Lộ trình dự kiến trình Quốc hội xem xét, thông qua một số luật liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS:

✓Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 tháng 5/2023, thông qua tại Kỳ họp thứ 6 tháng 10/2023.

✓Dự án Luật Giá (sửa đổi) trình Quốc hội xem xét thông qua tại Kỳ họp thứ 5 tháng 5/2023.

✓Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến và phấn đấu thông qua tại Kỳ họp thứ 6 tháng 10/2023.

✓Dự án Luật Đấu thầu (sửa đổi) trình Quốc hội xem xét thông qua tại Kỳ họp thứ 5 tháng 5/2023.

✓Dự án Luật Đấu giá (sửa đổi) trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 6 tháng 10/2023, thông qua tại kỳ họp tháng 5/2024.”

Chính phủ cũng đã ban hành gói tín dụng 120.000 tỉ đồng, kèm theo đó là đầy đủ cơ sở pháp lý để triển khai. Chỉ cần UBND cấp tỉnh công bố danh sách các dự án là được vay với lãi suất chỉ 8,7%, mức lãi này có khả năng còn giảm tiếp theo sự giảm lãi vay thương mại. Đây là gói tín dụng cho các dự án nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ và nhà ở công nhân.

Từ nay đến năm 2030, Chính phủ đặt mục tiêu phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội. Các chính sách cho mục tiêu này rất thông thoáng như miễn giá đất cho chủ đầu tư, miễn luôn điều kiện cư trú cho người mua nhà và rất nhiều chính sách thông thoáng khác…

Bài toán tài chính về phía doanh nghiệp

Tối ưu hóa quy trình pháp lý là một yếu tố quan trọng giúp doanh nghiệp hoạt động hiệu quả hơn. Để đạt được điều này, việc đơn giản hóa thủ tục pháp lý là bước đầu tiên. Bằng cách loại bỏ những bước thủ tục không cần thiết và tối ưu hóa các quy trình, doanh nghiệp có thể giảm thiểu thời gian và tài nguyên phải bỏ ra cho việc xử lý pháp lý. Việc này không chỉ giúp tối ưu hóa quy trình nội bộ mà còn mang lại sự hài lòng cho khách hàng và đối tác, bởi họ cũng sẽ không phải chờ đợi quá lâu để hoàn thành các thủ tục liên quan.

Tạo sự minh bạch và thống nhất trong quá trình pháp lý cũng rất quan trọng. Việc đảm bảo rằng mọi người trong tổ chức đều hiểu và tuân thủ các quy định pháp luật là một cách để giảm thiểu rủi ro pháp lý. Bằng cách thiết lập các hệ thống thông tin và giao tiếp rõ ràng, doanh nghiệp có thể đảm bảo rằng mọi thông tin liên quan đến pháp lý được truyền đạt một cách chính xác và đầy đủ. Điều này giúp tránh những hiểu lầm có thể dẫn đến việc vi phạm pháp luật và tiềm ẩn rủi ro.

Tích hợp công nghệ vào quy trình pháp lý là một bước quan trọng để tối ưu hóa hoạt động của doanh nghiệp. Sử dụng công nghệ để quản lý dự án giúp doanh nghiệp theo dõi tiến độ một cách chính xác và nhanh chóng. Các hệ thống quản lý dự án có thể tự động cập nhật thông tin và thông báo về sự thay đổi, giúp đảm bảo rằng mọi người trong tổ chức đều hiểu rõ tình hình. Ngoài ra, việc sử dụng công nghệ để tự động hóa các thủ tục pháp lý cũng giúp giảm thiểu sai sót do con người gây ra trong quá trình xử lý. Từ việc lập hồ sơ cho đến giám sát tiến độ, công nghệ có thể đảm nhận những tác vụ này một cách hiệu quả và chính xác hơn.

Xem thêm: Chuyển đổi số Bất động sản

Nguồn: Sen Vàng tổng hợp

Cuối cùng, việc tăng cường tư vấn pháp lý là một phần quan trọng trong việc đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật. Sự hỗ trợ từ chuyên gia pháp lý giúp đảm bảo rằng các quy trình được thực hiện đúng cách và đúng quy định. Họ có thể cung cấp những lời khuyên chính xác và tham vấn về các vấn đề pháp lý phức tạp. Đồng thời, việc đào tạo và hướng dẫn về pháp lý cho các bên liên quan cũng đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao nhận thức về pháp lý và giảm thiểu rủi ro trong hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

Xem thêm: Pháp lý Bất động sản – Điểm mới quyết định sự sống còn của dự án

Xem thêm: Pháp lý Bất động sản – Cuộc chơi đã thay đổi

Xem thêm nội dung các bài viết liên quan R&D chính: 

Quy trình xây dựng và triển khai phòng R&D cho doanh nghiệp bất động sản

Xem thêm báo cáo thị trường các tỉnh, thành vùng ĐBSH

Báo cáo nghiên cứu thị trường Quận Cầu Giấy 

Khóa học R&D bạn không nên bỏ qua: 

Khóa học R&D nghiên cứu và phát triển bất động sản